Cât plătești la ANAF pentru un apartment închiriat (2026) — impozit și CASS

Răspuns direct: Pentru un apartament închiriat de o persoană fizică în 2026, plătești un impozit de 10% pe venitul net (calculat după deducerea unei cote forfetare de 20% din chiria brută, ceea ce înseamnă o taxare efectivă de 8% pe chiria brută). Suplimentar, dacă venitul tău net depășește plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime (calculate la un salariu minim de 4.050 lei), datorezi contribuția la sănătate (CASS 10% pe plafon). Nu plătești CAS (pensie) pentru veniturile din chirii, indiferent de sumă.

---

Căutarea „cât plătești la ANAF pentru apartament închiriat” (adesea scrisă pe Google simplificat, fără diacritice: „car plateste la anaf pt un apartament inchiriat”) aduce în prim-plan o preocupare majoră a proprietarilor din România. Aceștia au nevoie de reguli clare, formule matematice transparente și exemple concrete pentru a-și planifica bugetul anual și a evita penalizările sau auditurile fiscale.

În acest ghid fiscal extins, vom analiza în detaliu algoritmul complet de calcul al taxelor pentru anul fiscal 2026, modul în care funcționează plafoanele CASS, excepțiile prevăzute de lege, procedurile obligatorii de declarare și capcanele administrative pe care orice proprietar de bună-credință trebuie să le evite.

---

1. Algoritmul de calcul pentru impozit (Persoane Fizice)

Impozitarea veniturilor obținute din cedarea folosinței bunurilor de către persoanele fizice nu se mai aplică direct pe suma brută încasată (așa cum s-a întâmplat temporar în anul fiscal 2023). Începând cu 2024 și menținându-se neschimbat în anii 2025 și 2026, statul a reintrodus cota forfetară de cheltuieli de 20%.

Această cotă forfetară reprezintă o deducere automată, o cheltuială estimată pe care statul o recunoaște proprietarului pentru acoperirea costurilor de întreținere, uzură sau reparații ale locuinței. Partea cea mai bună este că nu trebuie să prezinți niciun document justificativ (chitanțe, facturi) pentru a beneficia de această reducere a bazei impozabile.

Pentru detalii complete privind această facilitate, poți parcurge ghidul dedicat cheltuielilor forfetare în 2026.

Formulele pas cu pas (Fără LaTeX):

Pentru a calcula impozitul pe care îl datorezi anual la ANAF, urmează acești patru pași simpli:

1. Venit Brut Anual = Chiria lunară stabilită în contract × numărul de luni în care s-a derulat contractul în anul respectiv.
2. Cheltuială Forfetară (20%) = Venit Brut Anual × 0,20 (reprezintă deducerea automată).
3. Venit Net Impozabil (80%) = Venit Brut Anual − Cheltuială Forfetară (sau direct: Venit Brut Anual × 0,80).
4. Impozit pe Venit de Plată (10%) = Venit Net Impozabil × 0,10.

Regula de aur pentru calcul rapid: Deoarece impozitul de 10% se aplică pe 80% din venitul brut, rezultă că impozitul tău anual va reprezenta întotdeauna exact 8% din chiria brută anuală.

Exemplu: Dacă încasezi o chirie brută de 2.000 lei pe lună, venitul tău brut anual este de 24.000 lei. Venitul net impozabil este de 19.200 lei (după scăderea deducerii forfetare de 4.800 lei). Impozitul tău va fi de 1.920 lei pe an (adică exact 8% din 24.000 lei).

Pentru a simula rapid taxele și randamentul în funcție de contractul tău, folosește direct calculatorul impozit chirie.

---

2. Simulations Numerice 2026: Exemple pentru chirii uzuale

În anul fiscal 2026, salariul minim brut garantat în plată utilizat ca referință pentru stabilirea plafoanelor de asigurări sociale de sănătate este de 4.050 lei pe lună (stabilit prin HG nr. 1506/2024).

Deși salariul minim a suferit modificări pe parcursul anului, legislația din Codul Fiscal prevede clar că, pentru determinarea plafoanelor extrasalariale anuale, se ia în considerare strict valoarea salariului minim brut în vigoare la data de 1 ianuarie a anului de realizare a venitului.

Mai jos regăsești un tabel detaliat care simulează taxarea pentru diferite niveluri de chirie lunară:

Chirie brută / lună	Venit Brut Anual	Venit Net Anual (80%)	Impozit 10% / an	Bază Calcul CASS	Contribuție CASS	Total Taxe / an	Procent Efectiv Taxare
350 EUR (~1.750 lei)	21.000 lei	16.800 lei	1.680 lei	Sub 6 salarii	0 lei	1.680 lei	8,0% din Brut
500 EUR (~2.500 lei)	30.000 lei	24.000 lei	2.400 lei	Sub 6 salarii	0 lei	2.400 lei	8,0% din Brut
600 EUR (~3.000 lei)	36.000 lei	28.800 lei	2.880 lei	Plafon 6 salarii	2.430 lei	5.310 lei	14,75% din Brut
800 EUR (~4.000 lei)	48.000 lei	38.400 lei	3.840 lei	Plafon 6 salarii	2.430 lei	6.270 lei	13,06% din Brut
1.000 EUR (~5.000 lei)	60.000 lei	48.000 lei	4.800 lei	Plafon 6 salarii	2.430 lei	7.230 lei	12,05% din Brut
1.200 EUR (~6.000 lei)	72.000 lei	57.600 lei	5.760 lei	Plafon 12 salarii	4.860 lei	10.620 lei	14,75% din Brut
2.000 EUR (~10.000 lei)	120.000 lei	96.000 lei	9.600 lei	Plafon 12 salarii	4.860 lei	14.460 lei	12,05% din Brut
2.500 EUR (~12.500 lei)	150.000 lei	120.000 lei	12.000 lei	Plafon 24 salarii	9.720 lei	21.720 lei	14,48% din Brut

Notă: Sumele exprimate în Euro sunt orientative și calculate la un curs estimat de 1 EUR = 5,00 RON. Pentru contractele redactate în valută, transformarea se realizează la sfârșitul anului conform regulilor speciale de curs valutar, pe care le poți analiza în detaliu în calculatorul de curs euro ANAF. Pentru simulări precise pe sumele tale, accesează calculul impozitului pe chirie în 2026.

---

3. Contribuția la Sănătate (CASS) — Regulile și plafoanele 2026

Pe lângă impozitul de 10% pe venitul net, proprietarii persoane fizice pot datora statului și contribuția la sănătate (CASS). Spre deosebire de impozit, care crește liniar cu venitul, CASS se calculează pe baza unui sistem de trepte fixe (plafoane) raportat la salariul minim pe economie (4.050 lei în 2026).

Pragul de la care devine obligatorie plata CASS este depășirea unui venit net anual extrasalarial de 6 salarii minime brute pe țară, adică 24.300 lei.

Iată cele trei trepte de taxare CASS aplicabile în 2026:

1. Venit net sub 6 salarii brute (sub 24.300 lei):
   • CASS de plată: 0 lei (nu datorezi contribuție de sănătate, dar rămâi asigurat la stat dacă ești salariat, pensionar sau coasigurat).
2. Venit net între 6 și 12 salarii brute (între 24.300 lei și 48.600 lei):
   • Baza de calcul: 6 salarii minime brute (24.300 lei).
   • CASS de plată: 2.430 lei pe an (reprezentând 10% din baza de calcul).
3. Venit net între 12 și 24 salarii brute (între 48.600 lei și 97.200 lei):
   • Baza de calcul: 12 salarii minime brute (48.600 lei).
   • CASS de plată: 4.860 lei pe an (reprezentând 10% din baza de calcul).
4. Venit net peste 24 salarii brute (peste 97.200 lei):
   • Baza de calcul: 24 salarii minime brute (97.200 lei).
   • CASS de plată: 9.720 lei pe an (reprezentând 10% din baza de calcul - acesta este plafonul maxim).

Pentru un ghid extins dedicat acestui subiect, accesează articolul despre calculul CASS pentru chirii.

Regula cumulării veniturilor extrasalariale:

Plafoanele CASS nu se analizează separat pentru fiecare contract în parte și nici doar pentru categoria “chirii”. Pentru a stabili dacă depășești plafoanele, ANAF cumulează toate veniturile tale extrasalariale realizate într-un an fiscal:

• Venituri nete din chirii.
• Venituri nete din dividende încasate.
• Venituri nete din dobânzi bancare.
• Venituri nete din investiții (tranzacții bursiere, criptomonede, titluri de stat etc.).

Excepție: Veniturile obținute ca PFA (activități independente) au un regim separat de CASS din 2024 încoace și nu se mai cumulează direct cu restul veniturilor pasive în aceeași bază de calcul de trepte fixe. Detalii complete poți analiza în comparativul PFA vs SRL pentru chirii.

Răspunsuri la cele mai frecvente nedumeriri legate de CASS:

• „Sunt salariat și plătesc deja CASS pe salariu. De ce mai plătesc și la chirie?” Legislația fiscală din România nu scutește salariații de la plata CASS pe veniturile extrasalariale. Dacă venitul net obținut din chirii depășește pragul de 6 salarii minime, vei plăti CASS suplimentar conform treptelor de mai sus, chiar dacă ești deja asigurat ca angajat.
• „Sunt pensionar. Plătesc CASS la chirii?” Da. Deși pensia ta este scutită sau CASS-ul este acoperit de stat pentru drepturile de pensie, obținerea de venituri din cedarea folosinței bunurilor care depășesc pragul de 6 salarii minime elimină scutirea. Pensionarii datorează CASS pe chirii în mod egal cu orice altă persoană fizică.

---

4. CAS (Pensie) — De ce plătești ZERO lei?

Una dintre cele mai mari confuzii întâlnite în căutările Google și în discuțiile proprietarilor este generată de confuzia acronimelor: CAS (Contribuția de Asigurări Sociale — pensia, cota de 25%) și CASS (Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate — sănătatea, cota de 10%).

Pentru a înțelege clar diferențele și a evita plata unor taxe neobligatorii, consultă ghidul CAS vs CASS la chirii.

Vestea excelentă este că, potrivit Codului Fiscal (Art. 137 și articolele subsecvente), veniturile obținute de persoanele fizice din cedarea folosinței bunurilor (chirii pe termen lung sau scurt) sunt exceptate în totalitate de la plata contribuției CAS (pensie).

Indiferent de numărul de apartamente pe care le închiriez, de valoarea chiriei lunare sau de faptul că veniturile tale anuale depășesc sute de mii de lei, nu vei datora niciodată niciun leu pentru CAS (pensie). Singurele dări obligatorii la ANAF sunt impozitul pe venit de 10% (pe net) și, dacă depășești plafoanele, contribuția CASS de 10% (pe trepte fixe).

---

5. Obligațiile administrative: Înregistrarea contractului (C168) și Declarația Unică (212)

Simpla plată a banilor nu este suficientă; ANAF impune un set de proceduri clare pentru a considera că ești un proprietar în perfectă conformitate fiscală.

Pasul 1: Înregistrarea contractului prin Formularul C168

Odată cu intrarea în vigoare a OUG nr. 115/2023, înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF a redevenit obligatorie. Ai la dispoziție un termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data semnării contractului sau de la data intrării în vigoare a acestuia pentru a depune Formularul C168 prin Spațiul Privat Virtual (SPV).

Obligația se aplică și pentru orice modificare ulterioară (de exemplu, modificarea prețului prin act adițional) sau pentru rezilierea contractului înainte de termen.

• Pentru un ghid vizual pas cu pas privind completarea, accesează înregistrarea contractelor de locațiune.
• Dacă contractul s-a încheiat înainte de termen, citește despre procedura corectă în ghidul pentru rezilierea contractului la ANAF.
• Pentru a avea o viziune de ansamblu asupra procesului de declarare, parcurge ghidul complet despre contractul de închiriere ANAF.

Pasul 2: Depunerea Declarației Unice (Formularul 212)

Declarația Unică este instrumentul prin care raportezi oficial veniturile realizate și calculezi taxele definitive.

O simplificare extrem de importantă adusă legislației începând cu anul fiscal 2025 (prin OUG nr. 128/2024) este eliminarea completă a declarației de venit estimat. În trecut, trebuia să estimezi la începutul anului ce venituri vei avea și apoi să regularizezi la final.

În prezent, sistemul s-a simplificat masiv:

• Depui o singură Declarație Unică pe an, cu caracter retrospectiv.
• Termenul limită anual este 25 mai a anului următor celui în care ai realizat veniturile (de exemplu, pentru toate veniturile din chirii încasate în cursul anului 2026, termenul limită de depunere și de plată este 25 mai 2027).

Prin această Declarație Unică retrospectivă declari sumele reale încasate în lei (sau convertite din valută conform regulilor de curs), aplici deducerea de 20%, calculezi impozitul final de 10% și, dacă este cazul, stabilești încadrarea în plafonul CASS și bifezi contribuția datorată.

Pentru asistență completă la completarea formularului, consultă ghidul complet pentru Declarația Unică la chirii. Detalii despre modalitățile de plată efectivă regăsești în ghidul pentru plata impozitului la ANAF.

---

6. Cazuri Speciale: Reținerea la sursă, Regim Hotelier și Coproprietari

Nu toate închirierile urmează șablonul standard dintre două persoane fizice. Iată cele mai comune trei scenarii particulare:

A. Chiriașul este o Persoană Juridică (SRL, PFA, ONG)

Dacă închiriezi apartamentul unei firme pentru a fi folosit ca birou, punct de lucru sau chiar locuință de serviciu pentru angajați, regulile de plată a impozitului se schimbă radical. Se aplică mecanismul reținerii la sursă.

În acest caz, proprietarul nu mai plătește impozitul direct prin Declarația Unică. Firma are obligația legală de a calcula impozitul de 10% pe venitul net (8% din brut), de a-l reține din chiria ta lunară și de a-l plăti la ANAF în numele tău, raportându-l prin Formularul 112. Tu, ca proprietar, vei încasa direct chiria netă (chiria din contract minus impozitul).

Atenție: Reținerea la sursă se aplică strict pentru impozitul pe venit. Dacă veniturile tale nete cumulate depășesc plafoanele de CASS, tu rămâi responsabil să depui Declarația Unică și să plătești contribuția de sănătate!

Pentru detalii complete, parcurge ghidurile despre închirierea de la persoană fizică la o firmă și reținerea la sursă a impozitului pe chirie.

B. Închirierea în Regim Hotelier (Airbnb, Booking)

Dacă alegi să închiriezi proprietatea pe termen scurt prin platforme internaționale, nu te mai încadrezi la cedarea standard a folosinței bunurilor pe termen lung. Regimul hotelier are reguli fiscale diferite în 2026:

• Deducerea forfetară este de 30% (în loc de 20%), ceea ce duce la o taxare efectivă de 7% pe chiria brută (10% impozit aplicat la 70% net).
• Există obligații administrative suplimentare: obținerea codului unic de înregistrare locală (SITUR), plata taxelor hoteliere locale către primărie și raportările periodice ale platformelor.

Pentru detalii specifice acestei nișe profitabile, citește despre impozitul în regim hotelier.

C. Apartamentul este deținut în Coproprietate (ex: soț și soție)

Dacă imobilul este deținut de mai multe persoane (de exemplu, soții cu o cotă de 50%-50% menționată în actul de proprietate), toate obligațiile fiscale se împart proporțional cu cota de proprietate.

• Înregistrarea contractului (Formularul C168) se face o singură dată, de către un singur coproprietar desemnat în contract ca reprezentant fiscal, conform simplificării aduse prin OUG nr. 128/2024 și OPANAF nr. 161/2025. Nu este nevoie ca fiecare coproprietar să trimită cereri separate.
• Fiecare coproprietar în parte rămâne însă obligat să declare cota sa din venitul brut în propria sa Declarație Unică (Formularul 212) din propriul cont SPV și să își plătească individual taxele.
• Plafoanele CASS se analizează, de asemenea, în mod individual pentru fiecare coproprietar în parte. Acest lucru înseamnă că, de multe ori, împărțirea venitului pe doi coproprietari vă poate ajuta să rămâneți sub pragul de plată a CASS de 24.300 lei per persoană!

---

7. Capcane legislative, riscuri și mitul “Chiriei de 1 leu”

În încercarea de a reduce taxele sau de a evita birocrația, mulți proprietari cad în capcane fiscale severe:

1. Neînregistrarea contractului (Chirie “la negru”): ANAF colaborează strâns cu bncile pentru monitorizarea tranzacțiilor repetate. Descoperirea unor încasări lunare nedeclarate atrage impunerea retroactivă a impozitului pe ultimii 5 ani, plus dobânzi, penalități de nedeclarare și amenzi pentru neînregistrarea contractului.
2. Mitul chiriei simbolice (1 leu pe an): Unii cred că declararea unei chirii ridicole în contract îi pune la adăpost. Codul Civil prevede că prețul închirierii trebuie să fie “serios”. O chirie de 1 leu pentru un apartament va fi catalogată instant de inspectorii ANAF drept un preț neserios, tranzacția urmând să fie recalificată la valoarea reală de piață, cu consecințele de rigoare. Pentru riscurile complete, parcurge ghidul despre suma minimă acceptată de ANAF.
3. Ignorarea termenelor de reziliere: Dacă chiriașul pleacă și uiți să depui formularul C168 de încetare, ANAF va genera automat în sistemul lor Declarația Unică precompletată pe tot anul fiscal, obligându-te să plătești impozit pe venituri pe care nu le-ai încasat niciodată.

---

Concluzii și recomandări practice

Conformarea fiscală în 2026 este mult mai simplă datorită sistemului retrospectiv de declarare și a menținerii cheltuielilor forfetare de 20%. Cu toate acestea, gestionarea corectă a contractelor, urmărirea modificărilor legislative și calcularea plafoanelor CASS rămân provocări consumatoare de timp.

Dacă dorești să scapi de stresul birocrației, de completarea manuală a Declarației Unice și de riscurile controalelor fiscale, platforme dedicate precum Renzi îți pot automatiza complet gestiunea contractelor de închiriere. Renzi monitorizează termenele limită, decontează corect utilitățile, generează mementouri automate și precompletează datele tale financiare exclusiv pentru chirii, oferindu-ți siguranță fiscală deplină, fără efort.

---

Articole conexe

• Impozit închiriere apartament persoane fizice
• Calcul impozit chirie 2026
• Plata impozit chirie ANAF — ghid
• ANAF contract închiriere — ghid complet
• Cheltuieli forfetare chirii 2026
• Diferența între CAS și CASS la chirii
• Calcul CASS chirii — plafoane
• Ce faci dacă nu ai depus Declarația Unică la timp