Impozit chirie reținut la sursă — ghid PF proprietar, chiriaș SRL/PFA (2026)

Pe scurt: Dacă tu ești persoană fizică și închiriezi un imobil sau un spațiu unei firme sau entități care are obligația legală să țină evidență contabilă (SRL, SA, PFA, Întreprindere Individuală, ONG, Cabinet Medical, Birou Notarial etc.), impozitul de 10% pe venitul net nu mai este plătit direct de tine. Chiriașul (firma sau PFA-ul) are obligația legală să îl calculeze, să îl rețină la sursă la fiecare plată și să îl vireze direct la ANAF în numele tău.

Tu primești în cont chiria netă (care reprezintă exact 92% din suma brută prevăzută în contract). În sarcina ta ca proprietar rămân doar: înregistrarea contractului la ANAF prin formularul C168 (cu simplificările din 2025/2026), verificarea lunară a încasărilor și, dacă este cazul, plata CASS (contribuția la sănătate) prin Declarația Unică.

Baza legală: Modificările aduse Codului Fiscal prin OUG 115/2023 (aplicabile începând cu 1 ianuarie 2024, Art. 84 alin. 4-6 din Codul Fiscal) privind impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor plătite de plătitori cu obligații de conducere a evidenței contabile.

---

Cine face ce: roluri clare în relația cu ANAF

Pas	Proprietar (Persoană Fizică)	Chiriaș (SRL / PFA / II / Cabinet etc.)
Semnare contract de închiriere	✅ Da	✅ Da
Înregistrare contract la ANAF (C168) în 30 de zile	✅ Da (responsabilitate exclusivă)	❌ Nu
Calculul impozitului la fiecare plată	❌ Nu	✅ Da (calcul automat din brut)
Reținere impozit din chirie + plată la stat	❌ Nu	✅ Da (virează impozitul la Trezorerie)
Declarare lunară prin D100 (cod obligație 628)	❌ Nu	✅ Da (până pe 25 a lunii următoare)
Declarare informativă anuală prin D205	❌ Nu	✅ Da (până în ultima zi a lui februarie)
Declarația Unică (D212) — Impozit pe chirie	❌ Nu (este impozit final reținut la sursă)	❌ Nu
Declarația Unică (D212) — CASS (sănătate)	✅ Da (doar dacă depășești pragurile anuale)	❌ Nu

---

Cum se calculează impozitul (pas cu pas)

Formula de calcul este aceeași ca la închirierile clasice între persoane fizice, însă diferența uriașă este că chiriașul (firma sau PFA-ul) aplică formulele și trimite banii la stat în momentul plății chiriei:

1. Venit brut = chiria lunară stabilită în contract.
2. Deducere forfetară de 20% = o reducere automată acordată de lege pentru cheltuieli estimate (nu trebuie să prezinți facturi sau chitanțe pentru a o dovedi).
3. Venit net impozabil = Venit brut − 20% (reprezintă exact 80% din suma brută).
4. Impozit de 10% aplicat asupra venitului net impozabil.

Efect practic: Impozitul reținut de firmă reprezintă întotdeauna exact 8% din chiria brută trecută în contract. Proprietarul încasează în cont exact 92% din chiria brută.

Formule utile pentru proprietar și chiriaș

• Formula directă (pornești de la suma Brută din contract):
  • Impozit de plată = Chirie Brută × 8%
  • Suma Netă pe care o primești = Chirie Brută × 92%
• Formula inversă (știi doar suma Netă pe care vrei s-o primești „în mână”):
  • Această formulă este esențială pentru firme care vor să își calculeze corect cheltuiala brută totală și impozitul, pornind de la netul agreat cu proprietarul:
  • Chirie Brută = Chirie Netă / 0,92
  • Impozit de plată = (Chirie Netă × 8) / 92 (sau Chirie Brută × 8%)

---

Exemplu 1: Chirie de 2.000 lei (Brută) / lună

Pas de calcul	Metodă	Sumă
Chirie brută (valoarea din contract)	—	2.000 lei
Deducere forfetară de 20%	2.000 lei × 20%	400 lei (sumă scutită de impozit)
Venit net impozabil	2.000 lei − 400 lei	1.600 lei
Impozit final de 10%	1.600 lei × 10%	160 lei (se trimite de firmă la ANAF)
Suma netă virată în contul tău	2.000 lei − 160 lei	1.840 lei (banii care îți rămân ție)

Exemplu 2: Chirie de 4.500 lei (Brută) / lună (spațiu comercial)

• Impozit reținut de firmă: 4.500 lei × 8% = 360 lei (se virează de către firmă la ANAF).
• Net plătit către tine: 4.500 lei × 92% = 4.140 lei (intră în contul tău bancar).

⚠️ Ce faci dacă chiriașul îți trimite brutul întreg?
Dacă în contract ai o chirie de 4.500 lei brut, iar firma îți virează în cont întreaga sumă de 4.500 lei fără să oprească nimic, înseamnă că firma a comis o greșeală fiscală și NU a reținut impozitul. Legislația stabilește clar că obligația de calcul, reținere și plată revine 100% plătitorului de venit (chiriașul cu evidență contabilă). Dacă aceștia nu rețin impozitul, ei riscă amenzi, penalități și dobânzi de întârziere la un eventual control ANAF. Totuși, te afectează și pe tine administrativ: nu cheltui suma integrală ca și cum ar fi scutită de taxe și anunță imediat chiriașul în scris pentru a recalcula plata și a depune declarațiile corecte!

---

Cazuri speciale pe care trebuie să le cunoști

1. Chiriașul este o PFA, Întreprindere Individuală (II) sau liber-profesionist

Mecanismul de reținere la sursă se aplică obligatoriu. Chiar dacă nu este un SRL mare, o PFA (sau o Întreprindere Individuală, un cabinet de avocat, de medic etc.) are obligația de a conduce evidență contabilă (în partidă simplă). Prin urmare, dacă o PFA închiriază un spațiu de la tine pentru sediu profesional sau punct de lucru, PFA-ul este cel care trebuie să îți rețină impozitul de 8%, să îl declare în D100 și D205 și să îl plătească la Trezorerie.

2. Proprietarul (tu) este o PFA

Dacă tu, proprietarul, deții un imobil înregistrat în patrimoniul afacerii tale ca PFA și închiriezi acest spațiu unei firme, mecanismul reținerii la sursă NU se aplică. În această situație, închirierea este considerată o activitate independentă comercială a PFA-ului tău. Tu vei emite o factură brută către chiriaș, vei încasa suma integrală și îți vei declara și plăti singur taxele (impozit pe venit de 10% pe venitul net real, CAS și CASS după caz) prin Declarația Unică a PFA-ului tău.

3. Proprietatea este deținută de mai mulți coproprietari (bunuri comune / soți)

• Simplificare importantă în 2025/2026 (introdusă prin OUG 128/2024 și Ordinul ANAF 161/2025): Pentru contractele de închiriere încheiate sau modificate după data de 1 ianuarie 2025, coproprietarii trebuie să desemneze prin contractul de închiriere sau printr-un act adițional un singur proprietar care să îndeplinească obligația legală de înregistrare a contractului (depunerea formularului C168). Nu mai este necesar ca fiecare soț sau coproprietar să depună cereri separate la ANAF pentru cota sa parte!
• Calculul impozitului: Firma calculează și reține impozitul de 8% raportat la valoarea totală a chiriei stabilite în contract. În declarația anuală informative D205, firma va declara sumele corespunzător cotelor de proprietate sau pe numele proprietarului desemnat, conform instrucțiunilor ANAF aplicabile.

---

Obligațiile firmei (chiriașului) — pas cu pas

Dacă ești contabil sau administrator de firmă / PFA și închiriezi un spațiu de la o persoană fizică, iată checklist-ul tău de conformare:

1. La plata chiriei: Calculezi impozitul (8% din brut) și îl oprești; virezi proprietarului doar restul de 92% (netul).
2. Până pe data de 25 a lunii următoare plății: Depui declarația D100 în SPV, selectând codul de obligație 628 (impozit pe veniturile din cedarea folosinței bunurilor reținut la sursă).
3. Până pe data de 25 a lunii următoare plății: Plătești suma reprezentând impozitul reținut la Trezoreria Statului în contul specific.
4. Până în ultima zi a lunii februarie a anului următor celui de realizare a plăților: Depui formularul D205 (declarație informativă anuală privind impozitul reținut la sursă pe beneficiari de venit), unde declari punctual CNP-ul proprietarului și sumele plătite acestuia.

• Sfat rapid pentru calculul impozitului când știi doar netul plătit:
  impozit_de_plată = (chirie_netă × 8) / 92
  Exemplu: I-ai plătit proprietarului 1.840 lei net → impozit de plată = (1.840 × 8) / 92 = 160 lei.

Mai multe detalii despre contractele de închiriere cu persoană juridică găsești în ghidul dedicat: persoană fizică închiriază la firmă (SRL/PFA).

---

Ce obligații rămân în sarcina ta ca proprietar persoană fizică

Deși ai scăpat de completarea Declarației Unice pentru impozitul pe venit (această sarcină fiind complet rezolvată de către firmă), tot ai de îndeplinit câteva obligații esențiale:

1. Înregistrarea contractului prin Formularul C168 (obligatoriu)

Trebuie să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF în maximum 30 de zile de la semnare (sau de la producerea oricărei modificări ulterioare, de exemplu modificarea chiriei prin act adițional). Această obligație îți aparține în totalitate ție, ca proprietar. Poți depune cererea online direct în Spațiul Privat Virtual (SPV). Ghidul nostru complet te ajută pas cu pas: înregistrare contract C168.

2. Verificarea lunară a sumelor primite

Asigură-te că suma pe care o primești lunar în cont este exact chiria netă agreată (brutul din contract minus impozitul de 8%). Păstrează contractul, extrasul de cont și orice factură sau chitanță emisă ca dovadă a încasărilor.

3. Declarația Unică — doar pentru CASS (Sănătate)

Impozitul de 10% pe venitul net din această chirie este final și este plătit direct de firmă. Cu toate acestea, poți datora contribuția la sănătate (CASS) dacă veniturile tale extrasalariale cumulate depășesc anumite plafoane anuale.

În anul 2026, plafoanele CASS se calculează raportat la salariul minim brut pe țară în vigoare la 1 ianuarie 2026, care este de 4.050 lei (stabilit prin HG 1506/2024).

Plafoanele se bazează pe venitul net anual (care la chiria clasică reprezintă 80% din chiria brută):

• Sub 6 salarii minime (venit net sub 24.300 lei / chirie brută anuală sub 30.375 lei):
  Nu datorezi CASS. Plătești 0 lei. (Echivalează cu o chirie brută lunară de aproximativ 2.530 lei sau mai puțin, dacă nu ai alte surse de venit).
• Între 6 și 12 salarii minime (venit net între 24.300 lei și 48.600 lei):
  Datorezi CASS de 10% din pragul de 6 salarii, adică 2.430 lei pe an.
• Între 12 și 24 salarii minime (venit net între 48.600 lei și 97.200 lei):
  Datorezi CASS de 10% din pragul de 12 salarii, adică 4.860 lei pe an.
• Peste 24 salarii minime (venit net peste 97.200 lei):
  Contribuția este plafonată la nivelul a 24 de salarii, adică plătești maximum 9.720 lei pe an.

Dacă depășești aceste praguri, ești obligat să depui Declarația Unică până pe data de 25 mai a anului următor pentru a declara și plăti CASS-ul.

4. Verificarea datelor la final de an (Declarația D205)

După încheierea anului, firma are obligația să depună declarația D205 până la finalul lunii februarie. Poți verifica în Spațiul tău Privat Virtual (SPV) în secțiunea de venituri declarate de terți că sumele raportate de firmă corespund exact cu cele pe care le-ai încasat. Această verificare simplă te scutește de eventuale neconcordanțe la un control ANAF.

---

Greșeli frecvente pe care să le eviți (Proprietari și Firme)

Greșeală	Consecință	Cum o corectezi
Contract neverificat la ANAF	Amendă + pierderea titlului executoriu în caz de neplată	Depui formularul C168 în maximum 30 de zile de la semnare.
Firma îți plătește brutul întreg	Greșeală fiscală a firmei; risc administrativ și de control pentru tine	Solicită imediat recalcularea plăților și plata corectă a impozitului la ANAF de către firmă.
Declari din nou chiriile reținute la sursă în DU	Risc de dublă impozitare și confuzii în sistemul ANAF	În Declarația Unică treci aceste chirii doar la secțiunea de calcul a pragurilor de CASS, nu la impozit pe venit.
Nu se ține cont de coproprietari la contracte vechi	Declarare incorectă de către firmă	Începând cu 2025, folosește clauza de desemnare a unui singur proprietar în contractele noi sau actele adiționale.
Neplata CASS la depășirea pragurilor	Dobânzi, penalități de întârziere și blocarea conturilor de către ANAF	Calculează anual venitul net (80% din brut) cumulat din toate sursele extrasalariale și depune DU la timp.

---

Checklist lunar pentru proprietarul persoană fizică

• Am primit în cont suma netă corectă (Chirie Brută × 92%)?
• Am extrasul de cont salvat ca dovadă a plății chiriei nete?
• În cazul în care am depășit pragul de 24.300 lei net anual cumulat (inclusiv din alte surse extrasalariale), am trecut în calendar data de 25 mai a anului următor pentru depunerea Declarației Unice și plata CASS?
• Am verificat în SPV la începutul anului următor (după luna februarie) că firma a depus declarația D205 cu CNP-ul meu și sumele corecte?

Estimează rapid toate taxele și sumele rămase „în mână” utilizând direct calculatorul de impozit pe chirie.

---

Când NU se aplică reținerea la sursă a impozitului pe chirie

• Proprietarul PF închiriază unei alte Persoane Fizice: Închirierea clasică între persoane fizice nu presupune reținere la sursă. Tu, ca proprietar, trebuie să declari singur veniturile și să plătești impozitul pe venit de 10% (calculat pe venitul net după reducerea de 20%) direct prin Declarația Unică.
• Proprietarul este o persoană juridică (SRL, SA): Tranzacția se face pe bază de factură comercială între firme, iar impozitarea urmează regimul specific al persoanelor juridice. Vezi detalii în ghidul nostru: impozit chirie persoană juridică.
• Închirierea în scop turistic (Regim hotelier, Airbnb, Booking): Chiar dacă închiriezi unei firme (de exemplu, o agenție de turism), activitatea are reguli proprii de impozitare și declarare (deducerea forfetară este de 30% începând cu OUG 115/2023, iar impozitul se declară direct de către proprietar prin Declarația Unică). Vezi detalii în: impozit regim hotelier.

---

Concluzie

Închirierea unui spațiu către o firmă sau o PFA îți simplifică mult viața din punct de vedere fiscal ca proprietar persoană fizică, deoarece responsabilitatea calculului, declarării și plății impozitului trece integral la chiriaș. Cu toate acestea, birocrația nu dispare complet: trebuie să depui în continuare formularul C168 la ANAF, să fii atent la verificarea plăților lunare și să îți calculezi pragurile de CASS pentru a depune Declarația Unică dacă este necesar.

Pentru chiriași (firme sau PFA), conformarea corectă la termenele de 25 ale lunii pentru D100 și plata impozitului, precum și depunerea D205 în februarie sunt esențiale pentru a evita penalitățile fiscale dure din partea ANAF.

Articole conexe

• Închiriere către firmă — contract cu persoană juridică
• PFA vs SRL pentru chirii
• Ghid complet Declarația Unică — chirii
• Înregistrare contract ANAF C168
• Calculator impozit chirie