Cât plătești la ANAF pentru închiriere? Impozit chirie PF 2026

Răspuns direct: Dacă te întrebi cât plătești la ANAF pentru închiriere în 2026, răspunsul direct este că datorezi un impozit de 8% efectiv din chiria brută (reprezentând cota de 10% aplicată pe venitul net, după ce se scade deducerea sau cota forfetară de 20%). De exemplu, la o chirie de 2.000 lei/lună (24.000 lei/an) plătești exact 1.920 lei/an impozit. Dacă venitul net anual din chirii depășește 6 salarii minime brute (24.300 lei în 2026), se adaugă și contribuția CASS de 10% calculată pe plafonul depășit.

Cât plătești la ANAF pentru închiriere depinde de chiria lunară și de plafoanele pentru contribuția la sănătate (CASS). Pentru o chirie de 2.000 lei/lună, taxele anuale la ANAF sunt de 1.920 lei pe an (doar impozitul pe venit, fără CASS, deoarece venitul net anual de 19.200 lei se situează sub pragul de 24.300 lei). Dacă vrei un calcul exact pentru orice sumă, folosește direct calculatorul impozit chirie.

Cât plătești la ANAF pentru închiriere? (exemplu rapid 2026)

Pentru a înțelege rapid cum funcționează taxarea, iată un exemplu simplu de calcul: Dacă încasezi o chirie de 2.000 lei/lună (adică 24.000 lei/an), calculul taxelor este următorul:

• Venit brut anual: 24.000 lei
• Deducere forfetară de 20%: 4.800 lei (cheltuieli recunoscute de stat fără documente)
• Venit net impozabil: 19.200 lei
• Impozit pe venit (10% din venitul net): 1.920 lei/an (ceea ce reprezintă exact 8% efectiv din chiria brută)
• Contribuție CASS (sănătate): 0 lei (deoarece venitul net de 19.200 lei este sub plafonul minim de 6 salarii minime brute, adică sub 24.300 lei)
• Total de plată la ANAF: 1.920 lei/an

Dacă vrei să calculezi rapid taxele pentru orice altă sumă, folosește direct calculatorul impozit chirie.

Calculator: Pentru a afla rapid suma exactă, folosește calculatorul impozit chirie. Acest articol explică detaliat regulile și obligațiile fiscale, în timp ce calculatorul îți oferă rezultate personalizate.

Cât plătești la ANAF pentru închiriere în 2026?

Dacă ești proprietar persoană fizică și obții venituri din cedarea folosinței bunurilor, legea te obligă să declari contractul și să plătești dările la stat. Fie că închiriezi o garsonieră, un apartament sau un spațiu comercial, regulile fiscale se aplică în mod egal.

Iată principalele reguli în 2026:

• Impozit pe venit: Cota de 10% se aplică pe venitul net recalculat, nu pe chiria totală.
• Cota forfetară de cheltuieli: Este stabilită la 20% din chiria brută și se scade automat ca o cheltuială deductibilă predefinită (statul presupune că ai cheltuieli cu uzura proprietății, fără a fi nevoie să aduci documente justificative).
• Impozit efectiv: Din această cauză, impozitul de plată reprezintă exact 8% din chiria brută anuală (10% aplicat la 80% din suma încasată).
• CASS (contribuția la sănătate): Se datorează doar dacă venitul net anual din chirii (singur sau cumulat cu alte venituri extra-salariale, cum ar fi dividende, dobânzi sau criptomonede) depășește pragul de 6 salarii minime brute (24.300 lei în 2026).
• CAS (contribuția la pensii): Nu se plătește niciodată pentru veniturile din chirii, indiferent de sumele câștigate.

În cazul în care ești persoană fizică (nu ai firmă, PFA sau SRL pentru a gestiona imobilul), regulile fiscale sunt clare, deși au suferit modificări importante începând cu 2024 și în anii următori. Dacă ai un PFA sau SRL, citește ghidul nostru despre impozit chirie persoană juridică.

Formula de calcul — impozit pe chirii pentru persoane fizice

Impozitul pe venit nu se aplică direct pe suma brută pe care o primești lunar de la chiriaș. Codul Fiscal îți oferă o facilitate importantă: o cotă forfetară de cheltuieli de 20%. Aceasta reprezintă o sumă pe care statul o consideră cheltuială implicită de întreținere a locuinței (pentru reparații, uzură sau alte costuri), pe care o deduce automat din venitul brut fără să îți solicite chitanțe sau facturi doveditoare. Pentru exemple detaliate și scenarii pe chirie brută, vezi cheltuieli forfetare chirii 2026 — deducere 20%.

Astfel, venitul net reprezintă diferența dintre venitul brut (totalul chiriilor încasate) și această cotă forfetară de 20%.

Formula de calcul pentru impozitul pe chirie:

1. Venit Brut Anual = Chiria lunară × numărul de luni încasate în an
2. Deducere Forfetară = Venit Brut Anual × 20%
3. Venit Net Impozabil = Venit Brut Anual − Deducere Forfetară (sau, simplu: Venit Brut Anual × 80%)
4. Impozit pe Venit de Plată = Venit Net Impozabil × 10% (ceea ce înseamnă exact 8% din Venitul Brut Anual)

Pentru a-ți planifica corect bugetul și a calcula randamentul real, este util să înțelegi diferența dintre chiria brută și chiria netă. De asemenea, dacă ai încheiat contractul în valută, citește despre ce curs valutar BNR se folosește la Declarația Unică.

Exemple practice — cât plătești la ANAF (Chirie 1.500 / 2.000 / 3.000 lei)

Pentru a înțelege exact cum se aplică taxele pentru veniturile din chirii obținute de persoanele fizice în anul fiscal 2026, iată un tabel comparativ detaliat pentru trei praguri de chirie lunară:

Indicator / Calcul	Exemplu 1: 1.500 lei/lună	Exemplu 2: 2.000 lei/lună	Exemplu 3: 3.000 lei/lună
Chirie lunară brută	1.500 lei	2.000 lei	3.000 lei
Venit brut anual	18.000 lei	24.000 lei	36.000 lei
Deducere: Cotă forfetară (20%)	-3.600 lei	-4.800 lei	-7.200 lei
Venit net anual impozabil	14.400 lei	19.200 lei	28.800 lei
Impozit pe venit (10%)	1.440 lei/an (8% efectiv)	1.920 lei/an (8% efectiv)	2.880 lei/an (8% efectiv)
Contribuție CASS (10%)	0 lei (sub plafon de 24.300 lei)	0 lei (sub plafon de 24.300 lei)	2.430 lei/an (peste plafonul de 6 SM)
Total taxe anuale la ANAF	1.440 lei/an	1.920 lei/an	5.310 lei/an

În al treilea exemplu, venitul net anual (28.800 lei) depășește primul prag pentru CASS stabilit pentru 2026, adică 6 salarii minime brute (6 × 4.050 lei = 24.300 lei). Drept urmare, se datorează suplimentar contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) de 10% aplicată la plafonul atins de 24.300 lei (adică 2.430 lei pe an), pe lângă impozitul pe venit de 2.880 lei. Suma totală de plată către ANAF ajunge astfel la 5.310 lei pe an.

Pentru calcule instant și personalizate pentru orice sumă sau an fiscal, folosește calculatorul impozit chirie.

Tabel comparativ: evoluția impozitării chiriilor (2023–2026)

An fiscal	Cotă forfetară	Mod de calcul impozit	Salariu minim de referință	Plafoane CASS (6 / 12 / 24 salarii)
2023	Fără cotă (0%)	10% aplicat direct la chiria brută	3.000 lei	18.000 / 36.000 / 72.000 lei
2024	20% (OUG 115/2023)	10% aplicat la venitul net (8% efectiv)	3.300 lei	19.800 / 39.600 / 79.200 lei
2025	20%	10% aplicat la venitul net (8% efectiv)	4.050 lei	24.300 / 48.600 / 97.200 lei
2026	20%	10% aplicat la venitul net (8% efectiv)	4.050 lei	24.300 / 48.600 / 97.200 lei

CASS se calculează ca fiind 10% aplicat la plafonul atins.

Notă explicativă: În anul fiscal 2023, pentru contractele înregistrate sau modificate după 1 ianuarie 2023, cota forfetară fusese complet eliminată, ceea ce însemna că impozitul de 10% se calcula direct din chiria brută (fără cheltuieli deductibile). Începând cu 1 ianuarie 2024, prin OUG nr. 115/2023, s-a reintrodus cota forfetară de 20%, reducând sarcina fiscală la un nivel de 8% efectiv din venitul brut.

Cine plătește impozitul pe chirie — proprietarul sau chiriașul?

Regula generală în legislația din România este că proprietarul (locatorul) este cel care datorează taxele către stat. Totuși, modalitatea prin care banii ajung la ANAF diferă în funcție de statutul juridic al chiriașului (locatarului):

• Dacă chiriașul este persoană fizică (PF): Proprietarul încasează chiria brută întreagă și are obligația de a calcula, declara și plăti singur impozitul pe venit (și CASS-ul, dacă este cazul) prin intermediul Declarației Unice (Formularul 212).
• Dacă chiriașul este persoană juridică (firmă, PFA, SRL, ONG, etc.): Se aplică regula reținerii la sursă. Chiriașul are obligația legală de a calcula impozitul datorat de proprietar, de a-l reține din chirie și de a-l vira direct la ANAF în fiecare lună. În această situație, proprietarul încasează doar diferența (chiria contractuală minus impozitul pe venit de 8%). Pentru a parcurge tot procesul, citește articolul dedicat despre persoana fizică ce închiriază către o firmă, SRL sau PFA și detalii despre reținerea la sursă a impozitului pe chirie.

Diferența dintre CAS și CASS la chirii

O confuzie extrem de frecventă în rândul proprietarilor este legată de acronimele CAS și CASS. Acestea reprezintă contribuții sociale complet diferite, iar regulile de aplicare pentru cedarea folosinței bunurilor sunt:

• CAS (Contribuția de Asigurări Sociale — pensia, 25%): Nu se datorează niciodată pentru veniturile din chirii obținute de persoanele fizice, indiferent de cât de mari sunt sumele încasate anuale.
• CASS (Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate — sănătatea, 10%): Se datorează doar dacă venitul tău net din chirii (sau cumulat cu alte venituri non-salariale, cum ar fi dividende, dobânzi, activități independente) atinge sau depășește echivalentul a 6 salarii minime brute pe țară (24.300 lei în 2026).

For o analiză extinsă a acestor obligații, consultă ghidul despre CAS vs CASS la chirii și modul în care se realizează calculul plafoanelor CASS.

Declararea și plata impozitului pe chirie la ANAF

Procedura de declarare și plată a impozitului pe chirie se împarte în doi pași esențiali pe care orice proprietar persoană fizică trebuie să îi urmeze:

1. Înregistrarea contractului (Formularul C168): Ești obligat să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF în termen de maximum 30 de zile de la semnarea acestuia, prin depunerea formularului C168. Acest pas se face online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV). Pentru detalii și instrucțiuni vizuale, urmărește tutorialul pas cu pas pentru formularul C168.
2. Depunerea Declarației Unice (Formularul 212): Se face anual, până la termenul limită de 25 mai a anului următor celui în care s-a realizat venitul. Prin această declarație se raportează venitul net real și se calculează impozitul și contribuția CASS. De reținut că, începând cu anul fiscal 2025 (prin OUG nr. 128/2024), declarația de venit estimat a fost complet eliminată din legislație, simplificând procesul raportării la o singură depunere anuală. Pentru completare corectă, citește ghidul complet pentru Declarația Unică la chirii.

Cum și unde se plătește: Taxele datorate se pot achita extrem de simplu online prin Ghișeul.ro sau prin ordin de plată/foaie de vărsământ în conturile de Trezorerie ale municipiului de care aparții. Consultă ghidul de plată a impozitului pe chirie la ANAF pentru detalii tehnice.

Bonificația de 3% pentru anul fiscal 2025: Prin OUG nr. 8/2026, s-a oferit o bonificație de 3% din totalul taxelor (impozit + CASS) proprietarilor care au depus Declarația Unică și au plătit integral sumele aferente anului 2025 până la termenul special de 15 aprilie 2026. Atât acest termen special, cât și termenul general din 25 mai 2026 pentru depunerea declarației aferente anului 2025 au expirat. Dacă nu ai depus încă declarația pentru veniturile din 2025, o poți depune în continuare în regim de depunere tardivă, însă fără a beneficia de bonificație și riscând calculul de accesorii (penalități și dobânzi de întârziere).

Chirie în Euro? Ce curs valutar se folosește

Peste 80% din contractele de închiriere din România au prețul stabilit în Euro. Pentru completarea corectă a Declarației Unice în cazul închirierilor către persoane fizice, conversia sumelor din valută în lei (RON) se face folosind cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a veniturilor. Cursul din ziua precedentă plății se aplică doar în cazul reținerii la sursă efectuate de chiriași persoane juridice. Citește ghidul extins despre impozitul pe chirie în valută (Euro) și ce curs se folosește la ANAF.

Coproprietari — cum se împart taxele pe chirie

Dacă apartamentul închiriat este deținut de mai mulți coproprietari (de exemplu, soț și soție cu cote de 50%–50%), fiecare dintre aceștia are obligația de a depune propria sa Declarație Unică și de a înregistra contractul de chirie. Veniturile și cheltuielile forfetare se împart proporțional cu cota-parte deținută din imobil, iar taxele se calculează și se plătesc individual de către fiecare coproprietar. Pentru cazuri particulare, vizitează calculatorul de impozit pe chirie, secțiunea coproprietari.

Suma minimă declarată în contract — ce riscuri există

Deși legislația fiscală nu impune un tarif minim obligatoriu pentru închirierea unui bun, declararea unei chirii nerealist de mici (derizorii) cu unicul scop de a diminua taxele datorate poate atrage controale din partea inspectorilor ANAF. Află care sunt consecințele dacă declari o sumă minimă nereală în contractul de închiriere.

Pentru a ține o evidență clară a plăților, a datelor de scadență și a obligațiilor fiscale fără efort, poți folosi platforme software specializate — citește mai multe despre cum alegi o aplicație de gestiune a chiriilor.

Articole conexe

• PFA vs SRL pentru chirii — când trec
• Asigurare deductibilă în sistem real
• Randamentul real (ROI, cap rate)
• Stocare contracte și acte de închiriere în cloud
• Excel vs. aplicație de gestiune a chiriilor
• De când merită o aplicație de gestiune a chiriilor (1–3 apartamente)