Cât câștig, în medie, dintr-un apartament în România în 2026?

Brut, cam 4-6% pe an în București și Cluj, 6-8% în orașele secundare. După impozit și cheltuieli, rămâi cu 3-5% în orașele mari și 5-7% în cele secundare. Dacă iese sub depozitul bancar plus inflația, nu e o investiție bună.

Cum calculez dacă am luat apartamentul pe credit?

Te uiți la cât îți rămâne cash la sfârșitul anului, raportat la avansul pe care l-ai pus tu. E mai relevant decât procentul brut, fiindcă rata apasă pe cashul efectiv.

Randamentul pe valoare și randamentul pentru mine sunt același lucru?

Nu. Randamentul pe valoarea proprietății (numit internațional „cap rate”) compară venitul net cu prețul de achiziție și e folosit pentru a compara apartamente. Randamentul tău (numit internațional „ROI”) se raportează la cât ai pus tu — avans, taxe, renovare — și arată cât câștigi tu personal.

Cum afli cât câștigi, de fapt, dintr-un apartament dat în chirie

Pe scurt: randamentul se calculează în mai multe feluri. Dacă te uiți doar la „chirie × 12 ÷ preț”, te minți singur. Calculul corect ia în considerare impozitul, cheltuielile, dobânda de la credit și lunile fără chiriaș.

1. Randamentul brut — cel mai rapid, dar și cel mai înșelător

Randament brut = (chirie lunară × 12) ÷ prețul de cumpărare × 100

se face într-un minut;
nu-ți spune mare lucru despre banii care îți rămân;
ignoră impozitul, cheltuielile și lunile fără chiriaș;
util doar ca o comparație rapidă între oferte.

2. Randamentul net — după ce plătești tot ce ai de plătit

Randament net = (chirie pe an − cheltuieli pe an) ÷ prețul de cumpărare × 100

Cheltuielile uzuale pe care e bine să le iei în calcul:

impozitul pe clădire, plătit de proprietar;
PAD și asigurarea facultativă;
reparațiile și uzura firească de peste an;
fondul de la asociație, inclusiv în lunile goale;
administrarea, dacă o dai pe mâna cuiva — vezi tarifele pentru administrare imobiliară.

3. Randamentul pe valoarea proprietății („cap rate”)

Randament pe valoare = venit net din operare ÷ prețul de cumpărare × 100

e metrica folosită internațional (termenul englez e cap rate);
venitul net din operare înseamnă ce rămâne după cheltuielile de administrare, fără să scazi dobânda de la credit și fără să scazi impozitul pe venit;
e util mai ales când vrei să compari mai multe apartamente între ele.

4. Randamentul tău, după impozitul pe venit

Randamentul tău = (chirie netă − impozit pe venit) ÷ banii investiți × 100

impozitul îl afli cu calculatorul de impozit pe chirie;
banii investiți = avans + taxe la notar + renovare + mobilă;
e cel mai apropiat de adevărul din buzunarul tău.

Pentru o evidență clară a randamentului și a taxelor, o aplicație de gestiune a chiriilor precum Renzi te ajută să asiguri acuratețea datelor pentru Declarația Unică prin urmărirea plăților și stocarea contractelor în cloud. Pe baza istoricului de încasări, platforma precompletează automat exclusiv secțiunea de venituri din chirii a Formularului 212 (aplicând cursul BNR dacă chiria este în euro), în timp ce restul surselor de venit sunt adăugate manual de către utilizator în SPV. Acest proces simplifică enorm depunerea Declarației Unice și te ajută să știi exact randamentul net obținut la final de an fiscal.

5. Randamentul pe banii investiți (util când ai credit)

Randament pe banii investiți = (chirie − rata − cheltuieli − impozit) ÷ avans × 100

termenul internațional e cash-on-cash return, pe scurt CoC;
îți arată cât cash generează apartamentul pe an, raportat la banii pe care i-ai scos efectiv din buzunar;
e formula la care te uiți când alegi între a lua pe credit sau a plăti cash — vezi credit ipotecar sau cash pentru investiție în 2026.

Nu uita de lunile fără chiriaș

realist: 1 lună goală pe an (cam 8%) în orașele mari;
pesimist: 2 luni (16%) în zonele studențești, mai ales vara;
în calcul: chirie efectivă = chirie × (1 − procent de neocupare).

Un exemplu concret — apartament 2 camere, București, Tineretului

preț de cumpărare: 110.000 EUR;
chirie: 600 EUR pe lună → 7.200 EUR pe an, brut;
o lună fără chiriaș → rămân 6.600 EUR încasați efectiv;
cheltuieli: 800 EUR (asigurări, impozit pe clădire, reparații mărunte);
venit net din operare: 5.800 EUR;
impozit pe venit, 10% pe venitul impozabil: aprox. 400 EUR;
rămâne în buzunar: 5.400 EUR.

Cum arată randamentele:

brut: 6,6%;
net înainte de impozit: 5,3%;
pe valoarea proprietății: 5,3%;
net, după impozit, plătit cash: 4,9%.

Același apartament, dar luat pe credit (avans 30%)

avans: 33.000 EUR + taxe de tranzacție 3.000 EUR = 36.000 EUR investiți efectiv;
rata lunară: ~640 EUR (credit variabil ~8% efectiv, IRCC ~5,58% + marjă — mai 2026) → ~7.680 EUR pe an;
dobândă în primul an: aprox. 2.200 EUR (deductibilă în sistem real).

Randamentul pe banii investiți:

cash la sfârșitul anului: 5.400 − 7.680 = −2.280 EUR (ieși pe minus operațional la dobândă variabilă actuală);
principalul din rată (~5.480 EUR/an) rămâne economie forțată în activ;
câștigul pe termen mediu = principal acumulat + apreciere imobil.

Update mai 2026: IRCC a scăzut față de 2025, dar marja bancară + randament net din chirie fac levierul mai strâns. Detalii: credit ipotecar vs cash.

Și creșterea prețului locuinței contează

în România, între 2015 și 2025, prețurile au crescut în medie cu 4-7% pe an în orașele mari;
estimări pentru 2026: 3-5% pe an nominal;
pe 5 ani, un apartament de 110.000 EUR poate ajunge la 130-140.000 EUR, ceea ce urcă randamentul tău total la 8-12% pe an.

Chirie vs depozit bancar în 2026

Când ai niște bani puși deoparte, te întrebi firesc: merită să cumpăr un apartament sau mai bine îi pun la bancă? Ca să iei o decizie deșteaptă, trebuie să compari mereu mere cu mere — adică randamentul net (ce îți rămâne în buzunar) din ambele părți.

În 2026, cifrele arată cam așa:

Randamentul net din chirii (Net Rental Yield): În București și Cluj, acesta se învârte în jurul a 3-4% pe an. Acesta este randamentul net real, adică banii care îți rămân după ce ai plătit impozitul pe chirie, asigurările, reparațiile și ai luat în calcul și riscul ca apartamentul să stea gol o lună pe an.
Depozitul bancar brut: Băncile oferă dobânzi atractive, de până la 7% brut pe an.
Depozitul bancar net: Statul îți reține automat un impozit de 10% pe veniturile din dobânzi. Astfel, dobânda brută de 7% devine un randament de 6,3% net în buzunarul tău.

Un exemplu concret: 100.000 EUR cash

Să presupunem că ai 100.000 EUR (echivalent în lei) și vrei să vezi unde lucrează banii mai bine pentru tine:

Varianta A (Depozit bancar): Îi pui într-un depozit cu 7% dobândă brută. După un an, câștigi 7.000 EUR brut. Statul îți ia 10% impozit, deci rămâi cu 6.300 EUR net în mână (fără bătăi de cap, fără chiriași, fără renovări).
Varianta B (Apartament în chirie): Cumperi un apartament. După ce scazi impozitul de 10% pe chirie, asigurările PAD și facultative, reparațiile și o lună de neocupare, rămâi cu un randament net de 4%. Asta înseamnă 4.000 EUR net pe an.

De ce ar alege cineva varianta imobiliară dacă banca dă mai mult?

Răspunsul stă în ROI-ul total (Return on Investment). Când pui banii la bancă, dobânda este fixă, iar suma inițială se devalorizează din cauza inflației. În schimb, la un apartament, pe lângă cei 4.000 EUR din chirie, beneficiezi și de creșterea prețului proprietății în timp (aprecierea imobiliară, care istoric a fost de 3-5% pe an). În plus, chiria poate fi indexată anual cu inflația, protejându-ți puterea de cumpărare.

Totuși, dacă vrei să cumperi apartamentul pe credit, dobânzile ipotecare din 2026 sunt mari (în jur de 8%), ceea ce înseamnă că rata va fi mai mare decât chiria încasată, generând un cash-flow negativ lună de lună.

Pentru o analiză detaliată a acestor opțiuni, citește ghidul nostru comparativ chirie vs depozit vs credit ipotecar în 2026 și raportul complet despre randamentul mediu de închiriere în marile orașe din România în 2026.

Când, pur și simplu, nu merită

randament net sub 3% la un apartament cumpărat cash;
ieși pe minus cash an de an, iar prețul imobilelor crește mai încet decât inflația;
probleme de structură ascunse (bloc vechi, reparații iminente).