Merită să cumpăr apartament pentru chirie în 2026?

Pe scurt, doar din chiria brută nu prea merită în marile orașe, deoarece randamentul net (3-4%) este sub cel al depozitelor bancare. Devine o idee bună doar dacă mizezi pe creșterea prețului apartamentului în timp, dacă folosești un credit inteligent sau dacă investești în orașe mai mici unde randamentele sunt mai mari.

Cât câștig la depozit bancar în iunie 2026?

Cele mai bune depozite pe un an oferă în jur de 7% dobândă brută. După ce statul îți reține impozitul de 10%, rămâi în mână cu aproximativ 6,3% net. Titlurile de stat (Tezaur sau Fidelis) oferă în jur de 6,25% net și au avantajul că nu sunt impozitate deloc.

Cât costă un credit ipotecar variabil acum?

Dobânda se învârte în jurul a 7,5% - 8,1%. Ea este formată din indicele IRCC (care este 5,58% în primăvară și scade ușor la 5,55% de la 1 iulie 2026) la care banca adaugă marja ei fixă de 2-2,5%. Mulți proprietari aleg acum dobânzi fixe pe 3-5 ani, care pornesc de la 4,6%.

Chiria bate inflația?

În ultima perioadă, nu prea. Chiriile medii au rămas destul de stabile (în jur de 503 EUR la nivel național în mai 2026), în timp ce prețurile apartamentelor au crescut cu peste 7%. Asta înseamnă că randamentul tău anual scade dacă cumperi acum la prețuri mari.

Chirie vs depozit vs credit ipotecar — unde îți stau banii mai bine în 2026

Pe scurt: În iunie 2026, ecuația s-a inversat complet față de anii trecuți. Depozitul bancar (~6,3% net) bate la scor chiria pură din București și Cluj (~3-4% net), în timp ce creditul variabil (~8%) este extrem de scump. Cumpărarea unui apartament pentru investiție mai are sens acum doar dacă iei în calcul creșterea prețului proprietății pe termen lung, dacă folosești efectul de levier sau dacă te orientezi către orașe secundare unde poți obține un randament brut de 6-8%.

Întrebarea „merită să cumpăr un apartament pentru a-l da în chirie?” nu mai are același răspuns simplu ca acum câțiva ani. Totul depinde de unde investești, cum alegi să finanțezi achiziția și ce alte opțiuni ai pentru banii tăi strânși cu greu.

Dacă ai o sumă de bani pusă deoparte, probabil te întrebi dacă să o blochezi într-un apartament, să o lași în bancă să strângă dobândă sau să te folosești de un credit pentru a cumpăra ceva mai mare. Mai jos comparăm cele trei opțiuni pe înțelesul tuturor, folosind cifre reale și proaspete din iunie 2026.

O analogie simplă ca să înțelegi opțiunile

Înainte de a trece la cifre, imaginează-ți cele trei opțiuni ca pe trei moduri diferite de a călători sau de a gospodări:

Depozitul bancar este ca o călătorie cu trenul de mare viteză: te urci în el, biletul este garantat de stat, știi exact la ce oră ajungi și câți bani primești la destinație. Este comod, sigur, dar nu poți schimba traseul și, dacă vine o furtună a prețurilor (inflația), s-ar putea să simți frigul fără să poți face nimic.
Chiria plătită cu banii tăi (cash) este ca și cum ai cumpăra o livadă de meri. Ai de muncă: trebuie să culegi merele, să cureți pomii, să te lupți cu dăunătorii (adică să cauți chiriași, să repari robinete și să plătești taxe). Însă, pe lângă merele pe care le mănânci în fiecare an (chiria lunară), pomii tăi cresc în timp, iar livada va valora mult mai mult peste 10 ani (aprecierea proprietății).
Creditul ipotecar este ca și cum ai cumpăra acea livadă împrumutând bani de la un vecin bogat. Vecinul îți cere o mare parte din merele tale drept dobândă. Dacă recolta e slabă sau vecinul îți cere și mai multe mere (crește IRCC-ul), s-ar putea să fii nevoit să aduci mere de acasă ca să-ți plătești datoria. Speranța ta este că, în timp, livada va crește atât de mult încât va acoperi toate aceste sacrificii.

Cele trei opțiuni, pe scurt

Iată cum arată tabloul general în iunie 2026:

Opțiune	Randament / cost tipic (2026)	Risc principal	Lichiditate
Chirie (cash)	3-5% net în orașe mari; 5-7% în Iași/Timișoara	Perioade goale (vacanță), chiriași rău-platnici, reparații	Scăzută (durează luni de zile să vinzi un apartament)
Depozit bancar	~6,3% net (7% brut − 10% impozit)	Inflația care îți mănâncă puterea de cumpărare, limita de garantare de 100.000 EUR pe bancă	Medie (banii sunt blocați până la scadență)
Credit ipotecar + chirie	Cash flow adesea negativ; câștigul vine din levier și aprecierea în timp	Creșterea indicelui IRCC, apartament gol în timp ce rata curge	Foarte scăzută (ești legat de bancă și de imobil)

Surse orientative: Storia (chirii mai 2026), Wall-Street.ro / FinRadar (depozite iunie 2026), CEC.ro / BNR (IRCC Q2 2026).

Ce înseamnă acești termeni, mai exact?

Dacă nu ești expert în finanțe, acești termeni pot părea o limbă străină. Să îi explicăm simplu:

Randament net: Este profitul tău real, curat, exprimat în procente. Dacă investești 100.000 EUR și la sfârșitul anului, după ce ai plătit toate taxele, reparațiile și asigurările, rămâi în mână cu 3.500 EUR, randamentul tău net este de 3,5%.
Depozit brut vs. net: Când banca îți spune că îți oferă o dobândă de 7% (brut), nu vei primi toți acești bani. Statul român îți oprește automat un impozit de 10% pe dobândă. Astfel, tu rămâi de fapt cu 6,3% (net).
IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor): Este, pe scurt, „prețul” mediu la care băncile se împrumută între ele cu bani. El se schimbă la fiecare 3 luni. Când IRCC este sus (peste 5,5%), toate creditele cu dobândă variabilă devin scumpe, pentru că banca adaugă peste acest preț de bază marja ei fixă (de obicei între 2% și 2,5%).

1. Venitul din chirie — ce îți rămâne cu adevărat în buzunar

Să luăm un exemplu concret de pe piață. Să presupunem că vrei să cumperi un apartament de 2 camere în București.

Preț de achiziție: 140.000 EUR (cu tot cu taxe notariale și comisioane).
Chirie estimată: 580 EUR/lună (o valoare foarte apropiată de media raportată de Storia în mai 2026 pentru apartamentele de 2 camere).

Mulți fac un calcul greșit și simplist: 580 EUR × 12 luni = 6.960 EUR pe an, adică aproape 5% randament. În realitate, viața de proprietar vine cu cheltuieli ascunse. Iată calculul corect:

Pas	Cum se calculează	Rezultat
Chirie brută anuală	580 EUR × 12 luni	6.960 EUR
Vacanță (perioada goală)	Scădem o lună pe an (timpul în care cauți un nou chiriaș)	−580 EUR (Rămân: 6.380 EUR)
Întreținere, reparații, asigurări	Estimare anuală realistă pentru reparații și asigurarea obligatorie/facultativă	−800 EUR (Rămân: 5.580 EUR)
Impozit pe chirie (8% efectiv)	Statul oferă o deducere de 20%, deci plătești 10% impozit doar pe 80% din chirie	−640 EUR
Venit net anual	Ce îți rămâne efectiv în mână la final de an	~4.940 EUR net
Randament net real	4.940 EUR net împărțit la investiția de 140.000 EUR	~3,5%

Dacă ne uităm la Cluj-Napoca, unde prețurile de achiziție sunt și mai mari, dar chiriile nu au crescut în același ritm, randamentul net real poate coborî chiar spre 3%. Pentru a înțelege mai bine formulele din spatele acestor cifre, poți citi ghidul nostru despre randament real proprietate.

2. Depozitul bancar — termenul de comparație în 2026

În iunie 2026, băncile se luptă încă pentru banii tăi. Cele mai bune oferte de depozite pe 12 luni ajung la 7% brut pe an (oferte de la bănci precum TBI Bank sau ProCredit, conform datelor centralizate de FinRadar și Wall-Street.ro).

Dacă ai avea 100.000 EUR (echivalentul a aproximativ 500.000 RON) și i-ai pune într-un astfel de depozit:

Dobânda brută la final de an (7%): 35.000 RON
Impozitul de 10% oprit de stat: −3.500 RON
Bani curați în mână: ~31.500 RON (adică un randament net de ~6,3%)

Dacă vrei și mai multă siguranță, poți cumpăra titluri de stat Tezaur sau Fidelis. Acestea oferă dobânzi de aproximativ 6,25% pe an, dar au un uriaș avantaj: nu sunt impozitate deloc. Câștigi aproape la fel de mult ca dintr-un depozit bancar de top, dar nu datorezi nimic statului.

Avantajele depozitului: Nu ai nicio bătaie de cap, nu te sună niciun chiriaș că s-a spart o țeavă la miezul nopții și îți poți lua banii înapoi rapid la finalul perioadei. Dezavantajul: Dacă inflația (creșterea prețurilor) trece de 7% în vara anului 2026 (așa cum avertizează analiștii de la Wall-Street.ro), banii tăi își vor pierde din puterea de cumpărare, chiar dacă suma din cont crește. În plus, banii din bancă nu se vor aprecia niciodată de la sine, spre deosebire de un apartament.

3. Creditul ipotecar — cât te costă să împrumuți bani acum

Dacă vrei să cumperi o proprietate dar nu ai toți banii, trebuie să apelezi la bancă. În 2026, creditele sunt însă destul de scumpe din cauza indicilor bancari:

IRCC în trimestrul 2 din 2026 (aprilie - iunie): este de 5,58% (conform CEC.ro și BNR).
De la 1 iulie 2026: acesta va scădea nesemnificativ la 5,55% (conform Business24.ro).

Când iei un credit cu dobândă variabilă, banca îți va cere IRCC + o marjă fixă de 2% - 2,5%. Asta înseamnă că dobânda ta totală va fi de ~7,5% – 8,1%.

Să vedem ce se întâmplă dacă vrei să cumperi un apartament de 110.000 EUR. Tu vii cu un avans de 30% (33.000 EUR), iar restul de 77.000 EUR îi împrumuți de la bancă pe 30 de ani. Rata ta lunară va fi de aproximativ 640 EUR/lună la o dobândă de 8%.

Să facem calculul banilor care intră și ies în fiecare an:

Element	Sumă anuală
Venit net din chirie (scalat din exemplul de mai sus)	~5.400 EUR
Rata la bancă pe care o plătești (640 EUR × 12)	−7.680 EUR
Cash flow operațional (ce aduci de acasă)	−2.280 EUR

Asta înseamnă cash flow negativ. În fiecare lună, va trebui să pui din buzunarul tău în jur de 190 EUR pentru a acoperi rata, deoarece chiria nu este suficientă.

Totuși, nu este neapărat o afacere rea pe termen lung. În timp ce tu aduci bani de acasă, chiriașul îți plătește cea mai mare parte din apartament, iar valoarea proprietății poate crește. Acesta este efectul de levier (folosirea banilor băncii pentru a-ți multiplica profitul pe termen lung). Poți citi mai multe despre această strategie în articolul nostru despre credit ipotecar vs cash.

O alternativă mai sigură în 2026: Multe bănci oferă acum credite cu dobândă fixă pe primii 3-5 ani, cu rate de 4,6% – 7%. Aceste oferte fac ecuația mult mai stabilă și te feresc de fluctuațiile IRCC. Refinanțarea creditelor vechi și scumpe a devenit, de altfel, principalul trend al acestui an (conform Economica.net, aprilie 2026).

4. Tabel comparativ — Ce se întâmplă cu 100.000 EUR în 2026?

Să presupunem că ai 100.000 EUR cash și vrei să vezi cum lucrează acești bani în cele trei scenarii:

Criteriu	Chirie (cumpărat cash)	Depozit bancar (12 luni)	Credit + Chirie (folosești doar 30.000 EUR avans)*
Câștig anual pe banii tăi	~3.500 EUR (din chirie)	~6.300 EUR (din dobândă netă)	Variabil (poate fi negativ pe termen scurt)
Muncă și stres	Mare (chiriași, reparații, contracte)	Zero (banca face totul)	Mare (relația cu banca + chiriașul)
Sensibilitate la dobânzi (IRCC)	Nu te afectează direct	Nu te afectează direct	Te afectează foarte mult dacă crește IRCC
Șansa de a se scumpi în timp	Da, apartamentul se poate aprecia cu 3-5% pe an	Nu, suma rămâne aceeași	Da, beneficiezi de creșterea valorii întregului apartament

*Notă: În cazul creditului, deși aduci bani de acasă în fiecare lună, randamentul final al capitalului tău (cash-on-cash) poate depăși 10% pe an pe termen lung, dacă prețul apartamentului crește constant și tu achiți treptat creditul.

5. Când are sens fiecare opțiune pentru tine?

Alege depozitul bancar sau titlurile de stat dacă vrei liniște totală, ai nevoie de bani în următorii 1-2 ani și nu vrei să îți asumi riscuri. În 2026, cu dobânzi nete de peste 6%, banca este un refugiu excelent și foarte greu de bătut de imobiliarele clasice cumpărate cu banii jos.
Alege chiria plătită cash dacă găsești proprietăți în orașe secundare sau universitare dinamice (cum sunt Iași, Timișoara, Arad) unde randamentul brut este de 6-8%, sau dacă cumperi un apartament pe care plănuiești să îl folosești personal sau să îl lași copiilor în următorii 5-10 ani.
Alege creditul ipotecar doar dacă prinzi o ofertă excelentă de dobândă fixă (sub randamentul brut al zonei), dacă ai un fond de urgență generos care să îți permită să plătești rata timp de 3-6 luni chiar dacă apartamentul stă gol și dacă ești confortabil cu ideea de a aduce o mică sumă de bani de acasă în fiecare lună pentru a construi un patrimoniu pe termen lung.

6. Ce alte lucruri importante trebuie să mai iei în calcul?

Înainte de a lua o decizie finală, nu uita de aceste detalii legislative și fiscale importante în 2026:

Taxele la vânzare: Dacă vinzi apartamentul mai devreme, vei plăti un impozit pe transferul proprietății.
Impozitul pe clădiri: Fii atent la noile reguli privind impozit proprietate 2026 și trecerea planificată la impozitarea pe baza valorii de piață din 2027.
Regimul hotelier: Dacă vrei un randament mai mare, poți lua în calcul închirierea în regim hotelier (Airbnb/Booking), dar aceasta cere și mai mult timp și implicare. Vezi comparativul nostru: randament regim hotelier vs chirie.