Cât a crescut impozitul pe apartamente în 2026?

În marile orașe (București, Iași, Constanța), impozitele au crescut cu procente între 60% și 150%, ca urmare a actualizării valorilor de referință prin Legea 239/2025.

Cine plătește impozitul pe clădire, proprietarul sau chiriașul?

Conform legii, impozitul pe proprietate (clădire și teren) este exclusiv în sarcina proprietarului. Acesta nu poate fi transferat chiriașului prin contract.

Cum afectează acest impozit randamentul investiției (ROI)?

Dacă înainte impozitul local era neglijabil (sub 1% din venitul anual), în 2026 acesta poate ajunge să reprezinte jumătate din chiria pe o lună, scăzând randamentul net cu aproximativ 0.3-0.5%.

Impozitul pe clădire în 2026: Cât mănâncă taxele locale din chiria ta netă?

Când calculăm cât „rămânem în mână” dintr-o chirie, majoritatea ne gândim la impozitul pe venit de 10% și la eventualul CASS. Însă, începând cu 2026, o altă taxă a devenit mult mai vizibilă în bilanțul anual: impozitul pe clădire.

Actualizarea valorilor de referință prin Legea nr. 239/2025 a adus creșteri semnificative ale taxelor locale, transformând acest impozit dintr-o cheltuială minoră într-un factor decisiv pentru randamentul net.

Este important de reținut că anul 2026 este doar un an de tranziție. Începând cu 1 ianuarie 2027, sistemul de impozitare se va schimba complet prin introducerea platformei naționale RO e-Proprietate, care va calcula impozitele direct pe baza valorii de piață reale a imobilelor. Pentru a înțelege cum te va afecta această reformă pe termen lung, citește ghidul nostru detaliat despre noul impozit pe proprietate la valoare de piață din 2027 și RO e-Proprietate.

Surse: Legea nr. 239/2025 privind impozitele locale, Rapoarte Business24 și Ziarul Financiar (ZF) privind majorările taxelor în marile orașe în 2026.

Șocul fiscal din 2026: Cifrele reale

Până anul trecut, un apartament de 2 camere în București plătea un impozit anual de aproximativ 200-250 lei. În 2026, același apartament poate genera o taxă de 500 - 650 lei, în funcție de zonă și de deciziile consiliului local.

În orașe precum Iași sau Constanța, unde valorile s-au dublat, impactul este și mai mare. Această sumă trebuie scăzută direct din profitul tău, deoarece este o cheltuială pe care nu o poți deduce (decât dacă ești în sistem real).

Cum afectează chiria netă? (Studiu de caz)

Să luăm exemplul unui apartament închiriat cu 500 EUR/lună (6.000 EUR/an ≈ 30.000 lei).

Cheltuială	Sumă (estimată)
Venit Brut Anual	30.000 lei
Impozit pe venit (10% din 80% brut)	2.400 lei
Impozit pe clădire (Nou 2026)	600 lei
Mentenanță/Reparații (estimat)	1.500 lei
Chirie Netă Reală	25.500 lei

În acest scenariu, impozitul pe clădire „mănâncă” 2% din venitul tău brut sau echivalentul a peste o săptămână de chirie. Dacă adăugăm și perioadele de vacantare, profitul real scade sub așteptările inițiale.

De ce au crescut taxele atât de mult?

Există trei factori principali care au coincis în 2026:

Legea 239/2025: A forțat primăriile să folosească grile de valori mai apropiate de prețul pieței.
Eliminarea reducerilor: Multe primării au eliminat bonificațiile pentru clădirile vechi.
Cotele locale: Primăriile au libertatea de a mări cotele de impozitare între 0,08% și 0,2%, iar majoritatea au ales pragul superior pentru a acoperi deficitele bugetare.

Cum poți optimiza acest cost?

Deși nu poți evita plata impozitului, poți lua măsuri pentru a-ți proteja randamentul:

Indexarea chiriei: Asigură-te că ai o clauză de indexare cu inflația în contract pentru a acoperi creșterea taxelor.
Plata anticipată: Plătește impozitul până la 31 martie pentru a beneficia de bonificația de 10% oferită de majoritatea primăriilor.
Calculul ROI corect: Când cumperi o proprietate nouă, nu mai ignora impozitul local. Verifică zona și cota de impozitare a primăriei respective.

O altă metodă de optimizare este utilizarea unei aplicații de gestiune a chiriilor precum Renzi pentru o evidență impecabilă a costurilor și a plăților. Aplicația te ajută să asiguri acuratețea datelor pentru Declarația Unică prin urmărirea plăților și stocarea contractelor în cloud. Pe baza istoricului de încasări, platforma precompletează exclusiv secțiunea de venituri din chirii a Formularului 212 (aplicând cursul BNR dacă chiria este în euro), urmând ca utilizatorul să adauge manual orice alte surse de venit direct în SPV, facilitând generarea rapidă a raportului pentru Declarația Unică și optimizarea fiscală.

Concluzie

Impozitul pe proprietate nu mai este o taxă „de neglijat”. În 2026, un investitor imobiliar inteligent trebuie să includă această variabilă în orice calcul de randament real.

Citește și: