Ce calculator de impozit chirie trebuie să folosesc?

Trebuie să folosești calculatorul corespunzător anului fiscal în care ai încasat efectiv chiriile. De exemplu, pentru veniturile încasate în cursul anului 2026, vei folosi calculatorul dedicat anului 2026, chiar dacă declararea și plata se realizează în 2027.

Cum diferă anul fiscal de anul în care fac plata?

Anul fiscal este anul calendaristic în care încasezi banii (de exemplu, 2026). Anul depunerii și al plății este anul următor, în care depui Declarația Unică (Formularul 212) și plătești impozitul și CASS (până la termenul de 25 mai al acelui an).

Cum se aplică cota forfetară de cheltuieli?

Cota forfetară este o reducere fiscală automată de 20% aplicată la chiria brută anuală, fără a fi nevoie de documente justificative. Astfel, impozitul pe venit de 10% se aplică doar pe 80% din venitul brut, rezultând o rată de taxare efectivă de 8%.

Când se datorează CASS pentru veniturile din chirii?

Contribuția la sănătate (CASS) se datorează dacă venitul net anual din chirii (80% din brut) atinge sau depășește echivalentul a 6 salarii minime brute pe țară valabile la 1 ianuarie din anul respectiv. În 2025 și 2026, salariul de referință este de 4.050 lei.

Ce se întâmplă dacă chiriașul meu este o firmă?

Dacă chiriașul este persoană juridică (SRL, PFA, ONG), tu nu depui Declarația Unică pentru impozitul de 10%. Firma are obligația legală să rețină la sursă impozitul din chiria lunară, să îl declare și să îl vireze direct la ANAF în numele tău.

Cum procedez dacă chiria este stabilită în euro?

Pentru chiriile în euro, calculul impozitului se realizează exclusiv în lei. Fiecare sumă lunară primită trebuie convertită în lei folosind cursul de schimb comunicat de BNR valabil pentru ziua precedentă celei în care s-a realizat încasarea chiriei.

Calculator impozit chirie — hub 2024

Calculator pentru anul în care ai încasat chiria

În 2026 încasezi chiria → folosești calculatorul pentru 2026. Declarația și plata se fac în anul următor (termen: 25 mai 2027).

Recomandat acum Calculator impozit chirie 2026 Impozit ~8% din brut · plafoane CASS de la 24.300 lei net/an

Alți ani fiscali

Pe scurt

Dacă deții sau urmează să închiriezi un imobil, administrarea corectă a taxelor este esențială pentru a evita problemele administrative cu ANAF. Regulile de impozitare pentru contractele de închiriere încheiate de persoane fizice s-au simplificat în ultimii ani, oferind o claritate mult mai mare în privința calculului impozitului pe venit și a contribuțiilor de asigurări de sănătate (CASS).

Acest hub central îți pune la dispoziție calculatoare interactive specifice fiecărui an fiscal (2024–2026), ghiduri complete și exemple practice de calcul pe înțelesul tuturor. Scopul nostru este să transformăm regulile fiscale complicate într-un parcurs logic, astfel încât să deții controlul deplin asupra veniturilor tale imobiliare.

Reguli fiscale actuale: Înainte sau după calcul, citește ghidul impozit chirie persoană fizică 2026 — formule, CASS, Declarația Unică și înregistrarea contractului la ANAF.

Anul fiscal vs anul plății

O eroare extrem de comună printre proprietari este confundarea anului în care se încasează veniturile cu anul în care se realizează plata taxelor. În legislația fiscală din România, regulile și plafoanele aplicabile sunt cele valabile în anul realizării venitului (anul fiscal), nu în cel al plății.

Iată cum funcționează exact acest mecanism:

Anul fiscal (de realizare a venitului): Reprezintă anul calendaristic (1 ianuarie – 31 decembrie) în care chiriașul îți plătește chiria. De exemplu, dacă încasezi chirii în 2026, anul tău fiscal este 2026, iar calculul se raportează strict la legile și plafoanele stabilite pentru 2026.
Anul plății: Este anul următor celui în care s-au obținut veniturile. Pentru sumele încasate în 2026, depunerea Declarației Unice (Formularul 212) și plata impozitului și a CASS se vor face în 2027, termenul limită fiind 25 mai 2027.

Această distincție este vitală deoarece plafoanele de CASS se stabilesc în funcție de salariul minim pe țară de la data de 1 ianuarie a anului fiscal de realizare a venitului. Din acest motiv, este crucial să alegi calculatorul corect pentru anul în care ai încasat banii.

Cum alegi calculatorul potrivit

Deoarece regulile fiscale, cotele forfetare și plafoanele CASS se pot modifica de la un an la altul în funcție de evoluția salariului minim brut, este necesar să apelezi la instrumentul de calcul potrivit.

Tabelul de mai jos te ajută să identifici rapid calculatorul de impozit pe chirie corespunzător situației tale:

Anul realizării venitului	Când folosești calculatorul	Termenul de depunere DU & plată	Ghidul dedicat
2026 (an curent)	Pentru toate chiriile pe care le primești în cursul anului 2026	25 mai 2027	Calculator impozit chirie 2026
2025	Pentru toate chiriile pe care le-ai primit în cursul anului 2025	25 mai 2026	Calculator impozit chirie 2025
2024	Pentru toate chiriile încasate pe parcursul anului 2024	25 mai 2025	Calculator impozit chirie 2024
2023	Pentru veniturile din chirii obținute în cursul anului 2023	25 mai 2024	Calculator impozit chirie 2023

Salariul minim pe țară utilizat ca referință pentru plafoanele CASS a evoluat de la 3.000 lei (în 2023) la 3.300 lei (în 2024), ajungând la valoarea de 4.050 lei (în 2025 și 2026). Folosirea unui calculator nepotrivit poate conduce la erori de declarare și la penalități de întârziere emise de ANAF.

Formula pe înțelesul tuturor

Pentru un contract standard semnat între proprietarul persoană fizică și un chiriaș persoană fizică, calcularea obligațiilor fiscale presupune parcurgerea a 4 pași simpli:

Pasul 1: Determinarea venitului brut anual

Venitul brut este reprezentat de suma totală a chiriilor stipulate în contract pe care le primești pe parcursul unui an calendaristic (chiria lunară înmulțită cu numărul de luni în care contractul a fost activ).

Pasul 2: Aplicarea cotei forfetare de cheltuieli (20%)

Statul îți acordă o reducere fiscală automată numită „cotă forfetară de cheltuieli” de 20% din chiria brută anuală. Această deducere se aplică automat pentru a acoperi eventualele reparații sau cheltuieli de întreținere ale apartamentului, fără a fi nevoie să prezinți documente justificative (chitanțe sau facturi). Astfel, venitul net impozabil rămâne fix 80% din venitul brut.

Pasul 3: Calcularea impozitului pe venit (10%)

Cota de impozit pe venit este de 10% și se aplică strict asupra venitului net impozabil determinat la Pasul 2.

Sfat util: Impozitul anual de plată reprezintă exact 8% din venitul brut anual (deoarece 10% aplicat la 80% din suma brută înseamnă exact 8%).

Pasul 4: Verificarea contribuției CASS (sănătate)

Contribuția la sănătate se datorează numai dacă venitul tău net anual (adică 80% din venitul brut) atinge sau depășește plafoanele legale calculate raportat la salariul minim pe țară valabil la 1 ianuarie a acelui an. Pentru anii 2025 și 2026, salariul de bază este de 4.050 lei, generând următoarele plafoane nete:

Pragul de 6 salarii (24.300 lei net): Dacă venitul net anual se situează între 24.300 lei și 48.600 lei, datorezi un CASS anual fix de 2.430 lei (10% din prag).
Pragul de 12 salarii (48.600 lei net): Dacă venitul net anual se situează între 48.600 lei și 97.200 lei, datorezi un CASS anual fix de 4.860 lei.
Pragul de 24 salarii (97.200 lei net): Dacă venitul depășește 97.200 lei, datorezi CASS-ul maxim de 9.720 lei pe an.

Dacă venitul net anual este mai mic de 24.300 lei, contribuția CASS este zero.

Exemple rapide

Iată două simulări practice de calcul pentru anul fiscal 2026, pe baza unui salariu minim brut de 4.050 lei:

Exemplul 1: Chiria de 2.000 lei pe lună (fără CASS)

La o chirie de 2.000 lei pe lună, încasată timp de un an complet:

Venit brut anual: 2.000 lei × 12 = 24.000 lei.
Deducere forfetară (20%): 24.000 lei × 20% = 4.800 lei (sumă neimpozabilă).
Venit net impozabil: 24.000 lei - 4.800 lei = 19.200 lei.
Impozit pe venit (10%): 19.200 lei × 10% = 1.920 lei pe an (exact 8% din brut).
Contribuție CASS: Venitul net de 19.200 lei se află sub plafonul minim de 24.300 lei, deci contribuția CASS este zero.
Total taxe de plată: 1.920 lei pe an (aproximativ 160 lei pe lună).

Exemplul 2: Chiria de 3.000 lei pe lună (cu CASS inclus)

La o chirie de 3.000 lei pe lună, încasată pe parcursul unui an complet:

Venit brut anual: 3.000 lei × 12 = 36.000 lei.
Deducere forfetară (20%): 36.000 lei × 20% = 7.200 lei.
Venit net impozabil: 36.000 lei - 7.200 lei = 28.800 lei.
Impozit pe venit (10%): 28.800 lei × 10% = 2.880 lei pe an (8% din brut).
Contribuție CASS: Venitul net de 28.800 lei depășește primul prag (24.300 lei), dar se situează sub cel de-al doilea (48.600 lei). Datorezi CASS de 10% raportat la pragul minim de 6 salarii: 10% × 24.300 lei = 2.430 lei pe an.
Total taxe de plată: 2.880 lei (impozit) + 2.430 lei (CASS) = 5.310 lei pe an (aproximativ 442,5 lei pe lună).

Situații speciale

Nu toate contractele de închiriere se încadrează în tiparul standard. Există o serie de excepții majore de care este important să ții cont:

Chiriașul este o firmă (persoană juridică): Atunci când închiriezi locuința unui SRL, PFA sau altui tip de companie, nu trebuie să calculezi și să depui Declarația Unică pentru impozitul de 10%. Firma are obligația legală să rețină la sursă impozitul lunar, declarându-l și virându-l direct la ANAF în numele tău. Tu încasezi doar chiria diminuată cu această sumă. Pentru informații complete, accesează ghidul referitor la reținerea la sursă pentru impozitul pe chirie.
Chiria stabilită în valută (Euro, USD): Deși chiria poate fi stabilită în euro, declararea și plata taxelor se fac obligatoriu în lei. Fiecare chirie lunară trebuie convertită la cursul de schimb comunicat de BNR valabil în ziua precedentă celei în care s-a efectuat plata de către chiriaș. Vezi detalii în ghidul despre cursul valutar ANAF pentru chirii în euro.
Închirierea în regim hotelier (Airbnb, Booking): Dacă închiriezi în scop turistic pe CNP (până la 7 camere în 2026), nu se aplică deducerea de 20%. Beneficiezi de o deducere forfetară de 30% din venitul brut încasat, cu alte obligații (SITUR; e-Factura opțional din iunie 2026 per Legea 88/2026). Detalii în impozit regim hotelier.
Depunerea online a Declarației Unice: Toate veniturile și taxele calculate anual trebuie înregistrate în Spațiul Privat Virtual (SPV). Pentru a parcurge procedura corect și fără erori administrative, accesează ghidul Declarației Unice pentru chirii.

Ghiduri utile

Pentru a-ți simplifica relația cu ANAF și a depune toate actele fără întârzieri sau erori, îți recomandăm următoarele materiale practice special concepute pentru proprietarii de imobile:

Ghid complet pentru Declarația Unică: Instrucțiuni clare pentru descărcarea, completarea și transmiterea Formularului 212. Accesează ghidul complet pentru Declarația Unică.
Ghidul CASS pentru chirii: Modul în care se stabilesc plafoanele de sănătate și cum influențează alte venituri extrasalariale obligațiile tale. Consultă ghidul CASS pentru chirii.
Rezilierea contractului la ANAF (Formularul C168): Dacă chiriașul tău pleacă înainte de termen, trebuie să depui o notificare la ANAF în termen de maximum 30 de zile pentru a opri taxarea. Vezi procedura în rezilierea contractului de închiriere la ANAF.
Cum se plătește impozitul: Toate opțiunile prin care poți achita taxele datorate către bugetul de stat. Citește cum se plătește impozitul pe chirie la ANAF.

Concluzie

Administrarea taxelor pentru veniturile din chirii în România este un proces relativ simplu atunci când înțelegi mecanismele fundamentale — deducerea de 20%, rata de impozitare efectivă de 8% din venitul brut și plafoanele CASS corelate cu evoluția salariului minim brut.

Pentru a scăpa definitiv de grija calculelor matematice repetitive, de transformările valutare lunare BNR și de birocrația completării anuale, poți recurge la o aplicație de gestiune a chiriilor precum Renzi. Platforma asigură o acuratețe maximă prin urmărirea plăților și stocarea contractelor în cloud, precompletând automat secțiunea de venituri din chirii a Declarației Unice (Formularul 212) din istoricul de încasări (urmând ca utilizatorul să adauge manual în SPV orice alte surse de venit extrasalariale). Te poți înscrie pe lista de așteptare Renzi pentru a fi informat de îndată ce platforma devine disponibilă.

Calculator impozit chirie — hub 2024–2026 (an curent: 2026)