Impozit pe chirie în valută (Euro): Ce curs valutar se folosește la ANAF?

Peste 80% din contractele de închiriere din România au prețul stabilit în Euro, chiar dacă plata efectivă se face de multe ori în Lei (RON). Când vine vorba de plata taxelor către stat și completarea Declarației Unice, ANAF acceptă doar sume exprimate în moneda națională (RON).

Așadar, cea mai frecventă întrebare pe care și-o pun proprietarii la completarea declarației este: La ce curs valutar se transformă chiria din Euro în Lei?

Răspunsul depinde de momentul în care completezi Declarația Unică și de tipul venitului declarat (estimat sau realizat). Iată ghidul complet.

Plata chiriei în lei vs. cursul BNR la ANAF (nu le confunda)

Este esențial să facem o distincție clară între regulile fiscale stabilite de ANAF pentru declararea taxelor și modalitatea efectivă prin care chiriașul îți plătește chiria lună de lună. Regulile prezentate în acest articol se aplică exclusiv pentru declararea veniturilor și calculul impozitului, nu pentru tranzacțiile lunare dintre proprietar și chiriaș.

Plata efectivă a chiriei lunare se face conform clauzelor stabilite de comun acord în contractul de închiriere. De regulă, dacă chiria este stabilită în Euro, plata se poate face fie direct în Euro, fie în lei (RON) la cursul BNR din ziua plății sau la un alt curs negociat (de exemplu, cursul băncii proprietarului). Singura excepție ar putea fi reprezentată de proiectul de lege care modifică OG 21/1992 privind facturarea în relațiile B2C, care propune reglementări stricte pentru cursul de schimb la plată (poți citi detalii în articolul dedicat despre proiectul de lege privind cursul BNR pentru plata chiriei în Euro, însă reține că acesta este momentan doar în stadiu de proiect/draft).

Din punct de vedere fiscal, modul de calcul al conversiei în lei diferă în funcție de statutul chiriașului:

• Persoană Fizică (PF) închiriază către Persoană Fizică (PF): Pentru veniturile realizate începând cu anul 2025 (care se declară și se regularizează în anii următori prin Declarația Unică), evaluarea în lei a chiriei în valută se face la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului.
• Persoană Fizică (PF) închiriază către Persoană Juridică (PJ): În cazul în care chiriașul este o firmă sau o entitate care reține impozitul la sursă, PJ va calcula și va reține impozitul pe chirie folosind cursul de schimb din ziua precedentă plății efective a chiriei către proprietar.

În plus, reține că eventuala conversie automată făcută de banca ta la colectarea banilor (dacă deții un cont în lei și chiriașul trimite Euro, sau invers) reprezintă o operațiune comercială privată. Cursul de schimb aplicat de bancă, inclusiv comisioanele sale, nu are nicio legătură cu conversia oficială cerută de ANAF pentru calculul obligațiilor fiscale.

Cursul Euro pentru Declarația Unică 2025 și 2026

Pentru a evita erorile frecvente în calculul fiscal, iată cursurile de referință pe care trebuie să le folosești:

An fiscal venit	Curs BNR utilizat	Valoare orientativă
2024 (realizat)	Cursul mediu anual 2024	4,9746 RON / EUR
2025 (realizat)	Cursul mediu anual 2025	5,0750 RON / EUR
2026 (realizat)	Cursul mediu anual 2026	se stabilește la finalul anului (estimat ≈ 5,10 RON)

Important: Deoarece începând cu anul fiscal 2025 declarațiile de venit estimat au fost eliminate (prin OUG nr. 128/2024), nu mai folosești cursul din ziua precedentă depunerii pentru estimări. Pentru închirierile către persoane fizice, conversia se face exclusiv la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului.

Regula de bază ANAF pentru chirii în valută

Potrivit Codului Fiscal (Art. 83-84 și Art. 122), atunci când chiria este stabilită în valută, evaluarea în lei a venitului se face diferit în funcție de tipul chiriașului:

1. Chiriaș Persoană Fizică (PF): Venitul se convertește în lei în Declarația Unică folosind cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului. Nu se mai depun declarații de estimare în cursul anului.
2. Chiriaș Persoană Juridică (PJ): Impozitul se reține la sursă lunar de către firmă, iar conversia în lei se face folosind cursul BNR din ziua precedentă plății efective a chiriei către proprietar.

Ce înseamnă cursul mediu anual și cum se aplică?

Cursul mediu anual reprezintă media cursurilor zilnice comunicate de BNR pe parcursul unui an calendaristic întreg. Această valoare este publicată oficial de BNR la sfârșitul fiecărui an.

Exemplu practic (PF către PF):

• Ai un apartament închiriat unei persoane fizice pentru 400 Euro / lună pe tot parcursul anului 2025.
• Venit brut anual în Euro: 400 x 12 = 4.800 Euro.
• Cursul de schimb mediu anual EUR/RON comunicat de BNR pentru anul 2025 este de 5,0750 lei/euro.
• Venit brut anual în Lei: 4.800 EUR x 5,0750 = 24.360 RON.
• Această sumă (24.360 RON) este cea pe care o completezi la rubrica „Venit brut realizat” în Declarația Unică depusă până la 25 mai 2026. Din ea se scade cota forfetară de 20%, rezultând un venit net de 19.488 RON, la care se aplică impozitul de 10% (1.949 RON de plată).

Dar dacă încasez chiria efectiv în Euro în cont?

Foarte important: Pentru ANAF nu contează la ce curs îți face banca conversia, nici la ce curs ați convenit în contract că se va face plata.

Chiar dacă ai un cont în Euro și chiriașul îți trimite exact 500 de Euro în fiecare lună, pentru calculul impozitului pe venit (10%) și al CASS-ului (contribuția la sănătate) se va folosi strict cursul mediu anual oficial comunicat de BNR pentru acel an (în relația cu chiriași persoane fizice).

Când se folosește cursul din „ziua precedentă”?

Regula cursului BNR din ziua precedentă plății se aplică exclusiv în cazul închirierilor către persoane juridice (firme, SRL, PFA, ONG), unde impozitul pe chirie se reține la sursă.

Firma chiriașă va calcula lunar impozitul de 10% (aplicat la venitul net după deducerea de 20%) folosind cursul de schimb valabil în ziua precedentă celei în care îți plătește chiria. Această sumă este virată direct la ANAF în numele tău, iar tu primești chiria netă de impozit.

Pragurile CASS și Cursul Valutar

Atenție mare la calculul contribuției la sănătate (CASS). Încadrarea în pragurile de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute (24.300 lei, 48.600 lei și 97.200 lei în 2026) se face în funcție de venitul net anual realizat calculat în Lei, folosind cursul mediu anual BNR pentru anul respectiv.

Dacă un contract în Euro te plasează chiar la limită (să zicem 6,05 salarii minime), faptul că depui declarația într-o zi în care Euro este ușor mai crescut îți poate genera obligația de plată a CASS pe acel an.

Tabel: cursuri medii anuale EUR/RON comunicate de BNR

Tabelul de mai jos sintetizează cursurile medii anuale EUR/RON pe care le poți folosi pentru regularizări sau estimări istorice. Verifică întotdeauna valoarea oficială pe site-ul bnr.ro înainte de a le utiliza într-o declarație fiscală.

An fiscal	Curs mediu anual EUR/RON (BNR)	Curs de referință 31 decembrie
2023	4,9465 lei	4,9746 lei
2024	4,9746 lei	4,9741 lei
2025	≈ 5,0750 lei	≈ 5,0700 lei
2026 (estimări curente)	se stabilește la final de an	se stabilește la 31.12.2026

Important: Începând cu anul fiscal 2025, cursul mediu anual este regula standard pentru toți proprietarii persoane fizice care închiriază altor persoane fizice. Cursul din ziua precedentă plății se folosește doar la reținerea la sursă de către chiriași persoane juridice.

Exemplu — chirie 450 EUR/lună declarată în 2025

Să presupunem că ai obținut în anul 2025 venituri dintr-un contract de chirie de 450 EUR/lună încheiat cu o persoană fizică.

• Venit brut anual: 450 × 12 = 5.400 EUR
• Cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul 2025 este 5,0750 lei/euro.
• Venit brut anual în lei: 5.400 × 5,0750 = 27.405 lei
• Cota forfetară (20%): 5.481 lei → Venit net: 21.924 lei
• Impozit 10%: 2.192 lei (8% efectiv din chiria brută)
• Venitul net de 21.924 lei se situează sub plafonul minim de CASS de 24.300 lei (6 × 4.050 lei), prin urmare contribuția CASS este 0 lei.

Sfaturi Practice

1. Alege momentul: Deoarece cursul valutar variază, suma exactă în lei pe care o vei datora ca impozit va fi influențată ușor de ziua în care decizi să depui declarația.
2. Verifică arhiva BNR: Nu folosi convertoare valutare de pe internet sau cursul băncii tale comerciale. Folosește arhiva oficială de pe site-ul BNR.
3. Păstrează dovada: Deși SPV face unele calcule automat dacă introduci suma în lei, este bine să îți notezi undeva cursul valutar pe care l-ai folosit în ziua respectivă, în eventualitatea puțin probabilă a unui control sau a unei neclarități.

Articole conexe

• Închiriere către expați și digital nomads
• Închiriere către firmă (corporate relocation)
• Proiect de lege: Curs BNR obligatoriu pentru plata chiriei în Euro