Proiect de lege: Cursul BNR obligatoriu la facturile în Euro. Ce înseamnă pentru chirii?

Pe scurt: Pe data de 19 mai 2026, Senatul României a adoptat un proiect de lege inițiat de USR (prin deputatul Cezar Drăgoescu) care promite să schimbe regulile jocului pentru facturile exprimate în valută. Proiectul propune modificarea Ordonanței Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, obligând operatorii economici să folosească strict cursul de schimb comunicat de BNR din ziua lucrătoare precedentă emiterii facturii și interzicând orice marjă de profit valutar sau comision adăugat pe factură. Cu toate acestea, este extrem de important de înțeles că acesta este doar un proiect de lege (o propunere), nu se aplică încă și vizează exclusiv relațiile comerciale de tip B2C (firmă-consumator). Chiriile clasice dintre persoane fizice (PF-PF) rămân complet în afara acestei inițiative.

---

În ultimele săptămâni, spațiul public și presa au fost inundate de titluri alarmante despre „plata obligatorie la cursul BNR” pentru mașini, case, abonamente de telefonie sau chirii. Mulți proprietari și chiriași s-au întrebat dacă nu cumva contractele lor actuale devin ilegale sau dacă trebuie să își modifice de urgență modul în care calculează chiria lunară stabilită în Euro.

Pentru a aduce claritate și a elimina panica inutilă, analizăm în detaliu ce prevede acest proiect de lege, cine este cu adevărat vizat, care sunt diferențele majore față de regulile fiscale ANAF în vigoare și ce trebuie să faci în acest moment ca proprietar sau chiriaș.

Ce prevede exact proiectul de lege adoptat de Senat?

Proiectul de lege adoptat de Senat în a doua jumătate a lunii mai 2026 își propune să modifice OG nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor. Scopul declarat al inițiativei este de a proteja consumatorii de practicile comerciale prin care prețul unui serviciu sau bun este afișat în Euro sau Dolari, dar facturarea efectivă în Lei se face la un curs valutar artificial crescut de către comerciant (de exemplu, „cursul BNR + 1.5%” sau cursul intern al unei anumite bănci comerciale, care include o marjă substanțială).

Dacă proiectul va trece și de Camera Deputaților (care este cameră decizională) și va fi promulgat, noile reguli vor fi extrem de stricte:

1. Cursul de schimb obligatoriu: Toate facturile emise către consumatori pentru bunuri sau servicii ale căror prețuri sunt stabilite în valută vor trebui convertite în Lei (RON) folosind exclusiv cursul de schimb comunicat de BNR valabil pentru ziua lucrătoare precedentă datei emiterii facturii.
2. Interzicerea marjelor și comisioanelor: Comercianților le va fi interzis să adauge orice fel de marje valutare, comisioane de risc valutar sau alte taxe de conversie direct în valoarea facturată.
3. Alinierea contractelor în 90 de zile: Operatorii economici vor avea la dispoziție un termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a legii pentru a modifica și alinia toate contractele aflate în derulare.

Deși presa a menționat adesea achizițiile de autoturisme, creditele, abonamentele de telecomunicații sau achizițiile de locuințe de la dezvoltatori, textul se aplică teoretic oricărei relații comerciale în care se emite o factură de la un operator economic către un consumator.

Unde este proiectul acum în procedura parlamentară?

Pentru a evita orice neînțelegere, este esențial să subliniem că acest proiect nu este încă o lege în vigoare. În România, procesul legislativ este complex, iar simpla adoptare de către o cameră a Parlamentului nu produce efecte juridice imediate.

Iată traseul exact al acestui proiect de lege și stadiul său actual:

• Adoptarea de către Senat: Proiectul de lege a fost adoptat de Senat pe 19 mai 2026, cu un sprijin larg (73 de voturi pentru). Senatul a fost prima cameră sesizată.
• Camera Deputaților (Decizională): Proiectul a fost trimis ulterior la Camera Deputaților, care este organismul legislativ decizional în acest caz. Aici, proiectul va trece prin comisii de specialitate (unde poate suferi amendamente substanțiale) și va fi supus votului final în plen.
• Promulgarea și publicarea: Dacă va fi adoptat de Camera Deputaților în aceeași formă sau cu modificări, proiectul va fi trimis Președintelui României pentru promulgare. După ce este promulgat de Președinte, acesta devine oficial lege doar din momentul publicării sale în Monitorul Oficial.
• Când s-ar putea aplica: Chiar și în cel mai optimist scenariu, în care proiectul trece rapid prin Camera Deputaților și este promulgat în a doua parte a anului 2026, legea va prevedea un termen de conformare de 90 de zile pentru comercianți. Prin urmare, noile reguli nu vor produce efecte practice mai devreme de sfârșitul anului 2026 sau începutul anului 2027.

Până când întregul circuit nu este parcurs, utilizarea marjelor valutare proprii în contractele comerciale rămâne legală, cu condiția ca acestea să fie clar menționate în documentele semnate de consumator.

Tabel: Unde se aplică și unde NU se aplică proiectul de lege?

Pentru a înțelege exact impactul, iată o sinteză clară a situațiilor în care noile reguli s-ar aplica (dacă proiectul devine lege) versus situațiile care rămân neschimbate:

Tipul de relație / Tranzacție	Se aplică? (Dacă proiectul devine lege)	Explicație și Regula Actuală
Chirie clasică între persoane fizice (PF -> PF)	NU	Nu există factură comercială și nici „operator economic”. Plata se face strict conform clauzelor stabilite de comun acord în contractul de închiriere civil înregistrat la ANAF.
Chirie de la o firmă (SRL/SA) către o persoană fizică (B2C)	DA	Firma acționează ca operator economic și emite o factură de chirie către un consumator. Factura va trebui emisă la cursul BNR din ziua lucrătoare precedentă, fără marje.
Chirie între firme (SRL -> SRL / B2B)	NU	OG nr. 21/1992 reglementează doar protecția consumatorilor (persoane fizice). Relațiile dintre firme sunt guvernate de libertatea contractuală comercială.
Achiziție de locuință de la dezvoltator (SRL -> PF)	DA	Dezvoltatorul imobiliar este operator economic. Facturile de avans sau ratele exprimate în Euro vor fi calculate obligatoriu la cursul BNR din ziua precedentă facturării.
Abonamente telecom, utilități sau rate auto (B2C)	DA	Acestea sunt exemplele clasice de servicii tarifate în Euro unde operatorii aplicau adesea cursuri proprii de facturare.

---

Diferențe critice pentru proprietari și chiriași

Pentru a naviga corect prin acest val de noutăți legislative, este esențial să facem câteva distincții fundamentale.

1. Relația PF-PF nu este afectată de protecția consumatorilor

Dacă ești o persoană fizică care închiriază un apartament unei alte persoane fizice, contractul vostru este unul civil, guvernat de Codul Civil, nu de legislația privind protecția consumatorilor (OG 21/1992). Nu ești considerat „operator economic” în sensul legii și nu emiți facturi fiscale comerciale.

Prin urmare, ceea ce plătește chiriașul astăzi este stabilit strict de contractul de închiriere. Dacă în contract scrie că chiria este de 400 Euro și se plătește în lei la cursul BNR din ziua plății, atunci acela este cursul folosit. Dacă scrie că se folosește cursul BNR + 1% pentru a acoperi eventualele fluctuații până la convertirea efectivă, acea clauză rămâne perfect valabilă și legală între voi. Pentru a asigura o comunicare excelentă și a evita neînțelegerile legate de scadențe și sume, este recomandat să folosești un sistem clar de informare, așa cum am detaliat în ghidul despre notificări automate la scadența chiriei fără conflict. De asemenea, pentru formalizarea corectă a termenilor inițiali, poți consulta ghidul nostru privind înregistrarea contractului de închiriere la ANAF.

2. Comisioanele bancare de transfer nu sunt „marje de facturare”

O altă confuzie frecventă este legată de comisioanele bancare. Dacă chiriașul trimite Euro dintr-un cont în Euro, iar proprietarul primește banii într-un cont în Lei, banca va efectua automat schimbul valutar la cursul ei comercial din acel moment.

Acest schimb valutar realizat de instituția bancară reprezintă un serviciu financiar standard și nu are nicio legătură cu marjele interzise prin proiectul de lege. Legea interzice comerciantului să treacă pe factură o sumă în lei calculată la un curs umflat; ea nu interzice băncilor să aplice cursurile lor de schimb la transferurile dintre conturi de valute diferite.

3. Atenție: Regulile fiscale ANAF sunt complet diferite!

Este extrem de important să nu confunzi cursul valutar folosit pentru plata chiriei de către chiriaș cu cel folosit pentru declararea și impozitarea veniturilor la ANAF. Acestea sunt două procese complet independente, guvernate de legi diferite:

• Plata chiriei (Relația contractuală): Se face la cursul negociat și scris în contract (cursul din ziua plății, cursul din data de 1 a lunii, curs fix etc.).
• Impozitarea la ANAF (Relația fiscală): Codul Fiscal impune reguli stricte pentru conversia în lei a veniturilor din chirii exprimate în valută în vederea completării Declarației Unice. Pentru veniturile estimate, se folosește cursul BNR din ziua precedentă depunerii Declarației Unice, iar pentru anumite regularizări istorice se folosește cursul mediu anual realizat. În cazul în care chiriașul este o persoană juridică (firmă) care reține impozitul la sursă, conversia se face la cursul BNR din ziua precedentă plății efective a chiriei. Poți citi toate detaliile tehnice în ghidul nostru despre impozitul pe chirie în valută și cursul ANAF sau poți folosi direct calculatorul de curs euro ANAF.

---

Exemplu numeric: cum arată o factură „BNR fără marjă” vs practica actuală

Pentru a înțelege exact mecanismul, să analizăm două scenarii numerice concrete. Să presupunem că avem un curs de schimb oficial de referință comunicat de BNR pentru ziua respectivă de 4,9700 RON pentru un Euro.

Scenariul 1: Abonament sau serviciu standard de 10 EUR/lună (B2C)

În prezent, mulți furnizori de servicii adaugă o marjă contractuală de risc valutar (de exemplu, BNR + 3%) sau folosesc cursul de schimb de vânzare al băncii comerciale cu care lucrează.

• Practica actuală (BNR + 3%):
  • Curs de facturare: 4,9700 × 1,03 = 5,1191 RON/EUR.
  • Suma de plată pe factură: 10 EUR × 5,1191 = 51,19 RON.
• Sub noul proiect de lege (BNR fără marjă):
  • Curs de facturare: strict 4,9700 RON/EUR (fără adaosuri).
  • Suma de plată pe factură: 10 EUR × 4,9700 = 49,70 RON.
  • Diferență: 1,49 RON la o singură factură de 10 EUR. Deși pare o sumă modică, aplicată la milioane de clienți de utilități sau telecom, suma totală economisită de consumatori este uriașă.

Scenariul 2: Chirie de 450 EUR/lună de la un proprietar SRL către un chiriaș PF (B2C)

Să luăm exemplul unei chirii pe care o firmă (dezvoltator sau companie de property management) o facturează unui chiriaș persoană fizică. În contract este stipulat că plata se face în lei, la cursul BNR + 1,5% din ziua facturării.

• Practica actuală (cu marjă de 1,5%):
  • Curs de facturare: 4,9700 × 1,015 = 5,0445 RON/EUR.
  • Valoarea facturii emise în lei: 450 EUR × 5,0445 = 2.270,03 RON.
• Sub noul proiect de lege (BNR fără marjă):
  • Curs de facturare: strict 4,9700 RON/EUR.
  • Valoarea facturii emise în lei: 450 EUR × 4,9700 = 2.236,50 RON.
  • Diferență: 33,53 RON/lună (adică 402,36 RON pe an pe care chiriașul nu îi mai plătește ca „taxă ascunsă” către proprietarul SRL).

Pentru chiriile clasice dintre persoane fizice (PF-PF), aceste marje rămân permise, însă se recomandă evitarea lor pentru a menține o relație de încredere și corectitudine cu chiriașul.

Ce ar trebui scris în contractul de chirie (PF-PF) ca să nu existe dispute

Deși contractele dintre persoanele fizice sunt guvernate de libertatea contractuală și nu sunt afectate de această modificare legislativă, lipsa de claritate din contract este cea mai frecventă cauză a conflictelor dintre proprietari și chiriași.

Pentru a evita neînțelegerile lunare legate de diferențele de curs valutar, vă recomandăm să includeți în contract următoarele 4 clauze esențiale:

1. Definirea clară a zilei de referință pentru cursul valutar: Nu folosiți expresii ambigue precum „cursul din ziua plății”. Banca Națională a României publică noul curs în fiecare zi lucrătoare în jurul orei 13:00, iar acesta devine valabil pentru ziua următoare. Menționați în contract dacă folosiți:
   • „Conversia în lei se va efectua strict la cursul oficial de schimb comunicat de BNR valabil pentru ziua plății” (care este cursul publicat în ziua lucrătoare precedentă), sau
   • „Conversia în lei se va realiza pe baza cursului oficial de schimb comunicat de BNR pentru ziua de 1 a lunii de facturare”.
2. Sursa cursului de schimb: Menționați expres sursa oficială: „Conversia în lei se va efectua strict pe baza cursului de schimb oficial publicat pe site-ul oficial al Băncii Naționale a României (www.bnr.ro)”.
3. Separarea strictă a utilităților: Chiriașul trebuie să plătească utilitățile (apă, gaz, electricitate, internet) direct pe baza facturilor emise de furnizori, în lei, la valoarea lor nominală. Evitați includerea utilităților într-un tarif global în valută sau realizarea unor conversii valutare artificiale pentru facturile de utilități. Pentru schimbarea facilă a contractelor cu furnizorii, puteți consulta ghidul nostru despre schimbarea titularului de utilități.
4. Dovada plății și comisioanele bancare: Menționați clar în contract cine suportă comisioanele bancare de transfer. O formulare standard este: „Toate comisioanele bancare legate de efectuarea transferului de fonduri cad în sarcina plătitorului (chiriașul), astfel încât proprietarul să primească în contul său suma netă agreată”. Acest lucru previne disputele legate de diferențele de câțiva lei cauzate de comisioanele interbancare. De asemenea, puteți include obligația chiriașului de a furniza o dovadă scrisă a plății chiriei în termen de 24 de ore de la efectuarea transferului.

Scenarii pentru chiriași: ce verifici înainte să plătești

Dacă ești chiriaș și chiria ta este stabilită în Euro sau altă valută, iată un checklist simplu de verificat înainte de a efectua plata lunară, pentru a te asigura că totul este corect și legal:

• Identifică statutul juridic al proprietarului:
  • Dacă proprietarul este o firmă (SRL) sau un dezvoltator: Verifică dacă îți facturează la cursul BNR din ziua lucrătoare precedentă (fără marje sau comisioane ascunse), conform noilor prevederi dacă acestea vor intra în vigoare. Orice adaos de tipul „curs BNR + 2%” devine ilegal în relațiile B2C.
  • Dacă proprietarul este persoană fizică (PF): Verifică ce scrie exact în contractul tău de închiriere. Legea nu îi interzice să ceară un curs cu marjă dacă a fost semnat de ambele părți, dar majoritatea proprietarilor sunt deschiși să folosească cursul BNR standard dacă este propus în mod corect.
• Verifică ora și data plății:
  • Cursul BNR anunțat astăzi la ora 13:00 este valabil pentru tranzacțiile de mâine.
  • Dacă plătești sâmbăta sau duminica, cursul aplicabil este cel stabilit în ziua de vineri (ultima zi lucrătoare precedentă).
• Calculează corect suma în lei: Folosește un calculator de curs valutar pentru a evita greșelile de rotunjire. Transmite proprietarului calculul tău detaliat împreună cu dovada de plată.
• Asigură-te că folosești transferul bancar direct: Evită plata cash fără chitanță. Transferul bancar lasă o urmă digitală clară și servește drept dovadă incontestabilă a plății chiriei, prevenind disputele ulterioare legate de nerespectarea termenului de plată. Puteți citi mai multe despre avantajele încasării online a chiriei.

Proiectul telecom (OUG 111) vs proiectul general (OG 21)

În primăvara și vara anului 2026, au existat discuții aprinse în spațiul public despre două inițiative legislative aparent similare, dar care au un scop și un impact diferit:

1. Inițiativa Telecom (modificarea OUG nr. 111/2011): Acest proiect vizează exclusiv piața serviciilor de comunicații electronice (telefonie mobilă, internet, televiziune). Proiectul propune ca operatorii telecom să fie obligați să factureze abonamentele stabilite în Euro folosind strict cursul BNR din data emiterii facturii. Este o reacție directă la nemulțumirile abonaților români, care plăteau facturi umflate din cauza cursurilor valutare interne folosite de operatorii de telefonie.
2. Inițiativa Generală de Protecție a Consumatorului (modificarea OG nr. 21/1992): Acesta este proiectul adoptat de Senat pe 19 mai 2026, cu un spectru de aplicare mult mai larg. Acesta nu se limitează doar la telecom, ci interzice tuturor operatorilor economici (inclusiv dezvoltatori imobiliari, companii de leasing, firme de utilități și proprietari SRL/PFA care închiriază locuințe) să adauge marje de profit valutar sau comisioane pe facturile exprimate în valută emise către consumatori.

Prin urmare, în timp ce proiectul telecom rezolvă o problemă punctuală a unui singur sector, proiectul general de modificare a OG 21/1992 redefinește complet modul în care companiile pot factura prețurile exprimate în valută pe piața din România.

Sinteză: Cursul valutar aplicabil în funcție de scopul tranzacției

Pentru a pune capăt tuturor confuziilor fiscale și civile, iată un tabel comparativ sintetic care arată ce curs valutar se folosește în prezent în funcție de scopul utilizării și de natura părților implicate:

Scopul utilizării cursului	Relația PF - PF (Persoană Fizică la Persoană Fizică)	Relația SRL -> PF (Firmă la Consumator)	Relația PF -> PJ (cu reținere la sursă)
Plată efectivă chirie (Chiriaș -> Proprietar)	Cursul negociat în contract (curs BNR standard, curs BNR + marjă sau curs fix).	Cursul BNR din ziua precedentă (dacă proiectul devine lege, orice marjă comercială va fi interzisă).	Cursul stabilit prin contractul de închiriere înregistrat la ANAF.
ANAF Declarația Unică (Impozit PF)	Cursul BNR din ziua anterioară depunerii Declarației Unice (pentru estimat) sau cursul mediu anual.	Nu se aplică (firma își declară propriile venituri prin contabilitate).	Nu se aplică (impozitul este reținut și declarat direct de către chiriașul PJ).
Reținerea la sursă a impozitului (Declarat de PJ)	Nu se aplică (nu există persoană juridică implicată).	Nu se aplică (proprietarul SRL plătește impozit pe profit/micro).	Cursul BNR oficial din ziua lucrătoare precedentă plății efective a chiriei (art. 115 Cod Fiscal).
Act normativ de referință	Codul Civil (contractul de închiriere este legea părților).	OG nr. 21/1992 (cu modificările propuse) și Codul Civil.	Codul Fiscal (art. 115, art. 120 privind taxarea cedării folosinței bunurilor).

---

Ce trebuie să faci acum? Ghid practic pentru proprietari

Dacă ai proprietăți închiriate, cel mai bun sfat în acest moment este să nu te panichezi și să nu iei măsuri pripite. Iată pașii pe care ar trebui să îi urmezi:

1. Verifică statutul părților din contract: Dacă ambele părți sunt persoane fizice, poți sta complet liniștit. Acest proiect de lege nu te va afecta direct nici dacă va fi adoptat în forma actuală.
2. Analizează clauza privind cursul valutar: Aruncă o privire peste contractele tale de închiriere. Este clar definit cursul de schimb? Evită formulările ambigue. O formulare ideală și echitabilă este: „Chiria se va achita în echivalent Lei la cursul de schimb oficial comunicat de BNR valabil pentru ziua plății”. De asemenea, asigură-te că ai prevăzut mecanisme clare pentru ajustarea periodică a valorii prin clauze de indexare a chiriei cu inflația sau indicii europeni.
3. Pregătește-te dacă ești persoană juridică (SRL/PFA): Dacă deții proprietățile pe firmă și le închiriezi către persoane fizice, urmărește parcursul acestui proiect de lege la Camera Deputaților. Dacă va fi adoptat, va trebui ca în termen de 90 de zile să elimini orice marjă valutară proprie din facturi și să folosești strict cursul BNR din ziua precedentă facturării. Dacă închiriezi către o firmă, atunci te afli într-o relație B2B unde regulile rămân neschimbate, dar este important să înțelegi cum funcționează reținerea la sursă a impozitului.

Cum te ajută Renzi să fii mereu în legalitate și fără stres

Gestionarea manuală a chiriilor stabilite în Euro poate deveni rapid o sursă de erori și discuții tensionate. În fiecare lună, trebuie să verifici manual cursul BNR din ziua respectivă, să calculezi suma exactă în lei, să o transmiți chiriașului și să monitorizezi încasarea. Dacă ai mai multe proprietăți, acest proces repetitiv consumă timp prețios și lasă loc greșelilor de calcul.

Aici intervine Renzi, aplicația dedicată proprietarilor de apartamente care transformă administrarea chiriilor într-o experiență digitală simplă și sigură:

• Preluarea automată a cursului BNR: Renzi se conectează direct la fluxul oficial al Băncii Naționale a României. În funcție de setările stabilite în aplicație conform contractului tău (cursul din ziua plății, cursul din ziua scadenței sau o altă regulă agreată), platforma calculează automat valoarea exactă în Lei a chiriei în fiecare lună.
• Notificări și facturi automate: Chiriașul primește automat o notificare prietenoasă pe email sau SMS cu suma exactă de plată în lei și detaliile contului bancar, eliminând complet necesitatea ca tu să trimiți mesaje manuale stânjenitoare.
• Stocare securizată în cloud: Toate contractele de închiriere, actele adiționale și procesele-verbale sunt păstrate într-un singur loc sigur, ușor de accesat de pe orice dispozitiv. Poți folosi platforma pentru stocare securizată în cloud a tuturor documentelor de închiriere.
• Pregătire pentru Declarația Unică: La începutul anului, pe baza istoricului tău real de încasări, Renzi îți oferă toate datele precalculate la cursurile oficiale solicitate de ANAF, astfel încât completarea Declarației Unice să dureze doar câteva minute.

Indiferent de modificările legislative viitoare, claritatea contractuală și transparența în relația cu chiriașul reprezintă cheia unei colaborări de lungă durată. Cu Renzi, te asiguri că aplici mereu regulile corecte, fără efort manual și fără stres administrativ.

Concluzie

Proiectul de lege privind obligativitatea cursului BNR fără marje la facturile în valută este o inițiativă importantă care ar putea aduce mai multă corectitudine în relațiile comerciale B2C de amploare (telecom, imobiliare de la dezvoltatori, leasing auto, utilități). Totuși, pentru marea masă a proprietarilor persoane fizice care închiriază pe termen lung, regulile jocului rămân neschimbate: contractul civil este legea părților.

Asigură-te că ai contracte redactate clar, folosește instrumente digitale moderne pentru automatizarea calculelor și a notificărilor și vei fi mereu protejat în fața oricăror schimbări legislative.

Articole conexe:

• Impozit pe chirie în valută (Euro): Ce curs valutar se folosește la ANAF?
• Notificări automate la scadența chiriei — cum eviți conflictul cu chiriașul
• Persoană fizică închiriază la firmă (SRL, PFA): Ghid complet 2026
• Calculator curs Euro ANAF pentru Declarația Unică 2025-2026
• Înregistrare contract de închiriere la ANAF: Ghidul complet C168
• Prelungirea contractului de închiriere: Act adițional și înregistrare ANAF
• Plata chiriei prin transfer bancar vs cash: Cum faci dovada plății în siguranță
• Clauza de indexare a chiriei: Cum te protejezi de inflație