Impozit Airbnb & Booking 2026: Ghid complet Regim Hotelier (30% deducere)

Pe scurt: Începând cu anul fiscal 2026, s-au eliminat normele de venit fixe pentru închirierile pe termen scurt (Airbnb/Booking) desfășurate de persoane fizice. Toți proprietarii plătesc acum un impozit de 10% pe venitul net, calculat prin aplicarea unei deduceri forfetare automate de 30% direct asupra încasărilor brute (rezultând un impozit efectiv de 7% din încasări). Acest regim simplificat pe persoană fizică (CNP) se aplică pentru maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. În plus, devin obligatorii obținerea codului SITUR (obligatoriu din 20 mai 2026) și înregistrarea în sistemul RO e-Factura prin Formularul 082 (cu termen depășit pe 26 mai 2026, obligațiile efective intrând în vigoare la 1 iunie 2026). Dacă venitul tău net anual depășește pragul de 24.300 lei (6 salarii minime), vei datora și contribuția de sănătate (CASS).

Baza legală: Modificările Codului Fiscal 2026, OG nr. 6/2026 (pentru RO e-Factura și Formularul 082) și Regulamentul UE 2024/1028 (pentru codul SITUR).

Piața închirierilor pe termen scurt (Airbnb, Booking) a trecut printr-o reformă fiscală majoră la începutul anului 2026. Dacă oferi turiștilor camere sau apartamente în scop turistic, regulile de impozitare s-au simplificat ca procedură (scapi de evidența contabilă complicată), dar au apărut noi obligații administrative și raportări digitale obligatorii.

Noul sistem de impozitare 2026: Deducerea de 30%

Cea mai importantă schimbare legislativă din 2026 este eliminarea completă a sistemului de impozitare pe bază de norme de venit fixe, dar și a opțiunii de impunere în sistem real (pe bază de facturi de cheltuieli) pentru persoanele fizice. Începând cu acest an, toți proprietarii care închiriază în scop turistic folosesc un sistem simplificat unitar:

1. Venitul brut: Reprezintă totalul sumelor încasate de tine în cursul anului fiscal. Conform normelor oficiale publicate de ANAF în 2026, comisioanele reținute de platformele de rezervare (Airbnb, Booking etc.) sau agențiile imobiliare nu sunt incluse în venitul brut. Practic, declari ca venit brut doar sumele pe care le primești efectiv în contul tău bancar de la platformă, nu suma totală plătită de oaspete pe site.
2. Deducerea forfetară (30%): Statul recunoaște automat că o parte din încasări acoperă cheltuielile operaționale (curățenie, utilități, consumabile, mentenanță) și îți oferă o reducere de 30% fără a fi nevoie să prezinți facturi sau documente doveditoare.
3. Venitul net impozabil: Este de 70% din venitul brut.
4. Impozitul pe venit (10%): Se aplică la venitul net calculat anterior. Aceasta înseamnă un impozit efectiv de 7% din încasările tale brute (10% din 70%).

Exemplu de calcul și impactul CASS

Să luăm exemplul unui apartament închiriat pe Airbnb care îți aduce încasări brute în cont de 30.000 lei pe an (după ce platforma și-a reținut comisioanele):

Element de Calcul	Mod de calcul	Sumă
Venit brut anual	Încasări efective în cont	30.000 lei
Deducere forfetară (30%)	30.000 lei × 30%	9.000 lei
Venit net impozabil	30.000 lei − 9.000 lei	21.000 lei
Impozit pe venit (10%)	21.000 lei × 10%	2.100 lei
CASS (Sănătate)	Venitul net (21.000 lei) este sub pragul de 6 salarii	0 lei
Total taxe de plată	Impozit + CASS	2.100 lei (7% din brut)

Dacă, în schimb, ai un grad de ocupare mai mare sau mai multe apartamente și obții încasări brute de 50.000 lei pe an:

Element de Calcul	Mod de calcul	Sumă
Venit brut anual	Încasări efective în cont	50.000 lei
Deducere forfetară (30%)	50.000 lei × 30%	15.000 lei
Venit net impozabil	50.000 lei − 15.000 lei	35.000 lei
Impozit pe venit (10%)	35.000 lei × 10%	3.500 lei
CASS (Sănătate)	Venitul net (35.000 lei) depășește pragul de 6 salarii (24.300 lei)	2.430 lei (10% din 6 salarii)
Total taxe de plată	Impozit + CASS	5.930 lei (11.8% din brut)

Notă: Pragul CASS de 6 salarii minime brute pentru anul fiscal 2026 este stabilit la 24.300 lei (calculat pe baza salariului minim brut de la 1 ianuarie 2026, de 4.050 lei, chiar dacă acesta crește la 4.325 lei din iulie). Dacă depășești plafoanele de 12 sau 24 de salarii minime brute pe an, contribuția la CASS crește corespunzător la 4.860 lei, respectiv 9.720 lei.

Limita de 7 camere și forma de organizare

În 2026, pragul până la care poți închiria în regim hotelier ca simplă persoană fizică (folosind CNP-ul, fără a fi nevoie să înființezi un PFA sau SRL) a crescut de la 5 la 7 camere.

• Între 1 și 7 camere (inclusiv): Poți declara veniturile prin Declarația Unică în baza CNP-ului. Beneficiezi de deducerea de 30% și nu ai obligația de a te autoriza la Registrul Comerțului (ONRC) sau de a ține o contabilitate în partidă simplă. Trebuie doar să completezi partea de venituri din Registrul de evidență fiscală.
• Peste 7 camere: Activitatea este considerată comercială de către ANAF (venituri din activități independente). Devine obligatoriu să te înregistrezi ca PFA (Persoană Fizică Autorizată) sau SRL (Societate cu Răspundere Limitată), să obții un certificat de clasificare de la Ministerul Turismului și să ții contabilitate completă.

Atenție majoră: Pragul de 7 camere se calculează cumulativ pentru toate proprietățile pe care le închiriezi în regim hotelier în cursul unui an fiscal. De exemplu, dacă deții trei apartamente cu câte 3 camere (în total 9 camere închiriate pe platforme), ai depășit limita de 7 camere și trebuie să te organizezi obligatoriu ca firmă/PFA, chiar dacă apartamentele sunt în locații diferite.

Obligații digitale în 2026: SITUR și e-Factura

Pe lângă impozitarea modificată, anul 2026 aduce obligații digitale stricte de la care nicio gazdă persoană fizică nu se mai poate sustrage:

1. Codul Unic SITUR (Regulamentul UE 2024/1028)

Pentru a combate închirierile nedeclarate, Uniunea Europeană a implementat Regulamentul 2024/1028, aplicat în România prin platforma SITUR (Sistemul Informatic al Turismului).

• Fiecare unitate de cazare (apartament, cameră) trebuie înregistrată în platforma SITUR pentru a primi un număr unic de identificare.
• Fără acest cod SITUR, platformele Airbnb și Booking au obligația legală de a-ți bloca și delista anunțurile.
• Codul unic de înregistrare trebuie afișat vizibil în orice anunț online de promovare a proprietății. Detalii complete găsești în ghidul codului SITUR pentru gazde.

2. Sistemul RO e-Factura și înscrierea obligatorie (Formularul 082)

De la 1 iunie 2026, conform OG nr. 6/2026, sistemul național RO e-Factura devine obligatoriu pentru toate persoanele fizice identificate prin CNP care obțin venituri din regim hotelier (Airbnb/Booking).

• Ce înseamnă asta? Fiecare factură emisă către oaspeți (sau rapoartele de încasări asimilate facturilor) trebuie generată în format XML și transmisă în sistemul ANAF RO e-Factura în termen de maximum 5 zile calendaristice de la emitere.
• Formularul 082: Pentru a putea folosi sistemul, trebuie să te înregistrezi în „Registrul RO e-Factura obligatoriu” prin depunerea Formularului 082 prin intermediul Spațiului Privat Virtual (SPV).
• Semnătură electronică: Depunerea Formularului 082 și transmiterea facturilor XML necesită în mod obligatoriu obținerea unei semnături electronice calificate (de la un furnizor autorizat).
• Termene critice: Termenul limită oficial pentru înrolarea în registru a fost 26 mai 2026 (pentru a fi activ de la 1 iunie). Dacă ai început activitatea după această dată, înscrierea trebuie făcută înainte de începerea efectivă a închirierilor.
• Atenție: Această obligație e-Factura nu se aplică închirierilor clasice pe termen lung (unde se folosește formularul C168). Află toți pașii din ghidul e-Factura Formular 082.

3. Fișa de ocupare și Registrul de evidență fiscală

ANAF monitorizează strict fluxul de turiști, cerând două documente esențiale pentru control:

• Fișa de ocupare a capacității de cazare: Trebuie completată obligatoriu pentru fiecare oaspete și trebuie să conțină perioada exactă de cazare și datele de identificare ale turiștilor. Documentul trebuie păstrat fizic sau digital în caz de control. Ghid complet: fișa de ocupare ANAF 2026.
• Registrul de evidență fiscală: Deși ești scutit de contabilitatea completă, ești obligat să achiziționezi (sau să generezi electronic) și să completezi Registrul de evidență fiscală, exclusiv în partea referitoare la veniturile brute realizate.

Casă de marcat și TVA-ul pentru comisioane

Există multă confuzie în rândul proprietarilor privați legată de aceste două aspecte. Iată regulile clare pentru 2026:

A. Când este obligatorie casa de marcat?

Începând cu 2026, persoanele fizice care închiriază în regim hotelier au obligația de a deține o casă de marcat (Aparate de Marcat Electronice Fiscale - AMEF) și de a emite bon fiscal oaspeților doar în anumite scenarii de plată:

• Nu ai nevoie de casă de marcat dacă încasezi banii exclusiv online prin platformă (Airbnb/Booking gestionează plata, reține banii și ți-i trimite prin transfer bancar) sau dacă turiștii îți plătesc direct prin transfer bancar (OP).
• Este obligatoriu să deții casă de marcat și să emiți bon fiscal dacă accepți de la oaspeți plăți în numerar (cash) sau plăți cu cardul fizic la locație (printr-un terminal POS personal). Aceasta se aplică și rezervărilor directe făcute prin OLX, Facebook, sau clienților walk-in.

B. Codul Special de TVA pentru platformele externe

Deoarece platformele precum Airbnb (înregistrată în Irlanda) sau Booking (înregistrată în Olanda) prestează servicii intracomunitare de intermediere către tine, ești obligat legal să te înregistrezi fiscal pentru TVA intracomunitar conform Art. 317 din Codul Fiscal.

• Trebuie să obții un cod special de TVA (care este diferit de CNP-ul tău și se folosește doar pentru tranzacțiile cu platforma) înainte de a începe colaborarea.
• Platforma îți va emite factura de comision fără TVA local, iar tu ai obligația de a declara și plăti 19% TVA în România aplicat la valoarea comisionului reținut de ei.
• Această taxă se declară lunar/trimestrial prin Formularul 301 (Decont special de TVA) și Formularul 390 VIES (Declarație recapitulativă) și se plătește la bugetul de stat. Reține că asta nu te face plătitor de TVA pe cazarea în sine, ci doar pentru serviciul de publicitate achiziționat din UE.

Rentabilitatea reală în regim hotelier

Deși veniturile brute din regim hotelier pot părea extrem de atractive – fiind adesea estimate, în funcție de oraș și zonă, cu 30% până la 50% mai mari comparativ cu o închiriere clasică pe termen lung (în special în orașele turistice de interes sau în plin sezon) – costurile operaționale în 2026 sunt substanțiale și adesea subestimate de noii proprietari.

O analiză realistă arată că încasările brute sunt erodate de următoarele cheltuieli (care pot varia semnificativ în funcție de gradul de ocupare și modul de administrare):

• Comisionul platformei: Între 15% și 18% din valoarea rezervării.
• Servicii de curățenie și spălătorie: Între 10% și 15% (costuri cu detergenți, firme de curățenie, transport, spălat/călcat lenjerii).
• Utilități și mentenanță: Aproximativ 10% (internet de mare viteză, abonamente TV, căldură, energie electrică, consumabile de tip cafea, ceai, șampon).
• Impozite și contribuții (CASS): Între 7% și 12% din venitul brut (în funcție de încadrarea în plafoanele de sănătate).
• TVA la comision: 19% din comisionul platformei (adică aproximativ 3% din venitul tău brut).

Concluzie: Regimul hotelier în 2026 a devenit o afacere extrem de activă care necesită timp, atenție zilnică și conformare digitală riguroasă (e-Factura, SITUR, fișe). Dacă preferi un venit pasiv, predictibilitate totală și zero bătăi de cap administrative, închirierea pe termen lung rămâne alternativa ideală.

Articole conexe

• Regulamentul UE 2024/1028: Ghidul codului SITUR pentru gazde
• RO e-Factura pentru persoane fizice: Cum depui Formularul 082
• Chirie pe termen lung vs. Regim hotelier: Analiză profitabilitate 2026