Cât este impozitul pentru Airbnb în 2026?

Impozitul este de 10% aplicat la venitul net. Venitul net se calculează scăzând o cotă forfetară de 30% din venitul brut (încasările totale). Efectiv, plătești 7% din totalul încasat.

Mai există norma de venit pentru regim hotelier?

Nu. Începând cu 2026, sistemul normelor de venit fixe stabilite de ANAF a fost eliminat pentru închirierile în scop turistic, fiind înlocuit de sistemul unitar cu deducere de 30%.

Care este limita de camere pentru persoană fizică?

Poți închiria în regim hotelier pe CNP (fără PFA/SRL) până la maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. Peste 7 camere, activitatea devine obligatoriu una comercială (PFA/SRL). Regulile complete de numărare și cod fiscal: vezi ghidul dedicat închiriere în scop turistic 7 camere — cod fiscal 2026.

Impozit Airbnb & Booking 2026: Ghid complet Regim Hotelier (30% deducere)

Q: Cât se câștigă din închiriere în regim hotelier?

Câștigul în regim hotelier depinde de locație, gradul de ocupare (care de regulă este între 50% și 70%) și tariful pe noapte. Deși veniturile brute pot fi cu 30-50% mai mari decât la chiria pe termen lung, cheltuielile operaționale (comisioane platforme, curățenie, utilități, spălătorie, taxe) pot consuma până la 40-50% din încasări. Nu este un venit pasiv, ci o activitate comercială activă.

Q: Este obligatorie casa de marcat?

Da, dacă încasezi bani cash sau cu cardul direct la locație. Dacă toate plățile se fac exclusiv prin platformă (Airbnb/Booking), nu ai nevoie de casă de marcat.

Pe scurt: Pentru limita de 7 camere și cod fiscal 2026, vezi ghidul dedicat: închiriere în scop turistic 7 camere — cod fiscal 2026. Începând cu anul fiscal 2026, s-au eliminat normele de venit fixe pentru închirierile pe termen scurt (Airbnb/Booking) desfășurate de persoane fizice. Toți proprietarii plătesc acum un impozit de 10% pe venitul net, calculat prin aplicarea unei deduceri forfetare automate de 30% direct asupra încasărilor brute (rezultând un impozit efectiv de 7% din încasări). Acest regim simplificat pe persoană fizică (CNP) se aplică pentru maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. În plus, obținerea codului SITUR (obligatoriu din 20 mai 2026) rămâne obligatorie, însă înregistrarea în sistemul RO e-Factura prin Formularul 082 a devenit opțională pentru persoanele fizice identificate prin CNP începând cu 1 iunie 2026, conform Legii nr. 88/2026. Dacă venitul tău net anual depășește pragul de 24.300 lei (6 salarii minime), vei datora și contribuția de sănătate (CASS).

Baza legală: Modificările Codului Fiscal 2026, OG nr. 6/2026 modificată de Legea nr. 88/2026 (pentru RO e-Factura și Formularul 082 devenite opționale) și Regulamentul UE 2024/1028 (pentru codul SITUR).

Piața închirierilor pe termen scurt (Airbnb, Booking) a trecut printr-o reformă fiscală majoră la începutul anului 2026. Dacă oferi turiștilor camere sau apartamente în scop turistic, regulile de impozitare s-au simplificat ca procedură (scapi de evidența contabilă complicată), dar au apărut noi obligații administrative și raportări digitale obligatorii.

Noul sistem de impozitare 2026: Deducerea de 30%

Cea mai importantă schimbare legislativă din 2026 este eliminarea completă a sistemului de impozitare pe bază de norme de venit fixe, dar și a opțiunii de impunere în sistem real (pe bază de facturi de cheltuieli) pentru persoanele fizice. Începând cu acest an, toți proprietarii care închiriază în scop turistic folosesc un sistem simplificat unitar:

Venitul brut: Reprezintă totalul sumelor încasate de tine în cursul anului fiscal. Conform normelor oficiale publicate de ANAF în 2026, comisioanele reținute de platformele de rezervare (Airbnb, Booking etc.) sau agențiile imobiliare nu sunt incluse în venitul brut. Practic, declari ca venit brut doar sumele pe care le primești efectiv în contul tău bancar de la platformă, nu suma totală plătită de oaspete pe site.
Deducerea forfetară (30%): Statul recunoaște automat că o parte din încasări acoperă cheltuielile operaționale (curățenie, utilități, consumabile, mentenanță) și îți oferă o reducere de 30% fără a fi nevoie să prezinți facturi sau documente doveditoare.
Venitul net impozabil: Este de 70% din venitul brut.
Impozitul pe venit (10%): Se aplică la venitul net calculat anterior. Aceasta înseamnă un impozit efectiv de 7% din încasările tale brute (10% din 70%).

Exemplu de calcul și impactul CASS

Să luăm exemplul unui apartament închiriat pe Airbnb care îți aduce încasări brute în cont de 30.000 lei pe an (după ce platforma și-a reținut comisioanele):

Element de Calcul	Mod de calcul	Sumă
Venit brut anual	Încasări efective în cont	30.000 lei
Deducere forfetară (30%)	30.000 lei × 30%	9.000 lei
Venit net impozabil	30.000 lei − 9.000 lei	21.000 lei
Impozit pe venit (10%)	21.000 lei × 10%	2.100 lei
CASS (Sănătate)	Venitul net (21.000 lei) este sub pragul de 6 salarii	0 lei
Total taxe de plată	Impozit + CASS	2.100 lei (7% din brut)

Dacă, în schimb, ai un grad de ocupare mai mare sau mai multe apartamente și obții încasări brute de 50.000 lei pe an:

Element de Calcul	Mod de calcul	Sumă
Venit brut anual	Încasări efective în cont	50.000 lei
Deducere forfetară (30%)	50.000 lei × 30%	15.000 lei
Venit net impozabil	50.000 lei − 15.000 lei	35.000 lei
Impozit pe venit (10%)	35.000 lei × 10%	3.500 lei
CASS (Sănătate)	Venitul net (35.000 lei) depășește pragul de 6 salarii (24.300 lei)	2.430 lei (10% din 6 salarii)
Total taxe de plată	Impozit + CASS	5.930 lei (11.8% din brut)

Notă: Pragul CASS de 6 salarii minime brute pentru anul fiscal 2026 este stabilit la 24.300 lei (calculat pe baza salariului minim brut de la 1 ianuarie 2026, de 4.050 lei, chiar dacă acesta crește la 4.325 lei din iulie). Dacă depășești plafoanele de 12 sau 24 de salarii minime brute pe an, contribuția la CASS crește corespunzător la 4.860 lei, respectiv 9.720 lei.

Limita de 7 camere și forma de organizare

În 2026, pragul până la care poți închiria în regim hotelier ca simplă persoană fizică (folosind CNP-ul, fără a fi nevoie să înființezi un PFA sau SRL) a crescut de la 5 la 7 camere. Pentru întrebări de tipul „închiriere în scop turistic 7 camere cod fiscal 2026” — cum se numără camerele, ce înseamnă cod fiscal vs CNP și când devine obligatoriu PFA/SRL — citește ghidul dedicat închiriere în scop turistic 7 camere — Cod Fiscal 2026.

Între 1 și 7 camere (inclusiv): Poți declara veniturile prin Declarația Unică în baza CNP-ului. Beneficiezi de deducerea de 30% și nu ai obligația de a te autoriza la Registrul Comerțului (ONRC) sau de a ține o contabilitate în partidă simplă. Trebuie doar să completezi partea de venituri din Registrul de evidență fiscală.
Peste 7 camere: Activitatea este considerată comercială de către ANAF (venituri din activități independente). Devine obligatoriu să te înregistrezi ca PFA (Persoană Fizică Autorizată) sau SRL (Societate cu Răspundere Limitată), să obții un certificat de clasificare de la Ministerul Turismului și să ții contabilitate completă.

Atenție majoră: Pragul de 7 camere se calculează cumulativ pentru toate proprietățile pe care le închiriezi în regim hotelier în cursul unui an fiscal. De exemplu, dacă deții trei apartamente cu câte 3 camere (în total 9 camere închiriate pe platforme), ai depășit limita de 7 camere și trebuie să te organizezi obligatoriu ca firmă/PFA, chiar dacă apartamentele sunt în locații diferite.

Obligații digitale în 2026: SITUR și e-Factura

Pe lângă impozitarea modificată, anul 2026 aduce obligații și raportări digitale importante. În timp ce unele sunt obligatorii, altele au devenit opționale pentru persoanele fizice neautorizate:

1. Codul Unic SITUR (Regulamentul UE 2024/1028)

Pentru a combate închirierile nedeclarate, Uniunea Europeană a implementat Regulamentul 2024/1028, aplicat în România prin platforma SITUR (Sistemul Informatic al Turismului).

Fiecare unitate de cazare (apartament, cameră) trebuie înregistrată în platforma SITUR pentru a primi un număr unic de identificare.
Fără acest cod SITUR, platformele Airbnb și Booking au obligația legală de a-ți bloca și delista anunțurile.
Codul unic de înregistrare trebuie afișat vizibil în orice anunț online de promovare a proprietății. Detalii complete găsești în ghidul codului SITUR pentru gazde.

2. Sistemul RO e-Factura și înscrierea (Formularul 082) – Acum OPȚIONALE pentru persoane fizice

Deși inițial OG nr. 6/2026 prevedea obligativitatea sistemului RO e-Factura de la 1 iunie 2026 pentru toate persoanele fizice care închiriază în regim hotelier pe CNP, Legea nr. 88/2026 (intrată în vigoare la 1 iunie 2026) a schimbat această regulă:

e-Factura a devenit OPȚIONALĂ pentru PF pe CNP: Persoanele fizice care desfășoară activitate de regim hotelier direct pe CNP (maximum 7 camere) nu mai sunt obligate să utilizeze RO e-Factura și nici să depună Formularul 082. Utilizarea sistemului devine strict opțională.
Ce înseamnă dacă optezi pentru e-Factura? Dacă dorești totuși să folosești sistemul, fiecare factură emisă către oaspeți (sau rapoartele de încasări asimilate) va fi generată în format XML și transmisă în sistemul ANAF RO e-Factura în termen de maximum 5 zile calendaristice de la emitere. În acest caz, trebuie să te înregistrezi prin depunerea Formularului 082 în SPV și ai nevoie de o semnătură electronică calificată.
Important: Această exceptare de la obligativitate se aplică strict persoanelor fizice neautorizate (care închiriază pe CNP sub limita de 7 camere). Pentru firme (SRL) sau PFA-uri, utilizarea RO e-Factura rămâne obligatorie pentru toate tranzacțiile B2B și B2G (și, după caz, B2C conform legislației specifice aplicabile). Află mai multe detalii din ghidul e-Factura Formular 082.

3. Fișa de ocupare și Registrul de evidență fiscală

ANAF monitorizează strict fluxul de turiști, cerând două documente esențiale pentru control:

Fișa de ocupare a capacității de cazare: Trebuie completată obligatoriu pentru fiecare oaspete și trebuie să conțină perioada exactă de cazare și datele de identificare ale turiștilor. Documentul trebuie păstrat fizic sau digital în caz de control. Ghid complet: fișa de ocupare ANAF 2026.
Registrul de evidență fiscală: Deși ești scutit de contabilitatea completă, ești obligat să achiziționezi (sau să generezi electronic) și să completezi Registrul de evidență fiscală, exclusiv în partea referitoare la veniturile brute realizate.

Casă de marcat și TVA-ul pentru comisioane

Există multă confuzie în rândul proprietarilor privați legată de aceste două aspecte. Iată regulile clare pentru 2026:

A. Când este obligatorie casa de marcat?

Începând cu 2026, persoanele fizice care închiriază în regim hotelier au obligația de a deține o casă de marcat (Aparate de Marcat Electronice Fiscale - AMEF) și de a emite bon fiscal oaspeților doar în anumite scenarii de plată:

Nu ai nevoie de casă de marcat dacă încasezi banii exclusiv online prin platformă (Airbnb/Booking gestionează plata, reține banii și ți-i trimite prin transfer bancar) sau dacă turiștii îți plătesc direct prin transfer bancar (OP).
Este obligatoriu să deții casă de marcat și să emiți bon fiscal dacă accepți de la oaspeți plăți în numerar (cash) sau plăți cu cardul fizic la locație (printr-un terminal POS personal). Aceasta se aplică și rezervărilor directe făcute prin OLX, Facebook, sau clienților walk-in.

B. Codul Special de TVA pentru platformele externe

Deoarece platformele precum Airbnb (înregistrată în Irlanda) sau Booking (înregistrată în Olanda) prestează servicii intracomunitare de intermediere către tine, ești obligat legal să te înregistrezi fiscal pentru TVA intracomunitar conform Art. 317 din Codul Fiscal.

Trebuie să obții un cod special de TVA (care este diferit de CNP-ul tău și se folosește doar pentru tranzacțiile cu platforma) înainte de a începe colaborarea.
Platforma îți va emite factura de comision fără TVA local, iar tu ai obligația de a declara și plăti 19% TVA în România aplicat la valoarea comisionului reținut de ei.
Această taxă se declară lunar/trimestrial prin Formularul 301 (Decont special de TVA) și Formularul 390 VIES (Declarație recapitulativă) și se plătește la bugetul de stat. Reține că asta nu te face plătitor de TVA pe cazarea în sine, ci doar pentru serviciul de publicitate achiziționat din UE.

Investiția în prezentarea vizuală pentru Airbnb

În regim hotelier, prima impresie digitală influențează rata de ocupare. Dincolo de fotografiile profesionale, tururile virtuale interactive devin un diferențiator pe segmentul premium — unele studii de piață estimează că oaspeții preferă anunțurile cu tur imersiv (cifre citate și de furnizori precum Oria, serviciu românesc de scanare 3D). Fie că alegi Matterport, soluții realizate pe cont propriu sau alternative locale, o prezentare imersivă ajută oaspeții să exploreze spațiul înainte de rezervare.

Renzi nu colaborează comercial cu Oria; mențiunea e doar informativă, nu o recomandare.

Cât se câștigă din închiriere în regim hotelier?

O întrebare frecventă în rândul proprietarilor este: cât se câștigă, de fapt, din închirierea în regim hotelier (Airbnb & Booking) comparativ cu chiria pe termen lung?

Răspunsul realist este că depinde de mulți factori, iar câștigurile nu sunt garantate. Deși veniturile brute din regim hotelier pot fi spectaculoase – adesea estimate, în funcție de oraș și zonă, cu 30% până la 50% mai mari decât la o închiriere clasică pe termen lung (în special în marile orașe turistice precum București, Cluj-Napoca, Brașov, Sibiu sau pe litoral în plin sezon) – profitul net final este puternic influențat de cheltuielile operaționale și de conformarea fiscală.

Factorii cheie care determină câștigurile:

Gradul de ocupare (Occupancy Rate): O proprietate de succes are, de regulă, un grad de ocupare mediu anual între 50% și 70%. Orice estimare bazată pe grad de ocupare de 90-100% este nerealistă pe termen lung.
Tariful mediu pe noapte (ADR - Average Daily Rate): Acesta variază în funcție de sezon, evenimente locale (concerte, festivaluri) și calitatea amenajării.
Costurile operaționale (care pot consuma 40% - 50% din încasări):
- Comisionul platformei: Între 15% și 18% din valoarea fiecărei rezervări.
- Servicii de curățenie și spălătorie: Între 10% și 15% (costuri cu detergenți, firme de curățenie, transport, spălat/călcat lenjerii).
- Utilități și mentenanță: Aproximativ 10% (internet de mare viteză, abonamente TV, căldură, energie electrică, consumabile de tip cafea, ceai, șampon).
- TVA la comision: 19% din comisionul platformei (adică aproximativ 3% din venitul tău brut).
- Impozite și contribuții (CASS): Între 7% și 12% din venitul brut.

Diferențe fiscale și administrative: Regim Hotelier vs. Chirie pe Termen Lung

Dacă ești în dubiu între cele două modele de închiriere, iată o comparație simplă a obligațiilor fiscale și administrative în 2026:

Aspect	Regim Hotelier (Airbnb/Booking)	Chirie pe Termen Lung (Clasică)
Deducere forfetară	30% din venitul brut (plătești impozit pe 70% din încasări)	20% din venitul brut (plătești impozit pe 80% din încasări)
Impozit efectiv	7% din încasările brute	8% din încasările brute
CASS (Sănătate)	Datorat dacă venitul net depășește plafoanele de 6, 12, 24 salarii	Datorat dacă venitul net depășește plafoanele de 6, 12, 24 salarii
TVA pe comision	Obligatoriu 19% pe comisionul platformei (necesită cod special de TVA)	Nu se aplică (nu există platformă intermediară externă)
Casă de marcat	Obligatorie doar dacă încasezi cash/card direct la locație	Nu este necesară
Documente oaspeți	Obligatoriu completarea unei fișe de ocupare a capacității de cazare	Nu este necesară (se face doar contractul)
Cod SITUR	Obligatoriu pentru promovare online	Nu se aplică
Implicare timp	Activitate zilnică (check-in, check-out, curățenie, mesaje)	Venit pasiv (interacțiune lunară sau ocazională)

După cum se poate vedea, deși regimul hotelier are o cotă de impozitare pe venit ușor mai avantajoasă ca procent (impozit efectiv de 7% vs 8% la termen lung), el vine la pachet cu o birocrație mult mai mare: obligația de a obține codul SITUR, de a completa fișa de ocupare ANAF 2026 pentru fiecare oaspete și de a plăti TVA intracomunitar pentru comisioanele platformei.

Dacă vrei să calculezi exact taxele datorate pentru ambele scenarii, folosește calculatorul de impozit pe chirie sau consultă ghidul detaliat pentru calculul impozitului pe chirie în 2026.

Concluzie: Regimul hotelier în 2026 a devenit o afacere extrem de activă care necesită timp, atenție zilnică și conformare digitală (SITUR, fișe, sau e-Factura dacă optezi pentru ea). Dacă preferi un venit pasiv, predictibilitate totală și zero bătăi de cap administrative, închirierea pe termen lung rămâne alternativa ideală.