renzi.ro | RO e-Factura persoane fizice (Chirii): Cum a devenit opțional Formularul 082 prin Legea 88/2026

Dacă închiriezi apartamente în regim hotelier (Airbnb, Booking) ca persoană fizică identificată prin CNP, probabil ai urmărit cu îngrijorare noutățile din primăvara anului 2026. Inițial, conform OG nr. 6/2026, sistemul RO e-Factura trebuia să devină obligatoriu pentru tine de la 1 iunie 2026, cu un termen limită de înscriere pe 26 mai 2026 prin Formularul 082.

Totuși, regulile s-au schimbat radical chiar înainte de aplicare: prin Legea nr. 88/2026 (publicată în Monitorul Oficial pe 29 mai 2026 și aplicabilă de la 1 iunie 2026), sistemul RO e-Factura a devenit complet opțional pentru persoanele fizice care se identifică prin CNP.

Iată ce înseamnă această schimbare istorică, cum funcționează înscrierea opțională și ce alte obligații rămân în vigoare pentru regimul hotelier.

Cine mai depune Formularul 082 acum?

Conform noii reglementări aduse de Legea nr. 88/2026, nicio persoană fizică identificată prin CNP nu mai este obligată să folosească RO e-Factura.

Formularul 082 devine astfel un document complet opțional. Îl mai depun doar proprietarii care doresc, de bunăvoie, să se înscrie în „Registrul RO e-Factura opțional”.

Dacă te identifici prin CNP și închiriezi în regim hotelier sau pe termen lung:

Nu mai ai obligația de a te înregistra în RO e-Factura de la 1 iunie 2026.
Poți solicita radierea (scoaterea) din registru dacă ai depus deja Formularul 082 sub vechea legislație și nu mai dorești să utilizezi sistemul.
Dacă dorești totuși să folosești sistemul voluntar, o poți face depunând Formularul 082 pentru opțiune.

Important: Pentru firme (SRL) sau persoane fizice autorizate care folosesc un Cod de Identificare Fiscală (CIF) în loc de CNP, regulile de obligativitate RO e-Factura rămân neschimbate. De asemenea, chiriile pe termen lung (PF -> PF) erau oricum exceptate.

Cine este scutit de e-Factura de la 1 iunie 2026?

Prin adoptarea Legii nr. 88/2026 (efectivă de la 1 iunie 2026), excepțiile s-au extins la toate persoanele fizice cu CNP. Iată tabelul actualizat al obligațiilor:

Categorie	Obligație e-Factura de la 1 iunie 2026 (CNP)
Chirie termen lung PF → PF (C168)	❌ Nu
Regim hotelier (Airbnb/Booking, 1–7 camere)	❌ Nu (obligatoriu) — opțional
Drepturi de autor (scriitori, artiști, jurnaliști)	❌ Nu (opțional)
Agricultori PF în regim special	❌ Nu (opțional)
Institute culturale fără CIF	❌ Nu

Concluzie: Indiferent dacă obții venituri din chirii pe termen lung sau din regim hotelier (termen scurt) pe CNP, sistemul RO e-Factura nu mai este obligatoriu. Totuși, atenție: închirierea în regim hotelier implică în continuare alte obligații stricte, cum ar fi obținerea certificatului de clasificare, utilizarea fișei de ocupare ANAF, codul SITUR și casa de marcat.

Ce este Formularul 082 și cum îl folosești opțional?

Formularul 082 este cererea oficială prin care te poți înscrie în Registrul RO e-Factura opțional. Dacă alegi de bunăvoie să utilizezi sistemul (de exemplu, pentru o mai mare transparență sau dacă colaborezi strâns cu parteneri/agenții care îți solicită facturi XML):

Unde îl găsești: Pe portalul ANAF, în secțiunea de formulare electronice.
Cum se depune: Exclusiv online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), folosind o semnătură electronică calificată.

Pașii pentru înregistrarea opțională:

Obține o semnătură electronică: Ai nevoie de o semnătură electronică calificată de la un furnizor autorizat pentru a accesa SPV și a semna cererea.
Completează Formularul 082: Bifează secțiunea corespunzătoare înscrierii în registrul e-Factura opțional.
Transmite prin SPV: Încarcă fișierul XML semnat pe portalul e-guvernare.ro sau în SPV.

Cum te radiezi dacă ai depus deja Formularul 082?

Dacă te-ai grăbit și ai depus Formularul 082 înainte de 26 mai 2026 sub presiunea vechii legislații obligatorii, vestea bună este că te poți radia din Registrul RO e-Factura.

Pentru scoaterea din registru (radiere), va trebui să depui tot Formularul 082 la ANAF, selectând de data aceasta opțiunea de dezactivare/radiere din registru. După procesare, vei reveni la regimul normal, fără obligația de a mai transmite facturi XML.

Ce se întâmplă dacă alegi să folosești e-Factura opțional?

Dacă te înscrii în mod voluntar în registru, reține că devii supus acelorași reguli de utilizare:

Emiterea facturii: Va trebui să generezi facturile în format XML standardizat.
Transmiterea: Fiecare factură emisă trebuie trimisă în sistemul RO e-Factura în termen de maximum 5 zile calendaristice de la emitere.
Relația cu platformele: Platformele (Airbnb/Booking) trimit rapoarte către ANAF, dar înscrierea voluntară te obligă să transmiți și tu facturile în format digital.

Ce riști dacă NU te înregistrezi acum?

Răspunsul scurt: absolut nimic. Datorită Legii nr. 88/2026, neînregistrarea în Registrul RO e-Factura și nedepunerea Formularului 082 nu mai constituie contravenție pentru persoanele fizice cu CNP. Nu riști nicio amendă ANAF din acest punct de vedere, iar facturile emise de tine pe hârtie sau în format PDF clasic rămân pe deplin documente fiscale valabile pentru justificarea veniturilor.

Toate obligațiile tale fiscale de bază (plata impozitului pe venit, contribuția la CASS dacă se depășesc plafoanele, depunerea Declarației Unice) rămân însă complet neschimbate.

Încă mai ai obligații în regimul hotelier?

Chiar dacă ai scăpat de stresul RO e-Factura și al Formularului 082, activitatea de regim hotelier (chiriile pe termen scurt) rămâne intens reglementată. În 2026, dacă vrei să fii în deplină legalitate, trebuie să respecți celelalte obligații care NU au fost eliminate de Legea 88/2026:

Sistemul SITUR: Înregistrarea în Sistemul Informatic de Gestiune a Activității Turistice este în continuare obligatorie.
Fișa de ocupare: Rămâne obligatorie completarea zilnică a fișei de ocupare ANAF pentru fiecare oaspete cazat.
Casă de marcat: Dacă încasezi plăți direct de la clienți (cash sau cu cardul la recepție), utilizarea unei case de marcat rămâne obligatorie.
Certificatul de clasificare: Obținerea acestuia de la Ministerul Turismului este obligatorie pentru a putea lista proprietatea pe Airbnb sau Booking.

Dacă vrei să te informezi corect despre întregul cluster de obligații din acest ecosistem, poți consulta ghidul complet privind impozitul pe regim hotelier Booking și Airbnb sau analiza de rentabilitate între regim hotelier și chiria pe termen lung.

Cine a rămas obligat la RO e-Factura?

Nu uita că această relaxare vizează exclusiv persoanele fizice identificate prin CNP. Dacă ai decis să îți muți activitatea de regim hotelier pe o firmă (SRL) sau pe o persoană fizică autorizată (PFA) cu Cod de Identificare Fiscală (CIF), obligația utilizării sistemului RO e-Factura rămâne activă și obligatorie.

Concluzie: Mai merită regimul hotelier pe persoană fizică?

Eliminarea obligativității RO e-Factura pentru persoanele fizice prin Legea nr. 88/2026 aduce o gură mare de aer proaspăt pentru micii proprietari. Totuși, regimul hotelier rămâne o activitate cu o povară administrativă considerabilă, având în vedere obligativitatea raportărilor în SITUR, completarea zilnică a fișelor de ocupare și deținerea unei case de marcat.

Pentru mulți proprietari, 2026 rămâne anul în care balanța înclină spre închirierea pe termen lung. Este o opțiune care oferă liniște deplină: fără e-Factura, fără grija raportării zilnice a turiștilor, fără casă de marcat — doar un contract de închiriere clasic înregistrat la ANAF prin C168 și un management eficient al chiriașilor.

Pentru cei care fac pasul către chiriile pe termen lung, utilizarea unei aplicații de gestiune a chiriilor precum Renzi simplifică enorm administrarea portofoliului. Aplicația te ajută să asiguri acuratețea datelor pentru Declarația Unică prin urmărirea plăților și stocarea contractelor în cloud. Pe baza istoricului de încasări, platforma precompletează automat exclusiv secțiunea de venituri din chirii a Formularului 212 (calculând cursul BNR pentru euro), restul surselor de venit fiind adăugate manual de către utilizator direct în SPV, asigurând o depunere a Declarației Unice în deplină siguranță.

Resurse conexe: fișa de ocupare ANAF · Declarația Unică — termen 25 mai · Excel și WhatsApp vs. Aplicație dedicată de gestiune chirii — analiză de timp · De la câte apartamente merită să folosești o aplicație dedicată?

Acest ghid are caracter informativ și se bazează pe legislația în vigoare la data de 3 iunie 2026. Pentru situații complexe, consultați un consultant fiscal.