Cine trebuie să completeze fișa de ocupare?

Proprietarii persoane fizice care obțin venituri din închirierea pe termen scurt a camerelor în locuințe proprietate personală (1–7 camere), fie prin Airbnb/Booking, fie direct, fără platformă.

Ce date sunt obligatorii în fișă?

Perioada exactă de ocupare a camerei și datele de identificare ale persoanelor cazate (conform ghidului ANAF). Documentul se păstrează la proprietar.

Fișa de ocupare ANAF 2026 — obligație pentru Airbnb și Booking

Q: Fișa de ocupare înlocuiește factura sau e-Factura?

Nu. Fișa este un document de evidență a cazării. Facturarea rămâne separată. În plus, conform Legii nr. 88/2026, de la 1 iunie 2026, persoanele fizice identificate prin CNP nu mai sunt obligate să folosească sistemul RO e-Factura (înregistrarea prin Formularul 082 devenind opțională).

Pe scurt: Dacă închiriezi pe termen scurt (Airbnb, Booking sau direct), ANAF te obligă să ții fișa de ocupare a capacității de cazare și registrul de evidență fiscală (partea de venituri). Nu e opțional — ghidul fiscal publicat în mai 2026 subliniază explicit acest lucru. Mai jos: ce conține, cum o completezi și cum o legi de restul obligațiilor (SITUR, e-Factura — acum opțională pentru persoane fizice, deducere 30% / impozit 7% efectiv).

Calendar actualizat: Declarația Unică 2025 — termenul de 25 mai a trecut · Legea nr. 88/2026 a modificat regulile e-Factura începând cu 1 iunie 2026: persoanele fizice identificate prin CNP (inclusiv cele care închiriază în regim hotelier) nu mai au obligația de a folosi sistemul RO e-Factura, acesta devenind opțional pentru ele. Formularul 082 nu mai este așadar obligatoriu pentru PF pe CNP.

De ce contează acum

ANAF a publicat (prin DGRFP Cluj, preluat în presă în mai 2026) un ghid dedicat proprietarilor care închiriază camere în regim hotelier. Mesajul central: veniturile se declară, dar și evidența cazărilor trebuie documentată.

Baza legală oficială pentru fișa de ocupare este OPANAF nr. 381/2026 (publicat în Monitorul Oficial pe 31 martie 2026), care înlocuiește vechiul ordin OPANAF 398/2021. Poți descărca modelul oficial de Fișă de ocupare a capacității de cazare (PDF) direct de pe site-ul ANAF.

Conform legii, închirierea în regim hotelier (pe termen scurt) este definită ca închirierea neîntreruptă către aceeași persoană pe o perioadă de maximum 30 de zile într-un an calendaristic, per cameră sau spațiu de cazare. Orice depășește acest interval cu același client trece la regulile de închiriere pe termen lung.

Regulile se aplică:

celor care folosesc Airbnb, Booking sau alte platforme;
celor care închiriază direct, fără intermediar.

Dacă ești doar pe chirie termen lung (contract C168, 6–12 luni), nu ți se cere fișa de ocupare — vezi înregistrarea contractului la ANAF.

Ce este fișa de ocupare

Fișa de ocupare a capacității de cazare este documentul prin care demonstrezi:

cine a stat în cameră/apartament;
când (perioada exactă de ocupare).

Scopul: la control fiscal, ANAF poate verifica că veniturile declarate corespund cu zilele efectiv închiriate — nu doar cu extrasele de pe platformă.

Date minime de trecut (checklist)

Element	Detaliu
Perioada	Data check-in și check-out (sau interval zile ocupate)
Identificare oaspete	Nume, date din act de identitate (conform cerințelor legale)
Camera / unitatea	Identificare clară (ex. „Camera 1 — apartament 2 camere, Str. X”)
Proprietar	Datele tale de identificare fiscală

Sfat practic: completează fișa la fiecare rezervare, nu la sfârșitul lunii, din memorie. Platformele îți dau datele oaspeților — exportă sau copiază în fișa ta.

Registrul de evidență fiscală — al doilea document obligatoriu

Pe lângă fișa de ocupare, trebuie să ții Registrul de evidență fiscală — doar partea de venituri (nu evidență contabilă completă).

Ce notezi acolo:

sumele încasate pe perioada de cazare;
corelare cu rezervările (ideal: nr. rezervare platformă sau referință internă).

Cum se leagă de impozit

Pentru regim hotelier pe persoană fizică (1–7 camere):

Venit brut = sumele încasate efectiv;
Comisionul platformei (Airbnb, Booking) nu se include în venitul brut (declari doar sumele primite efectiv în cont, după reținerea comisionului de către platformă);
Deducere forfetară 30% → apoi impozit 10% pe net.

Dacă nu ești sigur cum se aplică limita de 7 camere sau ce înseamnă „cod fiscal” în 2026, vezi închiriere în scop turistic 7 camere — Cod Fiscal 2026. Pentru impozit și exemple de calcul: impozit Airbnb & Booking 2026.

Fișa de ocupare vs alte documente (nu le confunda)

Document	Rol
Fișa de ocupare	Cine a stat, când — evidență cazare
Registrul fiscal (venituri)	Cât ai încasat
Factura / e-Factura	Document fiscal. De la 1 iunie 2026, conform Legii 88/2026, e-Factura este opțională pentru persoane fizice (CNP), înregistrarea prin Formularul 082 nemaifiind obligatorie.
Cod SITUR	Identificare unitate pe platforme — Regulament UE 2024/1028
Contract C168	Pentru chirie termen lung, nu regim hotelier

Workflow recomandat (per rezervare)

Rezervare confirmată → notezi în calendar + registrul de venituri (suma brută încasată).
Check-in → completezi fișa de ocupare cu datele oaspeților.
Check-out → închizi perioada în fișă; verifici curățenia / eventuale daune (proces verbal dacă e cazul).
Lunar / trimestrial → reconciliezi platforma cu registrul fiscal.
Anual → incluzi veniturile în Declarația Unică (sau declarații specifice dacă ești peste 7 camere / PFA).

Ce riști dacă nu ai fișa

La control ANAF, lipsa evidenței poate duce la:

recalificarea veniturilor (estimare pe baza datelor platformei sau a altor surse);
penalități pentru nedeclarare sau declarare incompletă;
dificultate în a demonstra perioade goale vs ocupate (util la deducerea cheltuielilor reale dacă treci pe alt regim).

ANAF are acces tot mai facil la datele de la platformele online, iar argumentul „nu am știut” nu reprezintă o apărare în fața legii.

Merită să continui regim hotelier în 2026?

Birocrația s-a acumulat semnificativ: fișa de ocupare + registrul fiscal + codul SITUR + (eventual) casa de marcat (sistemul e-Factura devenind opțional pentru persoanele fizice pe CNP de la 1 iunie 2026, conform Legii 88/2026). Pentru mulți proprietari, chiria pe termen lung devine mai simplă administrativ.

Compară: randament regim hotelier vs chirie termen lung.

Pentru proprietarii care aleg închirierea pe termen lung, o aplicație de gestiune a chiriilor precum Renzi automatizează întregul flux administrativ. Această soluție digitală devine indispensabilă pe măsură ce portofoliul crește (vezi de la câte apartamente merită o aplicație). Aplicația îmbunătățește acuratețea datelor pentru Declarația Unică prin urmărirea plăților și stocarea contractelor în cloud. Pe baza istoricului de încasări, platforma precompletează automat exclusiv secțiunea de venituri din chirii a Formularului 212 (calculând cursul BNR dacă chiria este în euro), în timp ce restul surselor de venit sunt adăugate manual de către utilizator direct în SPV, asigurând o depunere a Declarației Unice extrem de simplă.