Care sunt regulile de bază în 2026 pentru închirierea în regim hotelier ca persoană fizică?

Dacă închiriezi în scop turistic (pe Airbnb sau Booking) ca persoană fizică, poți face asta în baza CNP-ului pentru cel mult 7 camere din locuințele tale. Impozitul este de 10% aplicat pe venitul net, după o reducere automată de 30% din încasări (cotă forfetară). Asta înseamnă că plătești un impozit efectiv de 7% din totalul banilor încasați de la turiști.

Cum se calculează limita de 7 camere și ce se întâmplă dacă o depășesc?

Pragul se calculează adunând toate camerele pe care le oferi spre închiriere în regim hotelier, din toate locuințele pe care le deții, pe parcursul întregului an. De exemplu, un apartament cu 2 camere înseamnă 2 camere. Dacă depășești limita de 7 camere (adică ai de la 8 în sus), ești obligat să îți înființezi un PFA sau un SRL prin Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC).

Am nevoie de un cod fiscal separat (CIF) sau folosesc CNP-ul?

Pentru a declara veniturile la ANAF prin Declarația Unică, folosești doar CNP-ul (Codul Numeric Personal) de pe buletin. Nu trebuie să îți scoți un CIF (Cod de Identificare Fiscală) de firmă. Însă, pentru a colabora legal cu platforme din străinătate (Airbnb, Booking), vei avea nevoie de un cod special de TVA obținut prin depunerea formularului 091.

Cum funcționează codul special de TVA și de ce am nevoie de el?

Deoarece platformele Airbnb și Booking au sediul în afara României (dar în UE), serviciul lor de intermediere este considerat o achiziție intracomunitară. Conform legii, trebuie să obții un cod special de TVA (prin depunerea formularului 091 la ANAF) și să plătești în România un TVA de 19% calculat la valoarea comisionului reținut de aceste platforme, depunând declarațiile 301 și 390.

Ce este codul SITUR și de ce este obligatoriu pentru gazde?

SITUR (Sistemul Informatic al Turismului) este baza de date digitală a statului român unde trebuie înregistrată fiecare locuință închiriată în scop turistic. De la 20 mai 2026, obținerea unui cod SITUR unic este obligatorie. Fără acest cod salvat în contul de Airbnb sau Booking, platformele îți vor bloca sau șterge automat anunțurile de cazare.

Este obligatoriu să folosesc sistemul RO e-Factura dacă închiriez pe CNP?

Nu, conform Legii nr. 88/2026, utilizarea sistemului RO e-Factura și depunerea formularului 082 au devenit complet opționale pentru persoanele fizice care închiriază sub limita de 7 camere în baza CNP-ului. Nu riști nicio amendă dacă alegi să nu trimiți facturile electronic în sistemul de stat.

renzi.ro | Închiriere în scop turistic 7 camere — Cod Fiscal 2026 pentru persoane fizice

Pe scurt: În 2026, dacă vrei să închiriezi camere sau apartamente în scop turistic (pe Airbnb sau Booking), poți face asta simplu, ca persoană fizică, dacă ai cel mult 7 camere în total. Vei plăti un impozit foarte avantajos de 7% din încasări, iar raportările se fac direct pe CNP (Codul Numeric Personal), fără să ai nevoie de o firmă înregistrată la Registrul Comerțului. Totuși, ai câteva obligații importante de digitalizare: obținerea codului SITUR (Sistemul Informatic al Turismului) pentru promovarea anunțurilor, completarea fișei de ocupare pentru oaspeți și plata a 19% TVA special pentru comisioanele platformelor străine. Vestea bună este că trimiterea facturilor prin RO e-Factura a rămas o opțiune complet voluntară dacă închiriezi pe CNP.

Închiriere în scop turistic 7 camere — ce spune Codul Fiscal 2026?

Te gândești să îți pui apartamentul sau o cameră din casă pe Airbnb sau Booking în 2026? Vestea bună este că regulile fiscale din România au fost simplificate pentru micii proprietari. Dacă ai cel mult 7 camere pe care le închiriezi turiștilor, poți face asta ca simplu proprietar (persoană fizică), fără bătăile de cap și birocrația pe care le aduce o firmă.

Iată principalele răspunsuri explicate pe înțelesul tuturor:

Întrebare	Pe înțelesul tău
Câte camere pot închiria pe persoană fizică?	Maximum 7 camere în total, adunate din toate locuințele tale închiriate în regim hotelier.
Am nevoie de o firmă înregistrată?	Nu, sub pragul de 7 camere folosești doar CNP-ul tău de pe buletin și depui o singură declarație pe an.
Ce este acest „cod fiscal” din discuții?	Este pur și simplu CNP-ul tău. Pentru comisioanele platformelor (Airbnb/Booking) vei avea însă nevoie de un cod special de TVA.
Cât impozit plătesc la stat?	Plătești 10% pe venitul net. Dar stai liniștit, statul îți oferă o deducere de 30% (cotă forfetară), așa că în realitate plătești doar 7% din încasările tale brute (venitul brut).
Ce alte obligații am ca gazdă?	Să înregistrezi locuința în SITUR (sistemul informatic de turism), să completezi o fișă de ocupare pentru fiecare oaspete și să ții o evidență simplă a încasărilor.

Pentru impozit, deduceri și exemple de calcul mai amănunțite, vezi și ghidul complet impozit Airbnb & Booking 2026.

Reforma fiscală din 2026 pe înțelesul tuturor: Cum funcționează închirierea pe CNP

Până de curând, regulile de impozitare pentru regimul hotelier pe persoană fizică erau destul de încâlcite: existau acele „norme de venit” fixe stabilite diferit pentru fiecare județ, oraș sau stațiune, ba chiar și opțiunea de a ține contabilitatea pe bază de facturi de cheltuieli (sistemul real).

Începând cu anul fiscal 2026, statul a unificat regulile și a introdus un sistem simplu de calcul pentru toți proprietarii:

Eliminarea normelor de venit și a sistemului real: Nu mai există norme de venit fixe și nici nu trebuie să strângi bonuri și facturi de cheltuieli pentru a le deduce în sistem real.
Deducerea automată de 30% (cota forfetară): Cota forfetară este o facilitate excelentă. Statul român consideră automat că 30% din totalul banilor pe care îi încasezi de la turiști reprezintă cheltuielile tale administrative (curățenie, utilități, consumabile, reparații). Partea cea mai bună? Nu trebuie să aduci facturi sau chitanțe ca să dovedești aceste cheltuieli — reducerea de 30% se aplică direct și automat asupra încasărilor.
Impozitul de 10% pe venitul net: Diferența de 70% care îți rămâne reprezintă venitul net (profitul tău în ochii legii). Pe acest venit net se aplică un impozit de 10%. Făcând un calcul simplu, impozitul final pe care îl datorezi este de fix 7% din încasările tale brute (adică din venitul brut).
Cum se calculează venitul brut (platforma vs. contul tău): Venitul brut reprezintă strict sumele pe care le primești efectiv în contul tău de la platforme precum Airbnb sau Booking (adică banii care îți intră în bancă). Comisioanele pe care aceste platforme le rețin automat înainte să îți transfere banii nu fac parte din venitul tău brut și nu trebuie raportate la ANAF. Declari exact ce ai încasat în bancă!
Declarația Unică și SPV: Toate aceste calcule le treci o dată pe an (până pe 25 mai a anului următor celui în care ai încasat banii) în Declarația Unică — formularul prin care persoanele fizice își declară toate veniturile obținute în afara salariilor. Pentru a o depune rapid, fără cozi, îți creezi un cont gratuit în SPV (Spațiul Privat Virtual), platforma online oficială a ANAF.

Acest regim extrem de avantajos este disponibil însă exclusiv pentru proprietarii care închiriază maximum 7 camere.

Cum se calculează și se numără limita de 7 camere?

Limita de 7 camere este pragul legal stabilit de Codul Fiscal pentru a diferenția o activitate simplă de administrare a bunurilor personale de o activitate comercială (o afacere în toată regula).

Iată regulile clare de numărare pe care ANAF le poate verifica prin încrucișarea bazelor de date:

Calcul cumulativ (adunarea camerelor): Limita de 7 camere se calculează adunând toate camerele pe care le oferi spre închiriere în regim hotelier din toate proprietățile tale, pe parcursul unui an fiscal, la nivelul întregii țări.
Cum numărăm camerele dintr-o locuință? Camerele se numără exact așa cum apar descrise în schița cadastrală a locuinței. O garsonieră (studio) înseamnă 1 cameră. Un apartament cu 2 camere înseamnă 2 camere. Un apartament cu 3 camere înseamnă 3 camere.
Proprietate personală: Camerele trebuie să fie situate în locuințe care se află în proprietatea ta personală (fie că ești unic proprietar, fie că le deții împreună cu soțul/soția sau alte persoane).

Exemple practice de numărare: cum numeri corect?

Cazul A (Andrei): Deține un apartament cu 2 camere în Brașov și unul cu 3 camere în București, pe care le închiriază turiștilor pe Airbnb.
- Calcul: 2 camere + 3 camere = 5 camere închiriate în total.
- Status: Andrei se încadrează sub limita de 7 camere. El poate desfășura activitatea pe persoană fizică simplă (folosind CNP-ul), fără să înființeze o firmă, beneficiind de impozitarea simplificată de 7% efectiv prin Declarația Unică.
Cazul B (Elena): Deține trei apartamente cu câte 3 camere fiecare (în total 9 camere) pe care vrea să le ofere turiștilor.
- Calcul: 3 camere + 3 camere + 3 camere = 9 camere în total.
- Status: Elena depășește limita legală de 7 camere. Ea nu are voie să închirieze pe persoană fizică simplă în regim hotelier. Înainte de a primi primii oaspeți în cea de-a 8-a cameră, este obligată prin lege să își înregistreze activitatea ca PFA sau SRL.

Ce se întâmplă dacă depășești pragul? Trecerea obligatorie la PFA sau SRL

Dacă deții sau administrezi în scop turistic 8 sau mai multe camere, legislația din 2026 consideră că desfășori o activitate comercială continuă. Prin urmare, ești obligat să faci trecerea către o formă oficială de business și să urmezi acești pași:

Înregistrarea la Registrul Comerțului (ONRC): ONRC este instituția de stat unde îți înregistrezi oficial afacerea. Va trebui să înființezi fie un PFA (Persoană Fizică Autorizată) — o formă de organizare mai simplă, fie un SRL (Societate cu Răspundere Limitată) — firma clasică. Activitatea se va desfășura sub codul potrivit pentru turism (CAEN 5520 — Facilități de cazare pentru vacanțe și perioade de scurtă durată).
Obținerea Certificatului de Clasificare: Toate unitățile de cazare administrate de o firmă sau de un PFA au nevoie de un certificat de clasificare oficial (pe stele sau margarete) eliberat de Ministerul Turismului.
Contabilitate și birocrație: Spre deosebire de persoana fizică simplă, va trebui să ții o contabilitate în partidă simplă (la PFA) sau o contabilitate completă în partidă dublă cu ajutorul unui contabil autorizat (la SRL).
Cum se plătesc taxele la firmă?
- La PFA, impozitul va fi de 10% aplicat pe profitul tău real (venituri din care scazi toate cheltuielile dovedite cu facturi). În plus, dacă veniturile tale depășesc anumite plafoane stabilite de lege, vei fi obligat să plătești contribuții pentru pensie (CAS - Contribuția de Asigurări Sociale) și pentru sănătate (CASS - Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate).
- La SRL (la nivel înalt), plătești fie un impozit pe venitul microîntreprinderii (1% sau 3% din încasări în funcție de numărul de angajați), fie 16% impozit pe profit. Când scoți banii din firmă pentru tine (sub formă de dividende), plătești un impozit suplimentar de 10% pe dividende, la care se poate adăuga CASS pe dividende dacă depășești plafoanele.

Confuzia terminologică: „Cod Fiscal” vs. CNP în 2026

Una dintre cele mai mari confuzii pentru cei care vor să închirizeze în regim hotelier provine din termenul de „cod fiscal”. Mulți proprietari cred că au nevoie de un CIF (Cod de Identificare Fiscală) — adică un cod fiscal dedicat pentru afaceri — pentru a funcționa legal.

Iată cum stau lucrurile în mod oficial:

1. Pentru ANAF și turiști, folosești doar CNP-ul tău

Dacă închiriezi sub limita de 7 camere, nu trebuie să te înregistrezi ca firmă și nu primești un cod fiscal (CIF) pentru această activitate. Identificatorul tău fiscal în relația cu ANAF este pur și simplu CNP-ul (Codul Numeric Personal) de pe buletin. Veniturile le declari prin completarea anuală a Declarației Unice în SPV.

2. Atenție: Ai nevoie de un Cod Special de TVA pentru platforme!

Aici este sursa reală a confuziilor legate de „codul fiscal”. Platformele de rezervări (Airbnb și Booking) sunt companii străine, situate în alte țări din Uniunea Europeană (Irlanda, respectiv Olanda). Ele îți oferă un serviciu de intermediere (promovarea locuinței) pentru care îți emit facturi de comision.

Conform Articolului 317 din Codul Fiscal, deoarece primești servicii din altă țară UE, ai următoarele obligații legale:

Solicitarea Codului Special de TVA (Formularul 091): Înainte de a începe colaborarea cu Airbnb sau Booking, trebuie să depui la ANAF Formularul 091. Statul îți va emite un cod special de TVA. Acesta este un număr unic, diferit de CNP, folosit exclusiv pentru tranzacțiile de servicii cu platformele externe.
Plata a 19% TVA pe comisioane: Deși ești persoană fizică neplătitoare de TVA în România, ești obligat să plătești în România 19% TVA aplicat la valoarea comisionului reținut de platforme. De exemplu, dacă Booking îți emite o factură de comision de 100 de lei, tu trebuie să plătești statului român 19 lei TVA.
Depunerea declarațiilor specifice (Formularele 301 și 390): Pentru a raporta și a plăti acest TVA, depui lunar sau trimestrial Formularul 301 (Decont special de TVA) și Formularul 390 (declarația VIES prin care se raportează achizițiile de servicii din UE).

Notă: Acest cod special de TVA nu te transformă în firmă plătitoare de TVA și nici nu înseamnă că trebuie să adaugi TVA la prețul nopților de cazare pentru turiști. El este destinat exclusiv pentru a plăti taxa pe comisionul platformelor străine.

Obligații administrative și digitale în 2026

Chiar dacă te încadrezi sub limita de 7 camere și activezi simplu, pe CNP, statul român a pus la punct un sistem digital de urmărire pe care trebuie să îl respecți pentru a evita amenzile:

A. Codul Unic SITUR (Regulamentul UE 2024/1028)

În conformitate cu regulamentele europene privind închirierile pe termen scurt, din primăvara anului 2026 este obligatorie înrolarea fiecărui spațiu de cazare în Sistemul Informatic al Turismului (SITUR).

Vei primi un număr unic de înregistrare (cod SITUR) pentru fiecare proprietate în parte.
Atenție: Fără introducerea codului SITUR în contul de utilizator, Airbnb și Booking sunt obligate prin lege să îți delisteze automat anunțurile. Codul garantează autorităților că locuința ta funcționează legal. Află cum să îl obții din ghidul dedicat codului SITUR pentru Airbnb și Booking.

B. Înregistrarea RO e-Factura: este sau nu obligatorie pe CNP? (Veste bună!)

La începutul anului 2026 a existat o mare îngrijorare: o ordonanță inițială (OG nr. 6/2026) obligase toți proprietarii să transmită facturile prin sistemul național electronic RO e-Factura (sistemul prin care facturile emise sunt trimise direct către ANAF) și să depună formularul 082.

Din fericire, intrarea în vigoare a Legii nr. 88/2026 a modificat această regulă începând cu 1 iunie 2026:

e-Factura este complet opțională pe CNP: Pentru persoanele fizice care închiriază pe CNP sub limita de 7 camere, transmiterea facturilor în sistemul electronic al statului și depunerea Formularului 082 au devenit complet opționale. Nu riști nicio amendă dacă nu o folosești.
Cum funcționează dacă dorești totuși să o folosești? Dacă optezi voluntar pentru utilizarea sistemului, va trebui să parcurgi pașii standard: obținerea unui certificat digital pentru semnătură electronică calificată, înregistrarea în sistem prin depunerea Formularului 082 prin intermediul SPV și transmiterea fiecărei facturi în format XML în termen de maximum 5 zile calendaristice de la emitere. Găsetști toți pașii în ghidul complet e-Factura Formular 082.

C. Fișa de Ocupare ANAF

Este obligatoriu să ții evidența tuturor turiștilor cazați prin completarea Fișei de ocupare a capacității de cazare. Aceasta trebuie să cuprindă numele, datele de identificare (seria și numărul actului de identitate sau pașaportului) și perioada exactă de ședere a fiecărui oaspete. Documentele se păstrează în siguranță pentru eventuale controale. Vezi detalii în articolul dedicat despre fișa de ocupare regim hotelier 2026.

Exemplu de calcul taxe: Proprietar cu 4 camere (pe CNP)

Să vedem care este impactul financiar real pentru un proprietar care închiriază 4 camere (repartizate, de exemplu, în două apartamente cu câte 2 camere), obținând încasări brute în cursul anului 2026 în valoare de 45.000 lei sau 80.000 lei.

Notă legislativă: Salariul minim brut pe țară la 1 ianuarie 2026 este stabilit la 4.050 lei. Pragul minim de referință pentru plata contribuției la sănătate (CASS) este de 6 salarii minime brute, adică 24.300 lei net pe an. Dacă venitul tău net de la chirie depășește această sumă într-un an, ești obligat să plătești CASS.

Scenariul 1: Încasări brute de 45.000 lei/an

Element de calcul	Pe înțelesul tău	Valoare
Venit brut anual (încasat în cont)	Sumele primite efectiv după comisioanele platformelor	45.000 lei
Deducere forfetară (30%)	Facilitatea oferită de stat (cheltuieli presupuse / cotă forfetară)	13.500 lei
Venit net impozabil (70%)	Suma pe baza căreia se calculează taxele	31.500 lei
Impozit pe venit (10% din net)	Taxa pe profit (reprezintă fix 7% din încasările brute)	3.150 lei
Încadrare prag CASS	Venitul net (31.500 lei) depășește limita de 24.300 lei	Peste pragul de 6 salarii
Contribuție CASS de plată	Contribuția de asigurări de sănătate (10% din pragul de 6 salarii)	2.430 lei
Total taxe de plată la ANAF	Impozit pe venit + CASS	5.580 lei (adică 12.4% din totalul încasat)

Scenariul 2: Încasări brute de 80.000 lei/an

Element de calcul	Pe înțelesul tău	Valoare
Venit brut anual (încasat în cont)	Sumele primite efectiv după comisioanele platformelor	80.000 lei
Deducere forfetară (30%)	Facilitatea oferită de stat (cheltuieli presupuse / cotă forfetară)	24.000 lei
Venit net impozabil (70%)	Suma pe baza căreia se calculează taxele	56.000 lei
Impozit pe venit (10% din net)	Taxa pe profit (reprezintă fix 7% din încasările brute)	5.600 lei
Încadrare prag CASS	Venitul net (56.000 lei) depășește limita de 12 salarii (48.600 lei)	Între 12 și 24 salarii
Contribuție CASS de plată	Contribuția de asigurări de sănătate (10% din pragul de 12 salarii)	4.860 lei
Total taxe de plată la ANAF	Impozit pe venit + CASS	10.460 lei (adică 13.1% din totalul încasat)

După cum se poate observa, deși impozitul pe venit este de doar 7% din brut, contribuția la sănătate (CASS) ridică procentul total de taxare spre 12% - 13% pe măsură ce veniturile cresc și trec de plafoanele legale bazate pe salariul minim.

Alternativa stabilă: Regim hotelier sau chirie pe termen lung?

Deși regimul hotelier pe Airbnb sau Booking promite randamente atractive (încasări mai mari pe noapte), el vine la pachet cu o muncă uriașă: curățenie constantă, spălat lenjerii, comunicare la orice oră cu oaspeții, declararea TVA-ului pe comisioanele platformelor și raportarea codurilor SITUR.

De aceea, mulți proprietari români aleg să își simplifice viața și să treacă la închirierea clasică, pe termen lung (cu contracte de 1 an sau mai mult). Chiar dacă încasările brute par mai mici, timpul și energia economisite pot face închirierea pe termen lung mult mai rentabilă pe oră de muncă investită. O comparație completă a profitabilității găsești în ghidul chirie pe termen lung vs. regim hotelier, iar pentru a face rapid calcule poți folosi calculatorul nostru gratuit de impozit pe chirie.

Cum te ajută Renzi să îți simplifici viața și taxele

Indiferent dacă decizi să rămâi la farmecul regimului hotelier sub pragul de 7 camere sau dacă optezi pentru stabilitatea unei chirii pe termen lung, organizarea datelor financiare este secretul pentru a dormi liniștit noaptea.

Renzi este aplicația modernă de gestiune a chiriilor concepută special pentru proprietarii de locuințe din România. Cu Renzi, totul devine simplu și organizat:

Centralizezi totul într-un singur loc: Îți adaugi proprietățile, contractele, chiriașii și plățile într-un panou digital de control securizat, scăpând definitiv de tabelele de Excel pe care le poți rătăci ușor.
Fără stres la completarea taxelor: Aplicația îți înregistrează plățile și încasările și îți oferă direct cifrele precompletate de care ai nevoie pentru a depune rapid Declarația Unică la ANAF. Poți citi cum funcționează asta în ghidul despre importul de date istorice în Declarația Unică.
Alerte și termene limită: Nu mai uiți niciodată când trebuie plătite taxele sau când expiră un contract de închiriere.

Digitalizarea nu trebuie să fie o povară sau o sursă de stres. Folosind instrumentele potrivite, poți economisi zeci de ore de muncă administrativă în fiecare an. Descoperă mai multe despre beneficii citind cum să alegi cea mai bună aplicație de gestiune a chiriilor.

Închiriere în scop turistic 7 camere — Cod Fiscal 2026 pentru persoane fizice