7 camere regim hotelier 2026 — cod fiscal (CNP), impozit 7%, SITUR

Răspuns direct: În România, în 2026, persoanele fizice pot închiria în scop turistic maximum 7 camere direct pe CNP, plătind un impozit efectiv de 7% din încasări și având obligația obținerii codului SITUR. Peste pragul de 7 camere, activitatea devine comercială și se organizează obligatoriu ca PFA sau SRL; sub acest prag, codul fiscal de raportare la ANAF rămâne CNP-ul proprietarului.

Întrebare (căutare frecventă)	Răspuns scurt
Câte camere pot închiria pe CNP în 2026?	Maximum 7 camere (total, din toate locuințele).
Care este codul fiscal sub 7 camere?	CNP-ul proprietarului (nu CIF de firmă).
Cât impozit plătesc?	7% efectiv din încasări (10% pe venitul net după deducerea de 30%).
Ce e obligatoriu în plus față de ANAF?	Cod SITUR per locuință + cod TVA (formular 020) pentru comisioane platforme.
Modificări 2026 față de 2025?	Cota forfetară 30% + impozit 7% efectiv; e-Factura opțională pe CNP (Legea 88/2026).

Pe scurt: „Codul fiscal” pentru acest regim este CNP-ul tău (nu ai nevoie de CIF de firmă sub pragul de 7 camere). Declari veniturile anual în Declarația Unică; pentru Airbnb/Booking ai nevoie separat de cod special TVA (formularul 020 sau 700). Detalii despre impozit și deduceri: ghidul impozit regim hotelier 2026.

România 2026: închiriere în scop turistic persoane fizice, 7 camere — cod fiscal și modificări

• Maximum 7 camere pe CNP: Persoanele fizice pot închiria în scop turistic cel mult 7 camere la nivel național, raportate direct pe baza CNP-ului proprietarului, fără obligația înființării unei firme (PFA/SRL).
• Impozit efectiv de 7%: Impozitarea se face cu 10% pe venitul net determinat prin deducerea automată a unei cote forfetare de cheltuieli de 30% din încasări, ceea ce înseamnă un impozit final real de 7% din venitul brut.
• Codul SITUR obligatoriu: Proprietarii sunt obligați să obțină un cod unic SITUR pentru fiecare locuință înscrisă pe Airbnb sau Booking pentru a evita delistarea automată a anunțurilor de către platforme.
• Organizare PFA/SRL peste limită: Depășirea pragului de 7 camere (adică de la 8 camere în sus pe același CNP) impune legal înregistrarea activității ca PFA sau SRL la ONRC și plata taxelor specifice firmelor.

---

Închiriere în scop turistic 7 camere — ce spune Codul Fiscal 2026?

Te gândești să îți listezi apartamentul sau o cameră din casă pe Airbnb sau Booking în 2026? Vestea bună este că regulile fiscale din România au fost simplificate pentru micii proprietari. Dacă închiriezi în scop turistic maximum 7 camere ca persoană fizică, poți face asta direct în baza CNP-ului, fără bătăile de cap și birocrația pe care le aduce o firmă.

Impozitul efectiv este de doar 7% din încasări, datorită deducerii forfetare de 30% oferite automat de stat. Totuși, pe lângă raportarea anuală la ANAF, reține că ai obligația de a obține codul unic SITUR pentru fiecare proprietate listată și un cod special de TVA pentru plata taxei pe comisioanele reținute de platforme.

Pentru o analiză detaliată a taxelor și a modului în care funcționează deducerile, consultă și ghidul complet impozit Airbnb & Booking 2026.

---

Reforma fiscală din 2026 pe înțelesul tuturor: Cum funcționează închirierea pe CNP

Anterior, impozitarea regimului hotelier pe persoană fizică era destul de complicată, fiind împărțită între norme de venit variabile pe localități și sistemul real (care impunea contabilitate pe bază de facturi și chitanțe). Începând cu anul fiscal 2026, statul a unificat regulile într-un mecanism simplu și predictibil:

1. Sistem unic de calcul: Normele de venit și contabilitatea în sistem real au fost eliminate. Toți micii proprietari folosesc acum același sistem simplificat.
2. Deducerea automată de 30% (cota forfetară): Statul român consideră automat că 30% din totalul banilor încasați reprezintă cheltuielile tale administrative (curățenie, utilități, consumabile). Nu trebuie să dovedești aceste cheltuieli cu documente justificative — reducerea se aplică direct și automat asupra încasărilor.
3. Impozit de 10% pe venitul net (7% efectiv): Impozitul de 10% se aplică pe diferența de 70% (venitul net). Astfel, impozitul final pe care îl datorezi este de fix 7% din încasările brute (venitul brut).
4. Definirea venitului brut: Venitul brut reprezintă strict sumele pe care le primești efectiv în contul tău bancar de la platforme precum Airbnb sau Booking. Comisioanele reținute automat de aceste platforme înainte de transfer nu intră în baza de calcul și nu trebuie declarate la ANAF.
5. Declarația Unică și SPV: Raportarea se face o singură dată pe an (până pe 25 mai a anului următor) prin Declarația Unică. Pentru a evita cozile și birocrația, formularul se depune online în contul tău gratuit din SPV (Spațiul Privat Virtual).

Acest regim extrem de avantajos este disponibil însă exclusiv pentru proprietarii care închiriază maximum 7 camere.

---

Cum se calculează și se numără limita de 7 camere?

Limita de 7 camere este pragul legal din Codul Fiscal care separă administrarea simplă a bunurilor personale de o activitate comercială în toată regula. ANAF verifică acest prag prin încrucișarea bazelor de date naționale și europene.

Iată cum se calculează corect numărul de camere:

• Calcul cumulativ: Se adună toate camerele oferite în regim hotelier din toate proprietățile deținute la nivel național, pe parcursul unui an fiscal.
• Numărarea pe baza cadastrului: Camerele se numără conform schiței cadastrale a locuinței. O garsonieră (studio) reprezintă 1 cameră, un apartament cu 2 camere reprezintă 2 camere, iar un apartament cu 3 camere înseamnă 3 camere.
• Proprietate personală: Sunt luate în calcul camerele din locuințele aflate în proprietatea ta (indiferent dacă ești unic proprietar sau deții proprietatea în coproprietate cu soțul/soția ori alte persoane).

Exemple practice de calcul

• Andrei (sub prag): Închiriază un apartament de 2 camere în Brașov și unul de 3 camere în București. În total: 5 camere. Andrei poate funcționa pe persoană fizică (folosind CNP-ul), fără obligația de a înființa o firmă, beneficiind de impozitarea simplificată de 7% efectiv prin Declarația Unică.
• Elena (peste prag): Vrea să închirieze trei apartamente cu câte 3 camere fiecare. În total: 9 camere. Elena depășește limita legală și este obligată să își înregistreze activitatea ca PFA sau SRL înainte de a primi turiști în cea de-a 8-a cameră.

---

Ce se întâmplă dacă depășești pragul? Trecerea obligatorie la PFA sau SRL

Dacă administrezi 8 sau mai multe camere, activitatea ta este considerată comercială. Pentru a funcționa legal, trebuie să organizezi activitatea sub o formă juridică și să urmezi acești pași:

1. Înregistrarea la ONRC: Va trebui să înființezi un PFA (Persoană Fizică Autorizată) sau un SRL (Societate cu Răspundere Limitată) sub codul CAEN 5520 — Facilități de cazare pentru vacanțe și perioade de scurtă durată.
2. Certificatul de clasificare: Spre deosebire de persoanele fizice simple, firmele și PFA-urile au nevoie obligatoriu de un certificat de clasificare oficial (pe stele sau margarete) eliberat de Ministerul Turismului pentru fiecare unitate.
3. Contabilitate: Va trebui să ții contabilitate în partidă simplă (la PFA) sau în partidă dublă cu ajutorul unui contabil autorizat (la SRL).
4. Regimul de taxare:
   • La PFA: Plătești 10% impozit pe profitul net real (venituri minus cheltuieli deductibile dovedite cu facturi). Dacă depășești plafoanele legale, datorezi și contribuții sociale (CAS și CASS).
   • La SRL: Plătești fie impozit pe venitul microîntreprinderii (1% sau 3% în funcție de angajați), fie 16% impozit pe profit. La retragerea profitului sub formă de dividende, se aplică un impozit de 10%, plus CASS dacă se depășesc plafoanele.

---

Confuzia terminologică: „Cod Fiscal” vs. CNP în 2026

Mulți proprietari cred eronat că au nevoie de un CIF (Cod de Identificare Fiscală) dedicat pentru a funcționa legal. În realitate, există o distincție clară între declararea veniturilor la ANAF și colaborarea cu platformele externe:

1. Relația cu ANAF: CNP-ul este suficient

Sub pragul de 7 camere, nu ai nevoie de un CIF de firmă. Identificatorul tău fiscal este chiar CNP-ul de pe buletin. Declari veniturile o dată pe an prin Declarația Unică depusă electronic în SPV.

2. Relația cu Airbnb & Booking: Codul Special de TVA este obligatoriu

De aici provine confuzia legată de „codul fiscal”. Platformele de rezervări au sediul în alte țări UE (Irlanda și Olanda). Serviciul lor de promovare reprezintă o achiziție intracomunitară de servicii, ceea ce atrage obligații specifice conform Art. 317 din Codul Fiscal:

• Solicitarea codului special de TVA: Înainte de a lista proprietatea, depui la ANAF Formularul 020 (pentru persoane fizice) sau Formularul 700 (pentru PFA/SRL) în SPV. Vei primi un cod special de TVA, folosit exclusiv în relația cu platformele.
• Plata a 21% TVA pe comisioane: Deși ești persoană fizică neplătitoare de TVA, ești obligat să plătești în România un TVA de 21% aplicat la comisionul reținut de Airbnb sau Booking.
• Depunerea declarațiilor lunare: Raportezi și plătești acest TVA până pe data de 25 a lunii următoare celei în care s-a emis factura de comision, depunând Formularul 301 (Decont special) și Formularul 390 (declarația VIES).

Notă: Acest cod special de TVA nu te transformă în firmă plătitoare de TVA și nu te obligă să adaugi TVA la tariful nopților de cazare. Rolul lui este strict de a taxa serviciile de intermediere primite din UE.

---

Obligații administrative și digitale în 2026

Pe lângă declararea veniturilor, statul român impune o serie de obligații administrative și digitale pe care trebuie să le respecți pentru a evita amenzile:

A. Codul Unic SITUR (Regulamentul UE 2024/1028)

Înrolarea fiecărui spațiu de cazare în Sistemul Informatic al Turismului (SITUR) este obligatorie.

• Vei obține un număr unic de înregistrare (cod SITUR) pentru fiecare proprietate în parte.
• Atenție: Airbnb și Booking sunt obligate legal să delisteze automat anunțurile care nu au un cod SITUR valid salvat în contul de gazdă. Detalii despre procedură găsești în ghidul dedicat codului SITUR pentru Airbnb și Booking.

B. RO e-Factura pe CNP: Complet opțională (Legea nr. 88/2026)

După incertitudinile de la începutul anului 2026 generate de OG nr. 6/2026, Legea nr. 88/2026 a clarificat situația începând cu 1 iunie 2026:

• Fără obligativitate: Pentru persoanele fizice care închiriază sub limita de 7 camere pe CNP, utilizarea sistemului RO e-Factura și depunerea Formularului 082 sunt complet opționale. Nu riști nicio sancțiune dacă alegi să nu trimiți facturile electronic.
• Opțiunea voluntară: Dacă dorești totuși să folosești sistemul, ai nevoie de o semnătură electronică calificată, înregistrarea prin Formularul 082 în SPV și transmiterea facturilor în format XML în termen de maximum 5 zile lucrătoare de la emitere. Ghidul nostru detaliat este disponibil aici: RO e-Factura Formular 082.

C. Fișa de Ocupare ANAF

Ești obligat să completezi zilnic Fișa de ocupare a capacității de cazare cu datele de identificare (nume, serie/număr act de identitate) și perioada de ședere a fiecărui oaspete. Aceste documente trebuie păstrate pentru eventuale controale. Află mai multe din articolul dedicat despre fișa de ocupare regim hotelier 2026.

---

Exemplu de calcul taxe: Proprietar cu 4 camere (pe CNP)

Pentru a înțelege impactul financiar real, luăm exemplul unui proprietar care închiriază 4 camere (de pildă, două apartamente de câte 2 camere) și obține încasări brute anuale de 45.000 lei, respectiv 80.000 lei în 2026.

Notă legislativă: Salariul minim brut pe țară în 2026 este de 4.050 lei. Pragul pentru plata contribuției la sănătate (CASS) pornește de la 6 salarii minime brute, adică un venit net anual de 24.300 lei. Dacă venitul tău net din chirii depășește acest prag, datorezi CASS.

Scenariul 1: Încasări brute de 45.000 lei/an

Element de calcul	Pe înțelesul tău	Valoare
Venit brut anual (încasat în cont)	Sumele primite efectiv după comisioanele platformelor	45.000 lei
Deducere forfetară (30%)	Facilitatea oferită de stat (cheltuieli presupuse / cotă forfetară)	13.500 lei
Venit net impozabil (70%)	Suma pe baza căreia se calculează taxele	31.500 lei
Impozit pe venit (10% din net)	Taxa pe profit (reprezintă fix 7% din încasările brute)	3.150 lei
Încadrare prag CASS	Venitul net (31.500 lei) depășește limita de 24.300 lei	Peste pragul de 6 salarii
Contribuție CASS de plată	Contribuția de asigurări de sănătate (10% din pragul de 6 salarii)	2.430 lei
Total taxe de plată la ANAF	Impozit pe venit + CASS	5.580 lei (adică 12.4% din totalul încasat)

Scenariul 2: Încasări brute de 80.000 lei/an

Element de calcul	Pe înțelesul tău	Valoare
Venit brut anual (încasat în cont)	Sumele primite efectiv după comisioanele platformelor	80.000 lei
Deducere forfetară (30%)	Facilitatea oferită de stat (cheltuieli presupuse / cotă forfetară)	24.000 lei
Venit net impozabil (70%)	Suma pe baza căreia se calculează taxele	56.000 lei
Impozit pe venit (10% din net)	Taxa pe profit (reprezintă fix 7% din încasările brute)	5.600 lei
Încadrare prag CASS	Venitul net (56.000 lei) depășește limita de 12 salarii (48.600 lei)	Între 12 și 24 salarii
Contribuție CASS de plată	Contribuția de asigurări de sănătate (10% din pragul de 12 salarii)	4.860 lei
Total taxe de plată la ANAF	Impozit pe venit + CASS	10.460 lei (adică 13.1% din totalul încasat)

Deși impozitul pe venit este de doar 7% din brut, contribuția la sănătate (CASS) ridică rata efectivă de taxare globală spre 12% - 13% pe măsură ce veniturile depășesc plafoanele bazate pe salariul minim.

---

Alternativa stabilă: Regim hotelier sau chirie pe termen lung?

Deși regimul hotelier promite încasări atractive, el implică un volum considerabil de muncă: curățenie frecventă, spălat lenjerii, asistență permanentă pentru oaspeți, declararea lunară a TVA-ului pe comisioane și raportarea codurilor SITUR.

Din acest motiv, mulți proprietari preferă simplitatea închirierii clasice, pe termen lung. Deși veniturile brute pot părea mai mici, timpul economisit și efortul redus fac adesea din chiria pe termen lung o opțiune mai rentabilă pe oră de muncă investită. O analiză comparativă detaliată este disponibilă în ghidul chirie pe termen lung vs. regim hotelier, iar pentru simulări rapide poți folosi calculatorul nostru de impozit pe chirie.

---

Cum te ajută Renzi să îți simplifici viața și taxele

Fie că alegi dinamismul regimului hotelier, fie că preferi stabilitatea pe termen lung, organizarea riguroasă a finanțelor este cheia pentru a evita problemele cu ANAF.

Renzi este aplicația modernă de gestiune a chiriilor concepută special pentru proprietarii din România, simplificându-ți viața prin:

• Centralizare digitală: Gestionezi proprietățile, contractele, chiriașii și plățile dintr-un singur panou de control securizat, înlocuind definitiv tabelele Excel greu de urmărit.
• Calcul automat pentru taxe: Aplicația îți centralizează încasările și îți oferă direct cifrele precompletate necesare pentru completarea rapidă a Declarației Unice. Află detalii în ghidul despre importul de date istorice în Declarația Unică.
• Alerte inteligente: Ești notificat automat înainte de scadența taxelor sau de expirarea contractelor de închiriere.

Digitalizarea îți poate economisi zeci de ore de muncă administrativă în fiecare an. Descoperă cum să faci alegerea corectă în ghidul nostru despre cum să alegi cea mai bună aplicație de gestiune a chiriilor.

---

Articole conexe

• Impozit Airbnb & Booking 2026: Ghid complet Regim Hotelier (30% deducere)
• Regulamentul UE 2024/1028: Ghidul codului SITUR pentru gazde
• RO e-Factura pentru persoane fizice: opțional prin Legea 88/2026