Cât câștigi din închiriere în regim hotelier? Exemplu calcul 2026

Răspuns direct: La regim hotelier ca persoană fizică (PF) cu maximum 7 camere, impozitul pe venit este de 10% aplicat pe venitul net (care se obține prin aplicarea unei deduceri forfetare automate de 30% din venitul brut). Acest lucru înseamnă un impozit efectiv de exact 7% din încasările brute. Dacă încasezi în cont 15.300 EUR/an după reținerea comisioanelor de către platforme, impozitul tău anual pe venit va fi de 1.071 EUR (~7%). Profitul net real rămas în buzunar va depinde însă critic de cheltuielile operaționale (curățenie, utilități, taxe locale) și de conformarea fiscală (CASS și TVA pe comision).

---

Promisiunea unui „venit pasiv” obținut prin listarea unui apartament pe platforme globale precum Airbnb sau Booking.com atrage tot mai mulți proprietari români în zona închirierilor pe termen scurt (în regim hotelier). Totuși, realitatea pieței din anul 2026 arată că această activitate este departe de a fi pasivă. Ea reprezintă, în fapt, un business operațional activ, puternic reglementat la nivel național și european, unde succesul depinde de o planificare financiară riguroasă și de o înțelegere clară a costurilor ascunse.

Cât se câștigă în mod real din regim hotelier după ce scădem comisioanele platformelor, costurile administrative obligatorii (cum ar fi înregistrarea în sistemul SITUR sau plata TVA-ului intracomunitar pe comisioane) și impozitele către ANAF?

În acest ghid extins, vom analiza în detaliu regulile fiscale aplicabile persoanelor fizice în 2026, vom evidenția toate costurile ascunse și vom realiza un studiu de caz numeric complet, comparând regimul hotelier cu chiria tradițională pe termen lung, pentru a vedea ce opțiune îți aduce mai mulți bani în buzunar în mod real.

Ghiduri conexe extrem de utile pentru conformare:

• Impozit Airbnb & Booking — ghid fiscal complet
• 7 camere cod fiscal — reguli și organizare 2026
• Ordinul MEDAT 948/2026 — limite de cazare pe persoană fizică
• Cod SITUR iulie 2026 — pași înregistrare și status platformă

---

Cadrul Legal și Fiscal în 2026: Persoane Fizice sub 7 Camere

Dacă deții locuințe în proprietate personală, legislația românească îți oferă un regim fiscal foarte simplu și avantajos pentru închirierea în scop turistic, cu condiția să te încadrezi în anumite limite de capacitate:

1. Limita de maximum 7 camere (Codul Fiscal): Poți desfășura activitatea direct ca persoană fizică (PF), folosind CNP-ul tău de pe buletin ca identificator fiscal, fără obligația de a te înregistra ca PFA sau SRL la Registrul Comerțului (ONRC), atâta timp cât numărul de camere închiriate în scop turistic nu depășește 7 camere la nivelul întregului an, cumulat pentru toate proprietățile deținute. Dacă depășești acest prag (de la 8 camere în sus), activitatea devine automat comercială și necesită înființarea unei firme sau a unui PFA.
2. Limita de maximum 14 locuri de cazare (Ordinul MEDAT nr. 948/2026): Publicat în Monitorul Oficial la 8 iulie 2026, acest ordin emis de Ministerul Economiei, Digitalizării, Antreprenoriatului și Turismului introduce o limitare administrativă strictă: persoanele fizice pot obține clasificarea turistică pentru maximum 14 locuri de cazare cumulate la nivel național. Această regulă previne supraaglomerarea camerelor (de exemplu, plasarea de paturi suplimentare pentru a ocoli pragul de camere) și combate concurența neloială din sectorul hotelier.

Formula Fiscală ANAF 2026 (Deducerea de 30%)

Începând cu anul fiscal 2026, normele de venit fixe au fost complet eliminate pentru închirierile în scop turistic, fiind înlocuite cu un sistem bazat pe încasările reale, dar extrem de simplu din punct de vedere administrativ:

• Venitul Brut: Reprezintă exclusiv sumele intrate efectiv în contul tău bancar. În mod foarte important, ghidurile oficiale ale ANAF confirmă că comisioanele reținute în mod automat de platforme (Airbnb, Booking) nu sunt incluse în venitul tău brut. De exemplu, dacă un oaspete plătește 100 EUR, platforma își oprește comisionul de 15 EUR și îți transferă în cont 85 EUR. Venitul brut pe care îl raportezi la ANAF este de 85 EUR (nu 100 EUR).
• Deducerea Forfetară (30%): Statul îți recunoaște automat o cotă de cheltuieli deductibile de 30% din venitul brut, fără a fi nevoie să prezinți facturi sau documente justificative de cheltuieli.
• Venitul Net Impozabil: Se calculează prin formula: Venit Net = Venit Brut × 70%.
• Impozitul pe Venit (10%): Se aplică la venitul net calculat mai sus. Acest lucru se traduce printr-un impozit efectiv de 7% din totalul sumelor încasate în cont (10% × 70% = 7%).

Contribuția la Sănătate (CASS) în 2026

Pe lângă impozitul pe venit de 10%, dacă venitul net impozabil cumulat depășește anumite praguri raportate la salariul minim brut pe țară valabil la 1 ianuarie 2026 (stabilit la 4.050 RON), vei datora și contribuția la sănătate (CASS):

• Sub pragul de 6 salarii minime (venit net sub 24.300 RON/an): Nu datorezi CASS.
• Între 6 și 12 salarii minime (venit net între 24.300 RON și 48.600 RON/an): Plătești CASS fix de 2.430 RON pe an (10% din pragul de 6 salarii).
• Între 12 și 24 salarii minime (venit net între 48.600 RON și 97.200 RON/an): Plătești CASS fix de 4.860 RON pe an (10% din pragul de 12 salarii).
• Peste 24 salarii minime (venit net de peste 97.200 RON/an): Plătești CASS fix de 9.720 RON pe an (10% din pragul de 24 salarii).

Pentru detalii complete despre regulile de rotunjire și cumulul cu alte venituri (salarii, dividende), consultă ghidul dedicat calcul CASS chirii și plafoane.

---

Costurile Ascunse și Birocrația Regimului Hotelier

Deși un impozit efectiv pe venit de 7% sună extrem de tentant, operarea unei unități pe Airbnb sau Booking atrage după sine o serie de cheltuieli suplimentare și conformări obligatorii pe care mulți proprietari începători le ignoră:

1. Costurile de Conformare SITUR

Conform Regulamentului (UE) 2024/1028 (aplicabil obligatoriu de la 20 mai 2026), toate proprietățile oferite în regim de închiriere pe termen scurt trebuie înregistrate în baza națională de date SITUR (situr.gov.ro) pentru a primi un cod unic european de înregistrare. Deși portalul SITUR nu percepe o taxă guvernamentală pentru înregistrare, parcurgerea procesului implică următoarele costuri indirecte:

• Semnătura Electronică Calificată: Pentru autentificarea securizată și depunerea dosarului digital, este foarte recomandat să utilizezi o semnătură electronică calificată (conform regulamentului eIDAS), care costă aproximativ 150 - 250 RON pe an (abonament la furnizori acreditați precum CertSIGN, DigiSign etc.).
• Timpul Administrativ / Administratori de proprietate: Procesul de digitalizare a certificatelor de clasificare vechi sau obținerea celor noi de la Ministerul Turismului poate fi anevoios. Dacă apelezi la un intermediar sau împuternicit legal (recomandat în mod special cetățenilor străini nerezidenți), vei avea costuri suplimentare cu procurile notariale și onorariile de reprezentare.

2. Capcana Fiscală: TVA-ul de 21% pe Comisioanele Platformelor

Aceasta este una dintre cele mai frecvente greșeli făcute de gazde. Deoarece platformele de rezervare sunt companii din Uniunea Europeană (Airbnb are sediul în Irlanda, Booking în Olanda), serviciile lor de intermediere sunt considerate tranzacții intracomunitare.

• Ca persoană fizică română (chiar dacă închiriezi pe CNP și nu ai o firmă), ești obligat conform Art. 317 din Codul Fiscal să obții un cod special de TVA (obținut prin depunerea Formularului 020 sau 700 la ANAF).
• Acest cod de TVA se introduce în contul de gazdă de pe platformă, astfel încât facturile de comision să fie emise fără TVA local (taxare inversă).
• Ulterior, ești obligat legal să calculezi și să plătești în România TVA de 21% (cota standard) aplicat direct la valoarea comisioanelor reținute de platformă. Plata se face lunar, până pe data de 25 a lunii următoare celei în care s-a emis factura, prin depunerea Formularului 301 și raportarea în Formularul 390 VIES.

Neîndeplinirea acestei obligații nu doar că generează riscul unor amenzi mari din partea ANAF la controalele încrucișate pe baza raportărilor F7000 (DAC7) transmise de platforme, dar anulează complet economiile făcute la impozitul pe venit. Detalii despre depunerea acestui formular poți citi în ghidul Formular 301 TVA Airbnb.

3. Cheltuielile Operaționale Directe

Spre deosebire de o chirie pe termen lung, în regim hotelier toate facturile și consumabilele sunt acoperite exclusiv de proprietar:

• Utilitățile complete: Gaz, energie electrică, apă potabilă, internet de mare viteză și abonament TV. Acestea reprezintă cheltuieli constante, indiferent de gradul de ocupare, și pot fi semnificativ mai mari iarna.
• Curățenie și Spălătorie: La fiecare check-out, imobilul trebuie curățat impecabil, iar lenjeria și prosoapele igienizate profesional. Fie că îți dedici timpul personal (care are o valoare economică), fie că angajezi o firmă/persoană, acest cost este direct proporțional cu numărul de rezervări.
• Consumabile: Cafea, ceai, apă îmbuteliată, gel de duș, șampon, hârtie igienică, tablete de spălat vase sau detergenți.
• Taxe locale speciale / Taxe turistice: Multe primării din localitățile turistice (precum Brașov, Constanța, Sibiu) impun o taxă de promovare turistică, de regulă reprezentând 1% - 2% din tariful de cazare sau o sumă fixă pe noapte, colectată de la oaspeți și plătită local de către gazdă.
• Birocrație zilnică obligatorie: Completarea zilnică a Fișei de ocupare a capacității de cazare (OPANAF 381) pentru fiecare turist cazat și arhivarea acestora.

---

Studiu de Caz Numeric: Regim Hotelier vs. Chirie Termen Lung

Pentru a înțelege exact diferențele financiare, să analizăm performanța aceluiași apartament cu 2 camere situat într-o zonă centrală dintr-un oraș turistic important (de exemplu, Brașov sau București), comparând cele două opțiuni de închiriere pe parcursul anului 2026.

Presupunem următoarele date inițiale:

• Curs valutar de calcul: 1 EUR = 5,00 RON (pentru simplitate).
• Salariul minim brut pe țară la 1 ianuarie 2026: 4.050 RON.

---

Opțiunea A: Închiriere în Regim Hotelier (Airbnb / Booking)

• Preț mediu de listare: 100 EUR / noapte (plătit de turist pe platformă).
• Comision platformă (medie): 15% (Airbnb/Booking își rețin automat comisionul din plățile oaspeților).
• Grad de ocupare anual: 50% (adică 180 de nopți ocupate pe an, o valoare realistă de piață).
• Număr total de rezervări: 45 de sejururi independente pe an (cu o medie de 4 nopți / rezervare).

1. Calculul Veniturilor și Comisioanelor

• Sume totale plătite de turiști pe platformă: 180 nopți × 100 EUR = 18.000 EUR (90.000 RON).
• Comision reținut de platformă (15%): 18.000 EUR × 15% = 2.700 EUR (13.500 RON).
• Venit Brut primit în cont (Baza ANAF): 18.000 EUR − 2.700 EUR = 15.300 EUR (76.500 RON).

2. Calculul Taxelor Fiscale (ANAF)

• Deducere forfetară de 30%: 76.500 RON × 30% = 22.950 RON.
• Venit Net Impozabil: 76.500 RON − 22.950 RON = 53.550 RON.
• Impozit pe venit (10%): 53.550 RON × 10% = 5.355 RON (reprezintă exact 7% din venitul brut încasat în cont).
• CASS (Sănătate): Deoarece venitul net impozabil (53.550 RON) se încadrează în intervalul dintre 12 salarii minime (48.600 RON) și 24 salarii minime (97.200 RON), se datorează contribuția fixă de 10% din plafonul de 12 salarii minime, adică: 4.860 RON.
• Total Taxe Directe (ANAF): 5.355 RON + 4.860 RON = 10.215 RON.

3. Calculul Cheltuielilor Operaționale și de Conformare

• TVA 21% pe Comisionul Platformei (Art. 317): Se aplică la comisionul de 13.500 RON: 13.500 RON × 21% = 2.835 RON (plătibil lunar prin Formularul 301).
• SITUR & Semnătură Digitală: 250 RON (costul certificatului digital anualizat).
• Utilități (întreținere, gaz, curent, internet, TV): Medie de 750 RON / lună × 12 luni = 9.000 RON.
• Curățenie și Spălătorie: Presupunem 45 de check-out-uri. Cost de curățenie și spălat lenjerie de 150 RON per check-out: 45 × 150 RON = 6.750 RON.
• Consumabile (cafea, articole igienă): Estimat la 500 RON pe an.
• Taxă turistică locală (1%): Se aplică la totalul încasat: 765 RON.
• Total Cheltuieli Operaționale & Conformare: 2.835 RON + 250 RON + 9.000 RON + 6.750 RON + 500 RON + 765 RON = 20.100 RON.

4. Profitul Real Net Rămas în Buzunar (Regim Hotelier)

Profit real net = venit brut în cont − total taxe ANAF − total costuri operaționale

• Profit Real Net (RON): 76.500 RON − 10.215 RON − 20.100 RON = 46.185 RON (~9.237 EUR).

---

Opțiunea B: Închiriere pe Termen Lung (Chirie Tradițională)

• Chirie lunară estimată (pentru același apartament): 600 EUR / lună (3.000 RON / lună).
• Ocupare: 100% (contract stabil pe minimum 12 luni, fără perioade de vacanță).
• Comisioane platforme: Zero.

1. Calculul Veniturilor

• Total Venit Brut Anual (baza ANAF): 12 luni × 3.000 RON = 36.000 RON (7.200 EUR).

2. Calculul Taxelor Fiscale (ANAF)

• Deducere forfetară de 20% (regim termen lung): 36.000 RON × 20% = 7.200 RON.
• Venit Net Impozabil: 36.000 RON − 7.200 RON = 28.800 RON.
• Impozit pe venit (10%): 28.800 RON × 10% = 2.880 RON (reprezintă exact 8% din venitul brut).
• CASS (Sănătate): Deoarece venitul net impozabil (28.800 RON) se încadrează în intervalul dintre 6 salarii minime (24.300 RON) și 12 salarii minime (48.600 RON), se datorează contribuția fixă de 10% din pragul de 6 salarii minime, adică: 2.430 RON.
• Total Taxe Directe (ANAF): 2.880 RON + 2.430 RON = 5.310 RON.

3. Calculul Cheltuielilor Operaționale (Termen Lung)

• Utilități & Întreținere: Plătite în totalitate direct de către chiriaș (cost zero pentru proprietar).
• Curățenie, spălătorie, consumabile: În sarcina chiriașului (cost zero pentru proprietar).
• Mentenanță neprevăzută / Reparații (buget de siguranță): Presupunem un buget anual de 690 RON pentru eventuale defecțiuni structurale sau reparații majore ce cad în sarcina proprietarului.
• Total Cheltuieli Proprietar: 690 RON.

4. Profitul Real Net Rămas în Buzunar (Termen Lung)

• Profit Real Net (RON): 36.000 RON − 5.310 RON − 690 RON = 30.000 RON (~6.000 EUR).

---

Sinteză Comparativă: Regim Hotelier vs. Termen Lung 2026

Iată comparativ datele financiare sintetizate într-un mod extrem de clar:

Indicator Financiar	Opțiunea A: Regim Hotelier (50% ocupare)	Opțiunea B: Chirie Termen Lung (100% ocupare)	Diferență (RH vs TL)
Venit Brut Anual (ANAF)	76.500 RON (~15.300 EUR)	36.000 RON (~7.200 EUR)	+40.500 RON (+112,5%)
Deducere Forfetară	30% (22.950 RON)	20% (7.200 RON)	-
Venit Net Impozabil	53.550 RON	28.800 RON	-
Impozit pe venit (10%)	5.355 RON (7% efectiv)	2.880 RON (8% efectiv)	+2.475 RON
Contribuție CASS	4.860 RON (plafon 12 salarii)	2.430 RON (plafon 6 salarii)	+2.430 RON
TVA 21% comision platformă	2.835 RON	0 RON	+2.835 RON
Utilități & Internet (proprietar)	9.000 RON	0 RON (plătite de chiriaș)	+9.000 RON
Curățenie & Spălătorie	6.750 RON	0 RON	+6.750 RON
Alte costuri (SITUR, taxe locale)	1.015 RON	690 RON (mentenanță)	+325 RON
Total Dări & Cheltuieli	30.315 RON	6.000 RON	+24.315 RON
Profit Real Net (în mână)	46.185 RON (~9.237 EUR)	30.000 RON (~6.000 EUR)	+16.185 RON (+54%)

Analiza Rezultatelor: Merită Efortul?

În mod teoretic, regimul hotelier aduce un profit net real cu 54% mai mare decât chiria pe termen lung (un plus de 16.185 RON sau ~3.237 EUR pe an în exemplul nostru). Cu toate acestea, decizia de a alege regimul hotelier trebuie luată punând în balanță alte două elemente critice:

1. Valoarea Timpului Personal și Opțiunea “Property Manager”

Cele 45 de check-in-uri dintr-un an, completarea zilnică a fișelor de ocupare, cumpărarea consumabilelor, gestionarea problemelor oaspeților la ore târzii și depunerea lunară a Formularului 301 reprezintă un volum considerabil de muncă.

Dacă nu dorești sau nu poți să dedici acest timp personal, va trebui să colaborezi cu o agenție de administrare a proprietății (Property Manager). Tarifele de piață practicate de aceste agenții variază între 15% și 25% din venitul brut încasat.

• În studiul nostru, un comision de administrare mediu de 20% înseamnă un cost suplimentar de 15.300 RON pe an.
• Acest cost suplimentar aduce profitul real net din regim hotelier la 30.885 RON (~6.177 EUR), adică extrem de aproape de profitul net obținut din chiria simplă pe termen lung (30.000 RON), dar cu un risc semnificativ mai mare și fără a lua în calcul uzura mai pronunțată a apartamentului. Dacă comisionul agenției urcă la 25% (19.125 RON), profitul real net scade la 27.060 RON, trecând sub cel din chiria pe termen lung.

2. Riscul de Grad de Ocupare și Sezonabilitate

O chirie pe termen lung oferă certitudine și predictibilitate a fluxului de numerar în fiecare lună. În schimb, regimul hotelier este extrem de volatil. O lună cu un grad de ocupare de doar 30% din cauza condițiilor meteo nefavorabile sau a concurenței locale îți poate anula profitabilitatea pe întregul trimestru, în timp ce facturile la utilități și costurile cu digitalizarea rămân constante.

---

Ghidul Conformării Rapide (Checklist Proprietari)

Dacă decizi că plusul de randament din regimul hotelier merită efortul, asigură-te că bifezi integral acest checklist de conformare pentru a evita amenzi uriașe sau riscul delistării automate de pe Airbnb și Booking:

• Clasificare Turistică: Depune documentația prin portalul SITUR pentru a obține Certificatul de Clasificare ca structură de primire turistică (maximum 7 camere și 14 locuri de cazare pe CNP).
• Cod Unic SITUR: Autentifică-te pe platforma situr.gov.ro folosind un cont ROeID sau o semnătură electronică calificată și generează codul unic european de înregistrare. Introdu codul în secțiunea de reglementări din Airbnb/Booking.
• Cod Special de TVA: Depune Formularul 020 sau 700 la ANAF înainte de a începe activitatea pentru a obține codul special de TVA (Art. 317 din Codul Fiscal) pentru serviciile intracomunitare.
• Plata TVA Lunară: Depune lunar Formularul 301 și Formularul 390 VIES până pe data de 25 a lunii următoare și plătește taxa de 21% din comisionul platformei.
• Fișa de Ocupare: Completează în mod digital sau fizic fișa de ocupare a capacității de cazare pentru fiecare oaspete sosit, conform OPANAF 381/2026.
• Declarația Unică (D212): Completează și depune Declarația Unică în SPV până pe data de 25 mai a anului următor, estimând și definitivând venitul brut și bifând plafoanele de CASS dacă este cazul.
• Casă de Marcat (AMEF): Achiziționează și fiscalizează o casă de marcat doar dacă accepți în mod direct plăți cash sau cu cardul fizic la locație de la oaspeți. Dacă plățile se fac exclusiv prin procesatorul platformei online, ești scutit de această obligație.
• e-Factura (Opțională): În baza Legii nr. 88/2026, dacă închiriezi direct pe CNP (sub 7 camere), trimiterea facturilor în sistemul electronic guvernamental și înrolarea prin Formularul 082 sunt complet opționale.

---

Concluzii și Recomandări

La finalul zilei, răspunsul la întrebarea „cât câștigi din regim hotelier” depinde de dorința ta de a trata această activitate ca pe un job.

Dacă ai o proprietate într-o locație excelentă, gradul tău de ocupare depășește constant 60% și ești dispus să te ocupi personal de managementul operațional (curățenie, oaspeți, completarea fișelor de ocupare, depunerea lunară a TVA-ului pe comision prin Formularul 301), regimul hotelier rămâne extrem de profitabil și îți poate aduce venituri nete superioare cu peste 30-50% comparativ cu o chirie clasică.

Dacă însă cauți un proces lipsit de efort, în care banii îți intră regulat în cont o dată pe lună, chiria pe termen lung rămâne varianta net superioară. Fiscal, un impozit efectiv de 8% (obținut prin deducerea automată de 20% și impozitul de 10% pe net, fără obligațiile administrative complexe specifice turismului (SITUR, fișe de ocupare, cod special de TVA și declararea lunară a comisionului platformei)) îți asigură liniște, timp liber și un randament stabil, predictibil pe termen lung.

---

Articole Conexe

• Impozit Airbnb & Booking — ghid complet de declarare
• Greșeli frecvente la declararea veniturilor pe platforme la ANAF
• Cât plătești la ANAF pentru un apartament închiriat pe termen lung
• Înregistrare contract chirie ANAF prin Formularul C168
• TVA comision Airbnb și Booking — ghid practic Formularul 301