Care e cea mai frecventă greșeală a proprietarilor Airbnb la ANAF?

Confundarea relaxării e-Factura (opțională pentru CNP de la 1 iunie 2026) cu absența totală a obligațiilor. Mulți omit fișa de ocupare, SITUR sau casa de marcat crezând că „nu mai e nimic de făcut”.

Trebuie să declar veniturile de pe Booking la ANAF?

Da. Veniturile din regim hotelier intră în Declarația Unică (sau obligațiile aferente persoanei fizice). Platforma nu declară în locul tău — ești responsabil de raportare corectă.

Pot folosi același CNP pentru chirie lungă și Airbnb?

Regimurile sunt diferite fiscal și procedural. Amestecarea fără evidență separată (facturi, încasări, zile închiriate) e o greșeală frecventă la control. Consultă un contabil pentru structura ta.

Ce se întâmplă dacă nu completez fișa de ocupare?

Fișa de ocupare zilnică este o obligație în regim hotelier. Ea trebuie completată pentru fiecare oaspete și păstrată de proprietar (fizic sau digital) pentru a fi prezentată în caz de control fiscal. Necompletarea reprezintă o contravenție.

Este obligatorie obținerea codului special de TVA pentru Airbnb și Booking?

Da, conform art. 317 din Codul Fiscal, dacă închiriezi prin platforme din UE (Airbnb Irlanda, Booking Olanda). Trebuie să obții un cod special de TVA (prin Formularul 020 sau 700), să plătești 21% TVA în România pe valoarea comisioanelor și să depui lunar decontul D301 și declarația D390.

Ce documente trebuie să pregătesc pentru un eventual control ANAF pe regim hotelier?

La control, inspectorii pot solicita actul de proprietate, codul SITUR, fișele de ocupare a capacității de cazare completate zilnic, extrasele de cont cu încasările, facturile de comision de la platforme, codul special de TVA, deconturile D301 și D390 depuse lunar, Registrul de evidență fiscală și Declarațiile Unice.

Greșeli frecvente Airbnb și Booking la ANAF în 2026

Pe scurt: După ce Legea nr. 88/2026 a făcut e-Factura opțională pentru persoanele fizice care închiriază pe CNP, mulți proprietari au crezut greșit că au scăpat de toate obligațiile ANAF. Fals. În 2026, greșelile care costă sunt omiterea fișei de ocupare, neînregistrarea în SITUR, lipsa casei de marcat la încasări directe în numerar sau card la locație și veniturile nedeclarate în Declarația Unică. Acest ghid explică riscurile și cum să le eviți.

Piața închirierilor pe termen scurt (Airbnb/Booking) a trecut în 2026 printr-o reformă majoră. Intrarea în vigoare a Legii nr. 88/2026 (ce a modificat OG nr. 6/2026) a eliminat obligativitatea sistemului RO e-Factura și a Formularului 082 pentru persoanele fizice care închiriază în scop turistic direct pe CNP sub limita de 7 camere.

Campaniile din presă au indus însă ideea greșită că „închirierile Airbnb au scăpat de ANAF”. În realitate, restul obligațiilor rămân stricte, iar neconformarea poate aduce controale retroactive și sancțiuni administrative semnificative. Iată cele mai frecvente 7 greșeli în 2026 și acțiunile corecte pentru a le evita.

Greșeala 1: Presupunerea că „nu mai am nevoie de nimic de la ANAF” după ce e-Factura a devenit opțională

Legea nr. 88/2026 a adus o simplificare importantă, dar opționalitatea e-Factura nu șterge datoria de conformare fiscală generală.

Ce crede proprietarul: „e-Factura e opțională din iunie 2026, deci nu mai am treabă cu declarațiile sau înregistrările ANAF.”

Ce spune legea: „e-Factura este opțională pentru persoanele fizice pe CNP, dar rămân obligatorii fișa de ocupare, codul SITUR, casa de marcat (pentru încasări fizice directe) și Declarația Unică.”

Consecință la control ANAF: Absența înregistrărilor de bază reprezintă o contravenție și poate atrage sancțiuni administrative din partea ANAF sau a Ministerului Turismului.
Cum eviți:
- Depune Declarația Unică (Formularul 212) anual pentru veniturile obținute, declarând corect impozitul pe venit și contribuția de sănătate (CASS), dacă este cazul.
- Asigură-te că deții codul SITUR și completezi fișa de ocupare (vezi RO e-Factura opțională pentru persoane fizice).

Greșeala 2: Necompletarea zilnică a fișei de ocupare a capacității de cazare

Omiterea fișei de ocupare zilnice sub pretextul că platformele online mențin singure istoricul oaspeților este o eroare frecventă.

Ce crede proprietarul: „Am oaspeți doar în weekend, pot completa fișele la sfârșitul lunii direct din istoricul Airbnb.”

Ce spune legea: „Fișa de ocupare trebuie completată zilnic pentru fiecare oaspete sosit, la momentul efectuării check-in-ului, conform OPANAF nr. 381/2026.”

Consecință la control ANAF: Lipsa înregistrărilor zilnice reprezintă contravenție și se sancționează cu amendă la controlul în teren. De asemenea, îngreunează justificarea gradului de ocupare în fața inspectorilor.
Cum eviți:
- Completează fișa de ocupare ANAF 2026 în aceeași zi în care oaspeții fac check-in.
- Păstrează fișele organizate cronologic (fizic sau digital în evidențele proprii). Reține că fișa de ocupare nu se depune zilnic în SPV, ci se păstrează la proprietar pentru a fi prezentată la control.

Greșeala 3: Încasarea plăților directe fără eliberarea bonului fiscal (sau lipsa casei de marcat)

Acceptarea plăților cash sau prin POS de la turiști (pentru rezervări directe sau walk-in) fără casă de marcat este interzisă.

Ce crede proprietarul: „Dacă turiștii îmi plătesc cash la sosire, nu am nevoie de casă de marcat în regim hotelier privat.”

Ce spune legea: „Orice încasare directă în numerar sau card la locație de la persoane fizice impune utilizarea casei de marcat (AMEF) și eliberarea bonului fiscal, conform OUG nr. 28/1999.”

Consecință la control ANAF: Încasarea plăților directe în numerar sau prin POS fizic fără eliberarea bonului fiscal constituie o contravenție și se sancționează cu amenzi contravenționale substanțiale conform OUG nr. 28/1999.
Cum eviți:
- Evită plățile cash sau prin POS fizic direct la proprietate dacă nu deții o casă de marcat înregistrată (AMEF).
- Încasează plățile directe exclusiv prin transfer bancar standard (ordin de plată / internet banking) în contul personal. Plățile prin transfer bancar sunt exceptate prin lege de la obligația utilizării aparatelor de marcat electronice fiscale.
- Reține că plățile procesate direct de platforme (Airbnb/Booking) și transferate ulterior în contul tău prin virament bancar nu necesită emiterea unui bon fiscal.

Greșeala 4: Presupunerea că platformele (Airbnb/Booking) declară și plătesc taxele în locul tău

Multe gazde consideră greșit că comisioanele reținute de platforme acoperă automat și taxele datorate statului român.

Ce crede proprietarul: „Airbnb și Booking îmi trimit banii curați, deci ele se ocupă de depunerea declarațiilor și plata taxelor.”

Ce spune legea: „Platformele raportează datele financiare către ANAF (conform Directivei DAC7), însă nu plătesc impozite în numele tău. Proprietarul are obligația exclusivă de a depune Declarația Unică.”

Consecință la control ANAF: Nedeclararea veniturilor duce la decizii de impunere retroactive din oficiu pentru impozitul nedeclarat, la care se adaugă dobânzi și penalități de întârziere.
Cum eviți:
- Descarcă anual rapoartele de încasări brute direct din conturile tale de pe platforme.
- Depune Declarația Unică (D212) până la termenul legal de 25 mai al anului următor celui de realizare a veniturilor.
- Calculează corect impozitul de 10% aplicat la venitul net (determinat prin aplicarea deducerii forfetare de 30% din venitul brut). Deși din punct de vedere matematic acest lucru reprezintă 7% din încasările brute, din punct de vedere fiscal algoritmul corect presupune deducerea forfetară de 30% și aplicarea cotei de 10% pe venitul net rezultat (vezi detalii în ghidul despre impozit Airbnb & Booking 2026).

Greșeala 5: Amestecarea chiriilor pe termen lung cu regimul hotelier fără delimitare clară

Alternarea modului de închiriere în funcție de sezon pentru același imobil, fără dovezi clare, reprezintă un risc de reîncadrare fiscală.

Ce crede proprietarul: „Pot trece apartamentul de la Airbnb la chirie lungă oricând, declarând totul la grămadă în Declarația Unică.”

Ce spune legea: „Fiecare regim are reguli de impozitare diferite (deducere de 30% pentru regim hotelier, deducere de 20% pentru termen lung) și necesită evidențe, contracte și raportări distincte.”

Consecință la control ANAF: Absența dovezilor clare de delimitare cronologică (procese-verbale de predare-primire, contracte înregistrate prin C168) poate determina inspectorii să reîncadreze toate veniturile sub regimul mai puțin favorabil sau să aplice sancțiuni pentru evidență neconformă.
Cum eviți:
- Ține o evidență cronologică clară a perioadelor pentru fiecare model de exploatare.
- Pentru perioadele pe termen lung, înregistrează contractele prin formularul C168 în termen de 30 de zile de la semnare și declară separat aceste venituri în Declarația Unică, aplicând deducerea forfetară de 20%.
- Pentru perioadele în regim hotelier, asigură-te că ai fișele de ocupare completate pentru fiecare zi de cazare.

Greșeala 6: Desfășurarea activității prin SRL/PFA, dar cu practici specifice persoanei fizice

Trecerea la o formă juridică pentru a depăși limita legală de 7 camere, fără respectarea disciplinei financiare corporative, reprezintă o eroare majoră.

Ce crede proprietarul: „Dacă am înființat SRL pentru Airbnb, pot să încasez banii pe contul personal și să ignor e-Factura.”

Ce spune legea: „În cazul SRL/PFA, utilizarea conturilor firmei este obligatorie, iar sistemul RO e-Factura este 100% obligatoriu pentru toate facturile emise, inclusiv cele B2C.”

Consecință la control ANAF: Utilizarea conturilor personale în activitatea firmei contravine disciplinei financiare, iar neutilizarea RO e-Factura de către entitățile cu CIF reprezintă o contravenție și se sancționează cu amenzi conform legii.
Cum eviți:
- Folosește exclusiv contul bancar al firmei/PFA pentru toate încasările și plățile legate de activitate.
- Transmite toate facturile emise prin RO e-Factura în maximum 5 zile lucrătoare de la emitere (vezi checklist-ul pentru chirii comerciale și entități cu CIF).

Greșeala 7: Ignorarea alternativei de închiriere pe termen lung

Proprietarii se lasă adesea atrași de tariful zilnic aparent ridicat, ignorând costurile mari și efortul uriaș de administrare zilnică.

Ce crede proprietarul: „Regimul hotelier este întotdeauna mai profitabil decât închirierea pe termen lung deoarece tariful pe noapte este ridicat.”

Ce spune legea: „Proprietarii pot opta oricând pentru chirie pe termen lung, eliminând obligațiile administrative precum SITUR, fișa de ocupare și casa de marcat.”

Consecință la control ANAF: Deși nu este o abatere fiscală directă, ignorarea costurilor reale (comisioane platforme, utilități, curățenie, spălătorie, TVA-ul de 21% pe comisioanele externe) poate genera pierderi financiare ascunse sau un randament net real mai mic decât cel estimat inițial.
Cum eviți:
- Folosește calculatorul de impozit pe chirie pentru a compara rentabilitatea netă reală a ambelor sisteme.
- Dacă diferența netă nu justifică timpul masiv de administrare și birocrația asociată, alege închirierea tradițională pe termen lung.

Greșeala bonus: Omiterea codului special de TVA pentru platformele externe

Majoritatea proprietarilor nu știu că Airbnb (Irlanda) și Booking (Olanda) sunt companii din UE, ceea ce generează obligații legate de TVA intracomunitar.

Ce crede proprietarul: „Sunt persoană fizică neplătitoare de TVA și închiriez pe CNP, deci comisioanele reținute de platformă nu au legătură cu TVA-ul.”

Ce spune legea: „Conform art. 317 din Codul Fiscal, ești obligat să obții un cod special de TVA și să plătești 21% TVA în România pentru comisioanele acestor platforme.”

Consecință la control ANAF: Nedeclararea achizițiilor intracomunitare prin sistemul VIES atrage decizii de impunere retroactive pentru recuperarea TVA-ului de 21% și penalități de întârziere retroactive.
Cum eviți:
- Depune Formularul 020 (sau Formularul 700 pentru SRL/PFA) pentru a solicita înregistrarea în scopuri speciale de TVA pentru achiziții intracomunitare (art. 317 Cod Fiscal) înainte de a începe colaborarea cu platformele.
- Introdu codul special de TVA obținut (precedat de „RO”) în contul de gazdă de pe Airbnb și Booking.
- Descarcă lunar facturile de comision și depune prin SPV Formularul 301 și Formularul 390 VIES până pe data de 25 a lunii următoare celei în care s-a emis factura de comision, plătind taxa de 21% la Trezorerie.

Directiva DAC7: Cum funcționează raportarea datelor în 2026

Prin implementarea completă a Directivei Europene DAC7 (Directiva UE 2021/514), platformele digitale precum Airbnb și Booking au obligația legală de a raporta anual datele financiare și de identificare ale gazdelor direct către autoritățile fiscale din statele membre de rezidență (Irlanda, respectiv Olanda), care le transmit ulterior către ANAF în România prin mecanismul de schimb automat de informații.

Sistemul permite inspectorilor ANAF să dețină baze de date complete cu privire la încasările brute realizate de fiecare proprietar. ANAF folosește aceste date pentru analize de risc fiscal, încrucișând sumele raportate de platforme cu cele declarate de proprietari în Declarația Unică (Formularul 212). Orice discrepanță majoră sau nedeclararea totală a veniturilor poate declanșa o notificare de conformare sau un control fiscal retroactiv.

Scenariul unui control fiscal: Ce documente solicită inspectorii ANAF

Dacă ești selectat pentru un control fiscal pe regim hotelier, inspectorii ANAF vor solicita următoarele documente justificative pe care este recomandat să le ai pregătite:

Actul de proprietate al imobilului sau contractul cu clauză de subînchiriere.
Certificatul de clasificare eliberat de Ministerul Turismului și codul unic SITUR.
Fișele de ocupare a capacității de cazare completate zilnic în ordine cronologică (păstrate fizic sau digital).
Extrasele de cont bancar care atestă toate încasările primite de la platforme în anii auditați.
Facturile de comision emise de Airbnb Ireland UC și Booking.com B.V.
Certificatul de înregistrare în scopuri speciale de TVA (obținut pe baza D020/D700).
Deconturile speciale de TVA (Formularul 301) și Declarațiile recapitulative (Formularul 390 VIES), împreună cu dovezile de plată a TVA-ului de 21%.
Registrul de evidență fiscală (partea de venituri completată).
Declarațiile Unice (Formularul 212) depuse și dovezile de plată a impozitului pe venit și CASS.

Tabel comparativ al obligațiilor fiscale și administrative (2026)

Pentru o imagine de ansamblu completă, tabelul de mai jos compară obligațiile fiscale și administrative în 2026, incluzând și baza legală aplicabilă pentru fiecare caz:

Obligație	Persoană Fizică (CNP) — Regim Hotelier (1-7 camere)	Persoană Fizică (CNP) — Chirie Termen Lung	Entitate cu CIF (SRL / PFA / ÎI)	Baza Legală / Note
RO e-Factura	Opțional (Legea nr. 88/2026)	Nu se aplică (exceptat pentru CNP B2C)	Obligatoriu (toate facturile în SPV)	Legea nr. 88/2026 (modifică OG nr. 6/2026). Termen de transmitere: 5 zile lucrătoare pentru CIF.
Fișă ocupare	Da (completat zilnic și păstrat de proprietar)	Nu se aplică	Da (obligatoriu în cazare turistică)	OPANAF nr. 381/2026. Se păstrează la proprietar, nu se depune zilnic în SPV.
SITUR	Da (obligatoriu de obținut pentru listare)	Nu se aplică	Da (obligatoriu în cazare turistică)	Regulamentul (UE) 2024/1028 privind închirierile.
Casă de marcat	Da (doar la încasări cash/card fizice directe la locație)	Nu se aplică	Da (obligatoriu la încasări cash/card fizice)	OUG nr. 28/1999 privind aparatele de marcat (AMEF).
TVA comision	Da (21% TVA intracomunitar, D301, D390)	Nu se aplică (nu există comisioane UE)	Da (taxare inversă pe baza codului special)	Art. 317 Cod Fiscal; Cota 21% conf. Legii nr. 141/2025.
Raportare venituri	Declarația Unică (D212, impozit 10% pe venitul net după deducerea de 30%)	Declarația Unică (D212, impozit 10% pe venitul net după deducerea de 20%)	D112, D100, D101 etc. (după caz)	Codul Fiscal 2026 (Art. 84 și Art. 120).

Checklist: Evitarea greșelilor la controlul ANAF pe regim hotelier (6 puncte-cheie)

Pentru a te asigura că activitatea ta în regim hotelier respectă integral reglementările fiscale și administrative din 2026, bifează următoarele acțiuni:

Nu confunda opționalitatea e-Factura cu absența totală a taxelor: Depune anual Declarația Unică (Formularul 212) pentru a declara impozitul pe venit și CASS.
Obține certificatul de clasificare și codul SITUR: Acestea sunt documente obligatorii pentru a putea funcționa legal și a te lista pe platformele online.
Completează zilnic fișa de ocupare a capacității de cazare: Notează datele fiecărui oaspete sosit la momentul check-in-ului și păstrează fișele cronologic.
Evită încasările directe în numerar sau card fără AMEF: Nu accepta plăți fizice la locație dacă nu dispui de o casă de marcat electronică fiscalizată.
Obține codul special de TVA intracomunitar: Depune Formularul 020 pentru a putea achita corect TVA-ul de 21% pe comisioanele facturate de Airbnb și Booking.
Depune lunar deconturile speciale de TVA: Transmite în SPV Formularul 301 și Formularul 390 VIES până la data de 25 a lunii următoare tranzacției.

Termen lung vs. Regim hotelier: Cum alegi modelul potrivit în 2026

Deși regimul hotelier promite venituri brute mai mari în plin sezon turistic, profitul net real este puternic afectat de costurile operaționale: comisioanele platformelor (15-18%), utilitățile ridicate, curățenia, consumabilele, impozitul pe venitul net și TVA-ul de 21% pe comisioanele externe. De asemenea, regimul hotelier presupune un efort de timp masiv (check-in, check-out, spălătorie, mesaje) și o birocrație complexă (SITUR, fișă de ocupare, declarații de TVA).

Dacă îți dorești predictibilitate, timp liber și un singur document fiscal depus o dată pe an, închirierea pe termen lung rămâne alternativa ideală de exploatare imobiliară în 2026. Rulează simulări exacte folosind calculatorul de impozit pe chirie pentru a lua cea mai bună decizie în cunoștință de cauză.