Ordin MEDAT 948/2026 — 7 camere și 14 locuri la regim hotelier (Airbnb/Booking)

Răspuns direct: Ordinul MEDAT nr. 948/2026 (publicat în Monitorul Oficial pe 8 iulie 2026) limitează persoanele fizice care închiriază în regim turistic la maximum 7 camere și 14 locuri cumulate, din toate locuințele deținute la nivel național, indiferent dacă listezi pe Airbnb, Booking sau direct. Este o clarificare majoră a normelor de clasificare turistică — nu înlocuiește regulile fiscale ANAF, dar le completează în mod direct, impunând limite clare de capacitate pentru a combate concurența neloială și a asigura siguranța turiștilor.

Limită / Reglementare	Valoare maximă	Unde și cum se aplică
Camere (MEDAT & ANAF)	max. 7 camere	Total național, cumulat pe toate imobilele deținute
Locuri de cazare (MEDAT)	max. 14 locuri	Cumulativ, pe același operator persoană fizică (PF)
Tip structură turistică	Camere/apartamente în locuințe	Clasificare oficială sub tipul „locuințe familiale”
Peste pragul de capacitate	PFA / SRL obligatoriu	Înregistrare la ONRC + clasificare ca persoană juridică
Termen remediere deficiențe	15 zile lucrătoare	Pentru remedierea neconformităților minore la control
Termen completare dosar	3 luni (redus de la 6)	Pentru completarea documentelor lipsă din dosarul depus

Pe scurt: Dacă ești gazdă pe persoană fizică, verifică atât numărul de camere cât și numărul de locuri (paturi/persoane) din anunțuri. Detalii fiscale: ghidul 7 camere cod fiscal 2026 · impozit: Airbnb & Booking 2026.

---

Ce este Ordinul MEDAT 948/2026?

Ministerul Economiei, Digitalizării, Antreprenoriatului și Turismului (MEDAT) a publicat în Monitorul Oficial nr. 559 bis din 8 iulie 2026 Ordinul 948/2026, care modifică și completează normele metodologice de clasificare a structurilor de primire turistice, aprobate inițial prin Ordinul președintelui Autorității Naționale pentru Turism nr. 65/2013.

Acest act normativ vizează direct segmentul de apartamente și camere închiriate în scop turistic — adică majoritatea covârșitoare a gazdelor care își oferă proprietățile prin intermediul platformelor online de rezervări. Scopul principal al ordinului este alinierea legislației de turism la realitățile actuale ale pieței, simplificarea procedurilor administrative prin digitalizare și introducerea unor standarde clare de siguranță și confort pentru turiști.

---

Noul plafon cumulativ: 7 camere și 14 locuri de cazare

Până la intrarea în vigoare a Ordinului 948/2026, majoritatea ghidurilor și analizelor media se concentrau exclusiv pe limita de 7 camere prevăzută în Codul fiscal pentru persoanele fizice. Normele metodologice anterioare nu corelau acest număr de camere cu o capacitate maximă de oaspeți.

Noul ordin introduce o constrângere suplimentară, de tip cumulativ:

• Maximum 7 camere (plafonul clasic de spații de cazare)
• Maximum 14 locuri de cazare (plafonul nou de capacitate/paturi)

Această dublă limitare înseamnă că, pentru a funcționa legal ca persoană fizică (fără a înființa o firmă la Registrul Comerțului), trebuie să te încadrezi simultan sub ambele praguri la nivel național, indiferent de numărul de apartamente sau case în care sunt distribuite aceste camere.

De ce a fost introdusă limita de 14 locuri?

În practică, mulți proprietari ocoleau spiritul legii: deși dețineau sub 7 camere, le dotau cu un număr excesiv de paturi (de exemplu, apartamente cu 2 camere în care se înghesuiau câte 8-10 locuri de cazare prin canapele extensibile și paturi suplimentare). Această practică genera riscuri de securitate la incendiu, suprasolicita infrastructura blocurilor de locuințe și crea o concurență neloială acerbă pentru pensiunile și hotelurile autorizate care plătesc taxe comerciale.

Exemple practice de calcul al capacității:

• Scenariul A (Conform): Deții 3 apartamente cu câte 2 camere (total 6 camere). Fiecare apartament are o capacitate oficială de 4 locuri (total 12 locuri). Ești sub pragul de 7 camere și sub cel de 14 locuri. Poți funcționa legal ca persoană fizică.
• Scenariul B (Neconform pe locuri): Deții 3 apartamente cu câte 2 camere (total 6 camere). Fiecare apartament este configurat pentru 6 oaspeți (total 18 locuri). Deși ești sub limita de 7 camere, depășești limita de 14 locuri. Nu te mai poți clasifica ca persoană fizică; trebuie să înființezi PFA/SRL.
• Scenariul C (Neconform pe camere): Deții 4 apartamente de tip garsonieră/studio (total 4 camere) și 2 apartamente cu câte 2 camere (total 4 camere). În total ai 8 camere și 12 locuri. Deși ești sub limita de 14 locuri, depășești limita de 7 camere. Nu poți funcționa ca persoană fizică; este obligatorie trecerea la firmă.

---

Cum se numără „locurile de cazare” în mod oficial?

Pentru a evita amenzile și respingerea dosarului de clasificare de către inspectorii MEDAT, este esențial să înțelegi cum definește legislația română (Ordinul 65/2013 actualizat) dimensiunile și capacitatea paturilor:

1. Cameră cu pat individual (1 loc): Destinată unei singure persoane. Lățimea minimă a patului individual trebuie să fie de 90 cm.
2. Cameră cu pat matrimonial (1 sau 2 locuri): Destinată uneia sau la două persoane. Lățimea minimă a patului matrimonial este de 140 cm.
3. Cameră cu pat dublu (2 locuri): Destinată exclusiv pentru două persoane. Lățimea minimă a patului dublu este de 160 cm.
4. Patul suplimentar / canapeaua extensibilă: Fiecare pat suplimentar autorizat adaugă 1 loc la capacitatea oficială a camerei, cu condiția respectării normelor de spațiu și volum de aer.
5. Camera familială (nou introdusă prin Ordinul 948/2026): Reprezintă un spațiu de cazare destinat utilizării de către maximum doi adulți și doi copii. Aceasta trebuie dotată cu un pat dublu și un pat suplimentar pentru copii (inclusiv în variantă supraetajată), asigurându-se un volum minim de aer de 12 mc/persoană.

Regulă de aur: Capacitatea declarată pe Airbnb și Booking trebuie să coincidă strict cu capacitatea înscrisă în fișa anexă a certificatului de clasificare. Dacă în fișa anexă figurează o cameră de 2 locuri, dar tu listezi apartamentul pe platforme ca având o capacitate de 4 persoane (folosind o saltea gonflabilă sau o canapea neautorizată), riști amenzi substanțiale din partea inspectorilor de turism și ai ANAF în caz de control.

---

Clasificare MEDAT vs. regim fiscal ANAF — două legislații paralele

Confuzia cea mai frecventă: Ordinul 948/2026 (turism) și Codul fiscal (ANAF) folosesc cifre similare, dar reglementează lucruri diferite. Trebuie respectate ambele.

Domeniu	Limită persoană fizică (2026)	Peste prag
Clasificare turistică (MEDAT)	max. 7 camere + max. 14 locuri cumulate	Certificat ca PFA/SRL; nu mai poți clasifica pe PF
Impozit regim hotelier (ANAF)	max. 7 camere pe CNP, venit din închiriere pe termen scurt	PFA/SRL obligatoriu (venituri din activități independente)

Regim fiscal ANAF pentru închiriere pe termen scurt (1–7 camere)

Pentru regim hotelier (Airbnb, Booking, direct), indiferent dacă ai 1 sau 7 camere, în 2026 se aplică același sistem unitar — nu normele de venit vechi și nu contabilitate în sistem real pe PF:

• Venit brut = încasările primite (fără comisionul reținut de platformă)
• Deducere forfetară 30% automată
• Impozit 10% pe venitul net → 7% efectiv din încasări
• Declarația Unică până pe 25 mai anul următor
• Detalii: impozit regim hotelier 2026 · 7 camere cod fiscal

Unde intervine Ordinul 948 față de fiscalitate

Poți fi fiscal conform (sub 7 camere, DU depusă) dar turism neconform dacă:

• ai peste 14 locuri listate, deși ai doar 6 camere;
• nu ai certificat de clasificare sau cod SITUR;
• promovezi unitatea fără elementele de clasificare afișate.

Invers, poți avea clasificare MEDAT validă, dar depăși 7 camere la ANAF → obligație PFA/SRL indiferent de clasificare.

Regulă practică: calculează camerele (ANAF + MEDAT) și locurile (doar MEDAT). Sub ambele plafoane → PF la turism și CNP la ANAF. Peste oricare → firmă.

---

Valabilitate și perioada de tranziție pentru certificatele existente

O întrebare firească pe care și-o pun gazdele care dețin deja certificate de clasificare este: „Ce se întâmplă cu documentele mele dacă depășesc noile limite?”

Legislația română oferă câteva garanții de stabilitate, dar impune și reguli stricte de conformare pe termen mediu:

1. Prezumția de conformitate: Conform noilor modificări aduse la Articolul 4 din Normele metodologice, pentru structurile de primire turistice deja clasificate, certificatul de clasificare existent prezumă conformitatea documentației depuse la data emiterii acestuia. Asta înseamnă că inspectorii nu îți vor anula automat certificatul a doua zi după publicarea ordinului.
2. Valabilitatea pe perioadă nedeterminată: În baza HG nr. 1267/2010, certificatele de clasificare emise sunt valabile pe perioadă nedeterminată, atâta timp cât se mențin condițiile și criteriile pentru care au fost eliberate.
3. Momentul conformării obligatorii: Va trebui să te supui noilor limite de 7 camere și 14 locuri în următoarele situații:
   • La solicitarea oricărei modificări: Dacă schimbi denumirea unității, adresa sau dacă soliciți extinderea capacității de cazare.
   • La reverificarea periodică de 5 ani: Legislația turismului prevede că structurile clasificate sunt supuse unei verificări periodice la fața locului o dată la 5 ani de către inspectorii ministerului. În cadrul acestei vizite, dacă se constată că deții o clasificare pe persoană fizică ce depășește 7 camere sau 14 locuri, vei fi obligat să reduci capacitatea declarată sau să treci activitatea pe o firmă (PFA/SRL) înregistrată la ONRC.

---

Alte modificări și simplificări administrative majore din Ordinul 948/2026

Pe lângă introducerea plafonului de locuri, Ordinul MEDAT 948/2026 aduce o serie de simplificări procedurale extrem de binevenite pentru operatorii din turism, dar și standarde noi de calitate:

1. Eliminarea certificatului constatator ONRC la dosar

O măsură excelentă de debirocratizare: operatorii economici (persoane juridice sau PFA) nu mai au obligația de a depune la dosarul de clasificare certificatul constatator emis de Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC). Personalul MEDAT are acum obligația de a verifica direct informațiile privind activitățile autorizate și codurile CAEN prin intermediul platformei digitale a ONRC. Tu trebuie doar să declari punctul de lucru și codul CAEN aferent activității.

2. Prelungirea termenului de remediere la 15 zile lucrătoare

Dacă în urma verificării la fața locului de către comisia de specialitate se constată deficiențe minore care pot fi remediate rapid, comisia poate acorda acum un termen de remediere de maximum 15 zile lucrătoare (față de termenul anterior de 7 zile). Această modificare oferă proprietarilor un răgaz mult mai realist pentru a cumpăra dotările lipsă sau a efectua micile reparații solicitate de inspectori, fără a risca respingerea dosarului.

3. Reducerea termenului de completare a documentației la 3 luni

Pentru a accelera soluționarea cererilor și a evita blocarea dosarelor în sertarele ministerului, termenul în care solicitanții pot completa o documentație declarată inițial incompletă a fost redus de la 6 luni la 3 luni. Dacă nu transmiți documentele lipsă în acest interval, dosarul tău va fi clasat automat, fiind necesară reluarea întregii proceduri.

4. Introducerea conceptului de „resort turistic”

În conformitate cu Legea nr. 41/2026, ordinul introduce pentru prima dată criteriile minime obligatorii și documentația necesară pentru clasificarea unui „resort turistic”. Acesta este definit ca un ansamblu administrat unitar de structuri de cazare, alimentație publică și agrement, amplasat pe o suprafață minimă de 10.000 mp.

5. Reglementarea noilor forme de cazare alternativă

Ordinul 948/2026 recunoaște oficial noile tendințe din turismul de nișă. Sunt introduse reguli clare de clasificare pentru structuri inedite, precum:

• Case tradiționale restaurate
• Căsuțe pe roți (tiny houses)
• Căsuțe în copaci
• Unități de cazare amenajate în butoaie sau alte structuri similare. Acestea se vor clasifica la cel mai apropiat tip de structură turistică pentru care îndeplinesc cel puțin 75% din criteriile de clasificare standard.

6. Obligativitatea aerului condiționat la 4 și 5 margarete

Pentru pensiunile turistice și agroturistice nou-înființate care solicită clasificarea la categoria de 4 sau 5 margarete, instalarea sistemelor de aer condiționat în toate spațiile de cazare devine obligatorie, indiferent de zona geografică (litoral, munte, Delta Dunării sau mediul urban).

---

Checklist practic pentru gazde — după Ordinul 948/2026

Dacă vrei să te asiguri că activitatea ta de închiriere în regim hotelier este 100% legală și protejată de amenzi în 2026, parcurge următorul checklist:

• Verifică numărul de camere: Asigură-te că oferi spre închiriere în regim turistic maximum 7 camere cumulat, la nivelul întregii țări.
• Verifică numărul de locuri: Numără paturile din toate camerele listate. Capacitatea totală nu trebuie să depășească 14 locuri de cazare.
• Corelează anunțurile cu clasificarea: Verifică ca numărul de oaspeți permis pe Airbnb/Booking să nu fie mai mare decât capacitatea aprobată în fișa anexă a certificatului de clasificare MEDAT.
• Obține codul SITUR: Înregistrează-ți proprietatea pe situr.gov.ro și salvează codul SITUR unic în setările contului de Airbnb/Booking pentru a evita delistarea anunțurilor.
• Obține codul special de TVA: Depune Formularul 020 (sau 700) în SPV pentru a obține codul special de TVA necesar pentru plata taxei de 21% pe comisioanele platformelor din UE.
• Plătește TVA-ul lunar: Depune declarațiile 301 și 390 și plătește TVA-ul de 21% pe comisioane până pe data de 25 a lunii următoare.
• Completează Fișa de Ocupare: Notează zilnic datele de identificare ale turiștilor în fișa de ocupare a capacității de cazare, conform normelor ANAF.
• Planifică Declarația Unică: Centralizează-ți încasările brute și pregătește depunerea Declarației Unice până pe 25 mai a anului următor.

---

Articole conexe

• 7 camere regim hotelier 2026 — cod fiscal (CNP), impozit 7%, SITUR
• Regulamentul UE 2024/1028: Ghidul codului SITUR pentru gazde
• Impozit Airbnb & Booking 2026: Ghid complet Regim Hotelier (30% deducere)
• Randament regim hotelier vs. chirie pe termen lung
• Greșeli frecvente Airbnb/Booking la ANAF în 2026