Sunt obligat să depun formularul C168 la ANAF dacă reziliez contractul mai devreme?

Da, conform OUG 115/2023 este absolut obligatoriu să anunți ANAF în caz de reziliere anticipată a contractului. Trebuie să depui Formularul C168 cu bifa pe „Încetare” în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data încetării efective, pentru ca ANAF să nu mai calculeze impozit pe perioada rămasă.

Care e diferența dintre încetarea și rezilierea unui contract de închiriere la ANAF?

Procedural, pentru ANAF, ambele situații reprezintă același eveniment de raportat. Fie că este o încetare amiabilă prin acordul părților, fie că este o reziliere unilaterală (din cauza nerespectării obligațiilor sau prin preaviz), în ambele cazuri trebuie să depui exact același Formular C168, bifând căsuța „Încetare”.

Ce este o convenție de încetare a contractului de închiriere?

Convenția de încetare este documentul legal scris și semnat de proprietar și chiriaș prin care se constată, de comun acord, închiderea raporturilor de închiriere la o dată precisă. Această convenție reprezintă actul doveditor obligatoriu pe care trebuie să îl scanezi și să îl atașezi în interiorul Formularului C168 când îl transmiți la ANAF.

Ce se întâmplă cu garanția la încetarea contractului înainte de termen?

Restituirea sau reținerea garanției depinde de clauzele contractuale agreate inițial. De regulă, dacă chiriașul pleacă înainte de termen fără a respecta preavizul legal, proprietarul are dreptul să rețină garanția pentru a acoperi golul din chirii sau eventualele daune ori restanțe la utilități.

Cum influențează înregistrarea încetării prin C168 Declarația Unică din 2026?

Prin completarea și trimiterea Formularului C168 cu opțiunea „Încetare”, ANAF va ști să precompleteze Declarația Unică (D212) de anul viitor doar cu veniturile din chirii pe care le-ai încasat efectiv în lunile în care contractul a fost activ. Nu se mai fac estimări în avans, ci totul se reglează pe baza datelor reale raportate.

renzi.ro | Încetare contract închiriere ANAF 2026: Ghid convenție de încetare și Formular C168

Pe scurt: Când un chiriaș decide să plece din apartament înainte de terminarea perioadei prevăzute în contract, lucrurile nu se pot încheia doar cu o simplă predare a cheilor. E nevoie să oficializezi această plecare semnând un document scris cu el și, cel mai important, să anunți statul (ANAF) prin depunerea Formularului C168 (numit oficial „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”), depus ca PDF inteligent (un fișier electronic pus la dispoziție de ANAF în care validezi datele și atașezi documentele doveditoare). Dacă nu faci asta în termenul legal, ANAF va considera că tu încasezi în continuare bani și te va obliga să plătești impozit degeaba.

Ce se întâmplă când chiriașul pleacă înainte de termen?

Indiferent că e o decizie de comun acord sau că s-a respectat termenul de preaviz (de obicei 30 sau 60 de zile), rezilierea anticipată înseamnă întreruperea valabilității contractului tău de închiriere. Din punct de vedere legal și fiscal, conform legii române contractul nu încetează de la sine la Fisc doar pentru că apartamentul s-a golit.

Dacă nu faci pașii corecți pentru declararea încetării la ANAF, te expui riscului de a plăti impozit pe veniturile din chirii pe luni în care tu de fapt nu ai încasat niciun ban și apartamentul a stat neînchiriat.

Pașii legali pentru rezilierea înainte de termen

Pentru a fi în deplină siguranță fiscală și operațională, în anul 2026 trebuie să urmezi trei etape majore:

1. Actul de finalizare: Act adițional sau Convenție de încetare a contractului de închiriere

Când un contract se termină mai devreme, nu poți doar rupe hârtia. Legea cere o formă scrisă care să ateste stingerea obligațiilor contractuale. Aveți două variante uzuale, ambele perfect valabile:

Un act adițional de încetare a contractului de închiriere (care se adaugă la contractul inițial);
Sau o convenție de încetare a contractului de închiriere (un document separat, semnat de ambele părți, de sine stătător).

Pe oricare îl alegeți, este obligatoriu să se precizeze clar data de la care contractul își pierde valabilitatea și faptul că părțile nu mai au pretenții financiare sau materiale reciproce. Acest document vă protejează pe amândoi (arată că apartamentul a fost eliberat la o dată certă) și va reprezenta actul doveditor scanat pe care îl vei atașa la Formularul C168 trimis către ANAF.

Dacă vrei să știi exact ce se întâmplă cu garanția în acest context și cum se reține legal dacă este cazul, citește pe larg despre rezilierea contractului și restituirea garanției.

2. Procesul-Verbal de predare-primire

În ziua în care chiriașul îți înmânează cheile, faceți obligatoriu un proces-verbal de predare-primire. Aici vei nota contorii la utilități (apă, curent, gaz) și starea apartamentului. Orice stricăciune sau factură restantă neacoperită poate fi reținută direct din garanție.

Află mai multe despre cum se completează procesul-verbal de predare-primire la plecarea chiriașului. Pentru a asigura conformitatea procedurilor de predare a locuinței, te poți ajuta de o listă de verificare la plecarea chiriașului pentru recuperarea garanției.

3. Reziliere contract închiriere la ANAF — Formularul C168

Aceasta este etapa fiscală obligatorie. Conform OUG 115/2023, raportarea modificărilor sau încetărilor contractului de închiriere este la fel de obligatorie ca înregistrarea inițială. Ai la dispoziție un termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data încetării efective a contractului pentru a trimite această informare.

Nedepunerea în termen te expune la amenzi contravenționale aplicate de ANAF.

Încetarea contractului de închiriere la ANAF

Raportarea corectă a încheierii raporturilor contractuale reprezintă o obligație fiscală extrem de importantă pentru orice proprietar. Atunci când chiriașul pleacă din imobil, fie că termenul contractual s-a scurs natural, fie că a survenit o reziliere anticipată, este obligatoriu să transmiți Fiscului o notificare oficială.

Procesul de raportare privind încetarea contractului de închiriere se realizează prin completarea și depunerea aceluiași Formular C168 în care bifezi opțiunea corespunzătoare încetării.

Încetare contract închiriere ANAF — pași și documente

Depunerea notificării de încetare se realizează exclusiv online prin intermediul portalului Spațiul Privat Virtual (SPV) al ANAF. Nu mai sunt acceptate depuneri fizice la ghișeu sau transmiterea documentelor prin e-mail.

Convenție de încetare a contractului de închiriere ANAF

Cea mai sigură metodă de a dovedi încetarea este semnarea unei convenții de încetare a contractului de închiriere. Acest document scurt trebuie să conțină:

Datele de identificare ale părților (proprietar și chiriaș);
Referința clară la contractul de închiriere inițial (număr și dată);
Data exactă a încetării efective;
O mențiune că părțile au stins toate pretențiile financiare (sau modul în care s-a decontat garanția).

Această convenție va fi scanată și atașată direct în interiorul fișierului PDF inteligent al Formularului C168.

Reziliere vs încetare contract chirie: care e diferența?

Deși termenii sunt folosiți des ca sinonime în limbajul cotidian, există o diferență juridică:

Încetarea apare de obicei prin acordul amiabil al părților (convenție) sau la expirarea firească a termenului din contract.
Rezilierea este de regulă unilaterală (una din părți folosește clauza de preaviz pentru a ieși din contract sau declară rezilierea din cauză că cealaltă parte nu și-a respectat obligațiile contractuale).

Indiferent de motivul plecării chiriașului tău, pentru ANAF procedura de raportare este identică: descarci aceeași cerere C168 și bifezi căsuța dedicată pentru „Încetare”.

Cum completezi formularul C168 pentru reziliere sau încetare?

Dacă la începutul contractului ai folosit C168 pentru a-l înregistra inițial, acum parcurgi pași foarte asemănători:

Accesezi ultima versiune a PDF-ului inteligent C168 de pe site-ul oficial al ANAF.
La Capitolul II (Date despre contract), bifezi cu atenție căsuța „Încetare”.
Introduci datele contractului inițial înregistrat (număr și dată) și data exactă la care s-a încheiat raportul (conform convenției de încetare semnate cu chiriașul).
Încarci copia scanată a convenției de încetare sau a actului adițional direct în atașamentele din PDF-ul inteligent (cu mențiunea olografă „conform cu originalul” și semnătura ta).
Apși butonul „Validare” pentru a bloca documentul pentru transmitere și a genera structura de date XML.
Încarci fișierul PDF validat în contul tău SPV, la secțiunea „Depunere Declarații”.

Ai termen 30 de zile calendaristice de la data rezilierii să depui acest formular!

Dacă vrei să revezi cum s-a realizat înregistrarea inițială a contractului tău, poți citi ghidul complet pentru înregistrarea contractului de chirie la ANAF.

Reziliere contract închiriere la ANAF

Dacă te afli în situația de a pune capăt contractului înainte de termenul stabilit inițial, procesul de reziliere a contractului de închiriere la ANAF implică parcurgerea câtorva etape simple și clare pentru a asigura actualizarea corectă a obligațiilor fiscale:

Semnarea documentului de finalizare: Redactează și semnează împreună cu chiriașul o convenție de încetare a contractului sau un act adițional de reziliere, care să specifice clar data ultimei zile de valabilitate a contractului.
Descărcarea formularului oficial: Accesează site-ul ANAF sau Spațiul Privat Virtual (SPV) și descarcă ultima versiune de PDF inteligent pentru formularul C168.
Completarea corectă a datelor: Completează datele de identificare ale tale, ale chiriașului și detalii despre contract, bifând cu atenție opțiunea de „Încetare” și menționând data exactă a rezilierii.
Pregătirea anexei scanate: Scrie pe copia scanată a convenției de încetare textul „conform cu originalul”, semnează-te și încarcă acest fișier ca atașament direct în interiorul formularului PDF C168.
Validarea și depunerea online: Apasă pe butonul de validare din formular, salvează documentul generat și încarcă-l în SPV la secțiunea de depunere a declarațiilor.

Cum îți va afecta Declarația Unică în 2026?

Este critic să faci diferența dintre înregistrarea contractului și plata efectivă a impozitului:

C168 este doar evidența contractului (înregistrare inițială, modificări, încetări) și nu implică plăți.
Declarația Unică (Formularul 212) se depune anual (până la data limită de 25 mai a anului următor) pentru declararea banilor efectiv încasați și calculul impozitului final pe veniturile realizate.

Depunerea la timp a formularului C168 actualizat cu statusul de „Încetare” are un beneficiu imens: te ajută automat la Declarația Unică.

Conform noutăților din ultimii ani, ANAF se bazează strict pe datele contractelor active declarate de tine prin C168 pentru a-ți genera Declarația Unică precompletată în contul SPV. Dacă depui încetarea raportând că acel contract s-a încheiat, de exemplu, pe 15 aprilie 2026, ANAF îți va calcula automat impozitul anual doar pentru cele 3 luni și jumătate în care contractul a fost activ. Apartamentul stând gol după aceea, vei fi scutit complet de plata impozitului pentru restul anului!

Vezi cum funcționează noul sistem în Ghidul pentru Declarația Unică privind chiriile.

Pentru o acuratețe maximă și pentru a evita neconcordanțele de date în fața ANAF, o aplicație de gestiune a chiriilor precum Renzi este extrem de utilă. Prin urmărirea plăților și stocarea contractelor în cloud, asiguri conformitatea datelor. Pe baza istoricului de încasări, platforma precompletează exclusiv secțiunea de venituri din chirii a Formularului 212 (aplicând cursul BNR dacă chiria este în euro), urmând ca alte surse de venit să fie adăugate manual de către utilizator în SPV. Acest proces simplu garantează o depunere corectă a Declarației Unice și reflectă doar sumele încasate efectiv.

Concluzie: Nu lăsa lucrurile nerezolvate

Chiar dacă un chiriaș pleacă grăbit sau în condiții mai puțin amicale, insistă întotdeauna să semnați cel puțin un document scurt de încetare (act adițional sau convenție de încetare). Fără acea bucată de hârtie scanată ca dovadă olografă, depunerea formularului C168 pentru reziliere la ANAF va fi mult mai dificilă, iar tu te poți trezi că statul îți precompletează taxele anuale considerând că ai încasat chirie pe tot restul anului.

Păstrează toate actele în siguranță și declară orice plecare în cel mult 30 de zile calendaristice pentru a-ți asigura liniștea fiscală totală. De asemenea, dacă dorești să eviți litigii de ultim moment, fii foarte atent la criteriile stabilite în suma minimă în contractul de închiriere la ANAF pentru ca valorile să nu fie considerate dubios de scăzute în raport cu piața.

Încetare contract închiriere ANAF 2026: Ghid convenție de încetare și Formular C168