Încetare contract închiriere ANAF 2026 — C168, act adițional și pași

Atunci când un contract de închiriere încetează — fie că a ajuns la termenul stabilit inițial, fie că are loc o reziliere anticipată de comun acord sau unilaterală —, obligațiile tale ca proprietar nu se opresc la simpla predare a cheilor. În România anului 2026, legislația fiscală este extrem de strictă: orice modificare sau încetare a unui contract de închiriere trebuie raportată oficial organului fiscal.

Procedura oficială de încetare contract închiriere ANAF reprezintă un pas esențial pentru a asigura corectitudinea impozitării veniturilor tale. Dacă omiți să transmiți această informație către Fisc, statul va considera că încasezi în continuare chirie și îți va calcula impozit pe venituri pe care nu le mai realizezi în realitate. Acest ghid scurt și optimizat îți arată exact ce pași trebuie să parcurgi, ce documente trebuie să semnezi cu chiriașul și cum completezi corect formularul C168 în Spațiul Privat Virtual (SPV).

Răspuns direct: Pentru a declara corect o încetare contract închiriere ANAF în 2026, trebuie să urmezi trei cerințe obligatorii:

• Redactezi și semnezi un document doveditor: Proprietarul și chiriașul trebuie să semneze un act adițional de încetare sau o convenție de încetare care să ateste data exactă a încheierii raporturilor contractuale.
• Completezi Formularul C168 (PDF inteligent): Descarci cererea oficială de pe site-ul ANAF, bifezi opțiunea „Încetare” din Capitolul II și introduci data încetării din documentul doveditor.
• Depui documentele online în SPV: Încarci fișierul PDF inteligent validat (care are atașată copia scanată a actului de încetare) în Spațiul Privat Virtual în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data încetării.

---

Încetare contract închiriere ANAF — pași rapizi

Dacă vrei să te asiguri că ai închis corect relația fiscală cu ANAF și că nu vei plăti impozite pentru perioade în care apartamentul a stat gol, urmează această procedură simplificată în 5 pași:

1. Semnarea actului de încetare: Redactează împreună cu chiriașul un act adițional de încetare sau o convenție de încetare prin acordul părților. Acest document reprezintă dovada legală a încheierii contractului.
2. Întocmirea procesului-verbal de predare-primire: În ziua plecării chiriașului, consemnați starea imobilului, citiți indexul contoarelor la utilități și stabiliți modul de returnare sau reținere a garanției. Pentru a nu omite niciun detaliu, folosește o listă de verificare la plecarea chiriașului.
3. Descărcarea și completarea Formularului C168: Descarcă ultimul PDF inteligent pus la dispoziție de ANAF. Completează datele tale de identificare, datele chiriașului și bifează căsuța „Încetare” din secțiunea dedicată contractului.
4. Atașarea documentului doveditor scanat: Scanează actul adițional sau convenția de încetare semnată, scrie pe ea olograf „conform cu originalul”, semnează și atașează fișierul PDF direct în interiorul formularului inteligent C168 (folosind butonul dedicat de atașare fișiere).
5. Validarea și depunerea în SPV: Apasă butonul „Validare” din PDF-ul inteligent pentru a genera structura XML corectă, salvează fișierul și încarcă-l în contul tău din Spațiul Privat Virtual (SPV). Urmărește recipisa pentru a te asigura că depunerea a fost procesată fără erori.

---

Act adițional încetare contract închiriere ANAF

Atunci când un contract de închiriere se termină înainte de termenul prevăzut inițial, nu este suficient ca părțile să își strângă mâna și să predea cheile. Din punct de vedere juridic și fiscal, este obligatoriu să existe un document scris care să ateste stingerea obligațiilor contractuale.

În practică, proprietarii folosesc două tipuri de documente pentru a formaliza această închidere:

• Act adițional de încetare a contractului de închiriere: Este un document care se atașează la contractul inițial și care modifică clauza referitoare la durată, stabilind o nouă dată de finalizare (devansată).
• Convenție de încetare a contractului de închiriere: Este un act de sine stătător prin care ambele părți constată, de comun acord, că raporturile contractuale încetează la o anumită dată precisă.

Ambele variante sunt perfect valabile în fața legii și a inspectorilor ANAF. Pentru ca documentul (fie el act adițional sau convenție) să fie acceptat ca dovadă fiscală, acesta trebuie să conțină în mod obligatoriu următoarele elemente:

1. Datele de identificare complete ale părților: Numele, prenumele, CNP-ul și adresa proprietarului (locator) și ale chiriașului (locatar).
2. Referința clară la contractul inițial: Numărul și data la care a fost semnat contractul de închiriere pe care dorești să îl închizi.
3. Data exactă a încetării efective: Ziua, luna și anul în care contractul își pierde valabilitatea și chiriașul părăsește definitiv imobilul. Această dată este esențială deoarece de la ea se calculează termenul de depunere la ANAF și recalcularea impozitului.
4. Clauza de stingere a pretențiilor reciproce: O mențiune expresă prin care ambele părți declară că nu mai au pretenții financiare, materiale sau de altă natură una față de cealaltă (sau, dacă există restanțe, modul exact în care acestea vor fi achitate).
5. Semnăturile olografe sau electronice: Semnăturile ambelor părți, aplicate pe fiecare pagină a documentului.

Acest document justificativ scanat este piesa centrală a dosarului de încetare. Fără el, ANAF nu va aproba cererea de încetare depusă prin formularul C168.

---

Cum completezi C168 pentru încetare în SPV

Procesul de declarare a încetării la ANAF se realizează exclusiv online, prin intermediul portalului Spațiul Privat Virtual (SPV). Formularul oficial utilizat este C168 (numit oficial „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”), disponibil pe site-ul ANAF în secțiunea de asistență contribuabili sau servicii online.

Iată regulile tehnice și pașii pe care trebuie să îi urmezi pentru o completare fără erori:

1. Descărcarea PDF-ului inteligent

Asigură-te că descarci cea mai recentă versiune a formularului C168 de pe site-ul oficial ANAF. Pentru a-l deschide, completa și valida corect, este obligatoriu să folosești programul gratuit Adobe Acrobat Reader pe un calculator sau laptop. Formularul nu va funcționa corect dacă încerci să îl deschizi direct în browser sau pe dispozitive mobile.

2. Completarea Capitolului I (Date de identificare locator)

Introdu datele tale complete ca proprietar (nume, prenume, CNP, domiciliu fiscal, adresă de e-mail și număr de telefon). Dacă apartamentul este deținut în coproprietate, reprezentantul desemnat în contract va fi cel care completează această secțiune din contul său SPV.

3. Completarea Capitolului II (Date despre contract)

Aceasta este secțiunea critică pentru încetare:

• Bifează cu atenție căsuța „Încetare”. (Nu bifa „Înregistrare” sau „Modificare”).
• Introdu numărul de înregistrare inițial atribuit de ANAF contractului tău (îl găsești pe recipisa de confirmare primită la înregistrarea inițială) și data înregistrării inițiale.
• Introdu data exactă a încetării contractului — aceasta trebuie să coincidă perfect cu data menționată în actul adițional sau în convenția de încetare semnată cu chiriașul.

4. Atașarea documentului justificativ

În partea de sus a PDF-ului inteligent există un buton dedicat (de regulă reprezentat printr-o agrafă de birou sau un buton marcat „Atașează fișier”). Apasă pe el și selectează fișierul PDF care conține copia scanată a actului adițional sau a convenției de încetare.

Sfat practic: Înainte de scanare, scrie de mână pe document textul „Conform cu originalul”, semnează-te și abia apoi scanează-l. Fișierul atașat trebuie să fie în format PDF și să nu depășească limita de dimensiune impusă de sistemul ANAF (de obicei 5-10 MB).

5. Validarea și depunerea

După ce ai completat toate câmpurile și ai atașat documentul doveditor, apasă butonul „Validare” situat la finalul sau la începutul formularului. Dacă toate datele sunt corecte, sistemul va afișa un mesaj de succes și va genera fișierul XML necesar transmiterii. Salvează documentul validat pe calculatorul tău.

Intră în contul tău SPV, accesează secțiunea „Depunere Declarații”, selectează fișierul PDF salvat și trimite-l. În maximum 24-48 de ore, verifică secțiunea de mesaje din SPV pentru a descărca Recipisa de depunere. Dacă recipisa are statusul „fără erori”, încetarea a fost înregistrată oficial în sistemul ANAF.

---

Ce se întâmplă dacă nu declari încetarea?

Mulți proprietari consideră greșit că, odată ce chiriașul a plecat și contractul s-a încheiat fizic, obligațiile lor fiscale s-au stins de la sine. În realitate, pentru ANAF, un contract de închiriere rămâne activ și produce efecte fiscale până în momentul în care proprietarul depune oficial o notificare de încetare prin formularul C168.

Iată care sunt consecințele severe ale neînregistrării încetării contractului la ANAF:

1. Impozitarea pe venituri fictive

Dacă nu depui formularul C168 cu bifa pe „Încetare”, ANAF va considera că tu încasezi în continuare chirie conform datelor din contractul inițial. La finalul anului fiscal, ANAF îți va genera o Declarație Unică precompletată în care vei figura cu venituri din chirii pentru întregul an, chiar dacă apartamentul tău a stat neocupat timp de 6 luni. Vei fi obligat să plătești impozit pe venit și, eventual, contribuții de asigurări sociale de sănătate (CASS) pentru sume pe care nu le-ai încasat niciodată.

2. Dificultatea rectificării ulterioare

Dacă realizezi greșeala abia în anul următor, când primești decizia de impunere sau când vrei să depui Declarația Unică, corectarea situației va fi extrem de anevoioasă. Va trebui să depui retroactiv formularul C168, să atașezi convenția de încetare veche și să soliciți rectificarea datelor fiscale, proces care poate dura luni de zile și care poate atrage controale amănunțite din partea inspectorilor fiscali.

3. Amenzi contravenționale

Conform Codului de Procedură Fiscală, nerespectarea obligației de a declara modificările sau încetarea contractului de închiriere în termenul legal reprezintă contravenție. ANAF poate aplica o amendă contravențională cuprinsă între 50 și 500 de lei pentru persoanele fizice care depășesc termenul legal de 30 de zile, conform art. 336 alin. (3) din Codul de procedură fiscală.

---

Încetare la termen vs reziliere anticipată

Deși ambele situații duc la finalul contractului de închiriere și necesită raportare la ANAF, există diferențe importante de procedură și documentare între o încetare la termen și o reziliere înainte de termen:

Caracteristică	Încetare la termen (Expirare naturală)	Reziliere anticipată (Înainte de termen)
Cauza încetării	Contractul ajunge la data de expirare prevăzută inițial în textul său.	Contractul se încheie mai devreme, fie prin acordul părților, fie prin denunțare unilaterală.
Document justificativ	Contractul inițial (care arată data expirării) + Proces-verbal de predare-primire.	Act adițional de încetare sau Convenție de încetare semnată de ambele părți.
Obligație depunere C168	Recomandată (pentru a asigura actualizarea imediată a bazei de date ANAF și evitarea auto-prelungirii).	Absolut obligatorie în termen de maximum 30 de zile calendaristice.
Gestionarea garanției	Se restituie integral dacă nu există stricăciuni sau utilități neachitate.	Poate fi reținută parțial sau total dacă nu s-a respectat termenul de preaviz agreat.

Dacă contractul tău a fost încheiat pe o perioadă determinată (de exemplu, exact 12 luni) și nu conține o clauză de prelungire automată, el încetează de drept la data expirării. Cu toate acestea, pentru a evita orice eroare în sistemul informatic al ANAF — care uneori poate prelua eronat contractele ca fiind active pe durată nedeterminată —, este extrem de recomandat să depui formularul C168 de încetare, atașând procesul-verbal de predare-primire care dovedește eliberarea spațiului la termenul stabilit.

În cazul rezilierii anticipate, depunerea C168 este o obligație legală strictă, iar termenul de 30 de zile începe să curgă din ziua următoare semnării actului adițional sau convenției de încetare. Pentru o analiză detaliată a scenariilor complexe de reziliere anticipată, gestionarea notificărilor de preaviz și reținerea legală a garanției, citește ghidul nostru dedicat despre reziliere contract închiriere înainte de termen.

---

Articole conexe

Pentru a gestiona corect toate aspectele legale, fiscale și logistice legate de administrarea proprietăților tale închiriate, îți recomandăm să citești și următoarele ghiduri practice:

• Ghid complet pentru înregistrarea contractului de închiriere la ANAF — Tot ce trebuie să știi despre depunerea inițială a formularului C168.
• Reziliere contract închiriere înainte de termen — Ghid aprofundat — Analiză detaliată a clauzelor de preaviz, reziliere unilaterală și soluționarea litigiilor.
• Lista de verificare la plecarea chiriașului pentru recuperarea garanției — Checklist complet pentru predarea apartamentului, starea inventarului și plata utilităților.
• Act adițional prelungire contract închiriere și ANAF — Cum prelungești legal un contract existent și cum declari modificarea la Fisc.
• Ghid complet ANAF contract închiriere 2026 — Toate obligațiile fiscale ale proprietarilor de locuințe, explicate simplu și clar.

---