Ghid complet ANAF contract închiriere 2026: Înregistrare online, Modificare și Încetare

Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF nu mai este doar o recomandare, ci o obligație legală strictă pentru toți proprietarii persoane fizice din România care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor (chirii). În 2026, conform reglementărilor introduse prin OUG 115/2023, procesul este complet digitalizat, dar rămâne plin de detalii care pot atrage amenzi contravenționale dacă sunt ignorate.

De asemenea, pe lângă obligațiile de declarare a existenței contractului, este esențial să reții că această înregistrare inițială este diferită de plata efectivă a taxelor: pentru a calcula corect taxele datorate anual, poți folosi un calculator impozit chirie pentru a afla din timp ce sume vei avea de achitat la stat.

Acest ghid parcurge întreg „ciclul de viață” al unui contract de închiriere în relația cu Fiscul: de la prima semnătură până la plecarea chiriașului.

Înregistrare contract închiriere ANAF online

Pentru a simplifica relația cu Fiscul, procesul de înregistrare a contractului se realizează complet la distanță, exclusiv online. ANAF nu mai acceptă depuneri prin e-mail sau direct la ghișeu pentru fluxurile electronice ale persoanelor fizice. Întregul proces se realizează prin Spațiul Privat Virtual (SPV), un portal securizat gratuit oferit de Fisc pentru interacțiunea cu contribuabilii.

Iată cei 5 pași esențiali pe care trebuie să îi parcurgi:

1. Loghează-te în Spațiul Privat Virtual (SPV): Accesează contul tău personal de pe site-ul oficial al ANAF.
2. Descarcă Formularul C168: Descarcă varianta actualizată de PDF inteligent (un formular electronic special furnizat de ANAF care validează datele și conține butoane pentru atașarea anexelor).
3. Completează datele cerute: Introdu datele de identificare ale proprietarului (locator), ale chiriașului (locatar), precum și detaliile specifice ale imobilului și valoarea chiriei lunare și moneda.
4. Atașează documentele doveditoare: Scrie „conform cu originalul” pe copia contractului de închiriere, semnează-o, scaneaz-o într-un fișier PDF sau ZIP (maxim 10MB) și atașeaz-o direct în interiorul formularului PDF inteligent folosind utilitarul dedicat din document.
5. Validează și transmite cererea: Apasă butonul de validare din PDF-ul inteligent pentru a genera structura XML, salvează fișierul securizat și depune-l prin contul tău SPV la secțiunea „Depunere Declarații”.

Pentru detalii extrem de amănunțite și asistență vizuală la fiecare pas, poți consulta tutorialul nostru complet Înregistrare contract închiriere ANAF online — Formularul C168 (2026).

1. Înregistrarea inițială (Formularul C168)

Din momentul în care ai semnat contractul cu chiriașul, conform OUG 115/2023 ai la dispoziție maximum 30 de zile calendaristice să îl înregistrezi oficial la ANAF prin depunerea Formularului C168 (numit oficial „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”).

Nedepunerea la timp atrage amenzi contravenționale și elimină caracterul de titlu executoriu al contractului tău, făcând mult mai dificilă o eventuală executare silită sau evacuare în viitor.

Pentru un tutorial detaliat despre completare, vezi Ghidul pas cu pas pentru înregistrarea C168.

2. Modificarea contractului (Acte Adiționale)

Dacă decizi să prelungești durata contractului de închiriere sau să modifici valoarea chiriei, trebuie să redactați și să semnați un act adițional. Orice astfel de modificare a clauzelor contractuale inițiale trebuie raportată obligatoriu la ANAF tot în termen de 30 de zile calendaristice de la semnare.

Procedura este identică cu înregistrarea inițială, utilizând exact același Formular C168 PDF inteligent, dar în care vei bifa opțiunea de „Modificare” și vei atașa copia scanată a actului adițional. Află mai multe despre cum redactezi corect un act adițional de prelungire.

3. Încetarea contractului (Reziliere sau Expirare)

Mulți proprietari uită acest pas critic: anunțarea ANAF atunci când chiriașul pleacă (fie prin expirarea de termen, fie prin reziliere anticipată). Dacă nu depui cererea de încetare, ANAF va precompleta Declarația Unică cu venituri pe care tu nu le-ai realizat în realitate, obligându-te să plătești impozit degeaba.

La fel ca în celelalte cazuri, ai la dispoziție 30 de zile calendaristice de la producerea evenimentului pentru a trimite notificarea. Folosești același formular C168, bifând de data aceasta opțiunea de „Încetare”.

Ce documente îți trebuie pentru încetare?

• Convenția de încetare a contractului de închiriere (semnată de ambele părți prin acord comun) sau notificarea de reziliere unilaterală;
• Formularul C168 cu bifa pe „Încetare”, depus exclusiv online prin contul SPV.

Vezi aici toți pașii pentru rezilierea contractului și depunerea C168 pentru încetare.

4. Suma minimă și riscurile fiscale

ANAF monitorizează tot mai des contractele de chirie declarate cu sume nerealist de mici (de exemplu, o chirie simbolică de 100 de lei pentru un apartament din centrul orașului). Deși în România există libertate contractuală, declararea unei chirii derizorii pentru a evita impozitul este un risc major.

Fiscul are dreptul de a recalifica tranzacția din punct de vedere fiscal și de a stabili impozit pe baza prețului mediu al pieței din zona respectivă, aplicând de asemenea amenzi contravenționale și dobânzi penalizatoare.

Citește despre riscurile declarării unei sume minime nerealiste.

5. Legătura cu Declarația Unică (Formularul 212)

O greșeală frecventă este confundarea Formularului C168 cu Declarația Unică. Ele sunt documente total diferite:

• Formularul C168 este doar înregistrarea contractului (actul de identitate fiscală al chiriei) și se depune în maximum 30 de zile calendaristice de la semnare, modificare sau încetare. Nu implică plăți de bani.
• Declarația Unică (D212) se depune o singură dată pe an (până pe 25 mai a anului următor) pentru a calcula și plăti impozitul efectiv (de 10% din venitul net) pe banii încasați pe parcursul întregului an fiscal.

Dacă ai înregistrat corect contractele prin C168, în anul următor vei găsi în SPV Declarația Unică gata precompletată de ANAF cu datele tale din contracte, simplificând radical depunerea și plata taxelor (după aplicarea cotei forfetare de deducere de 20%).

Întrebări frecvente (FAQ)

Unde se depune formularul C168?

Exclusiv online, prin platforma electronică Spațiul Privat Virtual (SPV) a ANAF sau prin portalul e-guvernare.ro (dacă deții o semnătură electronică calificată). Depunerea pe e-mail sau la ghișeu fizic nu mai este permisă.

Ce se întâmplă dacă sunt mai mulți coproprietari soți?

Dacă proprietatea aparține ambilor soți, aceștia semnează un singur contract în care pot desemna un reprezentant fiscal. Acesta depune un singur formular C168 prin SPV din contul său, declarând ambii proprietari cu cota de 50%. Totuși, la depunerea Declarației Unice anuale, fiecare soț va depune propria sa Declarație Unică pentru cota sa de câștig.

Pot înregistra contractul prin e-mail?

Nu, ANAF nu mai acceptă trimiterea contractelor prin e-mail pentru persoanele fizice. Procesul este digitalizat integral prin platforma securizată SPV pentru a asigura trasabilitatea datelor și emiterea automată a recipisei de depunere.

Concluzie

Gestionarea corectă a contractului la ANAF îți oferă liniște fiscală și te scutește de drumuri inutile sau penalități. Asigură-te că respecți termenul strict de 30 de zile calendaristice pentru orice schimbare (înregistrare inițială, acte adiționale, încetări) și păstrează toate dovezile de depunere (recipisele) primite în SPV.

În plus, la plecarea chiriașului, pe lângă încetarea la ANAF este bine să folosești o listă de verificare la plecarea chiriașului pentru a te asigura că recuperezi garanția corect și fără dispute.

---

Ai nevoie de ajutor cu calculul taxelor? Folosește calculatorul impozit chirie.