Randament închiriere pe orașe în România — clasament 2026
Clasament randament brut și net din chirii: București, Cluj, Iași, Timișoara, Arad. Date Storia mai 2026 și prețuri achiziție orientative.
Renzi
Publicat la 18 iunie 2026
6 min. timp de lectură
Pe scurt: În 2026, randamentul brut din chirii variază de la ~4% în Cluj la ~7-8% în Iași/Timișoara (în funcție de zonă și vechimea blocului). După ce scazi taxele, perioadele în care nu ai chiriași și costurile de întreținere, randamentul net coboară cu 1,5-2,5 puncte procentuale. Pentru că prețurile de vânzare ale apartamentelor cresc mai repede decât chiriile, randamentul devine tot mai strâns pentru cei care cumpără acum.
Metodologie simplă: chiria medie cerută (pe baza datelor Storia din mai 2026) × 12 luni ÷ prețul de achiziție orientativ al unui apartament de 2 camere. Acesta este un randament brut. Pentru a vedea cum calculezi banii curați care îți rămân în buzunar, citește despre formulele complete de calcul net.
Sursă date de bază pentru chirii: analiza pieței din mai 2026.
Ce înseamnă randament închiriere și cum se calculează?
Dacă ești la început de drum și te gândești să investești într-un apartament pe care să îl pui la închiriat (strategia buy-to-let), trebuie să înțelegi foarte bine acești doi termeni. Ei îți spun dacă o proprietate îți aduce profit sau dacă îți blochezi banii degeaba.
Randamentul Brut (Gross Yield)
Este cel mai simplu mod de a compara două apartamente. Se calculează ignorând orice cheltuială suplimentară.
Exemplu concret: Să presupunem că cumperi un apartament de 2 camere cu 100.000 EUR (preț total, inclusiv taxe notariale și mici amenajări) și îl închiriezi cu 500 EUR pe lună.
- Calculezi chiria pe un an întreg: 500 EUR × 12 luni = 6.000 EUR.
- Împarți suma la prețul de cumpărare: 6.000 EUR ÷ 100.000 EUR = 0,06.
- Înmulțești cu 100 pentru a obține procentul: 6,0% randament brut pe an.
Randamentul Net (Net Yield)
Este cel care contează cu adevărat pentru portofelul tău. Din cei 6.000 EUR încasați, va trebui să plătești:
- Impozitul pe chirie: În 2026, impozitul efectiv este de aproximativ 8% din brut (datorită cotei forfetare de cheltuieli deductibile de 20%). Pentru chiria ta de 6.000 EUR, asta înseamnă 480 EUR pe an plătiți la ANAF.
- Vacanța imobiliară (gradul de neocupare): Este nerealist să crezi că vei avea chiriaș 12 luni din 12, an de an. Cel mai sigur este să bugetezi 1 lună liberă pe an (când vechiul chiriaș pleacă, iar tu cauți altul sau faci curățenie). Asta înseamnă o pierdere de 500 EUR.
- Cheltuieli de întreținere și reparații: O centrală care se strică, un robinet care curge, asigurarea obligatorie (PAD) și cea facultativă, plus alte mici reparații te vor costa, în medie, în jur de 1,5% din valoarea proprietății sau un buget fix de vreo 500 EUR pe an.
Dacă adunăm aceste costuri (480 EUR + 500 EUR + 500 EUR = 1.480 EUR) și le scădem din chiria brută, rămâi cu un profit net anual de 4.520 EUR.
- Randamentul net real va fi: 4.520 EUR ÷ 100.000 EUR = 4,52% pe an.
După cum vezi, diferența dintre promisiunea de pe hârtie (brut) și realitatea din buzunar (net) este de aproape 1,5%.
Clasament randament brut — apartament 2 camere (iunie 2026)
Iată cum arată harta randamentelor brute în principalele centre urbane din România, luând ca referință un apartament mediu de 2 camere, pe baza prețurilor de tranzacționare și a chiriilor medii din mai 2026:
| Oraș | Chirie medie/lună | Preț achiziție orientativ | Randament brut |
|---|---|---|---|
| Arad | ~370 EUR | ~75.000 EUR | ~5,92% |
| Iași | ~450 EUR | ~95.000 EUR | ~5,68% |
| Oradea | ~400 EUR | ~85.000 EUR | ~5,64% |
| Timișoara | ~420 EUR | ~90.000 EUR | ~5,60% |
| București | ~583 EUR | ~140.000 EUR | ~5,00% |
| Brașov | ~480 EUR | ~115.000 EUR | ~5,00% |
| Cluj-Napoca | ~550 EUR | ~150.000 EUR | ~4,40% |
Notă: Prețurile de achiziție sunt estimări medii pentru apartamente confort 1, semidecomandate sau decomandate, în stare bună de locuit (nu necesită renovări majore), situate în zone cu acces bun la transport. Ajustează aceste cifre în funcție de cartierul exact și de calitatea finisajelor.
Randament net estimat pe orașe (banii care îți rămân în mână)
Să aplicăm regula de aur a cheltuielilor realiste pe care le suportă un proprietar (impozit de 8%, asigurări, reparații curente și o lună de vacantare pe an):
| Oraș | Randament Brut | Cheltuieli & Vacantare estimate | Randament Net Estimat |
|---|---|---|---|
| Arad / Oradea | 5,6% - 5,9% | ~1,5% | ~4,10% - 4,40% |
| Iași / Timișoara | 5,6% - 5,7% | ~1,6% | ~4,00% - 4,15% |
| București | ~5,0% | ~1,6% | ~3,30% - 3,45% |
| Brașov | ~5,0% | ~1,5% | ~3,40% - 3,50% |
| Cluj-Napoca | ~4,4% | ~1,5% | ~2,80% - 2,95% |
Dacă te uiți atent la cifre, vei observa o regulă simplă a pieței: cu cât orașul este mai mare și imobiliarele sunt mai scumpe, cu atât randamentul procentual este mai mic.
De ce? Pentru că prețurile apartamentelor la vânzare cresc mult mai repede decât puterea de plată a chiriașilor. Într-un oraș precum Cluj sau București, este mult mai ușor să vinzi un apartament la un preț record decât să găsești un chiriaș dispus să plătească o sumă astronomică în fiecare lună.
București — diferențe uriașe între cartiere
Bucureștiul este o piață imensă și extrem de fragmentată. Nu poți pune în aceeași oală un apartament din Pipera cu unul din Militari sau Titan. Randamentul brut variază enorm în funcție de zona pe care o alegi:
| Zonă tip | Chirie medie 2 camere | Preț achiziție orientativ | Randament Brut | Profilul chiriașului |
|---|---|---|---|---|
| Pipera / Nord | 580 - 650 EUR | 150.000 - 180.000 EUR | ~4,0% - 4,6% | Corporatiști cu venituri mari, expați. Chiriile sunt stabile, dar prețul pe metru pătrat este piperat. |
| Titan / Pallady | 450 - 500 EUR | 120.000 - 140.000 EUR | ~4,0% - 4,5% | Familii tinere, tineri profesioniști. Zonă foarte verde, cu metrou, cerere constantă și echilibru bun. |
| Militari / Lujerului | 440 - 480 EUR | 115.000 - 135.000 EUR | ~4,1% - 4,5% | Studenți, tineri la primul job. Cerere extrem de mare, dar rulaj ridicat de chiriași și uzură mai rapidă. |
| Centru / Sectorul 1 | 600+ EUR | 170.000 - 200.000 EUR | ~3,5% - 4,0% | Premium, regim hotelier sau expați. Randament curent mic, dar proprietatea își conservă excelent valoarea în timp. |
Sursă date chirii sectoare: Storia mai 2026. Dacă vrei să înțelegi în detaliu mișcările de prețuri din Capitală, consultă analiza detaliată Q2 pentru București, Cluj, Iași și Timișoara.
Cluj-Napoca — De ce este randamentul atât de mic?
Clujul a devenit un fenomen imobiliar în România. Cu prețuri medii de vânzare care depășesc 3.235 EUR pe metru pătrat la începutul anului 2026 (conform datelor ImoExpert și Imobiliare.ro), Clujul se apropie de nivelul unor capitale din Europa Centrală.
Ce înseamnă asta pentru tine ca investitor?
- În 2015, când prețurile erau accesibile, un apartament în Cluj aducea un randament brut de peste 8,5%.
- În 2026, randamentul brut s-a comprimat la ~4,4% - 4,7%, iar netul coboară periculos de aproape de 2,8%.
- Chiar și în cartierele considerate mai accesibile sau atractive pentru investiții, cum sunt Sopor (~4,67% brut) sau Mănăștur (~4,49% brut), pragul de 5% este greu de atins.
De ce mai cumpără lumea în Cluj? Investitorii din Cluj nu caută neapărat cash flow lunar (adică să le rămână mulți bani în mână după plata tuturor cheltuielilor). Ei cumpără pentru conservarea capitalului și pentru apreciere. Clujul are o economie locală puternică, este cel mai mare centru universitar după București și atrage constant specialiști IT. Un apartament aici este considerat o investiție foarte sigură, chiar dacă randamentul curent este mic.
Orașe secundare — Unde procentul devine atractiv
Dacă scopul tău principal este să obții un cash flow cât mai mare raportat la banii pe care îi investești, merită să îți îndrepți atenția către orașele secundare.
Arad
Conform analizelor noastre, Aradul oferă cele mai accesibile prețuri de intrare din rețeaua Storia. O garsonieră costă în medie sub 45.000 EUR și se închiriază cu ~220 EUR, în timp ce un apartament de 2 camere costă în jur de 75.000 EUR și aduce o chirie de ~370 EUR. Randamentul brut sare de 5,9%. Pentru o comparație detaliată a costurilor de trai și a prețurilor, citește comparativul complet Arad vs București.
Iași
Orașul din Moldova beneficiază de o masă uriașă de studenți și de un pol IT în plină expansiune. Totuși, ai grijă la sezonalitate. Datele din aprilie 2026 au arătat o temperare a chiriilor de aproximativ −6% față de luna anterioară, semn că piața poate fi volatilă în afara anului universitar. Randamentul brut de ~5,68% este atractiv, dar trebuie să fii pregătit pentru o vacantare ceva mai mare pe timp de vară.
Timișoara
Piața din Timișoara este extrem de solidă, susținută de zona industrială și de hub-ul de business. Chiriile au crescut cu peste 8% de la an la an în aprilie 2026. Totuși, înainte de a cumpăra, mergi pe teren și verifică proiectele noi: în anumite zone există risc de supraofertă, ceea ce îți poate prelungi timpul necesar găsirii unui chiriaș potrivit.
Compară chiriile cu alternativele din piață (iunie 2026)
Ca proprietar sau viitor investitor, nu trebuie să privești imobiliarele într-un vid. Banii tăi pot munci în alte locuri. Iată cum se compară randamentul din chirii cu alte două instrumente financiare cheie în iunie 2026:
| Instrument / Indicator | Randament orientativ în 2026 | Caracteristici |
|---|---|---|
| Depozit bancar (top oferte 12 luni) | ~6,3% net | Risc aproape zero, lichiditate maximă, dar nu te protejează complet de inflație pe termen lung și valoarea banilor nu crește. |
| Chirie Netă reală (orașe mari) | ~3,0% - 4,5% | Necesită efort de administrare (chiriași, reparații), dar aduce un avantaj uriaș: valoarea apartamentului tău tinde să crească în timp (apreciere). |
| Credit ipotecar variabil (costul banilor) | ~8,0% (dobândă totală) | Dacă te împrumuți la bancă cu dobândă variabilă, plătești o dobândă dublă față de randamentul net pe care îl încasezi din chirie! |
Dacă vrei să înțelegi cum să navighezi în acest triunghi financiar dificil, citește ghidul nostru comparativ: Chirie vs depozit bancar vs credit ipotecar în 2026.
Cum să folosești acest clasament în avantajul tău?
Dacă vrei ca investiția ta imobiliară să fie una de succes în 2026, iată 4 reguli de care trebuie să ții cont:
- Nu cumpăra doar după cel mai mare procent: Un randament brut de 6% în Arad poate părea mai bun decât 4,4% în Cluj. Dar gândește-te la lichiditate: cât de repede poți vinde apartamentul din Arad dacă ai nevoie urgentă de bani? Cât de ușor găsești un chiriaș serios acolo față de Cluj sau București?
- Calculează întotdeauna netul, nu brutul: Nu te lăsa păcălit de calculele agenților imobiliari care îți promit randamente nerealiste. Pune pe hârtie taxele, asigurările și neocuparea. Pentru a calcula corect taxele la ANAF, folosește calculatorul nostru de impozit pe chirie.
- Ia în calcul aprecierea pe termen lung: Dacă plănuiești să păstrezi apartamentul peste 7-10 ani, profitul tău nu vine doar din chiria lunară. Prețurile de vânzare ale apartamentelor au crescut cu aproximativ +7,5% de la an la an la nivel național în mai 2026 (conform datelor Storia). Această creștere a valorii proprietății îți îmbunătățește masiv randamentul total la ieșirea din investiție.
- Fii foarte atent dacă te împrumuți: Când costul unui credit este de ~8% pe an, iar randamentul net al chiriei este de 3,5%, folosirea unui credit variabil fără un plan solid de refinanțare sau fără un avans generos îți va mânca tot profitul lunar. Înainte de a merge la bancă, citește despre evoluția indicelui IRCC în iulie 2026 pentru a înțelege cum îți va evolua rata.
Articole conexe pe care merită să le citești
Întrebări frecvente
Ce oraș din România are cel mai mare randament din chirii în 2026?
Orașele secundare precum Iași, Timișoara, Arad și Oradea oferă cele mai bune randamente brute, adesea între 5,5% și 6%. Prețurile de achiziție mai scăzute din aceste orașe fac ca procentul final să fie mai atractiv decât în orașele foarte scumpe.
Care este diferența dintre randamentul brut și cel net?
Randamentul brut ia în calcul doar chiria totală anuală împărțită la prețul apartamentului. Randamentul net scade toate cheltuielile reale: impozitul pe chirie, lunile în care apartamentul stă gol (vacantarea), asigurările și micile reparații. Netul este de obicei cu 1,5% - 2,5% mai mic decât brutul.
De ce are Cluj-Napoca cel mai mic randament din țară?
În Cluj-Napoca, prețurile apartamentelor au crescut mult mai rapid decât chiriile, depășind 3.200 EUR pe metru pătrat. Acest dezechilibru comprimă randamentul brut la doar 4% - 4,5%. Investitorii aleg Clujul pentru creșterea pe termen lung a valorii proprietății, nu pentru profitul lunar imediat.
Este mai profitabilă chiria decât un depozit bancar în 2026?
La jumătatea anului 2026, depozitele bancare oferă în jur de 6,3% net, în timp ce chiriile nete în marile orașe aduc între 3% și 4,5%. Totuși, imobiliarele îți oferă în plus și aprecierea în timp a valorii apartamentului.