CAS vs. CASS la venituri din chirii: Ce taxe plătești de fapt?

Răspuns direct: Pe veniturile din chirii nu se plătește CAS (pensie), indiferent de sumă. Singurele taxe datorate de persoanele fizice sunt impozitul pe venit de 10% și, dacă veniturile nete anuale depășesc pragul de 6 salarii minime brute, CASS (sănătate).

Una dintre cele mai frecvente confuzii în rândul proprietarilor de apartamente este legată de acronimele CAS și CASS. Deși par similare, ele reprezintă taxe complet diferite, cu reguli de aplicare distincte pentru cei care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor. Pentru a vedea cum se aplică acestea concret pe cifrele tale, poți folosi un calculator impozit chirie actualizat care determină automat dările către stat.

Ce este CAS și de ce NU se aplică la chirii?

CAS înseamnă Contribuția de Asigurări Sociale și este, pe scurt, contribuția pentru pensie.

Conform Codului Fiscal, veniturile din chirii obținute de persoane fizice nu fac parte din categoria veniturilor supuse CAS. Asta înseamnă că, oricât de mare ar fi chiria pe care o încasezi, nu ești obligat să plătești contribuția la sistemul public de pensii pentru acești bani. Dacă vrei să contribui pentru pensie din aceste venituri, o poți face doar opțional, prin contract de asigurare direct cu Casa de Pensii, dar nu prin Declarația Unică pentru chirii.

Ce este CASS și când devine obligatoriu?

CASS înseamnă Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate. Aceasta este taxa care îți oferă calitatea de asigurat în sistemul public de sănătate din România.

Spre deosebire de CAS, CASS este obligatoriu pentru veniturile din chirii, dar numai dacă atingi anumite praguri. Sistemul se bazează pe plafoane calculate în funcție de salariul minim brut pe economie. În anul 2026, salariul minim brut pe economie este stabilit la 4.050 lei (conform HG nr. 1506/2024).

Baza de calcul pentru CASS o reprezintă venitul net anual din chirii. Acesta se determină prin deducerea unei cote forfetare de cheltuieli de 20% din chiria brută (venit net = 80% din chiria brută) sau pe baza contabilității în sistem real.

Plafoanele CASS în 2026

Dacă veniturile tale nete anuale din chirii (cumulate, dacă ai mai multe contracte, sau adunate cu alte venituri extrasalariale precum dividende, dobânzi, crypto) se încadrează în următoarele praguri, datorezi CASS astfel:

1. Între 6 și 12 salarii minime (între 24.300 lei și 48.600 lei net): Plătești CASS de 10% calculat la baza de 6 salarii minime, adică 2.430 lei/an.
2. Între 12 și 24 salarii minime (între 48.600 lei și 97.200 lei net): Plătești CASS de 10% calculat la baza de 12 salarii minime, adică 4.860 lei/an.
3. Peste 24 salarii minime (peste 97.200 lei net): Plătești CASS de 10% calculat la baza maximă de 24 salarii minime, adică 9.720 lei/an.

Dacă veniturile tale nete anuale sunt sub pragul de 6 salarii minime (24.300 lei), nu datorezi CASS, dar poți alege să îl plătești opțional prin Declarația Unică pentru a fi asigurat medical timp de 12 luni.

Cine plătește de fapt taxele?

O altă întrebare des întâlnită este: cine plătește impozitul, chiriașul sau proprietarul?.

• Dacă chiriașul este o persoană fizică, proprietarul are întreaga responsabilitate: depune Declarația Unică și plătește impozitul de 10% plus CASS (dacă e cazul).
• Dacă chiriașul este o persoană juridică (firmă, PFA), acesta are obligația să rețină impozitul la sursă și să îl vireze la ANAF în numele tău, însă tu rămâi responsabil de verificarea plafoanelor CASS și plata acestuia prin Declarația Unică.

Concluzie

Când auzi de taxe pe chirii, gândește-te doar la Impozit (10%) și CASS (Sănătate). Ignoră CAS (Pensia), deoarece aceasta nu se aplică acestui tip de venit.

Articole conexe

• Asigurare deductibilă în sistem real
• PFA vs SRL pentru chirii