Ce sunt cheltuielile forfetare la chirii în 2026?

20% din venitul brut anual din chirii recunoscuți automat de ANAF ca deducere, fără facturi. Impozitul de 10% se aplică pe restul de 80% — impozit efectiv 8% din brut.

Deducere forfetară chirii 2026 — trebuie documente?

Nu. Cota forfetară de 20% se aplică automat în Declarația Unică; nu justifici reparații sau uzură cu chitanțe pentru acest regim.

Cheltuieli forfetare vs sistem real — ce aleg?

Majoritatea proprietarilor PF cu chirii folosesc cota forfetară 20%. Sistemul real (pe profit) are sens doar dacă cheltuielile documentate depășesc 20% din venit.

Cheltuieli forfetare chirii 2026 — deducere 20% și exemple calculate

Pe scurt: În anul fiscal 2026, regulile de impozitare pentru proprietarii persoane fizice care obțin venituri din chirii (cedarea folosinței bunurilor) rămân avantajoase și previzibile. Cheltuielile forfetare la chirii reprezintă o deducere automată de 20% aplicată direct asupra chiriei brute, fără a fi nevoie de documente justificative (chitanțe, facturi). Aceasta înseamnă că impozitul pe venit de 10% se va calcula strict pe restul de 80% (venitul net), ceea ce se traduce într-un impozit efectiv de 8% din chiria brută încasată.

Pentru a înțelege cum îți influențează aceste reguli câștigul lunar și anual, cum se corelează cu depunerea Declarației Unice și când ar putea fi mai rentabil sistemul real, am pregătit un ghid complet, plin de exemple numerice și clarificări legislative de ultimă oră. De asemenea, poți folosi direct calculatorul impozit chirie 2026 sau hub-ul general calculator impozit chirie pentru a genera automat cifrele exacte pentru scenariul tău specific.

Formula: cota forfetară și impozit efectiv

Din punct de vedere legal, veniturile realizate din închirierea proprietăților imobiliare de către persoanele fizice sunt încadrate ca venituri din cedarea folosinței bunurilor. Conform reglementărilor din Codul Fiscal (Art. 83-84), revizuite și aplicabile pentru anul fiscal 2026, determinarea venitului net impozitabil se face, ca regulă generală, prin deducerea unei cote forfetare de cheltuieli.

Ce reprezintă cota forfetară de 20%?

Cota forfetară de cheltuieli este o sumă fixă pe care statul o recunoaște automat ca o cheltuială implicită necesară pentru întreținerea, reparațiile minore și uzura fizică a imobilului închiriat. Cel mai mare avantaj este de natură administrativă: nu trebuie să prezinți facturi, chitanțe sau alte documente doveditoare pentru a beneficia de ea. ANAF scade automat acești 20% din venitul tău brut, scutindu-te de birocrație.

Cum funcționează formula de calcul?

Calculul impozitului pe care îl datorezi statului se realizează urmând trei pași simpli:

Determinarea Venitului Brut: Reprezintă suma totală a chiriilor încasate de proprietar în cursul anului fiscal (1 ianuarie – 31 decembrie 2026).
Calcularea Venitului Net Impozitabil: Se aplică deducerea forfetară de 20%. Formula este: Venit Net Impozitabil = Venit Brut - (Venit Brut * 20%) = Venit Brut * 80%
Calcularea Impozitului pe Venit: Se aplică cota de impozitare de 10% asupra venitului net impozitabil determinat la pasul anterior: Impozit Datorat = Venit Net Impozitabil * 10% = (Venit Brut * 80%) * 10% = Venit Brut * 8%

Prin urmare, deși cota nominală de impozit este de 10%, ea se aplică doar pe 80% din suma încasată. Din punct de vedere matematic, impozitul efectiv pe care îl plătești este de exact 8% din chiria brută.

Această modalitate de calcul oferă o predictibilitate excelentă proprietarilor, permițându-le să știe din start care sunt obligațiile lor fiscale, fără surprize la final de an. Pentru regulile de bază privind impozitarea, poți citi mai multe în ghidul general despre impozit închiriere apartament persoane fizice.

Reținerea la sursă: contracte PF-PF vs. PF-PJ

Un aspect esențial în aplicarea cotei forfetare este statutul juridic al chiriașului. Modul în care impozitul de 8% efectiv ajunge la ANAF diferă semnificativ:

Chiriaș Persoană Fizică (PF-PF): Proprietarul încasează chiria brută integrală și are obligația de a calcula, declara și plăti singur impozitul pe venit de 8% din brut (10% din netul forfetar) prin intermediul Declarației Unice (Formularul 212).
Chiriaș Persoană Juridică (PF-PJ — SRL, PFA, ONG, etc.): Se aplică regula reținerii la sursă. Deși deducerea forfetară de 20% se aplică în continuare în mod identic din punct de vedere conceptual, proprietarul nu mai plătește direct impozitul. Chiriașul (firma sau PFA-ul) are obligația legală de a calcula impozitul (8% din chiria brută), de a-l reține din chirie la fiecare plată și de a-l vira direct la ANAF în numele proprietarului. Proprietarul încasează în cont doar chiria netă (92% din brut) și nu mai declară acest impozit pe venit în Declarația Unică (acesta fiind considerat impozit final reținut la sursă). Pentru detalii complete despre acest mecanism, consultă ghidul despre impozit chirie reținut la sursă.

Exemple calculate (lei și EUR)

Pentru a vizualiza exact impactul formulei de calcul, să analizăm câteva scenarii practice de închiriere întâlnite frecvent pe piața din România. Vom urmări calculul pentru o chirie în lei și una stabilită în Euro, incluzând și modul în care se aplică plafoanele pentru contribuția la sănătate (CASS).

Exemplul 1: Chirie de 2.500 lei / lună

Să presupunem că ai închiriat un apartament cu 2 camere pentru suma de 2.500 lei pe lună. Contractul se derulează pe parcursul întregului an 2026.

Venit Brut Anual (Chirie încasată): 2.500 lei * 12 luni = 30.000 lei
Cheltuieli forfetare (deducere de 20%): 30.000 lei * 20% = 6.000 lei (reprezintă uzura recunoscută implicit)
Venit Net Impozitabil: 30.000 lei - 6.000 lei = 24.000 lei (aceasta este suma pe care ANAF o consideră profit)
Impozit pe venit datorat (10% din net): 24.000 lei * 10% = 2.400 lei (echivalentul a exact 8% din brutul de 30.000 lei)
Calcul CASS (Sănătate): Plafoanele CASS pentru 2026 se calculează raportat la salariul minim brut pe țară în vigoare la 1 ianuarie 2026, care este de 4.050 lei. Pragul minim de la care se datorează CASS este de 6 salarii minime, adică 6 * 4.050 lei = 24.300 lei. Deoarece venitul tău net impozitabil este de 24.000 lei, acesta se situează sub pragul minim de 24.300 lei. Prin urmare, CASS datorat este 0 lei.
Total taxe anuale: 2.400 lei
Câștig net anual (rămas în mână): 30.000 lei - 2.400 lei = 27.600 lei (echivalentul a 2.300 lei/lună)

Exemplul 2: Chirie de 400 EUR / lună

Majoritatea proprietarilor preferă să stabilească prețul chiriei în Euro pentru a se proteja de devalorizarea monedei naționale. Să analizăm cazul unei garsoniere sau unui apartament închiriat cu 400 EUR pe lună în 2026.

Atunci când contractul este în valută, legislația fiscală prevede că valoarea în lei pentru Declarația Unică se stabilește prin conversia sumelor în Euro folosind cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului. Pentru acest exemplu, vom folosi un curs mediu anual ipotetic de 4,97 RON/EUR.

Venit Brut Anual în Euro: 400 EUR * 12 luni = 4.800 EUR
Venit Brut Anual în RON (la cursul de 4,97): 4.800 EUR * 4,97 = 23.856 lei
Cheltuieli forfetare (deducere de 20%): 23.856 lei * 20% = 4.771,2 lei
Venit Net Impozitabil: 23.856 lei - 4.771,2 lei = 19.084,8 lei
Impozit pe venit datorat (10% din net): 19.084,8 lei * 10% = 1.908,48 lei (rotunjit la 1.908 lei)
Calcul CASS (Sănătate): Venitul net de 19.084,8 lei este sub plafonul minim de 24.300 lei (echivalentul a 6 salarii brute). Astfel, CASS datorat este 0 lei.
Total taxe anuale: 1.908 lei (aprox. 384 EUR, adică exact 8% din cei 4.800 EUR încasați)

Sfat practic: Dacă vrei să obții “în mână” (net) o sumă fixă de 400 EUR în fiecare lună, poți calcula brutul pe care trebuie să îl treci în contract utilizând formula de calcul invers. Pentru a acoperi impozitul efectiv de 8%, împarți netul dorit la 0,92. Astfel, chiria brută pe care ar trebui să o treci în contract este de 400 / 0,92 = 434,78 EUR.

Exemplul 3: Chirie de 3.500 lei / lună (Scenariul în care se datorează CASS)

Pentru a înțelege cum funcționează taxarea atunci când depășești plafoanele sociale, să luăm cazul unui apartament închiriat cu 3.500 lei pe lună.

Venit Brut Anual: 3.500 lei * 12 luni = 42.000 lei
Cheltuieli forfetare (deducere de 20%): 42.000 lei * 20% = 8.400 lei
Venit Net Impozitabil: 42.000 lei - 8.400 lei = 33.600 lei
Impozit pe venit datorat (10% din net): 33.600 lei * 10% = 3.360 lei (8% din brut)
Calcul CASS (Sănătate): Deoarece venitul net de 33.600 lei depășește primul prag de 24.300 lei (6 salarii), dar se află sub al doilea prag de 48.600 lei (12 salarii), ești obligat să plătești contribuția CASS calculată la nivelul a 6 salarii minime brute: CASS datorat = 10% * (6 * 4.050 lei) = 10% * 24.300 lei = 2.430 lei
Total taxe anuale (Impozit + CASS): 3.360 lei + 2.430 lei = 5.790 lei
Câștig net real rămas: 42.000 lei - 5.790 lei = 36.210 lei (echivalentul a 3.017,5 lei/lună)

Aceste exemple subliniază importanța deosebită a cotei forfetare: ea scade valoarea venitului net, ajutându-te în multe cazuri să rămâi sub pragurile CASS și să eviți o cheltuială suplimentară considerabilă. Poți simula orice alt scenariu de preț folosind calculatorul impozit chirie 2026 sau poți alege un alt an fiscal din hub-ul calculator impozit chirie.

Cheltuieli forfetare vs sistem real

Deși marea majoritate a proprietarilor aleg automat aplicarea cotei forfetare de 20%, Codul Fiscal îți oferă opțiunea de a opta pentru sistemul real de impozitare (determinarea venitului net pe baza datelor din contabilitate).

Ce presupune sistemul real?

În sistemul real, venitul net se calculează ca diferență între venitul brut încasat și cheltuielile efective, documentate și direct legate de generarea venitului realizate pe parcursul anului fiscal. Pentru a folosi acest sistem, ai următoarele obligații stricte:

Să ții o contabilitate în partidă simplă.
Să completezi un Registru-jurnal de încasări și plăți și un Registru-inventar.
Să păstrezi și să organizezi toate facturile, chitanțele și bonurile fiscale care dovedesc plățile efectuate.

Ce cheltuieli sunt deductibile în sistemul real?

Spre deosebire de deducerea forfetară automată de 20%, în sistemul real poți deduce doar cheltuielile care respectă regulile stricte de deductibilitate ale ANAF:

Lucrări de reparații și renovări majore: Înlocuirea instalațiilor electrice sau sanitare, schimbarea centralei termice, refacerea finisajelor interioare.
Asigurarea imobilului: Polița obligatorie (PAD) și polițele de asigurare facultativă ale apartamentului închiriat.
Dobânzile la credite: Dacă imobilul a fost achiziționat printr-un credit ipotecar, poți deduce valoarea dobânzilor plătite către bancă în anul fiscal respectiv (Atenție: se deduce doar dobânda, nu și partea de principal din rata lunară!).
Impozitul pe proprietate: Impozitul anual pe clădiri plătit la bugetul local (DITL).
Cheltuieli de administrare și publicitate: Comisioane plătite agențiilor imobiliare, costurile cu promovarea anunțurilor sau tarifele platformelor digitale de gestionare a chiriilor.

Când merită să alegi sistemul real?

Sistemul real devine avantajos dintr-un punct de vedere pur financiar doar atunci când cheltuielile tale anuale deductibile și documentate depășesc 20% din chiria brută încasată.

De exemplu, dacă încasezi 30.000 lei chirie într-un an (ca în Exemplul 1), dar ai efectuat o renovare completă a băii și ai schimbat centrala termică, acumulând facturi în valoare de 10.000 lei, în sistemul real venitul tău impozitabil va fi de 30.000 - 10.000 = 20.000 lei. Impozitul de 10% va fi de 2.000 lei, mai mic decât cei 2.400 lei datorați în regim forfetar.

De ce 95% dintre proprietari preferă totuși cota forfetară?

Deși pot exista situații izolate de profitabilitate în sistemul real, cota forfetară de 20% rămâne preferata proprietarilor din motive evidente:

Zero birocrație: Nu trebuie să strângi chitanțe, nu ai nevoie de un contabil și nu completezi registre contabile complicate.
Siguranță în caz de control fiscal: Inspectorii ANAF pot analiza la sânge cheltuielile din sistemul real și pot respinge anumite facturi ca fiind nedeductibile (de exemplu, dacă ai cumpărat un televizor performant, pot considera că nu era strict necesar pentru generarea venitului din chirie), recalculând impozitul și aplicând penalități. La cota forfetară de 20%, deducerea este garantată prin lege și nu poate fi contestată.
Economie de timp: Timpul pierdut cu organizarea documentelor depășește adesea mica economie de taxe pe care ai putea-o obține.

Unde declari în Declarația Unică

Declararea veniturilor obținute din chirii se face exclusiv prin intermediul Declarației Unice (Formularul 212).

Schimbare legislativă importantă (Eliminarea estimărilor)

O simplificare majoră a procedurilor fiscales, introdusă prin OUG nr. 128/2024 și pe deplin operațională în 2026, constă în eliminarea completă a declarației de venit estimat. Proprietarii nu mai trebuie să depună Declarația Unică la începutul contractului sau în cursul anului pentru a estima ce sume vor încasa.

Acum, raportarea se face o singură dată pe an, retroactiv, declarând exclusiv veniturile reale, definitiv realizate în anul anterior. Astfel, pentru chiriile încasate pe parcursul anului 2026, Declarația Unică se va depune până la termenul limită de 25 mai 2027.

Ghid de completare pas cu pas în regim forfetar

Pentru a raporta veniturile din chirii cu deducerea forfetară de 20%, urmează acești pași în formularul PDF inteligent distribuit de ANAF:

Accesează contul tău din Spațiul Privat Virtual (SPV) pe site-ul ANAF și descarcă ultima versiune a Formularului 212 valabilă pentru veniturile realizate.
Deschide fișierul PDF (recomandat utilizând Adobe Reader pe un calculator pentru a funcționa corect scripturile de calcul ale formularului).
În secțiunea dedicată datelor de identificare, completează informațiile tale personale.
Bifează căsuța corespunzătoare Secțiunii I (Venituri realizate), subsectiunea privind impozitul pe veniturile din România.
Mergi la Subsecțiunea I.1.1.A - Date privind impozitul pe veniturile realizate din România și completează următoarele câmpuri:
- Categoria de venit: Selectează “Cedarea folosinței bunurilor” (chirii).
- Determinarea venitului net: Bifează opțiunea “Cota forfetară de cheltuieli”.
- Venit Brut (Lei): Trece valoarea totală a chiriei încasate pe parcursul anului 2026 (în lei sau valuta convertită la cursul mediu anual BNR).
Formularul va calcula automat:
- Cheltuieli deductibile (Lei): Va afișa exact 20% din venitul brut introdus.
- Venit Net Impozitabil (Lei): Va afișa restul de 80% din brut.
- Impozit datorat (Lei): Va afișa valoarea impozitului de 10% aplicat la venitul net impozitabil (adică 8% din venitul brut).
Dacă venitul tău net depășește plafonul minim de CASS de 24.300 lei (6 salarii minime), bifează și Subsecțiunea I.2 (Date privind contribuția de asigurări sociale de sănătate) pentru a calcula contribuția socială datorată (10% din plafonul atins).
Validează formularul, semnează-l electronic (sau generează fișierul XML de trimitere) și depune-l direct prin SPV.

Dacă dorești să parcurgi un ghid detaliat vizual pentru completarea tuturor secțiunilor și evitarea greșelilor frecvente de raportare, vizitează ghidul complet pentru Declarația Unică la chirii.

Legătura cu CASS și plafoanele

Unul dintre cele mai importante aspecte de care trebuie să ții cont în planificarea ta fiscală este contribuția la sănătate (CASS). Aceasta poate schimba radical suma totală pe care o datorezi statului.

Cum influențează cota forfetară calculul CASS?

Trebuie subliniat un detaliu fiscal esențial care reprezintă adesea o capcană pentru proprietari: încadrarea în plafoanele CASS se face raportat la Venitul Net Impozitabil (după aplicarea deducerii de 20%), nu la Venitul Brut!

Multe persoane fac greșeala de a-și aduna chiriile brute anuale și, dacă depășesc pragul de 24.300 lei, consideră că datorează CASS. În realitate, calculul corect folosește venitul rămas după scăderea cheltuielilor forfetare de 20%.

Pragurile și plafoanele CASS pentru anul fiscal 2026

Calculul se raportează la salariul minim brut pe țară stabilit pentru începutul anului fiscal de realizare a veniturilor (1 ianuarie 2026), respectiv 4.050 lei. Plafoanele valorice anuale sunt structurate în trei categorii:

Plafonul de 6 salarii (24.300 lei):
- Se aplică dacă venitul net anual este între 24.300 lei și 48.600 lei.
- CASS datorat este fix: 10% * 24.300 lei = 2.430 lei pe an.
- În chirie brută: Plătești acest CASS doar dacă chiria brută anuală depășește 30.375 lei (adică aprox. 2.531 lei/lună).
Plafonul de 12 salarii (48.600 lei):
- Se aplică dacă venitul net anual este între 48.600 lei și 97.200 lei.
- CASS datorat este fix: 10% * 48.600 lei = 4.860 lei pe an.
- În chirie brută: Acest CASS se activează dacă chiria brută anuală depășește 60.750 lei (adică aprox. 5.062 lei/lună).
Plafonul de 24 salarii (97.200 lei):
- Se aplică dacă venitul net anual depășește 97.200 lei.
- CASS datorat este plafonat la maximum: 10% * 97.200 lei = 9.720 lei pe an, indiferent de cât de mari sunt veniturile tale peste acest prag.
- În chirie brută: Se aplică dacă chiria brută anuală depășește 121.500 lei (adică aprox. 10.125 lei/lună).

Exemplu de optimizare legală pentru coproprietari

Dacă un imobil este deținut în coproprietate de două persoane (de exemplu, soț și soție cu cote de 50%-50%), legea fiscală prevede că fiecare coproprietar realizează un venit proporțional cu cota sa de proprietate. În acest caz, ambii parteneri trebuie să depună Declarația Unică, declarând fiecare exact 50% din venitul brut total.

Această împărțire reprezintă o metodă excelentă de optimizare fiscală legală. De exemplu, pentru o chirie brută anuală de 40.000 lei:

Declarată de un singur proprietar: Venitul net este de 40.000 * 0,80 = 32.000 lei. Depășește plafonul de 24.300 lei, generând o plată de CASS de 2.430 lei.
Declarată la jumătate (20.000 lei fiecare): Venitul net al fiecărui soț este de 20.000 * 0,80 = 16.000 lei. Ambii se situează sub pragul minim de 24.300 lei. Prin urmare, ambii plătesc 0 lei CASS, realizând o economie netă de 2.430 lei pentru bugetul familiei.

Gestiunea eficientă a contractelor, a actelor adiționale și urmărirea automată a plafoanelor fiscale pot fi simplificate masiv prin utilizarea unor soluții digitale specializate. Platforme precum Renzi te ajută să stochezi documentele în siguranță, să monitorizezi încasările în timp real și să estimezi corect taxele datorate pentru a evita orice penalitate de la ANAF.