PFA vs SRL pentru chirii — care e diferența și când trec la una din ele

Modificările fiscale succesive din ultimii ani au transformat radical modul în care sunt impozitate veniturile din chirii în România. Dacă în trecut proprietarii jonglau cu opțiuni precum sistemul real pe persoană fizică sau erau obligați să își deschidă PFA la depășirea unui număr de 5 contracte, legislația aplicabilă în anul 2026 impune reguli complet noi, mult mai rigide, dar și mai simple în anumite aspecte.

În acest ghid complet, vom analiza în detaliu cele trei regimuri fiscale disponibile în 2026 pentru administrarea chiriilor: Persoană Fizică (PF), Persoană Fizică Autorizată (PFA) și Societate cu Răspundere Limitată (SRL). Vom demonta mituri legislative învechite, vom calcula la leu taxele pentru fiecare scenariu și îți vom arăta exact care este cea mai eficientă structură pentru portofoliul tău imobiliar.

---

Pe scurt: Ce s-a schimbat radical în legislație?

Înainte de a intra în detalii, este esențial să clarificăm două modificări majore introduse prin OUG nr. 115/2023 și Legea nr. 296/2023, care continuă să guverneze regimul chiriilor și în 2026:

1. Eliminarea sistemului real pentru Persoane Fizice (PF): Opțiunea de a deduce cheltuielile reale (renovări, dobânzi bancare, reparații) direct pe persoană fizică, prin ținerea unei contabilități în partidă simplă, a fost complet eliminată pentru chiriile standard pe termen lung. Singura variantă disponibilă pentru PF este aplicarea cotei forfetare de cheltuieli.
2. Eliminarea pragului de 5 contracte: Regula istorică ce obliga proprietarii care aveau mai mult de 5 contracte de închiriere active la sfârșitul anului fiscal să își califice veniturile ca „activități independente” (și implicit să treacă la PFA sau sistem real) a fost abrogată. În prezent, poți deține și închiria 10, 20 sau 50 de apartamente ca persoană fizică, aplicând același regim simplu al cotei forfetare.

---

Cele 3 regimuri de impozitare în 2026

Pentru a face cea mai bună alegere, trebuie să înțelegem cum funcționează fiecare dintre cele trei forme juridice și ce obligații fiscale și administrative aduc acestea.

1. Persoană Fizică (PF) — Regimul standard și cel mai simplu

Pentru marea majoritate a proprietarilor, închirierea pe persoană fizică rămâne opțiunea implicită și, de cele mai multe ori, cea mai avantajoasă din punct de vedere financiar și administrativ.

• Impozitul pe venit: Este de 10%, aplicat pe venitul net. Venitul net se calculează automat prin scăderea unei cote forfetare de cheltuieli de 20% din chiria brută. Acest lucru înseamnă că statul recunoaște o cheltuială deductibilă predefinită de 20% din oficiu, fără a fi nevoie să prezinți vreun document justificativ (facturi, chitanțe).
• Impozitul efectiv: Datorită deducerii de 20%, impozitul final reprezintă exact 8% din chiria brută încasată (10% impozit x 80% venit net impozabil). Pentru o analiză detaliată a acestui calcul, poți consulta ghidul nostru despre impozitul pe închiriere pentru persoane fizice.
• Mecanismul de plată — Atenție la tipul chiriașului!
  • Chiriaș Persoană Fizică: Dacă închiriezi unei alte persoane fizice, tu ești responsabil de declararea și plata impozitului. Acesta se declară anual prin depunerea Declarației Unice (Formularul 212) până la termenul limită de 25 mai a anului următor celui în care s-au realizat veniturile.
  • Chiriaș Persoană Juridică (SRL, PFA, Cabinet medical etc.): Dacă imobilul este închiriat unei firme (de exemplu, pentru sediu social sau punct de lucru), se aplică reținerea la sursă. Firma chiriașă are obligația legală de a calcula, reține și plăti impozitul de 8% direct la bugetul de stat în fiecare lună (prin Formularul D100). Tu vei primi în cont chiria netă (92% din brut), iar acest impozit este considerat final. Nu mai trebuie să îl declari sau să îl plătești prin Declarația Unică. Detalii complete despre această procedură găsești în ghidul dedicat impozitului pe chirie reținut la sursă.
• CASS (Contribuția la Sănătate): Se datorează doar dacă venitul net anual cumulat din toate sursele extrasalariale (chirii, dividende, dobânzi, crypto etc.) depășește plafonul de 6 salarii minime brute pe țară. În anul 2026, salariul minim brut de referință este de 4.050 lei (stabilit prin HG nr. 1506/2024). Plafoanele CASS sunt structurate pe trei trepte fixe (10% aplicat la baza de calcul):
  • Sub 6 salarii minime (venit net < 24.300 lei): 0 lei CASS.
  • Între 6 și 12 salarii minime (venit net între 24.300 lei și 48.600 lei): CASS fix de 2.430 lei/an (10% din 6 salarii).
  • Între 12 și 24 salarii minime (venit net între 48.600 lei și 97.200 lei): CASS fix de 4.860 lei/an (10% din 12 salarii).
  • Peste 24 salarii minime (venit net > 97.200 lei): CASS fix de 9.720 lei/an (10% din 24 salarii).
• Administrativ: Trebuie doar să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF prin Formularul C168 în termen de maximum 30 de zile de la semnare. Procesul este complet digitalizat și se realizează prin Spațiul Privat Virtual (SPV). Poți citi pașii exacți în ghidul de înregistrare a contractelor de chirie prin Formularul C168.

2. Persoană Fizică Autorizată (PFA) — Singura cale pentru deduceri reale

Deoarece sistemul real a fost eliminat pentru persoanele fizice simple, înființarea unui PFA cu codul CAEN 6820 (Închirieri și subînchirieri de bunuri imobiliare proprii sau închiriate) reprezintă singura modalitate legală prin care o persoană fizică poate deduce cheltuielile efective realizate cu proprietățile închiriate.

• Impozitul pe venit: Este de 10%, aplicat pe profitul net (Venituri brute minus Cheltuieli deductibile dovedite cu documente justificative — facturi, chitanțe).
• Ce poți deduce pe PFA? Renovări masive, mobilier, electrocasnice, dobânzi bancare aferente creditelor ipotecare pentru acele imobile, asigurări (PAD și facultative), amortizarea clădirii, servicii de property management și chiar cheltuieli de transport sau echipamente folosite în administrarea proprietăților.
• CAS (Pensii): Acesta este marele dezavantaj al PFA-ului. Dacă profitul net depășește plafonul de 12 salarii minime brute (48.600 lei în 2026), ești obligat să plătești contribuția la pensie de 25%. Baza de calcul pentru CAS se alege de către contribuabil, dar nu poate fi mai mică de 12 salarii minime (rezultând un CAS minim de 12.150 lei/an) sau mai mică de 24 de salarii minime dacă veniturile depășesc acest al doilea prag (rezultând un CAS de 24.300 lei/an).
• CASS (Sănătate): Spre deosebire de persoana fizică unde CASS este plafonat pe trei trepte fixe, la PFA contribuția la sănătate este de 10% din profitul net real, cu o limită minimă de 6 salarii brute (dacă PFA este singura sursă de venit) și o limită maximă plafonată la 60 de salarii minime brute (24.300 lei/an).
• Administrativ: Necesită înregistrare la Registrul Comerțului (ONRC), semnătură electronică, cont bancar dedicat, ținerea contabilității în partidă simplă (Registrul de Evidență Fiscală, Jurnal de Încasări și Plăți) și, de cele mai multe ori, colaborarea cu un contabil autorizat (cost suplimentar de ~150-250 lei/lună).

3. Societate cu Răspundere Limitată (SRL) — Structura corporativă

Închirierea prin intermediul unei firme (SRL) mută activitatea în sfera comercială pură. Imobilul trebuie fie achiziționat direct pe firmă, fie adus ca aport în natură sau închiriat/subînchiriat către SRL.

• Impozitul pe veniturile microîntreprinderilor: Dacă SRL-ul îndeplinește condițiile de microîntreprindere (cifră de afaceri sub 500.000 EUR, minimum un angajat cu normă întreagă, asociații dețin maximum 25% în alte microîntreprinderi), impozitul este de 3% din cifra de afaceri (veniturile brute din chirii).
  • Atenție la capcană: Menținerea statutului de microîntreprindere necesită un angajat cu normă întreagă. Taxele salariale lunare pentru un salariu minim brut de 4.050 lei în 2026 sunt de aproximativ 1.740 lei/lună (peste 20.800 lei/an). Dacă nu ai un angajat, SRL-ul trece automat la impozit pe profit de 16%.
• Impozitul pe profit (16%): Se aplică pe profitul net al firmei (Venituri minus Cheltuieli deductibile). Toate cheltuielile cu întreținerea clădirii, reparațiile, amortizarea și dobânzile sunt deductibile pe firmă.
• Impozitul pe dividende: Pentru a scoate banii din firmă în buzunarul propriu, trebuie să distribui dividende, care sunt taxate cu 8%.
• CASS pe dividende: Dacă dividendele încasate depășește pragurile de 6, 12 sau 24 de salarii minime, vei datora CASS pe persoană fizică conform acelorași trepte fixe menționate la secțiunea PF (maximum 9.720 lei/an).
• Administrativ: Este cea mai complexă structură. Necesită înființare la ONRC, sediu social, cont bancar, contabilitate în partidă dublă obligatorie realizată de un contabil autorizat CECCAR (costuri de ~300-500 lei/lună), depunere de bilanțuri semestriale/anuale și proceduri stricte de retragere a banilor din firmă.

---

Calcule comparative: Cât plătești efectiv în 2026?

Pentru a înțelege exact impactul financiar, vom analiza un caz practic, foarte comun în rândul proprietarilor din România.

Scenariul de analiză:

• Venit brut anual din chirii: 80.000 lei (~1.333 lei/lună, echivalentul a 2-3 apartamente închiriate stabil).
• Cheltuieli reale anuale cu proprietățile: 15.000 lei (reparații curente, asigurări, mici renovări, înlocuire electrocasnice).
• Salariul minim brut de referință (2026): 4.050 lei.

Să vedem cum se împart taxele și costurile administrative pentru fiecare opțiune:

Element de cost	PF (Cotă Forfetară)	PFA (Sistem Real)	SRL (Impozit Profit 16%)	SRL (Micro 3% + 1 angajat)*
Venit Brut (Chirii)	80.000 lei	80.000 lei	80.000 lei	80.000 lei
Cheltuieli Reale	15.000 lei	15.000 lei	15.000 lei	15.000 lei
Deducere Forfetară (20%)	16.000 lei	-	-	-
Baza impozabilă	64.000 lei	65.000 lei	65.000 lei	80.000 lei (venit brut)
Impozit pe venit / profit	6.400 lei (10%)	6.500 lei (10%)	10.400 lei (16%)	2.400 lei (3%)
Contribuție CAS (Pensie)	0 lei	12.150 lei (25% din 12 sal.)	0 lei	0 lei
Contribuție CASS (Sănătate)	4.860 lei (treapta 12 sal.)	6.500 lei (10% din profit)	4.860 lei (pe dividende)	4.860 lei (pe dividende)
Taxe salariale angajat	-	-	-	21.880 lei (taxe + CAM)
Impozit dividende (8%)	-	-	4.368 lei (din profit net)	2.870 lei (din profit net)
Costuri administrative	0 lei	1.800 lei (contabil)	3.600 lei (contabil)	3.600 lei (contabil)
TOTAL TAXE + COSTURI	11.260 lei	26.950 lei	23.228 lei	35.610 lei
Venit Net Rămas în buzunar	53.740 lei	38.050 lei	41.772 lei	29.390 lei
Eficientă Fiscală (Taxe/Brut)	14,07%	33,68%	29,03%	44,51%

*Notă: În cazul SRL Micro cu 1 angajat, am considerat că angajatul este chiar proprietarul, care își plătește taxele salariale la stat, dar încasează salariul net de ~2.360 lei/lună (28.320 lei/an). Chiar și așa, taxele pure plătite la stat + costul contabilului fac această variantă extrem de ineficientă pentru acest nivel de venit.

Concluzii matematice din tabel:

1. PF este câștigătorul absolut: Cu o povară fiscală totală de doar 14,07% din veniturile brute, închirierea ca persoană fizică simplă oferă cel mai mare randament financiar. Nu ai nevoie de contabil, nu ai bătăi de cap cu ONRC și nu riști amenzi pentru erori de contabilitate.
2. PFA este o capcană financiară: Deși îți permite să deduci cheltuielile de 15.000 lei, obligația de a plăti CAS (pensie) și CASS direct proporțional cu profitul net (fără trepte de plafonare rezonabile la CASS) explodează taxele la 33,68%. PFA-ul devine complet neprofitabil pentru chirii.
3. SRL Micro este extrem de scump la venituri medii: Obligația de a plăti taxe salariale lunare pentru a menține cota de 3% distruge orice avantaj fiscal. SRL-ul pe impozit pe profit (16%) este mai ieftin decât microîntreprinderea cu angajat la acest nivel de venit, dar rămâne de peste două ori mai scump decât persoana fizică simplă.

---

Când merită, totuși, să treci la PFA sau SRL?

Deși cifrele arată clar că Persoana Fizică este ideală pentru portofolii mici și medii, există anumite situații specifice în care PFA-ul sau SRL-ul devin opțiuni demne de luat în calcul.

Când alegi PFA?

Singurul scenariu viabil pentru PFA este atunci când cheltuielile tale reale deductibile sunt extrem de mari (depășesc constant 40-50% din valoarea chiriilor brute) și dorești să le deduci pentru a reduce baza de impozitare.

• Exemplu: Ai achiziționat imobile prin credite ipotecare masive, iar dobânda bancară plătită (care este deductibilă pe PFA) plus cheltuielile de renovare depășesc cu mult cota forfetară de 20%. Totuși, înainte de a face pasul, calculează dacă economia de impozit de 10% acoperă costul fix al CAS-ului (12.150 lei) și al contabilului.

Când alegi SRL?

SRL-ul devine atractiv în următoarele condiții:

1. Portofolii imobiliare mari (10+ apartamente): Când veniturile brute depășesc 300.000 - 400.000 lei pe an. La acest nivel, poți angaja o persoană pe post de administrator/property manager (justificând costul salarial al microîntreprinderii) sau poți opta pentru impozit pe profit de 16%, unde volumul uriaș de cheltuieli deductibile (inclusiv amortizarea accelerată a clădirilor) reduce masiv profitul impozabil.
2. Strategia de reinvestire totală: Dacă nu ai nevoie de banii din chirii pentru traiul zilnic și vrei să îi folosești exclusiv pentru a cumpăra noi proprietăți. În SRL, profitul obținut poate fi reinvestit direct în achiziția de noi imobile fără a mai plăti impozitul pe dividende de 8% și CASS-ul aferent acestora.
3. Închirieri comerciale sau către companii multinaționale: Firmele mari preferă adesea să colaboreze cu alte entități juridice (SRL) care pot emite facturi cu TVA deductibil și oferă o imagine mult mai profesională.
4. Protecția patrimoniului personal: SRL-ul limitează răspunderea asociaților la capitalul social al firmei. Dacă apare un litigiu major legat de un imobil (de exemplu, o inundație masivă care distruge bunuri de valoare ale chiriașului sau vecinilor), răspunderea este a firmei, protejându-ți bunurile personale.

---

Închirieri pe termen scurt (Airbnb, Booking) — Reguli speciale în 2026

Dacă activezi în zona închirierilor în regim turistic (camere închiriate prin platforme precum Airbnb sau Booking), regulile sunt diferite de cele ale chiriilor pe termen lung.

Conform reglementărilor intrate în vigoare prin Legea nr. 239/2025, începând cu anul fiscal 2026:

• Cota forfetară este de 30%: Pentru persoanele fizice care închiriază camere în scop turistic, deducerea forfetară este mai generoasă, fiind stabilită la 30% din venitul brut. Astfel, impozitul efectiv pe persoană fizică este de 7% din chiria brută (10% impozit aplicat pe 70% din venit).
• Limita de 7 camere: Poți aplica acest regim simplu pe persoană fizică doar dacă închiriezi un număr de maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală, indiferent de numărul de proprietăți în care se află acestea.
• Trecerea obligatorie la activități independente (PFA/SRL): Din momentul în care depășești pragul de 7 camere închiriate în scop turistic, activitatea este considerată de Codul Fiscal ca fiind activitate independentă. Ești obligat să te înregistrezi ca PFA sau SRL și să stabilești impozitul în sistem real (pe bază de contabilitate) chiar din anul în care a avut loc depășirea.

---

Matricea de decizie rapidă pentru 2026

Pentru a-ți simplifica alegerea, iată recomandarea noastră în funcție de profilul tău de proprietar în 2026:

• Ai 1-4 apartamente închiriate pe termen lung, cu cheltuieli normale: Rămâi sau alege Persoană Fizică (PF) cu cotă forfetară. Este cea mai ieftină, simplă și sigură metodă de conformare fiscală.
• Ai 5+ apartamente închiriate pe termen lung, dar fără cheltuieli masive: Rămâi tot la Persoană Fizică (PF). Eliminarea pragului de 5 contracte îți permite să păstrezi această structură simplă fără nicio obligație de înregistrare comercială.
• Ai proprietăți cu credite ipotecare mari sau renovări masive planificate: Fă un calcul detaliat. Dacă dobânzile și facturile de renovare depășesc 40% din chiria brută, PFA poate fi o opțiune, dar doar dacă profitul net rămas nu este spulberat de CAS și CASS.
• Deții un portofoliu de peste 10 apartamente sau vrei să reinvestești masiv profiturile: Înființează un SRL. Consultă un contabil bun pentru a alege între regimul de microîntreprindere (3% impozit) sau impozit pe profit (16%), în funcție de structura cheltuielilor tale.
• Închiriezi în regim turistic (Airbnb/Booking) până în 7 camere: Rămâi pe Persoană Fizică (PF), beneficiind de cota forfetară de 30% (impozit efectiv 7%).

---

Concluzii și recomandări practice

Fiecare structură juridică vine la pachet cu avantaje clare și costuri ascunse. Înainte de a lua o decizie care îți poate bloca activitatea sau îți poate crește inutil taxele, analizează-ți cu atenție portofoliul, planurile de viitor și capacitatea de a gestiona birocrația.

Dacă vrei să scapi de stresul calculelor complicate, al completării Declarației Unice sau al monitorizării plafoanelor CASS care se modifică anual, platforme dedicate precum Renzi îți pot automatiza complet gestiunea contractelor de închiriere. Renzi precompletează corect exclusiv datele din chirii (rent-only) pentru Declarația Unică, asigurându-te că ești mereu în perfectă conformitate cu ANAF, fără efort și fără riscuri de recalificare fiscală.

---

Articole conexe

• Impozit închiriere persoane fizice
• Ghid declarația unică la chirii
• Înregistrare contract chirie ANAF C168
• Impozit chirie reținut la sursă
• Persoană fizică închiriază la firmă
• Contract de comodat între rude
• Suma minimă în contractul de închiriere ANAF
• Asigurare deductibilă în sistem real
• Calcul amortizare imobil
• Externalizare property management