Contract de comodat între rude — regim fiscal și capcane 2026

Când deții o locuință și decizi să o pui la dispoziția unei rude apropiate — fie că este vorba despre părinți, copii, frați sau alte rude — fără a le cere bani în schimb, te gândești că faci un gest firesc de sprijin familial. În termeni juridici, acest acord poartă numele de contract de comodat (sau împrumut de folosință).

Deși pare o simplă formalitate între membrii aceleiași familii, comodatul imobiliar ascunde o serie de capcane fiscale și legale extrem de importante. ANAF monitorizează cu atenție aceste contracte pentru a se asigura că nu sunt folosite ca paravan pentru a masca chirii nedeclarate (evaziune fiscală).

În acest ghid complet, vom analiza în detaliu regimul fiscal al contractului de comodat între rude în anul 2026, riscul de recalificare de către ANAF, cum să gestionezi corect utilitățile, diferențele clare față de chirie (inclusiv mitul chiriei simbolice de 1 leu) și îți oferim un model complet de contract, pregătit pentru a fi utilizat în siguranță.

---

Ce este contractul de comodat? Cadrul legal

Conform Codului Civil, articolele 2146-2157, contractul de comodat este un contract cu titlu esențialmente gratuit prin care o parte, numită comodant (proprietarul), remite un bun mobil sau imobil celeilalte părți, numită comodatar (persoana care primește bunul), pentru a se folosi de acesta, cu obligația de a-l restitui după un anumit timp.

Pentru ca un contract de comodat să fie valabil și recunoscut ca atare de autorități, el trebuie să îndeplinească trei caracteristici fundamentale:

1. Gratuitatea absolută: Acesta este elementul definitoriu. Comodatarul nu trebuie să plătească nicio sumă de bani și să nu ofere nicio altă contraprestație materială sau financiară proprietarului pentru folosința locuinței. Dacă există vreo plată, contractul devine automat unul de închiriere (locațiune), indiferent de titlul pe care l-au pus părțile pe hârtie.
2. Transferul folosinței, nu al proprietății: Comodatarul primește doar dreptul de a locui în imobil (folosința), în timp ce proprietarul păstrează dreptul de dispoziție și proprietatea asupra bunului.
3. Obligația de restituire: Bunul trebuie înapoiat proprietarului la expirarea termenului convenit sau la cererea acestuia, în starea în care a fost primit (ținând cont de uzura normală).

---

Comodat vs. Închiriere: Diferențe majore

Diferența fundamentală dintre un contract de comodat și unul de închiriere constă în preț (caracterul gratuit versus caracterul oneros). Însă implicațiile practice se extind mult dincolo de acest aspect, influențând obligațiile fiscale, drepturile proprietarului și procedurile de evacuare.

Iată un tabel comparativ detaliat pentru a înțelege exact cum se poziționează cele două tipuri de contracte:

Aspect	Contract de Comodat	Contract de Închiriere
Plată / Chiria	NU (este obligatoriu gratuit)	DA (implică o sumă de bani lunară/anuală)
Impozit pe venit	Niciunul (zero venit, zero impozit)	10% pe venitul net (8% efectiv din chiria brută, după deducerea forfetară de 20%)
Declarația Unică (D212)	NU se depune (nu există venituri)	DA, obligatoriu de depus anual până la 25 mai
Înregistrare la ANAF (C168)	NU se înregistrează fiscal ca venit	DA, obligatoriu în 30 de zile de la semnare prin Formularul C168
Utilități și întreținere	Achitate de comodatar (cheltuieli de folosință)	Stabilite prin contract (de regulă achitate de chiriaș)
Asigurarea PAD & Impozit clădire	Rămân exclusiv în sarcina proprietarului	Rămân exclusiv în sarcina proprietarului
Dreptul de vizită	Proprietarul poate inspecta bunul pentru conservare	Proprietarul poate vizita imobilul doar cu preaviz agreat
Evacuare / Restituire	Mai simplă la expirare sau în caz de nevoie urgentă	Procedură mai strictă, reglementată de protecția chiriașului

Pentru o analiză detaliată a acestor aspecte, poți consulta ghidul nostru comparativ despre contract de comodat vs. contract de închiriere.

---

Regimul fiscal al comodatului gratuit: Trebuie declarat?

O întrebare extrem de frecventă în rândul proprietarilor este: „Dacă fac un contract de comodat gratuit unei rude, trebuie să îl declar la ANAF?”

Răspunsul este nuanțat, dar clar din punct de vedere fiscal:

1. Nu există obligația declarării veniturilor (Declarația Unică)

Deoarece contractul de comodat este gratuit, proprietarul (comodantul) nu obține niciun venit. În absența unui venit impozabil, nu se datorează impozit pe venit, nu se datorează CASS și nu există obligația depunerii Declarației Unice (Formularul 212) pentru acest imobil. Acest aspect este valabil indiferent dacă comodatarul este o rudă de gradul I (părinți, copii), o rudă mai îndepărtată sau chiar o persoană fără nicio legătură de rudenie.

2. Nu se depune Formularul C168 pentru înregistrarea fiscală a venitului

Formularul C168 (Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune) este reglementat strict pentru contractele de închiriere (locațiune) care generează venituri din cedarea folosinței bunurilor. Un contract de comodat gratuit nu intră sub incidența acestei obligații fiscale. Prin urmare, nu trebuie să depui Formularul C168 la ANAF pentru a înregistra un comodat gratuit ca sursă de venit. Detalii despre utilizarea corectă a acestui formular poți găsi în ghidul dedicat înregistrării contractelor de chirie prin Formularul C168.

3. Când este necesară înregistrarea administrativă a comodatului?

Deși nu se înregistrează la ANAF în scop fiscal (pentru impozitare), contractul de comodat trebuie adesea prezentat sau înregistrat la diverse instituții în scop administrativ:

• Stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru: Dacă ruda ta folosește locuința pentru a-și deschide o firmă (SRL) sau un PFA, contractul de comodat este documentul doveditor al spațiului și trebuie depus la Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC). În acest caz, ONRC va trimite automat o copie către ANAF pentru evidența sediilor sociale, însă aceasta este o procedură pur administrativă, nu o declarare de venituri.
• Stabilirea domiciliului sau a reședinței (viza de flotant): Dacă ruda dorește să își schimbe buletinul sau să obțină viză de flotant pe adresa respectivă, contractul de comodat (însoțit de prezența proprietarului sau autentificat la notar) este depus la Evidența Persoanelor ca dovadă a dreptului de folosință.

Este esențial să nu confunzi aceste înregistrări administrative cu înregistrarea fiscală a chiriilor. Comodatul rămâne scutit de taxe atât timp cât își păstrează caracterul gratuit real.

---

Marea capcană: Recalificarea contractului de către ANAF (Art. 11 Cod Fiscal)

Cea mai mare greșeală pe care o poți face este să folosești un contract de comodat doar „pe hârtie” pentru a evita plata taxelor, în timp ce în realitate primești bani de la ruda ta. ANAF are instrumente legale puternice pentru a combate această practică.

Puterea Articolului 11 din Codul Fiscal

Conform Articolului 11, alineatul (1) din Codul Fiscal al României, autoritățile fiscale au dreptul de a reîncadra o tranzacție sau de a nu lua în considerare o tranzacție care nu are o substanță economică reală. Mai simplu spus: dacă ANAF demonstrează că tranzacția este de fapt o închiriere mascată sub forma unui comodat, va ignora contractul de comodat și va aplica regulile de taxare ale chiriei.

Ce factori declanșează suspiciunea și investigația ANAF?

Inspectorii fiscali pot începe o verificare în următoarele situații:

• Transferuri bancare sistematice: Dacă ruda ta îți transferă lunar sume de bani în contul bancar, chiar și cu explicații precum „utilități”, „întreținere” sau „împrumut”, ANAF va corela aceste transferuri periodice cu folosința locuinței.
• Sume fixe rotunde transmise periodic: Un transfer lunar de exact 500 de lei sau 150 de euro nu va fi niciodată considerat de ANAF ca fiind o simplă „cotă de utilități”, deoarece utilitățile variază de la o lună la alta în funcție de consum. Aceasta este o dovadă clară a unei chirii mascate.
• Rude de grade îndepărtate sau non-rude: Deși legea permite comodatul către oricine, inspectorii sunt mult mai suspicioși în cazul comodatelor încheiate cu veri, unchi, cumnați sau prieteni, considerând mai puțin plauzibil ca folosința unui apartament întreg să fie oferită complet gratuit în aceste cazuri, comparativ cu relația părinte-copil.
• Sesizări sau reclamații: Vecinii, asociația de proprietari sau chiar un membru al familiei aflat în conflict pot sesiza ANAF că în imobil locuiește cineva care plătește chirie, deși oficial există doar un comodat gratuit.

Consecințele recalificării fiscale

Dacă ANAF recalifică contractul de comodat ca fiind un contract de închiriere, consecințele financiare sunt severe:

1. Calcularea retroactivă a impozitului: Se va stabili o chirie brută estimată la nivelul pieței libere pentru zona respectivă. Pe baza acestei sume, se va calcula impozitul pe venit conform regulilor din 2026: 10% impozit aplicat pe venitul net, obținut după deducerea cotei forfetare de 20% (ceea ce înseamnă o cotă efectivă de 8% din chiria brută estimată). Pentru detalii privind modul în care se calculează aceste taxe, consultă ghidul nostru despre impozitul pe închiriere pentru persoane fizice.
2. Accesorii de plată retroactive: Se vor calcula dobânzi de întârziere și penalități de nedeclarare pentru fiecare zi de întârziere, calculate de la data la care taxele ar fi trebuit plătite inițial. Aceste penalități pot dubla sau chiar tripla suma de plată, mai ales că ANAF poate merge înapoi pe o perioadă de până la 5 ani (termenul de prescripție fiscală).
3. Amenzi contravenționale: Pentru nedeclararea contractului prin Formularul C168 în termen de 30 de zile și pentru nedepunerea Declarației Unice la termenele legale.

---

Cum să gestionezi corect cheltuielile cu utilitățile

O altă zonă sensibilă este reprezentată de cheltuielile de funcționare ale locuinței (întreținere, energie electrică, gaz, internet etc.). Conform Codului Civil, comodatarul are obligația de a suporta cheltuielile necesare folosinței bunului. Acest lucru este perfect legal și nu anulează caracterul gratuit al contractului.

Totuși, modul în care se fac plățile poate atrage atenția ANAF. Iată cum să procedezi corect și sigur:

Recomandări practice pentru evitarea suspiciunilor:

• Plata directă la furnizori (Cea mai sigură metodă): Cel mai bine este ca ruda ta (comodatarul) să plătească facturile direct către furnizorii de utilități (Enel, Engie, Digi etc.) sau la asociația de proprietari, folosind codul de client sau aplicațiile mobile ale furnizorilor. În acest fel, banii nu mai tranzitează contul tău bancar.
• Schimbarea titularului de contract: O soluție excelentă pentru perioade lungi este trecerea contractelor de utilități direct pe numele comodatarului. Acest lucru se poate face în baza contractului de comodat. Poți citi mai multe despre procedură în ghidul de schimbare a titularului de utilități.
• Decontare pe bază de documente justificative exacte: Dacă proprietarul plătește facturile din contul său, iar comodatarul îi rambursează banii, transferul bancar trebuie să se facă la leu, pe baza facturii exacte din luna respectivă. În detaliile transferului se va scrie obligatoriu: „Rambursare factură utilități [Nume Furnizor] nr. [Număr Factură] din data [Data] conform contract comodat”. Nu folosi niciodată sume rotunde!

---

Alternativa: Chiria simbolică (ex. 1 leu pe an)

Pentru a elimina complet orice risc de interpretare din partea ANAF și pentru a avea o conformare fiscală impecabilă, unii proprietari apelează la soluția chiriei simbolice. Aceasta presupune încheierea unui contract de închiriere cu o valoare foarte mică, cum ar fi 1 leu pe an sau 10 lei pe lună.

Deși pare o idee ingenioasă, trebuie să înțelegi regulile stricte care se aplică în acest caz:

1. Devine contract de închiriere (locațiune): Din momentul în care există un preț, chiar și de 1 leu, contractul nu mai este comodat. Este un contract de închiriere cu titlu oneros.
2. Obligația depunerii Formularului C168: Fiind un contract de închiriere, ești obligat prin lege să îl înregistrezi la ANAF în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la semnare, depunând Formularul C168 în SPV.
3. Obligația depunerii Declarației Unice (Formularul 212): Trebuie să depui Declarația Unică în fiecare an pentru a raporta acest venit, chiar dacă valoarea lui este infimă.
4. Calculul impozitului: Impozitul se calculează standard: 10% pe venitul net (venitul brut minus cota forfetară de 20%). Pentru o chirie de 12 lei pe an, venitul net este de 9,6 lei, iar impozitul este de 0,96 lei (rotunjit la 1 leu).

Este recomandată această variantă? Din punct de vedere fiscal, este o variantă extrem de sigură deoarece declari un venit și plătești impozit pe el, eliminând riscul recalificării unui comodat. Totuși, ea aduce o povară administrativă semnificativă (depunerea C168, depunerea anuală a Declarației Unice, urmărirea termenelor), pentru un impozit de doar 1 leu. În plus, ANAF are dreptul să analizeze dacă prețul este „serios” (conform Codului Civil, prețul locațiunii trebuie să fie serios și determinat sau determinabil). O chirie de 1 leu pe an pentru un apartament de 3 camere în centrul Bucureștiului poate fi considerată un preț neserios (derizoriu), iar ANAF poate recalifica tranzacția la valoarea de piață reală în ciuda contractului de chirie semnat. Pentru a analiza riscurile legate de prețurile sub nivelul pieței, citește ghidul despre suma minimă în contractul de închiriere ANAF.

Prin urmare, dacă dorești gratuitate reală, este mult mai simplu și mai corect să folosești un contract de comodat autentic, redactat impecabil, și să respecți cu strictețe regulile de gratuitate și de plată a utilităților.

---

Model de contract de comodat între rude (Gata de utilizare)

Pentru a te asigura că documentul tău respectă toate cerințele legale și oferă protecție maximă ambelor părți, iată un model complet de contract de comodat imobiliar pe care îl poți adapta nevoilor tale:

CONTRACT DE COMODAT (ÎMPRUMUT DE FOLOSINȚĂ)

Încheiat astăzi, [Data semnării], la [Localitatea]

1. PĂRȚILE CONTRACTANTE

1.1. COMODANTUL (Proprietarul):
Subsemnatul/a [Nume complet proprietar], domiciliat/ă în [Localitate], str. [Nume stradă], nr. [Număr], bl. [Număr], sc. [Număr], ap. [Număr], județ/sector [Nume], posesor/posesoare al/a CI seria [Serie] nr. [Număr], eliberată de [Instituția], la data de [Data], CNP [Cod numeric personal], în calitate de proprietar al imobilului ce face obiectul prezentului contract.

1.2. COMODATARUL (Utilizatorul):
Subsemnatul/a [Nume complet rudă], domiciliat/ă în [Localitate], str. [Nume stradă], nr. [Număr], bl. [Număr], sc. [Număr], ap. [Număr], județ/sector [Nume], posesor/posesoare al/a CI seria [Serie] nr. [Număr], eliberată de [Instituția], la data de [Data], CNP [Cod numeric personal], având calitatea de [Gradul de rudenie, ex: fiu / fiică / părinte] al comodantului.

Părțile au convenit încheierea prezentului contract de împrumut de folosință în următoarele condiții:

2. OBIECTUL CONTRACTULUI
2.1. Obiectul contractului îl constituie împrumutul de folosință a imobilului situat în [Adresă completă imobil dat în comodat], compus din [Număr] camere și dependințe, cu o suprafață utilă de [Număr] mp, înscris în Cartea Funciară nr. [Număr CF] a localității [Localitate], având numărul cadastral [Număr].
2.2. Comodantul declară că imobilul nu este înstrăinat, închiriat sau grevat de sarcini și se află în proprietatea sa exclusivă conform [Actul de proprietate, ex: contract de vânzare-cumpărare nr. X din data Y].

3. SCOPUL ȘI DESTINAȚIA BUNULUI
3.1. Imobilul va fi folosit de către Comodatar exclusiv cu destinația de locuință personală și nu va putea fi utilizat pentru desfășurarea de activități comerciale, sediu social de firmă sau punct de lucru, și nici nu va putea fi subînchiriat sau cedat sub orice formă unor terțe persoane fără acordul prealabil scris al Comodantului.

4. DURATA CONTRACTULUI
4.1. Prezentul contract se încheie pe o durată determinată de [Număr luni/ani], începând cu data de [Data de început] până la data de [Data de sfârșit].
4.2. Durata contractului poate fi prelungită prin acordul scris al părților, prin semnarea unui act adițional, cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului inițial.

5. CARACTERUL GRATUIT AL CONTRACTULUI
5.1. Părțile declară în mod expres că prezentul contract este cu titlu esențialmente GRATUIT. Comodantul nu percepe nicio sumă de bani, chirie sau altă contraprestație, directă sau indirectă, de la Comodatar pentru folosința imobilului pe întreaga durată a contractului.

6. CHELTUIELILE DE FOLOSINȚĂ (UTILITĂȚILE)
6.1. Toate cheltuielile legate de folosința curentă a imobilului (energie electrică, gaze naturale, apă, salubritate, servicii de internet/TV, cheltuieli de întreținere datorate asociației de proprietari) vor fi suportate integral de către Comodatar.
6.2. Comodatarul se obligă să achite aceste cheltuieli direct către furnizorii de servicii sau către asociația de proprietari, la termenele de scadență, fără ca sumele respective să tranziteze conturile Comodantului, cu excepția cazurilor de decontare strictă pe baza facturilor emise.

7. DREPTUL DE VIZITĂ AL COMODANTULUI
7.1. Comodantul păstrează dreptul de a vizita și inspecta imobilul pentru a verifica starea de conservare a acestuia și modul în care este întreținut.
7.2. Vizitele se vor efectua cu o notificare prealabilă a Comodatarului cu cel puțin 48 de ore înainte, într-un interval orar rezonabil, agreat de ambele părți, pentru a respecta dreptul la viață privată al Comodatarului.

8. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

8.1. Obligațiile Comodatarului:
a) S Să conserve imobilul și să se îngrijească de el ca un bun proprietar;
b) Să folosească imobilul numai conform destinației stabilite prin contract;
c) Să suporte toate cheltuielile de folosință curentă și reparațiile de întreținere simplă (reparații curente ușoare);
d) Să notifice imediat Comodantul cu privire la orice defecțiune majoră sau daună produsă imobilului;
e) Să restituie imobilul la expirarea termenului contractului în starea în care l-a primit.

8.2. Obligațiile Comodantului:
a) Să predea imobilul în stare de funcționare, curat și liber;
b) Să suporte cheltuielile pentru reparațiile majore, structurale sau de avarii ale instalațiilor (care nu sunt cauzate de culpa Comodatarului);
c) Să achite impozitul local pe clădire și asigurarea obligatorie a locuinței (PAD).

9. ÎNCETAREA CONTRACTULUI ȘI EVACUAREA
9.1. Prezentul contract încetează de drept:
a) La expirarea termenului stabilit la art. 4.1;
b) Prin acordul scris al ambelor părți;
c) Prin decesul Comodatarului;
d) În caz de nerespectare de către Comodatar a obligațiilor contractuale, Comodantul putând rezilia unilateral contractul cu o notificare prealabilă de 15 zile calendaristice.
9.2. Comodantul poate cere restituirea anticipată a imobilului în cazul în care apare o nevoie urgentă și neprevăzută de a folosi locuința personal.
9.3. În cazul în care contractul a fost încheiat în formă autentică notarială sau sub semnătură privată dar înregistrat la organele fiscale (dacă legea o va impune), acesta constituie titlu executoriu pentru obligația de restituire a bunului, conform art. 2157 din Codul Civil, facilitând o procedură rapidă de evacuare în caz de refuz de eliberare a spațiului.

Prezentul contract a fost redactat și semnat astăzi, [Data], în 2 (două) exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte.

COMODANT (Proprietar),                  COMODATAR (Utilizator),
[Semnătură]                             [Semnătură]

---

Asigurări și impozite locale la comodat

O altă neînțelegere frecventă se referă la taxele locale și asigurările imobilului pe durata comodatului. Cine le plătește?

• Impozitul local pe clădiri: Acesta este o taxă pe proprietate, nu pe venit. Prin urmare, obligația legală de plată a impozitului anual pe clădire către Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) rămâne exclusiv în sarcina proprietarului (comodantului). Comodatarul nu poate fi obligat prin lege să plătească această taxă, deși părțile pot conveni intern ca acesta să suporte costul, însă fiscal tot pe numele proprietarului se va emite decizia de impunere.
• Asigurarea obligatorie PAD: Polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale (PAD) este obligatorie for orice locuință din România. Obligația legală de a încheia și plăti această poliță îi revine proprietarului. Pentru detalii privind funcționarea asigurărilor obligatorii și facultative, vizitează ghidul nostru despre asigurarea PAD vs. asigurarea facultativă a locuinței.
• Asigurarea facultativă a locuinței: Aceasta poate fi încheiată de proprietar pentru a-și proteja structura clădirii și finisajele. Comodatarul poate, de asemenea, să încheie o poliță de asigurare facultativă separată, dar strict pentru bunurile sale personale aduse în locuință (mobilă, electronice, haine), protejându-le împotriva furtului sau incendiului.

---

Concluzii și recomandări practice

Contractul de comodat între rude este o soluție legală excelentă și extrem de utilă pentru a oferi locuința gratuit unui membru al familiei, fără a genera obligații fiscale la ANAF. Totuși, pentru a dormi liniștit și a evita recalificarea fiscală din partea inspectorilor, respectă aceste reguli de aur:

1. Redactează întotdeauna un contract scris: Chiar dacă este vorba despre propriul tău copil sau părinte, nu te baza doar pe o înțelegere verbală. Un contract scris, clar și complet, este scutul tău în fața oricărui control ANAF.
2. Menține gratuitatea reală: Nu accepta transferuri bancare lunare de sume rotunde de la ruda ta. Orice sumă fixă periodică va fi interpretată instantaneu de ANAF ca fiind o chirie mascată.
3. Gestionează utilitățile transparent: Încurajează ruda să plătească facturile direct la furnizori. Dacă decontezi facturile, păstrează toate chitanțele și documentele justificative și efectuează transferurile bancare doar pentru sumele exacte de pe facturi.
4. Apelează la notar pentru siguranță sporită: Dacă vrei ca evacuarea să fie extrem de simplă în caz de neînțelegeri viitoare, autentifică contractul de comodat la un notar public. Acesta va deveni titlu executoriu pentru restituirea bunului.

Respectând aceste măsuri simple, vei putea să îți ajuți familia fără a risca amenzi, impozite retroactive sau penalități din partea ANAF.

---

Articole conexe

• Comodat vs închiriere
• Schimbare titular utilități
• PAD vs asigurare facultativă
• Ghid declarația unică
• Impozit închiriere persoane fizice
• Înregistrare contract chirie ANAF C168
• Suma minimă în contractul de închiriere ANAF