Ce este Formularul F7000?

F7000 este formularul depus de platformele de închiriere (Airbnb, Booking etc.) prin care raportează anual la ANAF veniturile realizate de gazde, conform directivei europene DAC7.

Până la ce dată raportează platformele veniturile din 2026?

Termenul limită pentru depunerea Formularului F7000 de către platforme este 31 ianuarie 2027 pentru activitatea din anul 2026.

Dacă platforma depune F7000, mai trebuie să depun Declarația Unică?

Da, obligatoriu. F7000 este o raportare a platformei, nu o declarație de impozit a ta. Tu trebuie să depui Declarația Unică (Formularul 212) până la 25 mai 2027 și să plătești taxele datorate.

Care este diferența dintre SITUR și F7000?

SITUR este sistemul administrativ de înregistrare a unității de cazare (obținerea codului unic obligatoriu pentru listare), în timp ce F7000 este raportarea fiscală anuală a veniturilor realizate prin acele listări. Ai nevoie de ambele pentru conformare.

Se raportează contul bancar prin F7000?

Da, platformele raportează contul IBAN unde îzi sunt transferate veniturile, oferind ANAF posibilitatea corelării directe cu extrasele bancare.

Raportare platforme chirii scurt — Formular F7000 și termen 31 ian 2027

Pe scurt: Dacă încasezi din Airbnb, Booking sau alte platforme similare, operatorii acestora raportează veniturile tale direct la ANAF prin intermediul Formularului F7000, în baza directivei europene DAC7. Pentru veniturile obținute pe parcursul anului 2026, termenul de depunere pentru platforme este 31 ianuarie 2027. Tu, în calitate de gazdă, ai obligația de a declara aceste venituri în Declarația Unică (Formularul 212) până la 25 mai 2027 și de a plăti taxele aferente. SITUR rămâne separat — este codul administrativ de înregistrare și identificare a proprietății, nu raportarea fiscală a veniturilor.

Ghiduri complementare recomandate:

De ce există F7000? Cadrul legal: DAC7 și OG nr. 16/2023

Era în care încasările din regimul hotelier pe platforme străine puteau rămâne „sub radarul” fiscului s-a încheiat definitiv. Deoarece giganții tehnologici care operează aceste servicii (Airbnb Ireland UC din Dublin, Booking.com B.V. din Amsterdam) au sediul în alte state membre UE, ANAF întâmpina dificultăți majore în urmărirea tranzacțiilor locale în timp real.

Pentru a asigura transparența fiscală și a elimina evaziunea în economia digitală (sharing & gig economy), Uniunea Europeană a adoptat Directiva 2021/514, cunoscută la nivel larg sub numele de Directiva DAC7. În România, această directivă a fost transpusă în Codul de Procedură Fiscală prin Ordonanța Guvernului nr. 16/2023.

Conform acestui act normativ, toate platformele online care facilitează activități comerciale — inclusiv închirierea de proprietăți imobiliare (pe termen scurt sau lung) — sunt obligate să colecteze, să valideze și să raporteze anual datele fiscale și financiare ale tuturor utilizatorilor activi.

Raportarea se face în țara de rezidență a platformei, iar datele sunt transmise automat către ANAF în România prin mecanismul de schimb automat de informații. Documentul fiscal utilizat pentru această procedură se numește Formularul F7000.

Cine este raportat? Mitul plafoanelor de încasări demontat

O eroare extrem de frecventă și de periculoasă pe care o fac mulți proprietari din România este legată de existența unor plafoane minime sub care raportarea nu s-ar efectua.

În cadrul Directivei DAC7 există într-adevăr un plafon de 30 de tranzacții sau 2.000 de euro încasări pe an fiscal. Totuși, acest plafon se aplică exclusiv pentru vânzările de bunuri și servicii personale (de exemplu, dacă vinzi haine sau electrocasnice vechi pe OLX, Vinted ori eBay).

Pentru închirierea de bunuri imobile (apartamente, case, camere, regim hotelier), NU există niciun plafon minim!

Indiferent dacă ai închiriat apartamentul o singură dată pentru 50 de euro sau dacă ai sute de rezervări și zeci de mii de euro încasări, platforma este obligată din punct de vedere legal să transmită datele tale fiscale și volumul tranzacțiilor către ANAF. Fiecare rezervare și fiecare eurocent generat pe Airbnb sau Booking sunt raportate prin Formularul F7000.

Ce date specifice primește ANAF despre tine prin F7000?

Pentru a înțelege exact nivelul de transparență la care ești expus ca gazdă, iată pachetul complet de date pe care platformele îl transmit anual autorităților fiscale din România:

Datele de identificare ale gazdei: Numele complet, adresa de domiciliu, data nașterii.
Identificatori fiscali naționali: Codul Numeric Personal (CNP) în cazul persoanelor fizice, sau Codul Unic de Înregistrare (CUI/CIF) dacă activitatea se desfășoară printr-o formă juridică (PFA, II, SRL).
Identificatorul contului financiar: Codul IBAN al contului bancar în care primești transferurile de bani de la platformă. Acest detaliu este esențial deoarece oferă ANAF posibilitatea de a corela instantaneu încasările declarate cu extrasul tău de cont bancar.
Date detaliate despre proprietate: Adresa fizică completă a fiecărui imobil listat, numărul de carte funciară (dacă este disponibil) și codul unic de identificare administrativă, unde se înscrie inclusiv codul de înregistrare din registrul național SITUR.
Volumul activității: Numărul total de zile/nopți în care proprietatea a fost închiriată pe parcursul anului calendaristic și numărul total de rezervări (tranzacții) efectuate.
Date financiare brute: Suma totală a veniturilor brute realizate de gazdă (încasările din cazare) în fiecare trimestru.
Comisioane și taxe reținute: Orice comisioane, taxe de platformă sau alte costuri reținute ori facturate direct de către operatorul de platformă.

Conceptul de „Venit Brut” (Gross Revenue) — Marea capcană a comisioanelor

Cea mai des întâlnită greșeală în completarea Declarației Unice (Formularul 212) pentru regimul hotelier este declararea sumelor nete încasate în contul bancar.

Din punct de vedere fiscal, taxele se calculează aplicând cotele legale la Venitul Brut (Gross Revenue), nu la venitul net (payout-ul efectiv trimis de platformă în contul tău).

Cum funcționează capcana?

Să luăm un exemplu concret: un oaspete rezervă apartamentul tău pe Airbnb pentru suma totală de 1.000 de lei (care include tariful pe noapte și eventualele taxe de curățenie).

Airbnb reține un comision de gazdă de 3% (30 de lei) și îți virează în contul tău bancar suma de 970 de lei.
În cazul Booking.com, comisionul este adesea de 15% sau mai mult. Pentru o rezervare de 1.000 de lei, comisionul este de 150 de lei, iar tu rămâi cu 850 de lei în mână (plătiți direct de oaspete sau virați de Booking).

Prin Formularul F7000, Airbnb și Booking vor raporta către ANAF venitul tău brut, adică valoarea totală plătită de oaspete: 1.000 de lei.

Dacă tu completezi în Declarația Unică doar suma care ți-a intrat efectiv în bancă (970 sau 850 de lei), sistemul informatic al ANAF va detecta automat o discrepanță între raportarea F7000 depusă de platformă și declarația depusă de tine. Pe baza normelor fiscale din România, cheltuielile cu comisioanele platformelor sunt considerate a fi acoperite deja prin cota forfetară de deducere de 30% oferită persoanelor fizice. Prin urmare, baza de calcul pentru impozit trebuie să fie obligatoriu suma brută raportată de platformă.

SITUR vs. F7000: Diferența dintre controlul turistic și cel fiscal

Mulți proprietari confundă cele două reglementări digitale majore intrate în vigoare sau extinse în ultimii ani. Este esențial să înțelegi că ele fac parte din sisteme complet diferite, deși se completează reciproc:

Aspect	SITUR (Regulamentul UE 2024/1028)	F7000 / DAC7 (OG nr. 16/2023)
Instituție responsabilă	Ministerul Turismului (MEDAT)	Ministerul Finanțelor / ANAF
Scop principal	Identificarea administrativă a unităților de cazare și monitorizarea fluxului turistic pentru siguranță și urbanism.	Monitorizarea tranzacțiilor financiare și combaterea evaziunii fiscale.
Document/Cod rezultat	Certificat de clasificare turistică + Cod SITUR unic ce trebuie afișat în fiecare anunț online.	Formularul F7000 transmis anual de platforme către ANAF cu sumele exacte încasate.
Cine acționează?	Gazda (solicită codul) și platforma (validează codul în anunț).	Platforma (colectează datele de la gazdă și le raportează automat către ANAF).
Sancțiuni pentru lipsă	Delistarea sau blocarea anunțului pe platformă + amenzi administrative de la MEDAT de 10.000 - 50.000 lei (conform HG nr. 1267/2010).	Notificare de conformare, recalculare retroactivă de impozite, CASS, dobânzi și penalități de întârziere pentru 5 ani.

Conexiunea dintre sisteme

Atunci când Airbnb sau Booking trimit datele tale financiare prin F7000, ele includ în raport și codurile administrative asociate proprietății tale, inclusiv codul SITUR.

Dacă platforma raportează venituri substanțiale pentru o proprietate care nu are un cod SITUR înregistrat (sau are un cod fals/inexistent), ANAF poate trimite automat aceste informații către inspectorii Ministerului Turismului. Acest lucru va declanșa instantaneu un control pentru activitate turistică neclasificată, atrăgând amenzile administrative uriașe menționate mai sus.

Pentru detalii complete despre cum să obții codul și cum funcționează noul sistem, consultă ghidul nostru complet despre Regulamentul SITUR.

Cum se calculează taxele pe regim hotelier (Persoane Fizice) în 2026/2027?

Dacă închiriezi în scop turistic apartamente sau camere ca persoană fizică simplă (în limita a maximum 7 camere înscrise în scop turistic, conform normelor legale), regulile fiscale de calcul pentru veniturile realizate în 2026 (cu declarare în 2027) sunt următoarele:

1. Impozitul pe venit (Impozit de 10% pe venitul net cu deducere 30%)

Baza de calcul (Venitul Brut): Suma totală a încasărilor brute raportate de platformă prin F7000.
Deducerea forfetară (Cota de cheltuieli): 30% din venitul brut. Aceasta este o deducere acordată automat de stat pentru a acoperi cheltuielile de funcționare, curățenie, utilități și comisioane ale platformei. Nu trebuie să prezinți documente justificative (facturi sau chitanțe) pentru a beneficia de ea.
Venitul Net Impozabil: 70% din venitul brut.
Impozit final: 10% aplicat la venitul net impozabil, ceea ce se traduce printr-o cotă efectivă de impozitare de 7% din încasările brute.

2. Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS)

Plata CASS se activează doar dacă venitul tău net (adică cei 70% din încasările brute) atinge sau depășește plafoanele stabilite în funcție de salariul minim brut pe țară valabil în anul de realizare a venitului (2026):

Sub plafonul de 6 salarii minime: Nu se datorează CASS.
Între 6 și 12 salarii minime: CASS este de 10% din plafonul de 6 salarii minime.
Între 12 și 24 salarii minime: CASS este de 10% din plafonul de 12 salarii minime.
Peste plafonul de 24 salarii minime: CASS este de 10% din plafonul de 24 salarii minime (plafonul maxim de plată).

3. Marea obligație ignorată: TVA special pe comisionul platformei (Formularul 301)

Deoarece Airbnb și Booking sunt companii cu sediul în alte state UE, ele prestează servicii de publicitate și intermediere către tine (o persoană fizică neînregistrată în scopuri de TVA în mod standard). Conform legislației europene și a Codului Fiscal român, pentru a opera legal în regim hotelier ca persoană fizică:

Ești obligat să soliciți un cod special de TVA pentru tranzacții intracomunitare (prin depunerea Formularului 020 sau a cererii echivalente în SPV) înainte de a începe să primești facturi de comision de la platforme.
În fiecare lună în care ai avut rezervări și ai primit factură de comision de la platformă, trebuie să depui Formularul 301 (Decont special de TVA) și să plătești cota de 21% TVA aplicată la valoarea comisionului facturat.
Această taxă se plătește separat, lunar, direct la bugetul de stat, și este complet decuplată de impozitul anual declarat prin Declarația Unică. Neplata acestui TVA reprezintă una dintre principalele cauze pentru care ANAF emite decizii de impunere din oficiu în urma controalelor DAC7. Detalii despre această procedură găsești în ghidul dedicat formularului 301 pentru comisionul Airbnb.

Cum se realizează corelarea automată de către ANAF?

Odată ce platformele transmit raportarea F7000 până la 31 ianuarie 2027, sistemele informatice ale ANAF rulează algoritmi automați de analiză a riscului fiscal.

Fluxul operațional al ANAF:

Identificarea contribuabilului: Sistemul corelează CNP-ul sau CUI-ul raportat în F7000 cu bazele de date interne ale ANAF.
Scanarea Declarației Unice: După expirarea termenului de 25 mai 2027, sistemul verifică dacă ai depus Declarația Unică (Formularul 212) pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor (sau regim hotelier) realizate în 2026.
Analiza discrepanțelor: Se compară suma declarată de tine ca Venit Brut cu suma raportată brut de platformă prin F7000.
Emiterea notificării de conformare: Dacă sistemul detectează că ai declarat o sumă mai mică sau că nu ai depus deloc Declarația Unică, vei primi o Notificare de conformare în contul tău din Spațiul Privat Virtual (SPV).
Termen de remediere: Ai la dispoziție 30 de zile calendaristice pentru a depune o Declarație Unică rectificativă, corectând sumele și plătind taxele + accesoriile calculate de la termenul inițial de scadență.
Inspecția fiscală directă: Dacă ignori notificarea de conformare sau nu poți justifica diferența, ANAF va declanșa o inspecție fiscală directă. Inspectorii vor solicita extrasele de cont bancar pentru contul IBAN raportat de platformă și vor recalcula din oficiu taxele datorate, aplicând penalități de nedeclarare de 0,08% pe zi, dobânzi de întârziere și amenzi pentru nedepunerea declarațiilor în termenele legale.

Top 5 mituri de evitat despre F7000 și DAC7

Mitul 1: „Dacă încasez banii într-un cont bancar străin (Revolut, Wise, PayPal), ANAF nu are cum să afle.”

Realitate: Platformele de închiriere sunt obligate să raporteze codul IBAN exact al contului în care se fac plățile, indiferent de banca sau țara emitentă. Mai mult, instituții fintech precum Revolut (care operează sub o licență bancară europeană în Lituania) participă activ la sistemul de schimb automat de informații bancare Common Reporting Standard (CRS). Revolut raportează deja direct către ANAF toate soldurile și tranzacțiile clienților rezidenți în România. Ascunderea banilor în conturi digitale străine este o iluzie periculoasă.

Mitul 2: „Dacă folosesc un contract de comodat gratuit cu o rudă și ruda încasează banii, nu plătesc impozit.”

Realitate: F7000 raportează persoana fizică sau juridică ce controlează contul de utilizator de pe platformă și care încasează efectiv sumele de bani. Dacă ruda ta deține contul de Airbnb, ea va figura ca beneficiar al veniturilor în raportarea trimisă la ANAF. Dacă ruda nu declară aceste încasări, va fi considerată evazionistă. Dacă încerci să ascunzi tranzacțiile financiare sub paravanul unui comodat gratuit, ANAF are dreptul legal, în baza Articolului 11 din Codul Fiscal, să recalifice tranzacția ca fiind o închiriere mascată și să aplice impozit retroactiv plus penalități severe ambelor părți implicate. Detalii despre aceste riscuri poți citi în ghidul dedicat contractelor de comodat între rude.

Mitul 3: „Sistemul F7000 înseamnă că sunt obligat să emit facturi în RO e-Factura pentru oaspeții mei.”

Realitate: Nu confunda raportarea F7000 cu sistemul de facturare electronică. F7000 este o raportare de date anuală făcută de platformă către stat, nu o factură. În plus, prin adoptarea Legii nr. 88/2026, s-a stabilit clar că persoanele fizice simple care închiriază apartamente în scop turistic pe bază de CNP sunt complet exceptate de la utilizarea sistemului RO e-Factura. Obligația de facturare în format XML prin SPV revine exclusiv firmelor (SRL) și PFA-urilor înregistrate fiscal. Detalii suplimentare despre acest subiect găsești în analiza privind e-Factura pentru persoane fizice.

Mitul 4: „Airbnb îmi colectează deja taxe locale în anumite orașe, deci taxele mele sunt plătite.”

Realitate: În diverse orașe din Europa și din lume, platformele au parteneriate locale prin care colectează automat „taxa de ședere” sau „taxa de sejur” pe care o virează direct primăriilor locale. În România, acest sistem este rar implementat. Chiar și în cazurile în care o astfel de taxă locală este reținută, aceasta reprezintă doar taxa de sejur datorată bugetului local al primăriei. Impozitul pe venit (de 10% pe venitul net) și contribuția la sănătate (CASS) sunt taxe naționale care nu sunt niciodată reținute la sursă de platforme. Declararea și plata lor rămân sarcina ta exclusivă prin Declarația Unică.

Mitul 5: „Dacă închiriez pe termen lung în loc de regim hotelier, scap de raportările ANAF.”

Realitate: Deși pentru închirierile pe termen lung nu ai obligațiile specifice turismului (clasificare MEDAT, cod SITUR, fișe zilnice de ocupare), platformele digitale care facilitează chirii pe termen lung (precum Booking sau agenții imobiliare online mari) intră și ele sub incidența DAC7 dacă tranzacțiile de plată se fac prin intermediul lor. Totuși, chiriile clasice pe termen lung necesită înregistrarea individuală a contractului prin Formularul C168 în termen de 30 de zile de la semnare, conform regulilor active. Poți compara detaliat randamentele și obligațiile în analiza noastră chirie pe termen lung vs. Airbnb.

Ghid pas cu pas pentru o conformare fără riscuri în 2027

Pentru a te asigura că nu vei avea nicio problemă la începutul anului 2027, iată un plan practic de acțiune pe care trebuie să îl urmezi pe parcursul anului fiscal 2026:

Pasul 1: Sincronizează datele fiscale în platformă

Asigură-te că datele introduse în profilul tău de gazdă pe Airbnb și Booking sunt perfect corecte. Verifică CNP-ul, numele complet (exact cum apare în buletin) și adresa de rezidență fiscală. Orice greșeală de redactare poate îngreuna identificarea ta corectă sau poate atrage suspiciuni suplimentare de fraudă prin identitate falsă.

Pasul 2: Păstrează extrasele de cont și rapoartele anuale

La sfârșitul fiecărui an, platformele pun la dispoziție în panoul de control al gazdei un raport anual financiar complet (de regulă în secțiunea „Tax Documents” sau „Earnings Summary”). Descarcă acest document. El conține suma brută exactă care va fi trimisă către ANAF în luna ianuarie prin F7000.

Pasul 3: Obține codul special de TVA și plătește TVA-ul lunar

Dacă nu ai făcut-o deja, solicită codul special de TVA în SPV. Calculează lunar cota de 21% aplicată la comisioanele reținute de Airbnb/Booking, depune Formularul 301 și efectuează plata la bugetul de stat până pe data de 25 a lunii următoare.

Pasul 4: Completează și depune corect Declarația Unică

Până pe 25 mai 2027, completează Declarația Unică pentru veniturile realizate în 2026. Introdu la secțiunea de venituri din regim hotelier suma brută exactă extrasă din rapoartele anuale ale platformelor (înainte de reținerea comisioanelor). Aplică deducerea automată de 30%, calculează impozitul de 10% pe venitul net și CASS-ul dacă net-ul tău depășește pragurile minime de salarii.

Ce faci dacă ai omis să declari veniturile din anii anteriori?

Dacă ai desfășurat activități în regim hotelier pe platforme în anii trecuți (2024 sau 2025) și nu ai depus Declarația Unică sau ai raportat sume incorecte (de exemplu, doar sumele nete din bancă), este extrem de important să acționezi voluntar, înainte de a primi o notificare de conformare sau o decizie de control de la ANAF.

În conformitate cu regulile Codului de Procedură Fiscală, depunerea unei Declarații Unice rectificative din proprie inițiativă, înainte ca organele fiscale să înceapă o verificare oficială, îți aduce beneficii semnificative:

Vei plăti impozitul restant plus dobânzi de întârziere (0,02% pe zi) și penalități de întârziere (0,01% pe zi) calculate de la data la care taxele ar fi trebuit achitate inițial.
Eviți penalitățile de nedeclarare de 0,08% pe zi care s-ar fi aplicat în cazul în care ANAF descoperea sumele nedeclarate în timpul unui control fiscal direct.
Elimini riscul declanșării unei proceduri penale pentru evaziune fiscală, care este o posibilitate reală în cazurile în care sumele nedeclarate sunt substanțiale și se constată o intenție clară de ascundere a surselor de venit.

Consultarea unui consultant fiscal sau a unui contabil specializat în regimul hotelier te poate ajuta să rectifici corect situația pentru anii din urmă și să îți securizezi activitatea pentru anii viitori.