Pot alterna între chirie pe termen lung și Airbnb pe același apartament?

Da, dar nu în același timp. Dacă schimbi regimul de închiriere, trebuie să notifici ANAF, să fii atent la modificarea modului de calcul al impozitului, să obții certificatul de clasificare (pentru regim hotelier) și să respecți clauzele contractuale și regulamentele asociației de proprietari.

Care regim aduce un venit net mai mare în București în 2026?

Regimul hotelier (Airbnb/Booking) poate genera venituri brute cu 50% - 100% mai mari decât chiria pe termen lung, însă costurile operaționale (comisioane platforme de 15-20%, curățenie, utilități, consumabile, taxe locale) și efortul administrativ sunt mult mai mari. Venitul net depinde direct de rata de ocupare.

Care sunt diferențele de impozitare între cele două regimuri în 2026?

Pentru chiria pe termen lung, impozitul este de 10% aplicat la venitul net calculat cu o deducere forfetară de 20% (impozit efectiv de 8% din brut). Pentru regimul hotelier, impozitul este de 10% aplicat la venitul net calculat cu o deducere forfetară de 30% (impozit efectiv de 7% din brut), dar la care se adaugă obligația de plată a TVA-ului de 21% pe comisionul platformelor și taxa locală de sejur.

Chirie pe termen lung vs. Airbnb — același apartament, ce alegi în 2026

Pe scurt: Alegerea dintre chirie pe termen lung (stabilă, impozit efectiv de 8%, efort administrativ minim) și regim hotelier / Airbnb (venit variabil potențial mai mare, impozit efectiv de 7%, dar cu costuri operaționale și conformitate complexă) depinde direct de timpul tău, localizarea apartamentului și toleranța la risc. În 2026, introducerea codului SITUR, a taxei de sejur de 10 lei/noapte în București și a regulilor stricte privind acordul vecinilor înclină balanța simplității în favoarea chiriei pe termen lung pentru proprietarii care nu vor un al doilea job.

Atunci când deții un apartament liber într-un oraș mare precum București, Cluj, Brașov sau Timișoara, prima întrebare pe care ți-o pui este: „Să îl dau în chirie clasică sau să îl listez pe Airbnb?”. Ambele opțiuni au avantaje clare, dar și riscuri ascunse.

În ultimii trei ani, peisajul legislativ și fiscal din România s-a schimbat dramatic. Eliminarea normelor de venit fixe pentru regimul hotelier, creșterea cotei standard de TVA la 21% (care afectează comisioanele platformelor) și digitalizarea controalelor ANAF fac ca această decizie să necesite un calcul matematic riguros. Acest ghid compară obiectiv cele două modele pentru a te ajuta să alegi varianta optimă pentru tine în 2026.

Tabel comparativ: Termen lung vs. Airbnb (Regim hotelier) în 2026

Pentru a înțelege dintr-o privire diferențele majore, am sintetizat principalele criterii în tabelul de mai jos:

Criteriu de comparație	Chirie pe termen lung (rezidențială)	Airbnb / Booking (regim hotelier)
Impozit pe venit	10% aplicat la venitul net (calculat cu deducere forfetară de 20%). Impozit efectiv: 8% din chiria brută.	10% aplicat la venitul net (calculat cu deducere forfetară de 30%). Impozit efectiv: 7% din încasările brute.
TVA pe comision	Nu se aplică (nu folosești platforme externe).	21% TVA pe valoarea comisionului reținut de platformă (necesită cod special de TVA conform art. 317, plus raportarea prin D301 și D390).
Taxe locale	Nu se aplică.	Taxă de sejur (în București este de 10 lei/noapte/turist conform HCGMB nr. 516/2025).
Contribuția CASS	Datorată dacă venitul net anual depășește plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime (pragul de 6 salarii în 2026: 24.300 lei).	Datorată dacă venitul net anual depășește plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime (pragul de 6 salarii în 2026: 24.300 lei).
RO e-Factura	Opțională începând cu 1 iunie 2026 pentru persoanele fizice pe CNP conform Legii nr. 88/2026.	Opțională începând cu 1 iunie 2026 pentru persoanele fizice simple pe CNP. Obligatorie pentru SRL/PFA și tranzacții B2B.
Număr maxim camere (CNP)	Fără limită legală pe CNP.	Maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. Peste 7 camere devine obligatoriu PFA/SRL.
Predictibilitate cash-flow	Mare. Încasezi o sumă fixă, lunar, pe baza contractului.	Mică. Veniturile sunt variabile, dependente de sezonalitate, evenimente și rata de ocupare.
Timp și efort administrativ	Foarte mic. Te întâlnești cu chiriașul o dată pe lună sau doar la semnarea contractului.	Foarte mare. Check-in/check-out, mesaje cu oaspeții, curățenie profesională, spălat lenjerii, reaprovizionare consumabile.
Conformitate legală	Înregistrarea contractului la ANAF prin formularul C168 în maximum 30 de zile de la semnare.	Certificat de clasificare MEAT, acordul vecinilor și asociației, înregistrare SITUR (obligatorie), fișă de ocupare zilnică a oaspeților.
Uzură imobil	Uniformă și pe termen lung. Chiriașul tinde să aibă grijă de spațiu ca de propria casă.	Intensă, dar controlată. Oaspeții vin și pleacă des, dar curățenia se face profesional după fiecare sejur.

Când merită să alegi chiria pe termen lung?

Chiria clasică pe termen lung rămâne „regina” investițiilor imobiliare pasive din câteva motive foarte solide:

Efort minim (venit pasiv real): Odată ce ai găsit un chiriaș de încredere și ai semnat un contract bine redactat, singura ta sarcină este să verifici încasarea chiriei și plata utilităților o dată pe lună. Este soluția ideală dacă ai un job full-time sau dacă nu locuiești în același oraș cu proprietatea.
Predictibilitate financiară: Știi exact câți bani îți intră în cont în fiecare lună, ceea ce îți permite să îți planifici bugetul sau să acoperi rata la bancă fără emoții.
Fără bătăi de cap cu vecinii: Chiriașul folosește apartamentul în scop rezidențial, deci nu ai nevoie de acordul scris al vecinilor cu pereți comuni și nici de avizul asociației de proprietari.
Simplitate fiscală: Declararea se face o singură dată pe an prin Declarația Unică (formularul 212), iar impozitul se calculează foarte simplu. Dacă chiriașul este o persoană juridică (firmă), aceasta are obligația de a reține la sursă, declara și plăti impozitul lunar pentru tine, scutindu-te de orice drum la ANAF.

Dacă vrei să vezi cum se calculează exact impozitul și ce praguri de CASS ai de trecut, consultă ghidul nostru dedicat: calculator impozit chirie.

Când merită să alegi regimul hotelier (Airbnb / Booking)?

Regimul hotelier nu este o investiție pasivă, ci un business activ. Acesta merită luat în calcul doar dacă îndeplinești cumulativ câteva condiții:

Localizare ultra-centrală sau turistică: Apartamentul se află în centrul istoric, aproape de atracții turistice, hub-uri de afaceri, clinici medicale mari sau stații de metrou principale. Un apartament într-un cartier periferic rezidențial va avea o rată de ocupare extrem de mică pe Airbnb, neacoperind costurile.
Design și finisaje premium: Oaspeții de pe platforme caută experiențe deosebite. Apartamentul trebuie să fie mobilat modern, utilat complet (Wi-Fi rapid, aer condiționat, mașină de spălat, espressor de cafea, uscător de păr) și să arate impecabil în fotografii.
Disponibilitate de timp sau buget pentru management: Trebuie să fii pregătit să răspunzi la mesaje în câteva minute (algoritmul Airbnb penalizează răspunsurile întârziate), să gestionezi check-in-urile (chiar și la ore târzii) și să asiguri curățenia impecabilă. Dacă nu ai timp, poți apela la o firmă de property management, dar aceasta va reține între 20% și 30% din veniturile tale brute, diminuând semnificativ profitul net.
Ai obținut toate autorizațiile: Ai acordul scris al vecinilor și asociației și ai obținut certificatul de clasificare de la MEAT.

Dacă vrei să înțelegi în detaliu obligațiile administrative și dotările obligatorii, citește ghidul nostru despre cum obții certificatul de clasificare turistică în 2026.

Riscuri comune și cum să te protejezi de ele

Indiferent de regimul pe care îl alegi, există riscuri operaționale și juridice pe care trebuie să știi cum să le previi:

1. Subînchirierea ilegală (Coșmarul proprietarului de chirie lungă)

Un risc major pentru proprietarii de chirie pe termen lung este ca chiriașul să subînchirieze apartamentul pe Airbnb fără acordul lor. Chiriașul încasează sume mari, în timp ce proprietarul suportă uzura intensă a apartamentului, riscul de amenzi de la MEAT și conflictele cu vecinii.

Cum te protejezi: Introdu în contractul de închiriere o clauză de interdicție absolută a subînchirierii (conform art. 1833 din Codul Civil) și vizitează periodic proprietatea (notificând în prealabil chiriașul). Pentru detalii, vezi ghidul nostru despre subînchirierea legală și acordul scris al proprietarului.

2. Refuzul vecinilor și regulamentul de bloc (Coșmarul proprietarului de Airbnb)

Poți investi mii de euro în amenajarea unui apartament pentru regim hotelier, doar pentru a afla că asociația de proprietari a adoptat un regulament intern care interzice activitățile comerciale în bloc sau că vecinii de deasupra refuză să semneze acordul necesar pentru clasificare.

Cum te protejezi: Nu demara nicio investiție înainte de a obține acordurile scrise de la vecini și asociație. Citește ghidul nostru despre ce faci când vecinii refuză acordul pentru Airbnb.

3. Schimbarea regimului fără notificare fiscală

Dacă decizi să treci de la chirie pe termen lung la regim hotelier (sau invers) în cursul anului, trebuie să notifici ANAF prin depunerea unei Declarații Unice rectificative pentru a modifica categoria de venituri și modul de calcul al impozitului, evitând astfel recalculări retroactive și penalități.

Checklist: cum alegi regimul potrivit pentru apartamentul tău

Dacă încă ești indecis între cele două regimuri, parcurge această listă de verificare cu 6 criterii esențiale pentru a vedea care model se pliază cel mai bine pe realitatea ta:

Timpul disponibil: Dispui de câteva ore săptămânal pentru comunicare, check-in, curățenie și reaprovizionare, sau vrei un venit 100% pasiv? Dacă nu ai timp și nici nu vrei să plătești un comision de 20-30% unei firme de property management, alege chiria pe termen lung.
Localizarea proprietății: Este apartamentul situat într-o zonă ultracentrală, turistică sau aproape de poluri de business/clinici mari? Airbnb are succes doar în locații de top. Pentru un apartament de cartier sau periferic, chiria clasică este mult mai rentabilă din cauza riscului de neocupare pe termen scurt.
Acordul scris al comunității: Poți obține acordul scris al tuturor vecinilor direct învecinați pe plan orizontal și vertical (sus, jos, stânga, dreapta) și avizul asociației de proprietari? Fără acestea, nu poți obține certificatul de clasificare MEAT, iar activitatea pe platforme va fi ilegală.
Predictibilitatea veniturilor și toleranța la risc: Ai nevoie de o sumă fixă lună de lună pentru a acoperi o rată la bancă sau cheltuieli planificate? Chiria pe termen lung îți oferă această siguranță. Dacă îți permiți fluctuații masive în funcție de sezon și evenimente, poți opta pentru Airbnb.
Toleranța la birocrație și raportări: Ești dispus să te ocupi de plata lunară a TVA-ului de 21% pe comisionul platformelor (Formularele 301 și 390), înregistrarea în sistemul SITUR, evidența fișelor de ocupare și declararea taxei de sejur de 10 lei/noapte în București? Pentru simplitate (o singură raportare anuală), chiria clasică este câștigătoare.
Controlul și uzura imobilului: Vrei să poți vizita și inspecta apartamentul după fiecare 2-3 zile (odată cu plecarea oaspeților pe Airbnb) pentru a te asigura că este impecabil, sau preferi stabilitatea unui singur chiriaș pe minimum 12 luni, chiar dacă uzura de fundal se acumulează pe termen lung?

Concluzie: Ce să alegi în 2026?

Alege chiria pe termen lung dacă vrei un venit pasiv stabil, predictibil, cu efort administrativ aproape zero și o fiscalitate simplă. Este cea mai bună opțiune pentru majoritatea proprietarilor individuali.
Alege regimul hotelier (Airbnb/Booking) dacă ai un apartament excelent poziționat, ești dispus să îl tratezi ca pe o afacere activă (alocând timp zilnic), ai obținut acordul vecinilor și vrei să maximizezi încasările brute, acceptând riscurile operaționale și birocrația suplimentară (SITUR, D301, taxa de sejur).

Renzi este alături de tine indiferent de drumul pe care îl alegi. Platforma noastră îți oferă instrumentele digitale necesare pentru a-ți gestiona chiriașii pe termen lung, a genera contracte sigure și a fi mereu în deplină conformitate cu ANAF, fără efort.