Chiriașul poate subînchiria dacă contractul nu interzice explicit?

Nu, nu poate. Conform art. 1833 din Codul civil, în materia închirierii de locuințe, subînchirierea și cesiunea sunt interzise în mod implicit. Chiriașul are nevoie de acordul prealabil scris al proprietarului pentru a putea subînchiria, chiar dacă în contract nu există o clauză expresă care să interzică acest lucru.

Cine răspunde dacă subchiriașul produce pagube în apartament?

Chiriașul principal rămâne pe deplin răspunzător solidar față de proprietar pentru toate obligațiile din contractul inițial, inclusiv pentru stricăciunile provocate de sublocatar (conform art. 1833 Cod civil). Proprietarul se poate îndrepta direct împotriva chiriașului principal pentru recuperarea prejudiciului din garanție sau prin instanță.

Este listarea apartamentului pe Airbnb sau Booking considerată subînchiriere?

Da, punerea la dispoziție a locuinței în regim hotelier către terți reprezintă o formă de subînchiriere sau exploatare comercială a spațiului. Dacă chiriașul face acest lucru fără acordul tău scris, încalcă grav contractul de închiriere și legislația turistică și fiscală din România, riscând rezilierea imediată și amenzi contravenționale.

Subînchiriere fără acord — riscuri pentru proprietar și chiriaș

Pe scurt: Subînchirierea sau cesiunea unui contract de închiriere de locuințe este permisă în România strict cu acordul prealabil scris al proprietarului, conform art. 1833 din Codul civil. Dacă descoperi că locuința ta a fost subînchiriată fără acord, ai dreptul legal de a rezilia contractul, de a solicita daune-interese și de a cere evacuarea persoanelor neautorizate. Chiriașul principal rămâne răspunzător solidar pentru orice stricăciune sau neplată.

Închirierea unui apartament se bazează, în primul rând, pe încredere reciprocă. Atunci când semnezi un contract, alegi o persoană sau o familie specifică pe care o consideri potrivită pentru a-ți locui în proprietate. Însă ce se întâmplă atunci când chiriașul tău decide, pe cont propriu, să devină la rândul lui „proprietar” și să aducă alte persoane în casă, colectând chirie de la acestea?

Fie că vorbim despre un student care își aduce un coleg de cameră ca să împartă cheltuielile, fie despre scheme mai complexe, cum ar fi listarea apartamentului tău pe Airbnb sau Booking.com fără ca tu să știi, subînchirierea neautorizată este o problemă juridică și practică serioasă.

În acest ghid complet, vom analiza în detaliu ce spune legislația din România despre subînchiriere, cum poți depista dacă apartamentul tău este locuit de persoane străine, ce pași legali ai la îndemână pentru a rezolva situația și cum te poți proteja eficient prin clauze contractuale bine redactate.

Ce spune legea: Art. 1833 din Codul civil și Legea locuinței

Spre deosebire de contractul de locațiune de drept comun (cum ar fi închirierea unui teren sau a unui echipament, unde sublocațiunea este permisă dacă nu a fost interzisă în mod expres), închirierea de locuințe are un caracter strict personal (intuitu personae).

Legiuitorul român a dorit să protejeze proprietarii de locuințe, stabilind reguli clare și restrictive în această privință.

1. Regula de aur: Acordul scris este obligatoriu

Conform art. 1833 din Codul civil:

„Chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere.”

Această regulă este dublată și de art. 26 alin. (1) din Legea locuinței nr. 114/1996, care prevede că subînchirierea se poate face doar cu acordul prealabil scris al proprietarului și în condițiile stabilite de acesta.

Prin urmare, tăcerea contractului nu înseamnă permisiune. Dacă în contractul tău de închiriere nu scrie nimic despre subînchiriere, chiriașul tot nu are voie să subînchirieze. Lipsa unei clauze de interdicție nu îi dă dreptul să introducă sublocatari; dimpotrivă, legea interzice implicit acest lucru în absența acordului tău scris.

2. Răspunderea solidară a sublocatarului

Dacă ai fost de acord în scris cu subînchirierea, legea stabilește un mecanism de siguranță excelent pentru tine: răspunderea solidară.

Subchiriașul (sublocatarul) răspunde solidar cu chiriașul tău principal pentru toate obligațiile din contractul de bază: plata chiriei, plata utilităților și păstrarea integrității apartamentului. Asta înseamnă că, dacă chiriașul principal nu plătește sau dispare, te poți îndrepta direct împotriva subchiriașului pentru a-ți recupera banii.

3. Înregistrarea fiscală la ANAF

Dacă subînchirierea este aprobată de tine și se realizează legal, chiriașul tău principal (devenit acum sublocator) are obligația legală de a înregistra contractul de subînchiriere la ANAF și de a plăti impozit pe veniturile pe care le obține din această activitate.

Semne clare că apartamentul tău este subînchiriat în secret

De cele mai multe ori, proprietarii află foarte târziu că în apartamentul lor locuiesc alte persoane. Dacă nu locuiești în aceeași localitate sau dacă vizitele tale sunt rare, poți trece luni de zile fără să suspectezi nimic. Iată câteva semnale de alarmă pe care nu ar trebui să le ignori:

Vecinii sau asociația de proprietari încep să reclame zgomotul sau comportamentul locatarilor. Dacă asociația te anunță că în apartament locuiesc alte persoane decât cele din contract sau că numărul de persoane trecute la întreținere a crescut brusc, este timpul să faci o verificare.
Consumul de utilități (apă, curent, gaz) crește nejustificat de mult. Un salt masiv în consumul de resurse poate indica faptul că în locuință stau mult mai multe persoane decât cele agreate inițial.
Persoane necunoscute sunt văzute frecvent intrând și ieșind din apartament cu bagaje. Acesta este un indicator clasic al exploatării apartamentului în regim hotelier (Airbnb/Booking).
Apariția unei cutii securizate pentru chei (lockbox) pe casa scării, lângă ușa ta sau la intrarea în bloc. Acesta este cel mai clar semn că apartamentul este folosit pentru închirieri pe termen scurt, cheile fiind lăsate acolo pentru ca turiștii să își facă singuri check-in-ul.
Anunțuri active pe platformele de rezervări. O simplă căutare pe Airbnb sau Booking în zona în care se află apartamentul tău, folosind filtrele de localizare, îți poate dezvălui poze din propria ta casă, listată sub un alt nume.

Ce poți face ca proprietar: Procedura legală pas cu pas

Dacă suspiciunile tale se confirmă și ai dovezi clare că apartamentul este subînchiriat fără acordul tău scris, trebuie să acționezi rapid, ferm și, cel mai important, legal. Nu încerca să schimbi yala în absența chiriașului sau să îi arunci lucrurile din casă, deoarece riști să fii acuzat de violare de domiciliu sau tulburare de posesie.

Iată procedura corectă recomandată de juriști:

Pasul 1: Adună dovezi solide

Înainte de a-l confrunta pe chiriaș, asigură-te că ai dovezi. Fă capturi de ecran ale anunțului de pe Airbnb/Booking (dacă e cazul), obține o declarație scrisă sau o confirmare de la administratorul blocului privind numărul de persoane care locuiesc acolo și fă fotografii dacă observi un lockbox instalat fără permisiune.

Pasul 2: Transmite o notificare scrisă oficială

Trimite o notificare scrisă chiriașului principal (prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau prin executor judecătoresc) în care îi pui în vedere că a încălcat prevederile contractuale și dispozițiile art. 1833 Cod civil.

Solicită încetarea imediată a subînchirierii neautorizate într-un termen rezonabil (de exemplu, 5-7 zile).
Menționează clar că, în caz de neconformare, vei proceda la rezilierea unilaterală a contractului și vei solicita evacuarea.

Pasul 3: Rezilierea contractului de închiriere

Dacă chiriașul ignoră notificarea, ai dreptul să reziliezi contractul.

Dacă ai o clauză rezolutorie expresă (pact comisoriu) în contract care spune că subînchirierea fără acord duce la rezilierea de drept a contractului fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, contractul încetează imediat.
Dacă nu ai o astfel de clauză, va trebui să declari rezilierea în baza neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale. Reține că, potrivit legii române, contractele de închiriere înregistrate la ANAF sau încheiate în formă autentică la notar constituie titluri executorii pentru plata chiriei și pentru evacuare la expirarea termenului, însă pentru rezilierea înainte de termen din cauza culpei chiriașului s-ar putea să ai nevoie de o hotărâre judecătorească sau de acordul lui scris de reziliere.

Pasul 4: Evacuarea chiriașului și a sublocatarilor

Dacă aceștia refuză să părăsească spațiul de bunăvoie după încetarea contractului, va trebui să demarezi procedura de evacuare. Pentru detalii complete despre cum se desfășoară acest proces în mod legal, citește ghidul nostru despre cum poți evacua un chiriaș în mod legal.

Subînchiriere vs. Airbnb ascuns vs. Cesiune de contract

Este important să înțelegem diferențele dintre aceste trei acțiuni, deoarece ele atrag riscuri și consecințe diferite:

Aspect	Subînchiriere autorizată	Airbnb / Regim hotelier ascuns	Cesiune de contract
Definiție	Chiriașul dă o cameră sau tot spațiul altcuiva, dar rămâne în contract.	Spațiul este listat pe platforme pentru turiști, pe perioade scurte.	Chiriașul pleacă definitiv și predă contractul unei alte persoane.
Acordul proprietarului	Obligatoriu în scris (art. 1833 C. civ.).	Obligatoriu în scris + acordul asociației de proprietari.	Obligatoriu în scris (cesionarul preia toate drepturile/obligațiile).
Răspundere	Solidară între chiriașul principal și subchiriaș.	Chiriașul principal este 100% responsabil pentru daune și amenzi.	Noul chiriaș preia răspunderea; cel vechi este descărcat de obligații.
Riscuri majore	Uzură mai mare a spațiului, neplată.	Amenzi de la Ministerul Turismului, excludere de la ANAF, daune masive.	Pierderea controlului asupra identității persoanei care locuiește acolo.

Dacă vrei să înțelegi mai bine diferențele financiare și operaționale dintre închirierea pe termen lung și cea în regim hotelier, consultă analiza noastră detaliată: Chirie pe termen lung vs. Airbnb — ce merită mai mult pentru același apartament. De asemenea, dacă te gândești să permiți înlocuirea unui chiriaș cu altul în mod oficial, citește cum se face corect o cedare de contract către un alt chiriaș.

Cum să previi subînchirierea: Clauze esențiale în contract

Cea mai bună metodă de apărare este prevenția. Atunci când redactezi contractul de închiriere, nu te baza pe faptul că legea interzice implicit subînchirierea. Fii extrem de explicit și adaugă clauze clare care să descurajeze orice tentativă de acest gen.

Iată ce clauze nu ar trebui să lipsească din contractul tău:

Interdicția absolută de subînchiriere și cesiune:
- „Chiriașului îi este strict interzisă subînchirierea, totală sau parțială, a imobilului, precum și cesiunea contractului de închiriere sau cedarea folosinței acestuia către orice terță persoană, sub orice titlu (gratuit sau oneros), fără acordul prealabil, scris și autentificat al Proprietarului.”
Pactul comisoriu (clauza de reziliere imediată):
- „Încălcarea interdicției de subînchiriere sau cesiune atrage rezilierea de drept a prezentului contract, fără punere în întârziere, fără nicio altă formalitate prealabilă și fără intervenția instanțelor de judecată (pact comisoriu de gradul IV), Chiriașul având obligația de a elibera imobilul în termen de 48 de ore.”
Clauza penală (penalități financiare):
- „În cazul în care Chiriașul subînchiriază sau cedează folosința imobilului fără acordul scris al Proprietarului, acesta va datora Proprietarului o penalitate de 100 EUR pentru fiecare zi de utilizare neautorizată, până la eliberarea completă a spațiului, precum și acoperirea integrală a eventualelor daune cauzate imobilului.”
Limitarea numărului de ocupanți:
- Specifică clar în contract numele tuturor persoanelor care vor locui în apartament și menționează că găzduirea permanentă sau temporară (mai mult de 14 zile consecutive) a altor persoane necesită acordul tău scris.
Dreptul de vizită periodică:
- Stabilește prin contract dreptul tău de a vizita apartamentul periodic (de exemplu, o dată pe lună), cu o notificare prealabilă de 24-48 de ore, pentru a verifica starea imobilului și modul în care este folosit. Acest lucru este perfect legal și nu încalcă dreptul la viață privată al chiriașului dacă este agreat de comun acord. Pentru a evita greșelile la vizionări, citește și despre semnalele de alarmă la vizionarea cu un potențial chiriaș.

Trei scenarii practice și cum se rezolvă ele

Scenariul A: Chiriașul aduce un prieten să locuiască cu el și împart cheltuielile

Situația: Un student închiriază un apartament cu 2 camere. După 3 luni, aduce un coleg de facultate să locuiască în a doua cameră, iar acesta îi plătește jumătate din chirie și utilități. Proprietarul nu a fost anunțat.
Rezolvarea: Chiar dacă intenția nu a fost una rea, aceasta este o subînchiriere neautorizată. Proprietarul are dreptul să ceară plecarea colegului sau, dacă noul locatar este de încredere, să semneze un act adițional prin care acesta este adăugat în contract ca co-chiriaș, devenind direct responsabil pentru obligațiile contractuale.

Scenariul B: Chiriașul listează apartamentul tău pe Airbnb în timp ce el locuiește în altă parte

Situația: Închiriezi un apartament modern în centrul orașului unui tânăr corporatist. Vecinii te sună disperați că în fiecare weekend sunt petreceri și oameni diferiți care fac scandal. Descoperi apartamentul listat pe Airbnb.
Rezolvarea: Aceasta este o încălcare gravă, comercială, a contractului. Trebuie să activezi imediat clauza de reziliere (pactul comisoriu), să transmiți notificarea oficială și să soliciți evacuarea de urgență. De asemenea, poți reține integral garanția pentru acoperirea daunelor și a uzurii morale/fizice aduse apartamentului.

Scenariul C: Chiriașul pleacă din țară și lasă apartamentul unei rude

Situația: Chiriașul tău primește un contract de muncă în străinătate pentru 6 luni. În loc să rezilieze contractul, decide să lase apartamentul vărului său, care îi virează banii de chirie în cont, iar chiriașul principal ți-i trimite mai departe ție.
Rezolvarea: Deși chiria este plătită la timp, cedarea folosinței fără acordul tău este ilegală. Dacă vărul produce o inundație sau strică ceva, asigurarea ta sau a blocului ar putea refuza despăgubirea deoarece persoana care locuia acolo nu avea niciun drept legal. Soluția corectă este încheierea unui contract nou sau a unui act adițional de cesiune oficială a contractului către văr, cu acordul tău scris.

Checklist: ce faci când descoperi subînchiriere neautorizată

Dacă descoperi că locuința ta este subînchiriată fără acordul tău, este esențial să acționezi metodic, calm și în deplină legalitate pentru a preveni transformarea unei dispute contractuale într-o problemă juridică complicată. Iată pașii recomandați:

Adună dovezi concrete: Înainte de orice confruntare, salvează capturi de ecran cu anunțul activ de pe platformele de rezervări (Airbnb, Booking), fotografiază lockbox-ul de pe casa scării și solicită o confirmare scrisă de la asociația de proprietari referitor la numărul real de locatari.
Verifică contractul semnat: Reanalizează clauzele pentru a identifica existența unui pact comisoriu de gradul IV (care permite rezilierea de drept, fără punere în întârziere și fără judecată), a unei clauze penale cu penalități financiare zilnice sau a unei limitări explicite a numărului de locatari.
Evită acțiunile de auto-justiție: Sub nicio formă nu încerca să schimbi yala imobilului, să întrerupi utilitățile sau să evacuezi forțat bunurile chiriașului în absența sa. Aceste acțiuni pot atrage răspunderea ta penală pentru violare de domiciliu sau tulburare de posesie.
Transmite o notificare oficială: Trimite o notificare scrisă de punere în întârziere prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau direct prin executor judecătoresc, prin care pui în vedere chiriașului să înceteze subînchirierea ilegală în termen de 5-7 zile.
Notifică rezilierea și informează ANAF: Dacă chiriașul ignoră notificarea, activează rezilierea oficială în baza clauzelor contractuale și înregistrează încetarea oficială a contractului de închiriere la ANAF în termenul legal de 30 de zile.
Demarează evacuarea legală: Dacă locatarii neautorizați refuză părăsirea spațiului, adresează-te unui executor judecătoresc pentru a pune în executare contractul (care este titlu executoriu pentru evacuare dacă a fost înregistrat la ANAF sau încheiat la notar), evitând orice conflict fizic.

Concluzie

Subînchirierea fără acord este o scurtătură pe care unii chiriași aleg să o ia, ignorând riscurile uriașe la care se expun atât pe ei, cât și pe proprietari. Ca proprietar, legea (art. 1833 Cod civil) este de partea ta și îți oferă toate pârghiile necesare pentru a menține controlul asupra bunului tău.

Pentru a dormi liniștit, asigură-te că folosești un contract de închiriere robust, înregistrat la ANAF, care conține interdicții clare și penalități usturătoare pentru subînchirierea neautorizată. Iar dacă vrei să ai o gestiune impecabilă a tuturor documentelor, termenelor și plăților, o aplicație modernă de property management te poate ajuta să monitorizezi totul de la distanță, fără bătăi de cap.