Cum cedezi contractul de închiriere altui chiriaș (cesiune)

Viața de chiriaș vine adesea la pachet cu neprevăzutul. Fie că ai primit o ofertă de muncă de nerefuzat într-un alt oraș, ai decis să te muți împreună cu partenerul sau pur și simplu ai nevoie de o locuință mai spațioasă, se poate întâmpla să trebuiască să părăsești apartamentul înainte de data de expirare a contractului de închiriere.

În mod tradițional, prima ta reacție ar fi să te gândești la o reziliere unilaterală anticipată. Însă aceasta vine de cele mai multe ori cu penalități financiare dureroase: pierderea garanției (care reprezintă adesea echivalentul a 1-2 luni de chirie) sau obligația de a plăti chiria pentru perioada de preaviz, chiar dacă nu mai locuiești acolo.

Din fericire, Codul Civil al României pune la dispoziție două mecanisme juridice extrem de utile, dar prea puțin cunoscute de publicul larg: cesiunea contractului de închiriere (transferul de contract) și subînchirierea (sublocațiunea). Aceste instrumente îți permit să părăsești locuința în siguranță, fără penalități financiare și într-o deplină conformitate legală și fiscală în anul 2026.

În acest ghid detaliat, vom analiza diferențele dintre cele două metode, regulile de aur prevăzute de lege, procesul complet pas cu pas (inclusiv modele de documente pregătite pentru utilizare) și modul în care poți discuta eficient cu proprietarul pentru a obține acordul acestuia.

---

Cesiune vs. Subînchiriere: Diferențe majore și Cadrul Legal

Deși mulți folosesc acești termeni în mod interschimbabil, din punct de vedere juridic vorbim despre două operațiuni complet diferite. Alegerea greșită a uneia în detrimentul celeilalte te poate lăsa vulnerabil în fața unor riscuri financiare majore.

Conform Codului Civil, articolele 1805-1808, ambele operațiuni sunt permise în principiu, dar cu reguli mult mai stricte în cazul imobilelor cu destinație de locuință decât în cazul celor comerciale. Legea prevede în mod expres că, pentru locuințe, cesiunea și subînchirierea sunt interzise, cu excepția cazului în care există acordul scris al proprietarului sau dacă acest drept a fost prevăzut în mod expres în contractul de închiriere principal.

Iată un tabel comparativ detaliat pentru a înțelege exact cum se poziționează cele două tipuri de contracte:

Criteriu / Aspect	Cesiunea Contractului	Subînchirierea (Sublocațiunea)
Definiție	Transferul total al poziției de chiriaș. Noul chiriaș preia contractul existent cu toate clauzele sale.	Încheierea unui nou contract de închiriere secundar între chiriașul principal și un subchiriaș.
Rolul tău în contract	Ieși complet din relația contractuală.	Devii un „proprietar intermediar” (sublocator) pentru subchiriaș.
Răspundere financiară	Zero. Noul chiriaș răspunde direct în fața proprietarului pentru chirie și daune.	Totală și solidară. Dacă subchiriașul nu plătește sau distruge apartamentul, tu rămâi dator față de proprietar.
Garanția inițială	Se transmite la noul chiriaș. Îți recuperezi suma direct de la acesta la semnare.	Rămâne blocată la proprietar. Trebuie să soliciți o nouă garanție de la subchiriaș pentru a te proteja.
Plata chiriei	Noul chiriaș plătește direct proprietarului.	Subchiriașul îți plătește ție, iar tu plătești mai departe proprietarului principal.
Raportarea la ANAF	Proprietarul depune Formularul C168 pentru a modifica chiriașul din contract.	Proprietarul nu modifică nimic. Tu, ca sublocator, trebuie teoretic să declari veniturile obținute (dacă există un profit).
Durata contractului	Continuă exact pe perioada rămasă din contractul inițial.	Nu poate depăși durata stabilită în contractul tău de închiriere principal.

Pentru a alege corect, regula de bază este simplă: dacă pleci definitiv și nu vrei să mai ai nicio legătură cu apartamentul, alege cesiunea. Dacă pleci temporar (de exemplu, pentru un stagiu de studiu de 6 luni în străinătate) și vrei să te întorci ulterior în aceeași locuință, alege subînchirierea. Diferențele dintre obligațiile proprietarilor și drepturile de utilizare pot fi explorate mai pe larg în ghidul nostru despre contract de comodat vs. închiriere.

---

Cesiunea Contractului de Închiriere: Ghid practic pas cu pas

Cesiunea este, fără îndoială, cea mai curată și elegantă modalitate de a te elibera de un contract de închiriere înainte de termen. Prin cesiune, are loc o transmitere a raportului contractual. În termeni simpli, noul chiriaș (numit cesionar) pășește exact în pantofii tăi (cedentul), preluând contractul exact din punctul în care l-ai lăsat, cu aceleași obligații, aceeași chirie și aceeași dată de expirare.

Iată cum se desfășoară acest proces în viața reală, structurat în 7 pași clari:

Pasul 1: Identificarea succesorului potrivit (noul chiriaș)

Înainte de a discuta cu proprietarul, este de preferat să ai deja o soluție pregătită. Postează anunțuri pe grupuri de Facebook, pe OLX sau alte platforme de specialitate, menționând clar că este vorba despre o preluare de contract de închiriere existent. Caută un candidat cu un profil similar sau chiar mai stabil decât al tău (venituri clare, fără comportamente care ar putea deranja vecinii), pentru a-i oferi proprietarului toate motivele să spună „DA”.

Pasul 2: Prezentarea propunerii către proprietar

Comunicarea transparentă este esențială. Trimite-i proprietarului o propunere politicoasă, în care îi explici situația ta și îi prezinți profilul noului chiriaș.

Iată un model de mesaj pe care îl poți adapta:

Subiect: Propunere cesiune contract de închiriere / Înlocuire chiriaș - Apartament [Adresă]

Bună ziua, [Nume Proprietar],

Sper că sunteți bine. Vă contactez pentru a vă aduce la cunoștință o schimbare neprevăzută apărută în planurile mele personale/profesionale. Din motive ce țin de [menționează motivul, ex: o oportunitate profesională în alt oraș / relocare în străinătate], va trebui să eliberez apartamentul înainte de termenul de expirare a contractului.

Deoarece îmi doresc să găsim o soluție cât mai avantajoasă și lipsită de bătăi de cap pentru dumneavoastră, am căutat în mod activ un chiriaș de încredere care să preia contractul în aceleași condiții.

Am identificat un candidat excelent:
- Nume: [Nume Candidat]
- Ocupație: [Profesie, ex: Specialist IT / Medic rezident]
- Venituri: Dispune de venituri stabile și dovedibile care acoperă cu ușurință valoarea chiriei.
- Profil: Este o persoană liniștită, nefumătoare, dornică să preia contractul în condițiile actuale.

Propunerea mea este să realizăm o cesiune de contract, o procedură simplă și legală prin care [Nume Candidat] va prelua toate drepturile și obligațiile mele contractuale actuale începând cu data de [Data propusă]. De asemenea, garanția depusă de mine va rămâne la dumneavoastră, urmând ca eu să îmi recuperez suma direct de la noul chiriaș la semnarea actului de cesiune.

Sunt disponibil să organizăm o scurtă întâlnire sau o vizionare pentru a vă cunoaște și a discuta detaliile.

Vă mulțumesc pentru înțelegere și colaborare!

Cu respect,
[Numele tău]
[Numărul tău de telefon]

Pasul 3: Evaluarea și acceptul proprietarului

Proprietarul are dreptul legal să analizeze candidatul propus. Acesta poate solicita dovezi de venit (contract de muncă, fluturaș de salariu) sau o scurtă întâlnire față în față. Ambele părți trebuie să înțeleagă că, din punct de vedere legal, proprietarul nu poate fi forțat să accepte cesiunea dacă are motive rezonabile de refuz.

Pasul 4: Redactarea și semnarea Actului de Cesiune

Cesiunea devine valabilă din punct de vedere juridic doar prin semnarea unui document scris de către toate cele trei părți implicate: vechiul chiriaș (cedent), noul chiriaș (cesionar) și proprietarul (cedent/locator).

Iată un model complet și corect din punct de vedere legal pe care îl puteți folosi:

ACT ADIȚIONAL DE CESIUNE A CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE
Aferent Contractului de Închiriere nr. [Număr înregistrare/nr. intern] din data [Data contractului inițial]

Prezentul Act de Cesiune este încheiat astăzi, [Data semnării actului de cesiune], între:

1. CEDENT (Chiriașul inițial):
Subsemnatul/a [Nume complet Cedent], domiciliat/ă în [Adresă buletin], posesor al CI seria [Serie] nr. [Număr], CNP [CNP], în calitate de Chiriaș în baza Contractului de Închiriere inițial.

2. CESIONAR (Noul chiriaș):
Subsemnatul/a [Nume complet Cesionar], domiciliat/ă în [Adresă buletin], posesor al CI seria [Serie] nr. [Număr], CNP [CNP], în calitate de noul Chiriaș care preia contractul.

3. PROPRIETAR (Locatorul / Cedat):
Subsemnatul/a [Nume complet Proprietar], domiciliat/ă în [Adresă buletin], posesor al CI seria [Serie] nr. [Număr], CNP [CNP], în calitate de Proprietar/Locator.

Art. 1. OBIECTUL CESIUNII
Cedentul transmite (cesionează) integral Cesionarului toate drepturile și obligațiile sale izvorâte din Contractul de Închiriere nr. [Număr inițial] din data [Data inițială], referitor la imobilul situat în [Adresă completă apartament], începând cu data de [Data de intrare în vigoare a cesiunii].

Art. 2. ACORDUL PROPRIETARULUI
Proprietarul declară în mod expres că își dă acordul cu privire la această cesiune de contract și acceptă înlocuirea Cedentului cu Cesionarul, acesta din urmă devenind noul chiriaș direct al Proprietarului, cu toate drepturile și obligațiile ce decurg din contractul inițial.

Art. 3. STINGEREA OBLIGAȚIILOR CEDENTULUI
La data de [Data intrării în vigoare], relația contractuală dintre Proprietar și Cedent încetează complet. Cedentul este declarat eliberat de orice obligații viitoare de plată a chiriei sau a utilităților aferente perioadei ulterioare acestei date. Cedentul confirmă că a achitat la zi chiria și toate utilitățile/întreținerea până la data cesiunii.

Art. 4. REGIMUL GARANȚIEI
Părțile convin ca garanția depusă inițial de către Cedent la Proprietar, în cuantum de [Sumă garanție] [Valută], să rămână în posesia Proprietarului în contul noului chiriaș (Cesionarul).
Cesionarul declară că a achitat direct Cedentului, la data semnării prezentului act, suma echivalentă cu valoarea garanției ([Sumă garanție] [Valută]), Cedentul confirmând primirea acesteia și stingerea oricăror pretenții legate de garanție de la Proprietar sau Cesionar.

Art. 5. STAREA IMOBILULUI (PROCES-VERBAL)
Cesionarul declară că a inspectat imobilul și l-a preluat în starea menționată în Procesul-Verbal de Predare-Primire anexă la prezentul act. Cesionarul preia răspunderea pentru starea fizică a bunurilor începând cu data cesiunii.

Art. 6. DISPOZIȚII FINALE
Toate celelalte clauze ale Contractului de Închiriere inițial rămân neschimbate și pe deplin aplicabile între Proprietar și Cesionar. Prezentul act s-a redactat în 3 (trei) exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte semnatară.

CEDENT,                              CESIONAR,                           PROPRIETAR,
[Semnătură]                         [Semnătură]                        [Semnătură]

Pasul 5: Decontarea simplificată a garanției

Unul dintre cele mai mari avantaje ale cesiunii este modul în care gestionează garanția imobiliară. În loc ca proprietarul să îți returneze ție garanția prin bancă, urmând ca apoi să o colecteze din nou de la noul chiriaș, banii rămân fizic în contul proprietarului. Noul chiriaș îți plătește direct ție suma respectivă la semnarea actului, preluând scriptic dreptul asupra garanției existente. Această procedură este menționată explicit în Articolul 4 din modelul de mai sus.

Pasul 6: Înregistrarea modificării la ANAF prin Formularul C168

În anul 2026, legislația fiscală din România impune reguli foarte stricte privind declararea contractelor de închiriere. Conform normelor stabilite de Ordinul ANAF nr. 2037/2025, proprietarul are obligația legală de a notifica organele fiscale cu privire la orice modificare apărută în contract (cum este schimbarea titularului/chiriașului) în termen de maximum 30 de zile calendaristice. Acest lucru se face prin depunerea unei cereri de modificare a înregistrării inițiale utilizând Formularul C168 în Spațiul Privat Virtual (SPV). Pentru detalii privind completarea, consultă ghidul de înregistrare contract chirie ANAF C168.

Pasul 7: Procesul-verbal de predare-primire tripartit

Nu comite greșeala de a sări peste acest pas! Este obligatoriu ca în ziua transferului să se realizeze o inspecție completă a apartamentului. Vechiul chiriaș, noul chiriaș și proprietarul trebuie să verifice electrocasnicele, starea pereților, mobilierul și citirile contoarelor de utilități (apă, gaz, electricitate). Toate acestea se consemnează într-un proces-verbal de predare-primire, care va servi ca punct de referință atunci când noul chiriaș va dori să își recupereze garanția la finalul contractului.

---

Subînchirierea (Sublocațiunea): Când și cum funcționează?

Subînchirierea reprezintă o opțiune excelentă atunci când plecarea ta din apartament este doar temporară. De exemplu, dacă pleci într-un program de studii Erasmus de 6 luni sau ai un proiect de muncă de scurtă durată în alt județ și dorești să te întorci în același cămin la final.

Regula acordului scris obligatoriu (Art. 1805 Cod Civil)

Spre deosebire de cesiune, unde proprietarul este parte activă în actul trilateral, la subînchiriere tu închei un contract de închiriere secundar cu o a treia persoană (subchiriașul). Totuși, conform Articolului 1805 din Codul Civil, nu poți face acest lucru fără acordul scris al proprietarului. Acest acord poate fi dat în avans (printr-o clauză specifică în contractul tău principal de închiriere) sau ulterior, printr-o notă scrisă și semnată de proprietar.

Triunghiul juridic al sublocațiunii:

În cazul subînchirierii, se creează două straturi contractuale complet paralele:

1. Contractul Principal: Încheiat între Proprietar și Tine. Tu rămâi chiriașul lui oficial.
2. Contractul de Subînchiriere: Încheiat între Tine (în rol de sublocator/proprietar secundar) și Subchiriaș.

Proprietarul principal nu are, în mod normal, nicio relație contractuală directă cu subchiriașul tău. Toate comunicările, plățile și eventualele dispute se vor purta prin intermediul tău.

Capcana subînchirierii: Răspunderea ta rămâne 100% activă

Acesta este cel mai mare risc pe care ți-l asumi ca sublocator. În fața proprietarului principal, tu ești singurul responsabil.

• Dacă subchiriașul tău nu își plătește cota de întreținere sau facturile de utilități, proprietarul îți va cere ție acești bani.
• Dacă subchiriașul produce daune majore în apartament (de exemplu, inundă vecinii sau distruge mobilierul), tu ești cel care va trebui să achite reparațiile sau să suporte pierderea garanției depuse la proprietarul principal.
• Dacă subchiriașul refuză să părăsească apartamentul la expirarea termenului, tu ești cel obligat legal să plătești chiria în continuare către proprietar și să demarezi, pe cheltuiala ta, procedurile juridice de evacuare.

De aceea, dacă optezi pentru subînchiriere, este crucial să soliciți o garanție fermă de la subchiriaș, să îi verifici cu atenție profilul și să redactezi un contract de subînchiriere extrem de bine pus la punct.

---

Riscurile majore ale înțelegerilor informale („la mica înțelegere”)

Din dorința de a evita birocrația sau de teama unui refuz din partea proprietarului, mulți chiriași recurg la soluții informale: predau cheile apartamentului unui cunoscut sau unei persoane găsite pe internet, care le trimite lunar banii de chirie în cont, fără ca proprietarul să știe ceva.

Această practică reprezintă o încălcare gravă a legislației și a contractelor standard de închiriere, generând riscuri uriașe:

1. Evacuarea de urgență și rezilierea de drept: Dacă asociația de proprietari sau proprietarul observă că în locuință stau persoane nedeclarate, contractul principal poate fi reziliat instantaneu pentru culpă contractuală. Proprietarul are dreptul legal de a cere evacuarea imediată a locatarilor informali.
2. Pierderea automată a garanției: Rezilierea contractului din vina ta îi dă dreptul proprietarului să rețină integral garanția depusă de tine, ca penalitate contractuală.
3. Răspunderea civilă și penală pentru daune: În cazul unui accident major (incendiu, inundarea blocului, distrugeri de bunuri), asigurătorul sau proprietarul se vor îndrepta direct împotriva ta, deoarece tu ești titularul contractului de închiriere. Fără un document scris de cesiune aprobat de proprietar, va fi aproape imposibil să demonstrezi în fața instanței că daunele au fost provocate de un terț pentru a scăpa de plata despăgubirilor de mii de euro.
4. Suspiciuni de evaziune fiscală la ANAF: În anul 2026, sistemele informatice ale ANAF monitorizează tranzacțiile periodice suspecte. Dacă în contul tău sau al proprietarului intră lunar sume rotunde de la persoane necunoscute, tranzacțiile pot fi recalificate ca fiind chirii mascate, atrăgând controale, amenzi și impozite calculate retroactiv.

---

Ce opțiuni ai dacă proprietarul refuză cesiunea sau subînchirierea?

Proprietarul nu are nicio obligație legală de a accepta propunerea ta de înlocuire a chiriașului. Dacă acesta refuză cesiunea sau subînchirierea din diverse motive personale, ai la dispoziție trei rute legale pentru a gestiona plecarea ta:

Alternativa A: Rezilierea unilaterală anticipată cu preaviz

Este dreptul tău legal de a pune capăt contractului, chiar și în absența acordului proprietarului. Totuși, trebuie să parcurgi această procedură conform regulilor stabilite:

• Consultă clauza de reziliere din contractul tău pentru a vedea perioada de preaviz necesară (de regulă 60 sau 90 de zile).
• Transmite o notificare scrisă oficială de reziliere (prin e-mail cu confirmare de primire sau scrisoare recomandată).
• Atenție la garanție: Verifică dacă contractul prevede pierderea garanției în caz de reziliere înainte de termenul contractual stabil. Pentru detalii despre recuperarea depozitului tău, citește ghidul nostru despre recuperare garanție de la proprietar sau cel despre reziliere contract închiriere.

Alternativa B: Rezilierea prin acordul părților (Negocierea amiabilă)

Dacă proprietarul refuză cesiunea oficială de teama birocrației, dar tu ai găsit deja un chiriaș excelent, îi poți propune o reziliere amiabilă fără penalități. În cadrul acestei negocieri, tu pleci de comun acord, iar proprietarul semnează direct un contract nou de închiriere cu persoana identificată de tine. Deoarece proprietarul își păstrează continuitatea veniturilor și obține un contract curat pe care îl poate înregistra de la zero la ANAF, este o soluție de tip win-win extrem de ușor de acceptat. Află mai multe tehnici în articolul nostru despre cum negociezi chiria și clauzele cu proprietarul.

Alternativa C: „Șederea fantomă” (Apartamentul gol)

Este o soluție extremă de avarie, recomandată doar dacă mai ai o perioadă foarte scurtă din contract (1-2 luni), iar penalitatea pentru reziliere anticipată sau pierderea garanției ar depăși din punct de vedere financiar valoarea chiriilor rămase de plată. În acest caz, notifici proprietarul că părăsești fizic apartamentul, dar continui să achiți chiria lunară și utilitățile minime (întreținere la zero, curent minim) până la expirarea naturală a contractului. La data de final, predai cheile oficial și îți recuperezi garanția neatinsă.

---

Ghid de comunicare: Cum obții un acord ușor de la proprietar?

Proprietarii sunt, în esență, persoane care își doresc siguranță financiară, liniște din partea vecinilor și zero bătăi de cap cu apartamentul lor. Pentru a obține un răspuns pozitiv la propunerea de cesiune sau subînchiriere, abordează discuția aplicând aceste recomandări practice:

• Oferă un preaviz suficient: Nu îl pune în fața faptului împlinit cu două zile înainte de a te muta. Discută cu cel puțin 30-45 de zile înainte de data propusă pentru transfer.
• Fii onest cu privire la motivele tale: Proprietarii apreciază transparența. Explică deschis că este vorba despre o relocare din motive profesionale, medicale sau familiale.
• Preia tu efortul de selecție: Nu îi cere proprietarului să caute el înlocuitori. Filtrează tu candidații, organizează vizionările și prezintă-i doar pe cei care corespund celor mai înalte standarde de încredere și stabilitate financiară.
• Pregătește documentele în avans: Prezintă-i direct modelul de Act de Cesiune completat parțial cu datele tale și ale noului chiriaș. Când vede că tot procesul administrativ necesită doar o semnătură din partea sa, rezistența lui va scădea considerabil.

---

Concluzii și recomandări practice

Cesiunea și subînchirierea contractului de închiriere sunt două instrumente legale de o valoare extraordinară pentru chiriașii care trec prin schimbări neprevăzute de viață. În loc să recurgi la conflicte dureroase sau să pierzi sume importante reprezentând garanția de chirie, poți alege o cale civilizată, legală și sigură.

Dacă plecarea ta este definitivă, cesiunea reprezintă cea mai curată și recomandată opțiune, eliberându-te complet de orice răspundere viitoare. Dacă vrei doar o soluție temporară cu posibilitatea de a te întoarce, subînchirierea îți oferă flexibilitatea dorită, dar cu asumarea unui risc financiar activ pe care trebuie să îl gestionezi cu maximă atenție. Indiferent de alegere, nu uita regula de aur: acordul scris al proprietarului este obligatoriu.

---

Articole conexe

• Drepturile chiriașului
• Listă de verificare înainte de semnare
• Recuperare garanție
• Reziliere contract chirie și garanție
• Cum negociezi chiria cu proprietarul
• Proces-verbal de predare-primire model
• Înregistrare contract chirie ANAF C168
• Contract de comodat vs închiriere