Proprietarul refuză să restituie garanția — ce faci ca chiriaș (2026)

Mutarea dintr-un apartament închiriat vine la pachet cu destul de mult stres: împachetatul cutiilor, transportul mobilierului, curățenia generală și găsirea unui nou spațiu. Însă, pentru mulți chiriași din România, adevărata provocare începe abia după ce au predat cheile imobilului: recuperarea garanției locative.

Deși garanția (sau depozitul de garanție) este constituită ca o măsură de siguranță pentru proprietar, în practică, aceasta este tratată adesea ca un „venit suplimentar” de final de contract. Proprietarii inventează uzuri inexistente, invocă reparații exagerate fără a prezenta documente justificative sau pur și simplu amână restituirea banilor la nesfârșit.

Dacă te afli în situația în care ai predat apartamentul curat, cu toate utilitățile plătite la zi, iar proprietarul refuză sau tace când vine vorba de returnarea garanției, acest ghid complet îți explică pașii legali pe care trebuie să îi urmezi în anul 2026. Vom analiza cadrul legal oferit de Codul Civil, marea capcană a reclamațiilor la ANPC, cum redactezi o notificare formală de punere în întârziere și cum poți recupera banii rapid în instanță, prin proceduri simplificate și cu costuri minime.

---

Ce este garanția imobiliară și care este rolul ei legal?

În legislația românească, mai exact în Codul Civil, articolele 1777-1835, nu există un capitol distinct denumit „garanție locativă”, însă constituirea acesteia este o practică extrem de răspândită, bazată pe libertatea contractuală a părților. Din punct de vedere juridic, garanția reprezintă o garanție convențională (gaj pe sume de bani) menită să asigure executarea obligațiilor asumate de chiriaș.

Garanția are exclusiv două scopuri legale clare:

1. Acoperirea pagubelor materiale aduse imobilului sau bunurilor din interior de către chiriaș, din culpa sa, pe parcursul derulării contractului.
2. Acoperirea datoriilor restante lăsate de chiriaș la încetarea contractului (chirii neachitate, facturi de utilități neplătite, cheltuieli de întreținere datorate asociației de proprietari etc.).

Este esențial de înțeles că garanția nu este proprietatea locatorului (proprietarului). Ea rămâne proprietatea chiriașului pe toată durata contractului, fiind doar „depozitată” la proprietar. La încetarea raporturilor contractuale, dacă chiriașul și-a îndeplinit toate obligațiile, proprietarul are obligația legală de a restitui această sumă integral. Orice reținere abuzivă sau nejustificată constituie o însușire ilegală de sume de bani și poate fi sancționată de instanță.

---

Condițiile esențiale pentru a-ți putea cere garanția înapoi

Pentru a avea un caz solid în fața legii sau chiar în faza negocierilor amiabile, trebuie să te asiguri că ai îndeplinit toate obligațiile de chiriaș. Proprietarul este îndreptățit să rețină sume din garanție doar dacă poți bifa neconformități la următoarele capitole:

• Predarea imobilului în starea inițială: Locuința trebuie returnată în starea în care ai primit-o, ținând cont exclusiv de degradările inerente utilizării normale.
• Achitarea utilităților la zi: Toate facturile de gaz, energie electrică, internet și întreținere trebuie plătite până în ultima zi de locuire. De regulă, la plecare se realizează o citire fizică a contoarelor. Poți parcurge ghidul nostru despre citirea contoarelor la predare-primire pentru a vedea cum se calculează corect consumul intermediar înainte de emiterea facturilor finale de către furnizori.
• Restituirea tuturor cheilor: Predarea tuturor seturilor de chei primite la început este o condiție obligatorie pentru descărcarea de obligații.
• Semnarea procesului-verbal final: Acesta este cel mai important document. Un proces-verbal de predare-primire semnat de ambele părți la plecare, în care se menționează că apartamentul a fost predat fără obiecțiuni, reprezintă garanția ta de succes. Vezi ghidul nostru detaliat despre importanța procesului-verbal de predare-primire.

---

Uzura normală vs. Daune reale: Ce are dreptul proprietarul să rețină?

Cea mai frecventă dispută apare atunci când proprietarul invocă diverse „stricăciuni” pentru a justifica păstrarea garanției. Însă legislația românească face o distincție clară între uzura fizică normală (rezultată din simpla utilizare firească a spațiului de-a lungul timpului) și daunele efective (provocate de neglijență, abuz sau vandalism).

Conform Articolului 1821, alineatul (2) din Codul Civil, chiriașul nu răspunde pentru pierderea sau deteriorarea bunului rezultată din vechime, din forță majoră, caz fortuit sau din folosirea normală a bunului.

Pentru a înțelege exact ce poate fi reținut din punct de vedere legal din garanție, consultă tabelul comparativ de mai jos:

Tipul degradării constatate	Clasificare legală	Cine suportă costul?	Explicație juridică și practică
Găuri mari în pereți pentru suporturi TV sau dulapuri	Daună reală	Chiriașul (se reține)	Reprezintă o modificare a structurii pereților ce necesită reparații active
Îngălbenirea sau decolorarea lavabilei în timp	Uzură normală	Proprietarul (nu se reține)	Este un efect natural al trecerii timpului și expunerii la lumină
Pete mari de cafea/vin pe canapea, saltea sau covor	Daună reală	Chiriașul (se reține)	Deteriorare cauzată de neatenție sau neglijență în exploatare
Mici zgârieturi superficiale pe parchet	Uzură normală	Proprietarul (nu se reține)	Urmări absolut firești ale locuirii zilnice și deplasării mobilierului
Urme adânci de gheare sau mușcături de animale	Daună reală	Chiriașul (se reține)	Distrugere de bunuri rezultată din lipsa de supraveghere a animalelor
Defectarea centralei termice sau a frigiderului vechi	Uzură normală	Proprietarul (nu se reține)	Uzură tehnică morală; reparațiile echipamentelor mari cad în sarcina proprietarului
Chiuvetă crăpată, geam spart sau uși rupte	Daună reală	Chiriașul (se reține)	Distrugere activă a dotărilor imobilului din culpa chiriașului
Murdărie extremă (grăsime pe pereți, gunoaie lăsate în casă)	Daună reală	Chiriașul (se reține)	Nerespectarea obligației de a preda bunul curat (se deduce costul curățeniei)

Dacă proprietarul dorește să rețină o sumă din garanție pentru o daună reală, el are obligația legală de a dovedi costul acelei daune. El nu poate spune pur și simplu „rețin 500 de euro pentru că ai zgâriat o masă”. Proprietarul trebuie să prezinte facturi fiscale oficiale, devize de plată de la firme specializate de reparații sau bonuri fiscale doveditoare pentru materiale și manoperă. În plus, sumele reținute trebuie să fie strict proporționale cu dauna produsă. Detalii despre gestionarea acestor situații din perspectiva ambelor părți poți găsi în ghidul dedicat recuperării daunelor lăsate în apartament.

---

Marea capcană a reclamației la ANPC (Protecția Consumatorilor)

Foarte mulți chiriași cred că prima și cea mai simplă soluție în cazul unui refuz este să depună o reclamație la ANPC. În realitate, în marea majoritate a cazurilor, ANPC nu are nicio competență legală în litigiile de închiriere, iar depunerea unei plângeri acolo reprezintă doar timp pierdut.

De ce se întâmplă acest lucru? Conform Ordonanței Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, ANPC poate interveni și poate aplica sancțiuni exclusiv în relațiile dintre un consumator (persoană fizică) și un operator economic (societate comercială SRL, PFA, întreprindere individuală etc.).

• Dacă proprietarul este o Persoană Fizică (Situația standard): Contractul de închiriere este un act civil semnat între două persoane fizice. În acest caz, proprietarul nu acționează ca un comerciant profesionist. ANPC își va declina imediat competența și îți va respinge reclamația ca inadmisibilă, îndrumându-te către instanțele de judecată civilă.
• Dacă proprietarul este o Persoană Juridică (SRL sau PFA): Atunci când închiriez un apartament de la o companie imobiliară, un dezvoltator sau o firmă care deține spații locative în portofoliu, ANPC are deplină competență. Ei pot analiza clauzele abuzive din contract și pot amenda firma dacă reține abuziv garanția chiriașului.
• Dacă ai încheiat contractul printr-o agenție imobiliară: Dacă agenția imobiliară a încasat comisionul sau a fost depozitarul garanției conform unui contract de servicii de intermediere, poți depune reclamație la ANPC împotriva agenției dacă aceasta nu și-a respectat obligațiile sau a avut un comportament abuziv. Însă, plângerea nu se va răsfrânge direct asupra proprietarului persoană fizică.

Așadar, dacă proprietarul tău este o persoană fizică simplă, nu îți pierde timpul cu ANPC. Singurele căi valide sunt negocierea, punerea oficială în întârziere și instanța de judecată.

---

Procedura pas cu pas pentru recuperarea garanției în 2026

Dacă ai predat imobilul, iar proprietarul refuză restituirea banilor sau te evită, aplică cu strictețe următorii pași procedurali:

Pasul 1: Notificarea informală (Amiabilă)

Înainte de a demara proceduri juridice, oferă-i proprietarului o ultimă șansă de rezolvare amiabilă. Trimite-i un mesaj scris (pe WhatsApp sau e-mail) în care formulezi cererea clar, scurt și politicos, oferind un termen rezonabil de plată.

Bună ziua, [Numele Proprietarului],

Vă contactez în legătură cu restituirea garanției locative în valoare de [Suma] [RON/EUR], constituită la începutul contractului de închiriere pentru apartamentul situat în [Adresa]. 

Așa cum s-a consemnat în procesul-verbal de predare-primire semnat de noi în data de [Data predării], apartamentul a fost returnat curat și în stare optimă, fără a fi identificate degradări din culpa mea, iar facturile la utilități au fost achitate integral la zi.

Vă rog să virați suma menționată în contul meu bancar:
IBAN: [Codul tău IBAN]
Banca: [Numele Băncii]
Titular: [Numele tău complet]

Vă solicit restituirea sumei până la data de [Data, recomandat 7-10 zile de la mesaj]. În cazul în care întâmpinați dificultăți sau doriți să discutăm detalii specifice, vă rog să mă anunțați în scris.

O zi bună,
[Numele tău]

Pasul 2: Notificarea oficială de punere în întârziere

Dacă mesajul informal este ignorat sau primești un refuz nejustificat, este momentul să acționezi formal. Conform Articolului 1522 din Codul Civil, debitorul (în acest caz, proprietarul care îți datorează banii) trebuie pus în întârziere înainte de a putea cere penalități sau de a-l chema în judecată.

Trebuie să trimiți o notificare scrisă de punere în întârziere. Pentru a avea valoare juridică de netăgăduit, aceasta trebuie expediată în una dintre următoarele două modalități:

1. Prin intermediul unui Birou de Executor Judecătoresc (BEJ): Este cea mai profesionistă metodă. Executorul va redacta și va trimite notificarea oficial la domiciliul proprietarului. Impactul psihologic asupra proprietarului este masiv, acesta realizând că ești dispus să mergi în instanță. Costul este de aproximativ 150-300 de lei.
2. Prin Poșta Română: Scrisoare recomandată cu confirmare de primire (AR) și conținut declarat. Este obligatoriu să completezi formularul de conținut declarat, în care scrii exact ce conține plicul („Notificare de punere în întârziere privind restituirea garanției de X lei”), pentru ca proprietarul să nu poată pretinde ulterior în fața judecătorului că a primit un plic gol.

Iată un șablon juridic pe care îl poți adapta pentru această notificare oficială:

NOTIFICARE DE PUNERE ÎN ÎNTÂRZIERE

Către: [Nume complet Proprietar]
Domiciliat în: [Adresa de domiciliu din buletin a proprietarului]

Subsemnatul, [Numele tău complet], CNP [Codul tău numeric personal], posesor al CI seria [Serie] nr. [Număr], domiciliat în [Adresa ta curentă de corespondență], în calitate de fost chiriaș (locatar),

În temeiul dispozițiilor Art. 1522 din Codul Civil al României,

VĂ PUN PRIN PREZENTA ÎN ÎNTÂRZIERE

solicitându-vă ca în termen de maximum 15 (cincisprezece) zile calendaristice de la primirea prezentei notificări să procedați la restituirea sumei de [Suma] [RON/EUR], reprezentând contravaloarea garanției locative depuse de subsemnat la data de [Data plății inițiale], în baza Contractului de Închiriere nr. [Număr contract/Dată contract], încheiat pentru imobilul situat în [Adresa apartamentului închiriat].

Menționez că raporturile contractuale dintre părți au încetat la data de [Data încetării contractului], iar imobilul a fost predat în stare optimă de funcționare și curățenie, aspect consemnat în Procesul-Verbal de predare-primire semnat în data de [Data predării]. Totodată, subsemnatul am achitat integral toate obligațiile de plată privind chiria și facturile de utilități aferente perioadei de derulare a contractului.

Suma solicitată urmează a fi restituită prin virament bancar în contul:
IBAN: [Codul tău IBAN]
Banca: [Numele Băncii]
Titular: [Numele tău complet]

În ipoteza în care nu veți da curs prezentei solicitări în termenul stabilit de 15 zile, mă văd nevoit să mă adresez instanțelor de judecată competente (Judecătoria de pe raza imobilului/domiciliului dvs.) prin demararea procedurii simplificate a Cererilor de Valoare Redusă (conform Art. 1026-1033 Cod Procedură Civilă) sau a Ordonanței de Plată (Art. 1014-1025 Cod Procedură Civilă). 

În cadrul acțiunii judiciare, voi solicita nu doar restituirea sumei de bază a garanției, ci și obligarea dumneavoastră la plata dobânzilor legale penalizatoare calculate de la data scadenței și până la plata efectivă a debitului, precum și la suportarea tuturor cheltuielilor de judecată generate de acest litigiu (taxă de timbru, onorariu executor, onorariu avocat etc.).

Prezenta notificare are valoare de punere în întârziere conform legii.

Data: [Data trimiterii]
Semnătura: ____________________

Pasul 3: Procedura cererilor de valoare redusă (Cea mai simplă cale în instanță)

Dacă cele 15 zile trec și proprietarul nu reacționează sau refuză plata, pasul următor este acțiunea în instanță. Din fericire, pentru litigii cu sume relativ mici, nu trebuie să deschizi un proces clasic de fond care să dureze ani de zile și să coste mii de lei în onorarii de avocați.

Codul de Procedură Civilă pune la dispoziție o procedură specială extrem de eficientă: Procedura cererilor de valoare redusă (Art. 1026-1033 CPC).

Cine poate folosi această procedură?

O poți utiliza dacă valoarea garanției pe care o ai de recuperat nu depășește suma de 10.000 de lei (excluzând dobânzile și cheltuielile de judecată). Această limită acoperă peste 95% din garanțiile locative din România.

Care sunt marile avantaje?

• Procedură exclusiv scrisă: Judecata se face în camera de consiliu, pe baza documentelor depuse la dosar. Nu există termene de judecată publice cu prezență fizică obligatorie în sala de judecată, eliminând stresul de a vorbi în fața unui judecător.
• Este extrem de rapidă: Termenul mediu de soluționare este de doar 2-4 luni de la depunerea cererii.
• Costuri minime (Taxă de timbru modică): Conform OUG nr. 80/2013, taxa judiciară de timbru este fixă și extrem de mică:
  • 50 de lei pentru cereri a căror valoare nu depășește 2.000 de lei.
  • 200 de lei pentru cereri a căror valoare depășește 2.000 de lei.
• Nu ai nevoie obligatoriu de avocat: Formularul de cerere este extrem de simplu și intuitiv, putând fi completat direct de tine.

Cum se desfășoară procedura?

1. Descarci formularul standard: Caută online „Formular cerere de valoare redusă - Anexa 1 la Codul de Procedură Civilă”.
2. Completezi formularul: Introduci datele tale, datele proprietarului, suma exactă solicitată și descrii pe scurt faptele.
3. Anexezi probele (Probele de aur):
   • Contractul de închiriere.
   • Dovada achitării garanției (extras de cont bancar sau chitanță).
   • Procesul-verbal de predare-primire final (sau dovada notificării de plecare și poze/martori dacă proprietarul a refuzat semnarea).
   • Dovada trimiterii notificării oficiale (fișa de depunere a recomandatei cu conținut declarat sau confirmarea de primire de la executor).
   • Facturile de utilități și chitanțele de plată ale acestora pentru a dovedi că ești la zi.
4. Depui dosarul: Depui cererea în 3 exemplare (unul pentru instanță, unul pentru proprietar, unul pentru tine pe care ți se pune ștampila de primire) la Judecătoria în raza căreia își are domiciliul proprietarul sau unde a fost predat apartamentul. Se poate depune fizic la registratură, prin poștă cu confirmare de primire sau electronic pe e-mailul instanței (semnat electronic).
5. Comunicarea și Decizia: Instanța trimite formularul proprietarului, oferindu-i 30 de zile să răspundă. Ulterior, pe baza actelor, judecătorul pronunță o hotărâre care este executorie de drept. Asta înseamnă că, dacă proprietarul tot nu vrea să plătească după decizie, te poți adresa direct unui executor judecătoresc pentru a-i pune poprire pe conturi sau sechestru pe bunuri.

---

Probele de aur: Cum îți asiguri victoria juridică?

În fața unui judecător, argumentele de tipul „proprietarul mi-a spus la telefon că e totul în regulă” sau „ne-am înțeles verbal” nu au nicio valoare. Succesul tău depinde în proporție de 100% de probe scrise și documente clare. Iată cele trei elemente esențiale pe care trebuie să le deții:

1. Contractul de închiriere valabil

Acesta este fundamentul legal. Mulți chiriași se sperie când proprietarul le spune: „Nu ai ce să îmi faci, pentru că nu am înregistrat contractul la ANAF, deci actul este nul”. Aceasta este o minciună grosolană. Contractul de închiriere este perfect valabil din momentul în care a fost semnat de ambele părți pe hârtie (prin simplu înscris sub semnătură privată). Înregistrarea la ANAF prin Formularul C168 este o obligație exclusiv fiscală a proprietarului. Lipsa înregistrării atrage sancțiuni fiscale pentru el (amenzi și dosar pentru evaziune fiscală), dar nu afectează cu nimic valabilitatea civilă a contractului. Îl poți folosi cu succes în instanță pentru a-ți recupera banii.

2. Dovada de netăgăduit a plății garanției

Trebuie să poți demonstra că ai dat acei bani. Cel mai sigur mod este extrasul de cont bancar care arată transferul inițial către proprietar, cu o descriere clară precum: „Garanție apartament [Adresă] cf. contract închiriere”. Dacă ai plătit cash, este vital să deții o chitanță descărcătoare scrisă de mână și semnată de proprietar sau o clauză în contract care menționează expres: „Garanția în sumă de X a fost achitată în numerar de către chiriaș la data semnării prezentului contract, semnătura proprietarului pe contract reprezentând și confirmarea primirii sumei”.

3. Procesul-verbal de predare-primire la plecare

Dacă ai un proces-verbal semnat de proprietar în care scrie clar „Apartamentul a fost predat în stare bună, curat, fără deteriorări, proprietarul obligându-se la restituirea garanției”, procesul tău este câștigat din start.

Ce faci dacă proprietarul refuză cu încăpățânare să semneze procesul-verbal final?

Este o tactică abuzivă clasică: proprietarul evită întâlnirea de predare a cheilor sau refuză să semneze foaia tocmai pentru a nu-și asuma obligația de returnare. În această situație extremă, protejează-te astfel:

1. Realizează o inspecție video completă: În ziua plecării, filmează în detaliu fiecare cameră, pereții, mobilierul, interiorul electrocasnicelor, funcționarea robinetelor și starea curățeniei. Încearcă ca în filmare să surprinzi data exactă (de exemplu, filmând un ecran de telefon sau un ziar din ziua respectivă).
2. Cheamă martori: Roagă doi prieteni sau vecini (care nu sunt rude foarte apropiate) să fie prezenți la mutare și să inspecteze apartamentul. Aceștia vor putea semna o declarație de martor sau vor putea depune mărturie în instanță că apartamentul a fost predat curat și intact.
3. Predă cheile oficial: Nu lăsa cheile în cutia poștală fără dovadă. Trimite-le proprietarului prin curier rapid cu opțiunea de deschidere la livrare și conținut declarat („Chei apartament [Adresă] conform contract încetat”) sau depune-le la un birou notarial public, solicitând notarului să trimită o adresă proprietarului prin care îl notifică că cheile se află la dispoziția sa la biroul notarial.

---

Prevenția: Cum eviți problemele cu garanția la următoarea închiriere?

Pentru a nu mai ajunge niciodată în situația de a te lupta pentru banii tăi în instanță, aplică aceste măsuri preventive extrem de stricte la următorul tău contract de închiriere:

• ☐ Proces-verbal de predare-primire ultra-detaliat la intrare: Nu te grăbi la mutare. Completează un inventar amănunțit al fiecărui aparat, mobilier și starea pereților. Fă peste 50 de fotografii de înaltă rezoluție cu toate defectele existente (zgârieturi, pete, robinete care picură) și trimite-le proprietarului pe e-mail sau WhatsApp în prima zi de contract, cu confirmare de primire. Astfel, el nu va putea pretinde la plecare că acele defecte au fost provocate de tine.
• ☐ Plăți exclusiv prin bancă: Refuză plățile cash pentru chirie și garanție. Banii rulați prin bancă lasă o urmă digitală imposibil de șters sau de contestat în fața legii.
• ☐ Clauză contractuală privind termenul de returnare: Insistă ca în contract să fie trecut un termen exact și scurt de returnare a garanției (de exemplu, „maximum 15 zile calendaristice de la data predării imobilului și semnării procesului-verbal de predare-primire”).
• ☐ Clauză cu penalități de întârziere: Adaugă o clauză penală simetrică: „În cazul în care proprietarul nu restituie garanția în termenul stabilit, acesta datorează penalități de întârziere de 0.1% pe zi din valoarea garanției pentru fiecare zi de întârziere”. Această clauză îl va motiva puternic pe proprietar să îți dea banii la timp pentru a evita acumularea unor datorii uriașe.

---

Concluzii și sfaturi practice de final

Recuperarea garanției de la un proprietar de rea-credință necesită calm, determinare și o strategie legală clară. De cele mai multe ori, proprietarii mizează pe faptul că chiriașii se sperie de ideea unui proces sau că consideră suma prea mică pentru a merita efortul.

Însă, odată ce proprietarul primește o notificare oficială prin executor judecătoresc sau o somație în cadrul procedurii cererilor de valoare redusă, atitudinea lui se va schimba radical. Realizând că riscă să plătească în plus taxe de timbru, onorarii de executori și dobânzi penalizatoare, majoritatea proprietarilor vor alege să îți vireze banii în cont mult înainte ca judecătorul să pronunțe decizia finală.

Nu renunța la drepturile tale. Legea este de partea ta, iar instrumentele procedurale din 2026 sunt mai simple, mai rapide și mai accesibile ca niciodată pentru a-ți asigura dreptatea.

---

Articole conexe

• Drepturile chiriașului în România
• Drepturi chiriaș 2026 — când proprietarul abuzează
• Listă de verificare chiriaș înainte de semnare
• Listă de verificare plecare chirie și recuperare garanție
• Daune în apartament închiriat — procedura legală
• Restituire garanție chirie euro — termen 30 zile
• Reziliere contract închiriere și garanția
• Reținere garanție chirie — stricăciuni vs uzură normală
• Cum cedezi contractul către un alt chiriaș