Este legal să închiriez fără contract scris?

Închirierea în baza unei înțelegeri pur verbale este considerată valabilă de Codul Civil, însă este extrem de riscantă. Fără un document scris, termenii înțelegerii nu pot fi dovediți în instanță, contractul nu poate fi înregistrat la ANAF prin formularul C168 în termenul obligatoriu de 30 de zile, iar proprietarul riscă amenzi contravenționale și dosar penal pentru evaziune fiscală.

Cum evacuez un chiriaș fără contract?

Evacuarea se face exclusiv pe cale judecătorească, prin procedura specială prevăzută de Codul de Procedură Civilă (Art. 1034-1049). Proprietarul trebuie să transmită o notificare scrisă de vacatare prin intermediul unui executor judecătoresc, oferind un termen legal de 30 de zile. Dacă ocupantul refuză să plece, se depune o cerere de evacuare la judecătorie, urmată de executarea silită propriu-zisă.

Ce amendă risc de la ANAF dacă nu am înregistrat chiria?

Neînregistrarea contractului de locațiune în termen de 30 de zile de la semnare sau de la începerea raporturilor de chirie constituie contravenție și se sancționează cu amendă între 50 și 500 de lei (conform art. 336 din Codul de Procedură Fiscală). Pe lângă amendă, ANAF va calcula retroactiv impozitul pe venit de 10%, la care adaugă dobânzi de 0,02% pe zi și penalități de nedeclarare de 0,08% pe zi.

Pot schimba yala sau tăia utilitățile ca să forțez chiriașul să plece?

Nu, sub nicio formă. Schimbarea yalei, tăierea energiei electrice, a gazelor sau pătrunderea în imobil fără acordul ocupantului (chiar și fără contract scris) constituie infracțiuni grave conform Codului Penal, cum ar fi violarea de domiciliu (art. 224) și tulburarea de posesie (art. 256). Orice acțiune de evacuare forțată fără un executor judecătoresc și o hotărâre judecătorească este ilegală.

Chiriașul poate cere contract pentru a-și face buletin sau viză de flotant?

Da. Pentru obținerea vizei de flotant sau stabilirea domiciliului la Evidența Persoanelor, chiriașul are nevoie obligatoriu de un contract scris (de închiriere sau comodat) și, de cele mai multe ori, de prezența fizică a proprietarului. În absența unui contract înregistrat sau a acordului scris al proprietarului, chiriașul nu poate folosi adresa în mod oficial.

Chirie fără contract — riscuri, amendă ANAF și evacuare legală 2026

Răspuns direct: Chiria fără contract scris sau neînregistrată la ANAF (fără depunerea formularului C168) expune proprietarul la riscuri majore: amenzi contravenționale, retroactivități fiscale usturătoare (impozit de 10% din venitul net calculat retroactiv, plus dobânzi și penalități zilnice) și proceduri de evacuare extrem de anevoioase. Pentru chiriaș, lipsa contractului înseamnă vulnerabilitate absolută (evacuare intempestivă, pierderea garanției și imposibilitatea obținerii buletinului sau vizei de flotant). Totuși, evacuarea unui ocupant fără titlu se face exclusiv pe cale legală (notificare oficială → instanță → executor), niciodată prin măsuri de forță precum schimbarea yalei sau oprirea utilităților.

Căutările intense din Google Search Console, precum „evacuare chiriaș fără contract” reflectă o realitate dură a pieței imobiliare din România: mulți proprietari și chiriași preferă încă înțelegerile verbale sau omit înregistrarea documentelor la ANAF pentru a evita taxele, realizând amploarea riscurilor doar în momentul în care apar neînțelegeri grave.

În acest ghid juridic și fiscal complet, actualizat la nivelul anului 2026, analizăm în detaliu ce înseamnă din punct de vedere legal o chirie fără contract, care sunt amenzile și consecințele fiscale, ce riscuri își asumă fiecare parte și cum arată singura procedură legală prin care poți evacua un locatar care ocupă abuziv un imobil.

Ce înseamnă, de fapt, „chirie fără contract” în 2026?

Pentru a înțelege riscurile, trebuie să facem o distincție juridică fundamentală între două situații complet diferite, dar des confundate:

Lipsa totală a unui contract scris (înțelegerea pur verbală): Conform Codului Civil Român (art. 1777 și următoarele), contractul de locațiune (închiriere) se consideră încheiat de îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului. Cu alte cuvinte, un contract de închiriere verbal există din punct de vedere juridic, dar este aproape imposibil de dovedit în instanță. Codul de Procedură Civilă interzice, în general, proba cu martori pentru acte juridice a căror valoare depășește 250 de lei (art. 309 CPC), ceea ce face dovedirea termenilor înțelegerii verbale o misiune imposibilă.
Existența unui contract scris, dar neînregistrat la ANAF: În acest caz, părțile au semnat un document pe hârtie, însă proprietarul a omis să îl declare autorităților fiscale. Contractul scris este pe deplin valabil între părți și poate fi folosit în instanță pentru a dovedi obligațiile reciproce, însă neînregistrarea lui constituie o încălcare directă a legislației fiscale din România.

Odată cu intrarea în vigoare a prevederilor restrictive din ultimii ani (inițiate prin OUG 16/2022), înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF a redevenit 100% obligatorie pentru persoanele fizice în termen de maximum 30 de zile de la semnare sau de la apariția oricăror modificări contractuale.

Riscurile fiscale pentru proprietar: C168 și capcanele ANAF

Dacă pui la dispoziția cuiva un imobil în schimbul unei sume de bani fără a declara acest venit, te poziționezi direct în sfera evaziunii fiscale. Inspectorii ANAF au la dispoziție instrumente moderne de corelare a datelor (tranzacții bancare, sesizări de la asociațiile de proprietari, informații de la evidența persoanelor) pentru a depista chiriile nedeclarate.

1. Obligația de înregistrare prin Formularul C168

Conform legii, proprietarii au obligația ca în termen de 30 de zile calendaristice de la data încheierii contractului sau a producerii unui eveniment care modifică clauzele acestuia să depună la ANAF Formularul C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”).

Lipsa depunerii acestui formular este prima contravenție constatată de inspectori. Procedura completă de conformare și completare a acestui document este explicată pas cu pas în ghidul dedicat înregistrării contractelor de chirie prin Formularul C168.

2. Impozitarea în 2026: Cum se calculează taxele pe chirie

În anul 2026, regulile fiscale stabilite prin modificările legislative anterioare (inclusiv OUG 115/2023) prevăd un mod clar de calcul al impozitului pe veniturile din cedarea folosinței bunurilor pentru persoanele fizice:

Cota de impozit: Este de 10% aplicată asupra venitului net.
Cota forfetară de cheltuieli: Se aplică o deducere automată (forfetară) de 20% din venitul brut (fără a fi nevoie de documente justificative).
Impozitul efectiv: Reprezintă 8% din chiria brută încasată.

De exemplu, la o chirie brută de 500 EUR pe lună (6.000 EUR pe an):

Deducerea forfetară de 20% este de 1.200 EUR.
Venitul net impozabil este de 4.800 EUR.
Impozitul datorat (10%) este de 480 EUR pe an (ceea ce reprezintă exact 8% din cele 6.000 EUR brute).

Dacă veniturile cumulate din chirii (alături de alte venituri non-salariale) depășesc plafoanele legale de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, proprietarul datorează în plus și contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS de 10% calculat la aceste plafoane), raportată prin Declarația Unică.

3. Amenzi și penalități de nedeclarare (Exemplu de calcul)

Dacă ANAF descoperă că ai încasat chirie fără contract înregistrat, consecințele financiare nu se rezumă doar la plata impozitului din urmă. Vei fi sancționat cu:

Amendă contravențională: Între 50 și 500 de lei pentru nedeclararea contractului prin formularul C168 (art. 336 alin. 3 Legea 207/2015 privind Codul de Procedură Fiscală).
Dobânzi de întârziere: 0,02% pe zi din suma datorată, calculate de la data la care impozitul trebuia plătit inițial.
Penalități de întârziere (plată întârziată): 0,01% pe zi din suma datorată, aplicabile dacă declari voluntar veniturile, dar le plătești cu întârziere.
Penalități de nedeclarare: Dacă nedeclararea este descoperită în urma unui control de inspecție fiscală, se aplică o penalitate de nedeclarare masivă de 0,08% pe zi de la scadența obligației fiscale nedeclarate (conform art. 181 din Codul de Procedură Fiscală). Aceasta înlocuiește penalitatea de întârziere de 0,01% pe zi.

Studiu de caz — Cât te costă o chirie nedeclarată de 2.000 lei/lună descoperită după 2 ani: Să presupunem că ai încasat o chirie de 2.000 de lei lunar timp de 24 de luni (venit brut total de 48.000 de lei), fără a o declara.

Impozitul de bază nedeclarat (8% efectiv): 3.840 de lei.
Dobânzile de întârziere (0,02% pe zi, calculate pe o perioadă medie de întârziere de aproximativ 1 an și jumătate): aprox. 420 de lei.
Penalitățile de nedeclarare (0,08% pe zi, înlocuind penalitatea de întârziere): aprox. 1.680 de lei.
Amenda contravențională pentru nedepunerea C168 și a Declarației Unice: 300 de lei.

Total de plată: În loc de impozitul inițial de 3.840 de lei, vei ajunge să plătești către ANAF peste 6.240 de lei (aproape dublul valorii taxei inițiale, ca urmare a nedeclarării).

În plus, dacă fapta are un caracter repetat și sumele sunt substanțiale, ANAF poate sesiza organele de urmărire penală pentru infracțiunea de evaziune fiscală (Legea 241/2005), care se pedepsește cu închisoare sau amendă penală.

Riscurile civile și operaționale pentru proprietar

Dincolo de spectrul controalelor ANAF, lipsa unui contract scris înregistrat sau autentificat te privează de cele mai puternice instrumente de protecție legală pe care le oferă Codul Civil român.

Pierderea Titlului Executoriu (Cel mai mare dezavantaj)

Aceasta este, probabil, cea mai dură lecție pe care o învață proprietarii care evită înregistrarea contractelor. Conform legii române:

Articolul 1798 Cod Civil: Contractele de locațiune încheiate în formă autentică notarială sau înregistrate la organele fiscale (prin Formularul C168) constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele stabilite.
Articolul 1809 Cod Civil: Același contract înregistrat sau autentificat constituie titlu executoriu pentru evacuarea locatarului la expirarea termenului de închiriere.

Ce înseamnă asta în practică? Dacă ai un contract înregistrat la ANAF, iar chiriașul refuză să mai plătească sau nu vrea să plece la expirarea termenului, nu trebuie să îl dai în judecată într-un proces de durată. Te poți duce direct la un executor judecătoresc, care va obține încuviințarea executării silite de la instanță în doar câteva zile și va trece direct la recuperarea banilor din conturi sau la evacuarea fizică a chiriașului.

Dacă nu ai contract înregistrat, ești obligat să deschizi un proces civil clasic (de drept comun), care poate dura între 1 și 3 ani, timp în care chiriașul locuiește gratuit în apartamentul tău, acumulează datorii la utilități pe numele tău și îți degradează proprietatea. Costurile cu avocații și taxele de timbru vor fi suportate integral de tine, cu șanse minime de recuperare reală dacă ocupantul nu are venituri oficiale.

Situație	Cu contract înregistrat la ANAF (C168)	Fără contract / Neînregistrat
Recuperare chirii restante	Direct prin executor judecătoresc (durată: săptămâni)	Proces civil de drept comun (durată: 1-3 ani)
Evacuare la expirarea termenului	Direct prin executor judecătoresc (titlu executoriu)	Proces de evacuare în instanță
Dovedire daune/distrugeri	Simplă, prin procesul-verbal de inventar atașat	Aproape imposibilă (fără inventar scris inițial)
Recuperare costuri utilități	Clauze contractuale clare de răspundere	Greu de probat cine a consumat și în ce perioadă

Riscurile majore pentru chiriaș

Deși se crede adesea că lipsa contractului îl protejează pe chiriaș de obligații, în realitate, acesta devine extrem de vulnerabil în fața abuzurilor și a deciziilor discreționare ale proprietarului.

1. Evacuarea peste noapte și nesiguranța locativă

Fără un contract scris care să prevadă o perioadă minimă de preaviz (de regulă, 60 de zile conform practicii și art. 1824 Cod Civil), proprietarul îți poate cere să părăsești locuința de pe o zi pe alta. În absența unui document legal, nu poți dovedi în fața nimănui că ai dreptul de a te afla în acel spațiu, fiind considerat un simplu „tolerat”.

2. Majorări abuzive de chirie

Într-o relație contractuală normală, prețul chiriei este fixat pe durata contractului, iar orice majorare se poate face doar prin act adițional agreat de ambele părți. Fără un contract scris, proprietarul poate decide unilateral să mărească chiria cu orice sumă dorește, punându-te în fața faptului împlinit: plătești suma mărită sau pleci imediat.

3. Pierderea garanției (depozitului de securitate)

La începerea unei închirieri, chiriașul plătește de obicei o garanție echivalentă cu 1-2 luni de chirie. În absența unui contract scris și a unui proces-verbal de predare-primire în care să fie specificată această sumă și condițiile de returnare, proprietarul poate refuza pur și simplu să îți returneze banii la plecare, invocând distrugeri imaginare sau pur și simplu negând că ar fi primit vreodată acea sumă. Fără chitanță sau clauză scrisă, șansele de a-ți recupera garanția în instanță sunt nule.

4. Imposibilitatea obținerii actelor de identitate

Fără un contract înregistrat la ANAF sau încheiat în formă scrisă care să poată fi prezentat la Evidența Persoanelor, nu poți obține cartea de identitate (buletinul) sau viza de flotant pe adresa respectivă. Acest lucru atrage o serie de probleme administrative în lanț:

Imposibilitatea de a înscrie copiii la școala sau grădinița din circumscripția respectivă.
Dificultăți la înregistrarea la medicul de familie din zonă.
Imposibilitatea de a primi corespondența oficială la adresa unde locuiești efectiv.

Evacuarea chiriașului fără contract — Singura procedură legală

Când relația dintre proprietar și ocupantul fără contract se deteriorează complet, iar acesta din urmă refuză să părăsească imobilul, proprietarii recurg adesea la măsuri disperate de forță. Acesta este momentul în care proprietarul poate trece foarte ușor din postura de victimă în cea de infractor.

Capcana auto-ajutorării (De ce este strict interzis să schimbi yala)

Mulți proprietari consideră că, din moment ce apartamentul este proprietatea lor privată și nu există un contract scris, au dreptul deplin de a acționa cum doresc: să schimbe yala de la ușă în lipsa chiriașului, să îi arunce lucrurile pe holul blocului sau să sune la furnizori pentru a opri curentul și apa.

Atenție! Aceste acțiuni constituie infracțiuni grave prevăzute de Codul Penal:

Violarea de domiciliu (Art. 224 Cod Penal): Chiar și în absența unui contract scris, dacă o persoană locuiește efectiv într-un spațiu cu acordul tău inițial (fie el și verbal), acel spațiu reprezintă domiciliul său legal protejat. Pătrunderea în imobil fără consimțământul ocupantului sau refuzul de a-l părăsi se pedepsește cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă penală.
Tulburarea de posesie (Art. 256 Cod Penal): Ocuparea sau deposedarea fără drept a unei persoane de un imobil aflat în posesia sau folosința sa se pedepsește cu închisoare de la 1 la 5 ani.
Hărțuirea sau Distrugerea (Art. 253 Cod Penal): Aruncarea sau deteriorarea bunurilor chiriașului ori oprirea intenționată a utilităților pentru a crea condiții de nelocuit pot atrage dosare penale pentru distrugere sau hărțuire.

Poliția chemată la fața locului nu îl va da afară pe chiriaș, ci îi va pune în vedere proprietarului că este vorba despre un litigiu civil care trebuie soluționat exclusiv în instanță. Dacă proprietarul a schimbat yala, poliția îl poate obliga să îi permită chiriașului accesul înapoi în locuință.

Procedura specială de evacuare din imobilele ocupate fără drept (Art. 1034-1049 CPC)

Dacă te confrunți cu un ocupant de rea-credință care nu are un contract valabil sau al cărui contract a expirat și refuză să plece, trebuie să urmezi cu strictețe pașii prevăzuți de procedura specială de evacuare introdusă în Codul de Procedură Civilă pentru a scurta termenele de judecată.

Pasul 1: Notificarea oficială de vacatare (Preavizul)

Proprietarul trebuie să îl notifice în scris pe ocupant, cerându-i să elibereze imobilul.

Termenul legal: Este de 30 de zile de la primirea notificării (sau 5 zile dacă a existat un contract care a expirat, dar în acest caz vorbim despre lipsa totală a contractului, deci se aplică termenul de 30 de zile).
Cum se trimite: Notificarea trebuie trimisă obligatoriu prin intermediul unui executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu conținut declarat și confirmare de primire, pentru a avea o dovadă incontestabilă în fața judecătorului. Un simplu SMS sau mesaj pe WhatsApp nu are valoare juridică de notificare oficială. Poți descărca un model orientativ din articolul nostru despre model notificare evacuare chiriaș.

Pasul 2: Depunerea cererii de evacuare la Judecătorie

Dacă termenul de 30 de zile din notificare a expirat, iar ocupantul refuză în continuare să predea cheile, proprietarul va depune o cerere de evacuare pe procedură specială la judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul.

Această procedură este de urgență. Judecata se face cu citarea de urgență a părților, iar termenele sunt extrem de scurte (adesea de pe o săptămână pe alta).
Pârâtul (ocupantul) nu poate formula cerere reconvențională (nu poate cere pretenții de la tine în acest proces), ceea ce limitează drastic posibilitatea lui de a tergiversa dosarul.

Pasul 3: Obținerea hotărârii executorii

Judecătorul va analiza dacă ocupantul are vreun titlu legal valabil (un contract scris, un drept de uzufruct etc.) pentru a locui în imobil. În lipsa unui contract scris, judecătorul va admite cererea și va pronunța o hotărâre de evacuare. Conform art. 1045 CPC, hotărârea de evacuare pronunțată pe această procedură specială este executorie de drept. Asta înseamnă că poate fi pusă în executare imediat, chiar dacă ocupantul decide să declare apel.

Pasul 4: Executarea silită prin executor judecătoresc

După obținerea hotărârii, proprietarul se adresează din nou unui executor judecătoresc pentru punerea în executare silită a deciziei.

Executorul se va deplasa la imobil, însoțit de organele de poliție sau jandarmerie dacă este necesar.
Se va pătrunde legal în imobil, se va schimba yala în prezența executorului, se va întocmi un proces-verbal de evacuare silită și de inventariere a eventualelor bunuri lăsate în interior de fostul locatar.
Doar în acest moment evacuarea este 100% finalizată legal, iar proprietarul reintră în posesia deplină și sigură a bunului său.

Întreaga procedură specială, de la trimiterea notificării prin executor și până la evacuarea fizică, durează de regulă între 2 și 6 luni, în funcție de aglomerația judecătoriei locale. Detalii despre costuri și pași poți citi în articolul despre proces evacuare chiriaș instanță.

Cum să te protejezi corect: Recomandările specialiștilor în 2026

Pentru a evita toate aceste scenarii de coșmar, atât proprietarii, cât și chiriașii trebuie să înțeleagă că un contract de închiriere redactat corect și înregistrat legal nu este o taxă inutilă, ci o poliță de asigurare de o valoare inestimabilă.

Sfaturi de aur pentru Proprietari:

Nu închiria niciodată fără contract scris: Chiar dacă chiriașul este o cunoștință, o rudă îndepărtată sau un „om de încredere”. Relațiile se pot schimba radical când apar probleme financiare.
Înregistrează contractul la ANAF în 30 de zile: Depune Formularul C168 prin SPV. Impozitul efectiv de 8% din chiria brută este un cost extrem de mic în comparație cu amenzile și penalitățile zilnice de nedeclarare sau cu costurile unui proces civil de 2 ani.
Redactează un proces-verbal de predare-primire cu inventar detaliat: Notează starea fiecărei camere, electrocasnicele existente, funcționalitatea instalațiilor și, foarte important, fă fotografii detaliate la intrarea chiriașului în imobil, pe care să le semnați amândoi.
Autentifică contractul la notar sau înregistrează-l la ANAF: Asigură-te că documentul devine titlu executoriu conform legii, oferindu-ți o cale rapidă de evacuare și recuperare a datoriilor direct prin executor judecătoresc, fără proces.

Sfaturi de aur pentru Chiriași:

Refuză ferm ofertele „fără contract”: Dacă un proprietar îți propune o chirie mai mică în schimbul neînțelegerii scrise, refuză. Economia de câțiva euro pe lună nu acoperă riscul de a fi evacuat iarna peste noapte sau de a-ți pierde întreaga garanție depusă.
Solicită dovada înregistrării C168: Un proprietar corect îți va pune la dispoziție o copie a dovezii de înregistrare la ANAF a contractului. Acest lucru îți garantează că poți folosi adresa pentru a obține viză de flotant sau buletin fără probleme legale.
Efectuează plățile prin transfer bancar: Evită pe cât posibil plata cash „în mână”. Plătește chiria și utilitățile prin cont bancar, menționând clar în explicația transferului: „Chirie pentru luna [Luna/Anul] conform contract nr. [Număr]”. Aceasta este dovada ta supremă de plată în caz de litigiu.

Articole conexe de interes

Pentru a aprofunda diversele aspecte administrative, fiscale și juridice legate de administrarea unei proprietăți închiriate în siguranță, îți recomandăm să consulți și următoarele ghiduri practice de pe blogul nostru: