Se poate începe executarea silită direct, fără un proces în instanță?

Da, dar numai dacă ai un contract de închiriere încheiat în formă autentică (la notar) sau înregistrat la ANAF. Aceste modalități conferă contractului caracterul de titlu executoriu pentru plata chiriei restante, conform Art. 1798 din Codul Civil. În acest caz, te poți adresa direct unui executor judecătoresc, ocolind complet procesul civil pe fond.

Cine suportă onorariul executorului judecătoresc și cheltuielile de executare?

Toate cheltuielile ocazionate de executarea silită, inclusiv onorariul executorului, sunt suportate în final de către debitor (chiriașul restant), conform Art. 670 din Codul de Procedură Civilă. Proprietarul trebuie însă să le avanseze la începutul procedurii, urmând să le recupereze integral de la chiriaș alături de datoria principală.

Ce se întâmplă dacă chiriașul restant nu are venituri declarate sau bunuri pe numele său?

Dacă executorul nu identifică conturi bancare active, salarii sau bunuri mobile/imobile ce pot fi valorificate, acesta va emite un proces-verbal de insolvabilitate. În acest scenariu, executarea este suspendată temporar. Titlul tău executoriu rămâne însă valabil pe o perioadă de prescripție de 3 ani, timp în care procedura poate fi reluată dacă debitorul își schimbă statutul financiar (se angajează, primește moșteniri sau își deschide conturi).

Cât durează, în medie, recuperarea chiriilor restante prin executor?

Dacă chiriașul este angajat legal sau deține fonduri în conturi bancare, poprirea se înființează rapid, în aproximativ 30-45 de zile de la depunerea cererii. În cazul executării silite asupra bunurilor mobile (sechestru și licitație), durata se poate extinde la 3-6 luni.

Chirii restante — recuperare prin executor judecătoresc (ghid 2026)

Neplata chiriei la timp reprezintă probabil cel mai mare coșmar al oricărui proprietar de imobil. Când discuțiile amicale sunt ignorate, telefoanele rămân fără răspuns, iar promisiunile de plată se dovedesc a fi goale, proprietarul se vede pus într-o situație critică: pe de o parte suportă cheltuielile imobilului și ratele la bancă, iar pe de altă parte are un locatar de rea-credință care îi ocupă spațiul complet gratuit.

Din fericire, legislația românească pune la dispoziția proprietarilor pârghii legale solide pentru a-și recupera sumele datorate. Procedura de recuperare a chiriilor restante prin executor judecătoresc reprezintă cea mai rapidă și mai eficientă cale de acțiune.

În acest ghid complet, vom analiza în detaliu etapele escaladării conflictului, de ce contractul înregistrat la ANAF sau încheiat la notar constituie cheia de boltă a întregului proces, pașii legali parcurși în fața executorului judecătoresc, costurile aferente procedurii și ratele reale de recuperare a banilor în anul 2026.

Escaladarea amiabilă: Pașii obligatorii înainte de executare silită

Chiar dacă instinctul te îndeamnă să apelezi imediat la forța coercitivă a legii, o abordare graduală este esențială. Nu doar că îți poate salva timpul și banii, dar îți oferă și un dosar de dovezi impecabil în cazul în care executarea silită devine inevitabilă.

Etapa 1 — Mesajul de atenționare și memento-ul (1-3 zile de la scadență)

De cele mai multe ori, o întârziere de câteva zile se datorează unei simple omisiuni, a unei probleme tehnice cu aplicația bancară sau a decalării zilei de salariu. Un mesaj scurt și politicos prin SMS sau WhatsApp („Am observat că plata pentru chirie nu a intrat încă. Te rog să îmi confirmi când ai efectuat transferul”) rezolvă majoritatea situațiilor de acest tip.

Etapa 2 — Notificarea formală de plată (7-15 zile de la scadență)

Dacă memento-ul inițial este ignorat sau primești doar amânări repetate, este momentul să trimiți o notificare scrisă de plată. Aceasta nu se mai trimite prin mesaje simple, ci prin poștă sau curier rapid, cu confirmare de primire și conținut declarat, sau direct prin intermediul unui executor judecătoresc (notificare extrajudiciară).

În textul notificării trebuie să precizezi clar:

Suma exactă datorată (reprezentând chiria restantă);
Penalitățile contractuale de întârziere acumulate până la acea dată;
Un termen limită ferm de plată (de regulă 7 sau 15 zile calendaristice);
Avertismentul explicit că, în caz de neplată, vei demara executarea silită și vei solicita rezilierea contractului.

Pentru redactarea corectă a acestor pași, poți consulta ghidul nostru privind întârzieri plata chiriei și poți descărca un model notificare evacuare chiriaș.

Etapa 3 — Somația oficială prin cabinetul de avocat sau executor

Dacă termenul din notificare s-a scurs fără rezultat, poți apela la un avocat sau la un executor judecătoresc pentru a emite o somație extrajudiciară. Costul acestei proceduri variază de obicei între 300 și 600 de lei, dar impactul psihologic este major. Peste 60% dintre chiriași aleg să plătească sau să părăsească imobilul după ce primesc o scrisoare cu antet oficial de la un cabinet de executare sau de avocatură, conștientizând că gluma s-a îngroșat.

Contractul de închiriere ca titlu executoriu (Secretul succesului)

Diferența de timp și bani între o recuperare rapidă de chirie și una lungă, obositoare, se rezumă la un singur concept juridic: titlul executoriu.

Cazul A: Contractul înregistrat la ANAF sau încheiat la Notar

Conform Articolului 1798 din Codul Civil al României, contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale (ANAF), precum și cele încheiate în formă autentică (la un notar public) constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

Acest text de lege este cel mai mare aliat al proprietarului. Înțelesul lui practic este următorul: nu ai nevoie de un proces în instanță pe fond pentru a demonstra că ai de primit bani. Nu trebuie să angajezi avocat pentru a te judeca timp de 6-12 luni, nu plătești taxe de timbru procentuale mari și nu treci prin stresul înfățișărilor la tribunal. Cu contractul înregistrat fiscal sau autentificat la notar, mergi direct la un executor judecătoresc și deschizi dosarul de executare silită.

Dacă vrei să te asiguri că ai procedat corect în această fază, citește pașii detaliați din ghidul nostru despre înregistrare contract chirie ANAF C168.

Cazul B: Contractul sub semnătură privată neînregistrat la ANAF

Dacă ai semnat o simplă foaie de hârtie în dublu exemplar cu chiriașul și ai decis să nu declari contractul la ANAF (fapt ce atrage și sancțiuni dure din partea autorităților fiscale), acest document nu este titlu executoriu.

Pentru a recupera sumele restante, va trebui să parcurgi o procedură judiciară lungă:

Introducerea unei acțiuni în instanță (ordonanță de plată sau cerere de valoare redusă) la judecătoria de care aparține imobilul.
Plata unei taxe judiciare de timbru.
Așteptarea termenelor de judecată (în medie, 6-12 luni până la o sentință definitivă).
Abia după ce obții o hotărâre judecătorească definitivă, te poți adresa executorului judecătoresc pentru punerea ei în aplicare.

Această cale îți epuizează resursele financiare și de timp. Mai multe detalii despre procedurile în instanță găsești în ghidul privind proces evacuare chiriaș în instanță.

O precizare legală crucială: Evacuarea vs. Plata chiriei

Este extrem de important ca proprietarii să facă distincția între două obligații diferite din contract:

Plata chiriei restante: Contractul înregistrat la ANAF / notar este titlu executoriu oricând pe parcursul contractului pentru recuperarea banilor.
Restituirea imobilului (evacuarea): Conform Articolului 1809 alineatul (3) din Codul Civil, contractul înregistrat la ANAF sau încheiat la notar reprezintă titlu executoriu pentru evacuare doar la expirarea termenului pentru care a fost încheiat (adică la încheierea duratei contractuale stabilite).

Dacă dorești să îl evacuezi pe chiriaș înainte de termen deoarece nu plătește (reziliere din culpa locatarului), contractul tău înregistrat ANAF nu mai constituie titlu executoriu direct pentru evacuare. În acest caz, va trebui să obții o hotărâre judecătorească de evacuare prin procedura specială a evacuării rapide (Articolele 1034-1049 din Codul de Procedură Civilă). Consultă în acest sens ghidul nostru despre cum pot evacua un chiriaș.

Procedura de executare silită pas cu pas

Dacă deții un contract de închiriere înregistrat la ANAF sau autentificat la notar și chiriașul refuză în continuare plata, iată cum se desfășoară concret procedura de executare silită:

Pasul 1 — Alegerea executorului și depunerea cererii

Trebuie să te adresezi unui executor judecătoresc care își desfășoară activitatea în circumscripția Curții de Apel unde se află imobilul sau unde își are domiciliul ori sediul debitorul (chiriașul). O listă completă a cabinetelor autorizate poate fi consultată pe site-ul Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești.

Dosarul pe care îl vei depune la executor trebuie să conțină:

Cererea de deschidere a executării silite (pusă la dispoziție de cabinetul executorului);
Titlul executoriu în original (contractul de închiriere însoțit de dovada înregistrării la ANAF — de regulă recipisa electronică și formularul C168);
Dovada creanței (extrasul tău de cont bancar care demonstrează lipsa plăților de chirie la termenele scadente);
Copie după actul tău de identitate;
Datele cunoscute despre chiriaș (nume complet, CNP, număr de telefon, eventuale detalii despre locul de muncă sau bunurile deținute).

Pasul 2 — Încuviințarea executării silite de către instanță

După ce primește cererea ta, executorul judecătoresc este obligat ca, în termen de maximum 3 zile, să solicite judecătoriei competente încuviințarea executării silite. Aceasta este o procedură strict formală, judecătorul verificând doar dacă titlul depus îndeplinește condițiile de formă și dacă creanța este certă, lichidă și exigibilă. Încuviințarea se acordă prin încheiere, fără citarea părților, de obicei în termen de 7-14 zile.

Pasul 3 — Emiterea și comunicarea somației

Odată obținută încuviințarea de la judecătorie, executorul judecătoresc emite o somație pe care o comunică chiriașului (debitorului). Conform legii, chiriașul are la dispoziție un termen de 15 zile de la primirea somației pentru a achita voluntar datoria restantă și cheltuielile de executare silită.

Pasul 4 — Aplicarea măsurilor coercitive

Dacă cele 15 zile trec fără ca chiriașul să plătească sau să formuleze o contestație la executare, executorul trece la aplicarea directă a măsurilor de constrângere:

1. Poprirea conturilor bancare

Este prima și cea mai rapidă măsură. Executorul trimite adrese electronice de poprire către toate instituțiile bancare din România. Băncile au obligația să blocheze instantaneu sumele de bani din conturile chiriașului (până la concurența debitului total) și să le vireze în contul de consemnare al executorului.

2. Poprirea pe salariu

Dacă chiriașul lucrează legal, executorul identifică angajatorul prin interogarea bazei de date a ANAF sau a Inspectoratului Teritorial de Muncă (Revisal). Se trimite o adresă de poprire angajatorului, care este obligat să rețină lunar o cotă de până la 1/3 din salariul net al angajatului său (sau până la 1/2 dacă există mai mulți creditori ori alte rețineri legale) și să o vireze executorului.

3. Sechestrul bunurilor mobile

Dacă poprirea conturilor sau a salariului nu este suficientă, executorul se poate deplasa la domiciliul chiriașului sau la noul său loc de reședință pentru a identifica și pune sechestru pe bunuri mobile de valoare (autoturisme, echipamente electronice de lux etc.). Acestea sunt inventariate, evaluate și ulterior vândute la licitație publică pentru stingerea datoriei. Sunt excluse din această procedură bunurile de uz personal zilnic absolut necesare traiului și cele necesare exercitării profesiei debitorului (Articolul 727 din Codul de Procedură Civilă).

Costurile executării silite în 2026: Limite legale și onorarii

O preocupare firească a proprietarilor o reprezintă costul unei astfel de proceduri. Vestea bună este că, din punct de vedere legal (conform Articolului 670 din Codul de Procedură Civilă), toate cheltuielile ocazionate de executarea silită sunt suportate integral de către debitor (chiriașul restant).

Vestea mai puțin plăcută este că proprietarul trebuie să avanseze aceste costuri la deschiderea dosarului. Executorul judecătoresc nu va începe nicio procedură fără achitarea onorariului inițial și a cheltuielilor administrative. Toate sumele avansate de tine vor fi însă adăugate la datoria totală a chiriașului și îți vor fi returnate pe măsură ce executorul recuperează banii.

Onorariile maximale și minimale pe care le poate percepe un executor judecătoresc sunt stabilite prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 2550/C/2006 (cu modificările ulterioare aduse prin Ordinul nr. 2561/C/2012).

Iată limitele legale de onorariu pentru recuperarea de sume de bani (creanțe) de la persoane fizice:

Valoarea creanței (datoria restantă)	Onorariul minim legal	Onorariul maxim legal
Până la 1.000 lei	60 lei	10% din suma datorată
Între 1.001 lei și 50.000 lei	60 lei + 2% din ce depășește 1.000 lei	Până la 10% din valoarea creanței
Între 50.001 lei și 80.000 lei	1.040 lei + 1% din ce depășește 50.000 lei	Până la 3% din valoarea creanței
Peste 80.000 lei	1.340 lei + 0,5% din ce depășește 80.000 lei	Până la 1% din valoarea creanței

La aceste onorarii se adaugă cota de TVA aplicabilă (19% în anul 2026), dacă executorul judecătoresc este plătitor de TVA.

Pe lângă onorariul executorului, vor mai exista o serie de cheltuieli procedurale obligatorii (în medie între 300 și 800 de lei):

Taxa judiciară de timbru pentru încuviințarea executării (20 de lei);
Cheltuieli poștale de comunicare a actelor;
Tarife de interogare a bazelor de date (ANAF, Evidența Persoanelor, Registrul Auto Român, cadastru);
Eventuale costuri de deplasare la fața locului sau onorarii de expertiză pentru evaluarea bunurilor.

Un exemplu practic de calcul al costurilor

Să presupunem că un chiriaș a acumulat o datorie de 15.000 de lei (reprezentând 5 luni de chirie restantă la un tarif de 3.000 de lei/lună).

Onorariul executorului (negociat de regulă spre limita maximă din cauza complexității): ~1.500 lei + TVA (19%) = 1.785 lei
Cheltuieli procedurale estimate (notificări, poștă, interogări baze de date): ~450 lei
Total de plată inițial (avansat de proprietar): 2.235 lei
Suma totală pusă în executare pe numele chiriașului: 17.235 lei (datoria principală de 15.000 lei + 2.235 lei cheltuieli de executare silită).

Analiza de bonitate și rata reală de recuperare

Succesul unei executări silite nu depinde de măiestria sau insistența executorului judecătoresc, ci exclusiv de starea patrimonială a chiriașului restant. Un executor nu poate lua bani de unde aceștia nu există. În practică, deosebim trei mari categorii de debitori, fiecare având o rată diferită de succes în recuperarea banilor:

Scenariul 1 — Chiriașul cu venituri declarate și conturi active

Sunt cazurile cele mai fericite. Chiriașul este angajat legal în România, deține un PFA activ sau are conturi bancare cu solduri pozitive.

Rata reală de recuperare: 80% - 95%.
Durata estimată: 30 - 60 de zile.
Cum se recuperează: Prin poprirea conturilor sau a salariului direct de la angajator. Este un proces automatizat și rapid.

Scenariul 2 — Chiriașul fără venituri oficiale și fără bunuri pe nume

Chiriașul lucrează „la negru”, primește banii cash, nu deține conturi bancare deschise pe numele său și nu are în proprietate nicio mașină sau alt bun de valoare.

Rata reală de recuperare: Sub 20%.
Durata estimată: Nedeterminată (procedura se poate bloca rapid).
Ce se întâmplă în acest caz: Dacă după verificări amănunțite executorul nu identifică niciun venit sau bun executabil, va întocmi un proces-verbal de insolvabilitate. Executarea silită este suspendată.
Important: Aceasta nu înseamnă că datoria se șterge. Titlul executoriu rămâne valabil timp de 3 ani (termenul de prescripție a dreptului de a cere executarea silită conform Articolului 706 din Codul de Procedură Civilă). Proprietarul poate solicita reluarea executării oricând în acest interval dacă obține informații că debitorul s-a angajat oficial, și-a deschis un cont sau a dobândit bunuri (de exemplu, prin moștenire). Interogările periodice efectuate de executor întrerup termenul de prescripție, prelungind perioada de valabilitate a titlului.

Scenariul 3 — Chiriașul dispărut sau plecat în străinătate

Chiriașul a plecat din imobil lăsând datorii, nu mai răspunde la nicio cale de comunicare și s-a mutat în altă localitate sau chiar în afara țării.

Rata reală de recuperare: 10% - 25%.
Durata estimată: 6 - 12 luni.
Ce presupune procedura: Necesită eforturi suplimentare de localizare prin intermediul Direcției pentru Evidența Persoanelor (DEPABD). Dacă chiriașul este plecat în străinătate în spațiul Uniunii Europene, recuperarea este posibilă în baza Regulamentului (CE) nr. 805/2004 privind titlul executoriu european pentru creanțele necontestate, însă costurile de traducere, asistență juridică externă și proceduri transfrontaliere depășesc adesea valoarea chiriilor restante.

Ce alte sume poți recupera pe lângă chiria restantă? (Accesoriile)

Atunci când deschizi dosarul de executare silită, nu te limita doar la recuperarea sumei de bază reprezentând chiria neplătită. Poți solicita în mod legal introducerea în executare a următoarelor sume accesorii, cu condiția ca ele să fie dovedite prin contract sau documente justificative:

1. Penalitățile contractuale de întârziere

Dacă în contractul încheiat cu chiriașul ai inclus o clauză penală clară (de exemplu: „fiecare zi de întârziere la plata chiriei atrage penalități de 0,1% sau 0,2% din suma datorată”), executorul va calcula și va adăuga aceste penalități la suma finală de recuperat.

Atenție: Clauza penală trebuie să fie rezonabilă. Penalități exagerate (de ex. 1% sau 2% pe zi) pot fi considerate abuzive de către o instanță în cazul unei contestații la executare, judecătorul având dreptul să le reducă. O rată de 0,1% - 0,3% pe zi este considerată echitabilă și perfect legală în raporturile civile în anul 2026.

2. Dobânda legală penalizatoare

Dacă ai omis să introduci penalități specifice de întârziere în contract, ai dreptul legal de a solicita dobânda legală penalizatoare conform Ordonanței Guvernului nr. 13/2011. Dobânda legală se calculează raportat la rata dobânzii de referință stabilită de Banca Națională a României plus 4 puncte procentuale (în anul 2026, aceasta cumulează aproximativ 10% - 12% pe an). Dobânda se aplică zilnic, începând cu a doua zi de la scadența neplătită.

3. Datoriile restante la utilități și asociația de proprietari

Dacă chiriașul restant a lăsat în urmă facturi uriașe la energie electrică, gaze naturale sau la întreținere, iar tu ai fost obligat să le achiți pentru a evita debranșarea imobilului, poți recupera aceste sume prin executare. Condiția este ca în contract să fi fost stipulată explicit obligația chiriașului de a plăti utilitățile, iar tu să prezinți facturile și dovezile clare ale plăților efectuate din contul tău în locul lui. Detalii despre gestionarea utilităților găsești în ghidul despre schimbare titular utilități.

4. Contravaloarea daunelor aduse apartamentului

Dacă la plecare ai constatat că finisajele, mobilierul sau electrocasnicele au fost distruse, poți încerca să recuperezi contravaloarea reparațiilor. Însă, atenție: spre deosebire de chirie, daunele materiale nu sunt de regulă o creanță certă și lichidă înscrisă în contract. Pentru a le executa silit direct, ai nevoie de un proces-verbal de predare-primire semnat de chiriaș în care acesta își asumă valoarea exactă a stricăciunilor sau de o hotărâre judecătorească obținută în urma unui proces de daune. Pentru pașii procedurali corecți, citește daune apartament procedură legală.

Ghid de prevenire: Cum să eviți să ajungi în faza de executare silită

Cea mai ieftină și mai lipsită de stres executare silită este cea pe care reușești să o eviți prin măsuri de prevenție riguroase înainte de predarea cheilor:

Verificarea minuțioasă a bonității înainte de semnare: Solicită viitorului chiriaș dovezi de venit (adeverință de salariu de la angajator, extras de cont pe ultimele 3 luni sau decizie de impunere ANAF în cazul liber-profesioniștilor). Un chiriaș care refuză să își demonstreze sursa de venit este, în 99% din cazuri, un viitor chiriaș cu probleme de plată. Detalii complete poți găsi în ghidul nostru despre cum verifici bonitatea chiriașului și în cel privind gdpr verificare.
Solicitarea unei garanții substanțiale: Nu te limita la o singură lună de chirie drept garanție (depozit de securitate). Solicită echivalentul a 2 luni de chirie. Această sumă îți va acoperi pierderile financiare din perioada în care vei rula procedurile legale de notificare, reziliere și evacuare, în caz de neplată. Vezi normele legale în restituire garanție chirie.
Redactarea unui contract impecabil, cu clauze ferme: Contractul tău trebuie să conțină clauze de penalități clare, dreptul tău de a rezilia unilateral contractul în cazul unei întârzieri mai mari de 15 sau 30 de zile și pactul comisoriu de gradul IV (rezilierea de plin drept, fără intervenția instanței, la simpla notificare a neplății). Află regulile specifice în ghidul despre reziliere contract închiriere.
Reacție rapidă în caz de întârziere: Cea mai mare greșeală a proprietarilor este că își manifestă îngăduința prea mult timp („lasă că plătesc eu luna viitoare două chirii”). Cu cât datoria acumulată este mai mare, cu atât probabilitatea ca locatarul să nu o mai poată achita crește exponențial. Acționează imediat ce s-a depășit termenul contractual!

Când NU merită să apelezi la un executor judecătoresc?

Deși executarea silită este o procedură excelentă, există situații în care pur și simplu nu se justifică din punct de vedere economic sau logistic:

Valoarea mică a datoriei: Dacă datoria totală (chirie + utilități) este sub 1.500 - 2.000 de lei, costurile inițiale de deschidere a dosarului (onorariul avansat executorului, taxe, deplasări) și timpul consumat vor fi aproape egale cu suma pe care speri să o recuperezi.
Chiriașul are o situație financiară dezastruoasă evidentă: Dacă știi sigur că fostul tău chiriaș nu are un loc de muncă, trăiește din ajutor social, are conturile deja blocate de alte bănci pentru credite neplătite și nu deține niciun bun, deschiderea executării silite va adăuga doar o pierdere financiară suplimentară (onorariul pe care îl vei avansa executorului și pe care nu îl vei mai putea recupera de la debitor).
Nu deții un contract înregistrat la ANAF sau notar: În acest scenariu, costul și durata unui proces civil pe fond (6-12 luni de judecată + onorarii de avocat) pentru a obține titlul executoriu depășesc adesea cu mult valoarea unei chirii restante de câteva sute de euro.

În aceste cazuri nefericite, cea mai pragmatică decizie economică este să declari rezilierea contractului, să preiei controlul asupra imobilului cât mai rapid (chiar și acceptând pierderea chiriilor restante), să înregistrezi pierderea ca o lecție dură de business imobiliar și să te concentrezi pe selectarea mult mai atentă a următorului chiriaș.