Cât durează un proces de evacuare? Evacuare chiriaș fără contract — ghid 2026

Răspuns direct: Durata unui proces de evacuare depinde de tipul contractului și de calea procedurală aleasă. Dacă ai un contract înregistrat la ANAF (prin formularul C168) sau autentificat la notar, acesta constituie titlu executoriu pentru evacuare la expirarea termenului, permițând executarea directă prin executor în 1–3 luni, fără proces. În caz de reziliere pentru neplată sau litigii, o cerere de evacuare pe procedură specială în instanță durează de regulă 2–6 luni.

Situație / Tip Evacuare	Procedură Legală	Durată Estimată
Contract expirat + înregistrat ANAF (C168)	Executare silită directă prin executor judecătoresc	1–3 luni
Reziliere contract / Neplată chirie	Cerere de evacuare pe procedură specială în instanță	2–6 luni
Evacuare de drept comun (litigii complexe)	Proces clasic de drept comun (cu contestații/amânări)	6–12+ luni

Evacuare chiriaș fără contract — pași legali

Atunci când te confrunți cu o evacuare chiriaș fără contract (fie pentru că contractul inițial a expirat și nu a fost prelungit, fie pentru că nu a existat niciodată un contract scris), legea interzice cu desăvârșire evacuarea forțată prin mijloace proprii (cum ar fi schimbarea yalei sau tăierea utilităților). Pentru o imagine de ansamblu asupra procesului, citește ghidul nostru despre cum poți evacua un chiriaș.

Pentru a elibera imobilul în mod legal și în siguranță, trebuie să urmezi acești pași reglementați de Codul de Procedură Civilă:

1. Notificarea prealabilă de evacuare: Conform legii (Art. 1038 CPC), primul pas obligatoriu este transmiterea unei notificări scrise către ocupant. Vezi model notificare evacuare chiriaș — termen legal. Notificarea se trimite prin intermediul unui executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și conținut declarat.
2. Depunerea cererii de evacuare la judecătorie: Dacă termenul din notificare expiră și chiriașul refuză să plece, va trebui să depui o cerere de evacuare pe procedura specială (Art. 1040 CPC) la judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul. Această procedură este de urgență și se judecă cu celeritate.
3. Judecarea cauzei și obținerea hotărârii: Instanța va analiza probele (extrasul de carte funciară care dovedește proprietatea ta, notificarea transmisă și, eventual, contractul expirat). Hotărârea de evacuare pronunțată pe această procedură specială este executorie de drept, ceea ce înseamnă că poate fi pusă în aplicare imediat, chiar dacă chiriașul o atacă cu apel.
4. Executarea silită efectivă: Cu hotărârea judecătorească obținută, te adresezi unui executor judecătoresc. Acesta va soma din nou chiriașul să părăsească locuința în termen de 8 zile. Dacă acesta tot nu se conformează, executorul va proceda la evacuarea silită efectivă, apelând la forța publică (poliție sau jandarmerie) dacă este necesar.

Dacă ai încheiat contractul prin convenție de încetare sau reziliere și ai depus formularul C168 (declarația de înregistrare a contractelor de închiriere depusă la ANAF) cu opțiunea „Încetare”, dar chiriașul refuză să plece, urmează procedura de mai jos.

Când se ajunge la instanță pentru evacuare?

Ca proprietar, evacuarea unui chiriaș care refuză să părăsească apartamentul este unul dintre cele mai dificile și frustrante momente. Fie că este vorba despre neplata chiriei și acumularea de datorii uriașe, fie despre expirarea contractului, procedura trebuie gestionată cu atenție.

Dacă ai parcurs etapa preliminară trimițând o notificare de reziliere a contractului de închiriere prin avocat sau executor, iar termenul de grație a trecut fără rezultat, pasul următor este deschiderea unui proces de evacuare a chiriașului în instanță.

Legislația civilă din România îți pune la dispoziție o procedură specială de evacuare (reglementată de Codul de Procedură Civilă) concepută pentru a fi mult mai rapidă decât un proces obișnuit de drept comun.

Model proces evacuare chiriaș: Pașii esențiali

Dacă te interesează cum funcționează practic un model proces evacuare chiriaș, iată principalele etape pe care avocatul tău le va parcurge la judecătorie:

1. Întocmirea și depunerea Cererii de chemare în judecată

Cererea este depusă la Judecătoria de pe raza căreia se află imobilul. Aceasta va conține solicitarea principală: evacuarea pentru lipsa titlului locativ (dreptul legal de a locui în spațiul respectiv).

Opțional, poți adăuga solicitări accesorii, cum ar fi recuperarea contravalorii chiriei și a utilităților restante.

2. Depunerea probatoriului

Va trebui să anexezi dovezi clare:

• Contractul de închiriere (recomandat înregistrat la ANAF prin formularul C168).
• Copii după actele de identitate.
• Extrasul de Carte Funciară care dovedește dreptul tău de proprietate.
• Facturile de utilități neachitate.
• Notificările prealabile de punere în întârziere transmise prin executor sau scrisoare recomandată, împreună cu confirmările lor de primire.

3. Citația și Termenul de judecată

Această procedură specială se judecă „cu celeritate” (adică cu maximă rapiditate și urgență). Pârâtul (chiriașul împotriva căruia se deschide procesul) este citat legal.

Totuși, legea specifică faptul că judecata se poate face chiar și în lipsa acestuia dacă refuză să se prezinte sau dacă a fost citat corect.

4. Hotărârea judecătorească și Executarea silită

Odată ce instanța admite cererea de chemare în judecată, aceasta va emite o hotărâre de evacuare. Deoarece această hotărâre este executorie de drept (adică are caracter de titlu executoriu și se aplică imediat), vei merge direct cu ea la un executor judecătoresc.

Executorul judecătoresc este un funcționar public autorizat de stat să pună în aplicare silit hotărârile instanțelor. El este singura persoană abilitată legal de stat să intre în imobil și să ridice forțat bunurile (și persoana) din apartamentul tău.

Evitarea greșelilor fatale: Fără acțiuni „pe cont propriu”

Este vital să înțelegi de ce ai nevoie de acest proces legal. Mulți proprietari cedează nervos și recurg la acțiuni directe: întreruperea utilităților, schimbarea yalei la ușă, intrarea în apartament fără acordul chiriașului sau evacuarea fizică a obiectelor pe casa scării.

Orice acțiune de acest tip se poate întoarce împotriva ta sub formă de dosar penal pentru violare de domiciliu, tulburare de posesie sau distrugere de bunuri. Oricât de lent pare sistemul uneori, calea legală (prin proces de evacuare și executor judecătoresc) te scutește de riscuri penale majore și îți protejează investiția.

Articole conexe

• Chiriașul nu pleacă la termen — ce faci legal
• Chirii restante — recuperare prin executor
• Daune apartament — procedura legală