Model notificare evacuare chiriaș — termen legal și pași 2026

Pe scurt: Atunci când relația cu chiriașul se deteriorează grav — din cauza neplății chiriei, a acumulării de datorii la utilități sau a refuzului de a părăsi locuința după expirarea contractului —, tentația de a acționa impulsiv este uriașă. Însă, din punct de vedere legal, primul pas obligatoriu și eliminatoriu pe care trebuie să îl parcurgi înainte de a ajunge la un proces de evacuare în instanță este transmiterea unei notificări scrise de evacuare.

Această notificare prealabilă nu este doar o simplă formalitate sau o scrisoare de avertizare, ci reprezintă o condiție de admisibilitate prevăzută de Codul de Procedură Civilă din România. Fără dovada comunicării corecte a acestei notificări, orice acțiune ulterioară în instanță va fi respinsă de judecător ca inadmisibilă, prelungind inutil calvarul și costurile proprietarului imobilului.

În acest ghid complet, îți punem la dispoziție un model oficial de notificare de evacuare, îți explicăm termenele legale stricte pe care trebuie să le respecți și îți arătăm cum să eviți greșelile fatale care te pot transforma din victimă în inculpat într-un dosar penal.

---

Când trimiți notificarea de evacuare? Contextul legal (Art. 1830-1831 Cod Civil)

Notificarea prealabilă de evacuare se transmite în situațiile în care chiriașul ocupă imobilul fără un drept legal (fără titlu locativ) sau când proprietarul dorește să pună capăt contractului din cauza nerespectării clauzelor contractuale. Conform legislației civile, raportul dintre proprietar și chiriaș trebuie mai întâi clarificat juridic: dreptul de a folosi locuința trebuie să fie stins în mod oficial înainte ca evacuarea propriu-zisă să poată fi pusă în mișcare.

Cele mai frecvente scenarii juridice în care notificarea este obligatorie sunt:

1. Expirarea termenului contractual: Contractul de închiriere a ajuns la data limită stabilită inițial și nu a fost prelungit prin act adițional, însă chiriașul refuză să predea cheile și să elibereze spațiul, devenind un ocupant fără drept.
2. Neplata chiriei sau a utilităților: Chiriașul a acumulat restanțe financiare semnificative, depășind perioada de grație convenită în contract, ceea ce activează dreptul de reziliere.
3. Încălcarea gravă a obligațiilor contractuale: Subînchirierea neautorizată a imobilului, schimbarea destinației spațiului (de exemplu, transformarea apartamentului de locuit în sediu de firmă sau cabinet fără acord scris), degradarea/vandalizarea proprietății sau deranjarea repetată a vecinilor.
4. Denunțarea unilaterală a contractului pe durată nedeterminată: Atunci când contractul nu are o dată de expirare fixă, proprietarul poate denunța unilateral contractul respectând un termen de preaviz legal sau convențional.

Rolul Articolelor 1830 și 1831 din Codul Civil

Pentru a înțelege cum funcționează legal procesul, este esențial să apelăm la legislația de bază. Articolul 1830 din Codul Civil reglementează rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor:

„În cazul în care, fără justificare, una dintre părțile contractului de închiriere nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.”

Dacă chiriașul refuză să plece după ce contractul a încetat sau a fost reziliat, intră în vigoare Articolul 1831 din Codul Civil (Evacuarea chiriașului):

„Dacă rezilierea contractului de închiriere a fost pronunțată de instanță sau a operat în condițiile legii, iar chiriașul refuză să elibereze imobilul, proprietarul poate solicita evacuarea acestuia în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.”

Această formulare („în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă”) subliniază că proprietarul nu poate recurge la auto-dreptate sau forță proprie, ci trebuie să urmeze procedurile oficiale, prima etapă fiind notificarea prealabilă.

Dacă în contractul de închiriere ai inclus o clauză denumită pact comisoriu (care prevede că neplata chiriei la termen atrage rezilierea de drept, fără intervenția instanței), notificarea va juca și rolul de a constata împlinirea acestei rezilieri. Totuși, chiar și cu o reziliere de drept operată în baza pactului comisoriu, eliberarea fizică a spațiului nu se poate face forțat de către proprietar, fiind necesar un titlu executoriu obținut prin instanță sau apelarea la procedurile de executare silită atunci când legea permite acest lucru.

---

Structura modelului de notificare de evacuare

Pentru ca notificarea de evacuare să aibă valoare juridică deplină în fața unei instanțe de judecată sau a unui executor, aceasta trebuie redactată cu rigurozitate. Ea trebuie să conțină elemente de identificare clare ale părților și ale contractului, temeiul legal al evacuării, sumele exacte datorate (dacă este cazul) și avertismentul explicit privind pașii judiciari sau de executare următori.

Iată un model profesional de notificare, adaptat cerințelor legale actuale pentru anul 2026, pe care îl poți folosi și adapta în funcție de situația ta specifică:

Model de Notificare de Evacuare și Punere în Întârziere

NOTIFICARE DE EVACUARE ȘI PUNERE ÎN ÎNTÂRZIERE

Către: [Numele și Prenumele Chiriașului]
Domiciliat în: [Adresa imobilului închiriat, ex: Str. ..., Nr. ..., Bl. ..., Sc. ..., Ap. ..., Sector/Județ]

Subsemnatul, [Numele și Prenumele Proprietarului], identificat cu B.I./C.I. seria [Seria] nr. [Numărul], eliberat de [Emitent] la data de [Data eliberării], CNP [Codul Numeric Personal], cu domiciliul în [Adresa de corespondență a proprietarului], în calitate de proprietar și locator al imobilului situat în [Adresa imobilului închiriat], în baza Contractului de închiriere nr. [Număr contract] din data de [Data contractului], înregistrat la ANAF sub nr. [Număr înregistrare/C168] din data de [Data înregistrării],

Prin prezenta vă notific oficial:

1. REZILIEREA / ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE
(Se alege una dintre opțiuni, în funcție de situație):
[Opțiunea A - Pentru neplată]: Contractul de închiriere sus-menționat se reziliază de drept la data prezentei notificări, ca urmare a neîndeplinirii obligației de plată a chiriei și/sau a utilităților pentru o perioadă de [număr] luni (restanțe în valoare totală de [Suma] lei/euro), conform Pactului comisoriu prevăzut la Art. [Număr articol] din contract.
[Opțiunea B - Pentru expirarea termenului]: Contractul de închiriere sus-menționat a încetat prin ajungerea la termen la data de [Data expirării contractului], nemaifiind prelungit prin act adițional.

2. SOMAȚIE DE EVACUARE ȘI PREDARE A IMOBILULUI
În conformitate cu prevederile art. 1038 din Codul de Procedură Civilă, vă somez ca în termen de maximum [30 de zile calendaristice pentru locatari / 5 zile calendaristice pentru ocupanți fără titlu - în funcție de caz] de la primirea prezentei notificări să eliberați imobilul situat în [Adresa imobilului] de toate bunurile dumneavoastră personale și să predați cheile proprietății în stare bună de funcționare, pe bază de Proces-Verbal de predare-primire.

3. ACHITAREA DEBITELOR RESTANTE
Vă solicit achitarea imediată, în termen de [număr] zile de la primirea prezentei, a sumei totale de [Suma] reprezentând:
- Chirie restantă pentru perioada [Perioada]: [Suma] lei/euro;
- Utilități neachitate conform facturilor atașate: [Suma] lei/euro;
- Penalități de întârziere calculate conform contractului: [Suma] lei/euro.

4. CONSECINȚE JURIDICE ÎN CAZ DE NECONFORMARE
În situația în care nu vă veți conforma prezentei notificări și nu veți elibera imobilul în termenul indicat, mă voi adresa instanțelor de judecată competente prin formularea unei Cereri de evacuare pe procedura specială prevăzută de art. 1034-1049 din Codul de Procedură Civilă, sau voi proceda direct la executarea silită prin intermediul unui executor judecătoresc în măsura în care contractul constituie titlu executoriu conform legii.
Menționez că toate cheltuielile ocazionate de acest litigiu și de procedura de executare (taxe de timbru, onorariu avocat, onorariu executor judecătoresc) vor fi suportate integral de dumneavoastră, în calitate de parte aflată în culpă.

Data: [Data trimiterii]

Proprietar,
[Nume și Prenume]

Semnătura: _______________

---

Cum se transmite legal notificarea? Rigorile dovezilor în instanță

Transmiterea notificării nu se poate face printr-un simplu mesaj pe WhatsApp, un e-mail neoficial sau o discuție telefonică, oricât de clare ar fi acestea. Legea cere dovezi de netăgăduit ale comunicării, cu dată certă și conținut verificabil, pentru ca judecătorul sau executorul să le accepte ca probe valide.

Dacă trimiți notificarea printr-un canal neomologat, chiriașul poate invoca în fața instanței excepția de inadmisibilitate a cererii de evacuare, susținând că nu a primit somația prealabilă. Judecătorul va fi obligat să respingă acțiunea ta, forțându-te să reiei întreaga procedură de la zero, cu alte costuri și luni pierdute.

Ai la dispoziție două căi legale sigure:

• Prin intermediul unui Executor Judecătoresc: Este cea mai sigură metodă din punct de vedere juridic. Executorul va redacta și va comunica notificarea oficial la adresa imobilului, întocmind un proces-verbal de înmânare sau de afișare la domiciliu. Aceasta oferă o forță probantă absolută în instanță, eliminând orice dubiu privind data primirii sau conținutul trimis.
• Prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și conținut declarat: Poți trimite notificarea prin Poșta Română sau un serviciu de curierat rapid care oferă aceste opțiuni. Este absolut critic să bifezi opțiunea de „conținut declarat”. În caz contrar, la proces, avocatul chiriașului poate pretinde că plicul primit conținea o foaie albă, felicitări de sărbători sau cu totul alt document, nu notificarea de evacuare propriu-zisă.

De asemenea, este util să știi că legislația civilă distinge între două categorii de destinatari în cadrul procedurii speciale de evacuare din Codul de Procedură Civilă:

• Locatarul (Chiriașul): Persoana care deține sau a deținut un titlu contractual. În acest caz, notificarea se face în scris, prin executor judecătoresc, oferind un termen de maximum 30 de zile (conform art. 1038 CPC).
• Ocupantul: Persoana care folosește imobilul în fapt, fără a avea sau a fi avut vreodată un contract de închiriere semnat (de exemplu, persoane tolerate, rude care refuză să plece sau chiriași „la negru”). În acest caz, conform art. 1039 CPC, notificarea se face în scris, acordându-se un termen de 5 zile de la comunicare.

---

Contract expirat vs. neplată chirie: Diferențe procedurale critice

Una dintre cele mai mari și costisitoare confuzii în rândul proprietarilor este credința că înregistrarea contractului la ANAF (formularul C168) oferă dreptul de a evacua chiriașul direct prin executor în orice situație de nerespectare a contractului.

În realitate, Codul Civil și Codul de Procedură Civilă stabilesc reguli extrem de stricte și complet diferite pentru cele două scenarii majore: expirarea naturală a contractului la termen (ajungerea la termen) și rezilierea anticipată pentru neplată în timpul derulării acestuia.

Iată o sinteză vizuală a diferențelor procedurale și a temeiurilor legale:

Aspect Procedural	Scenariul A: Contract Expirat (Ajuns la Termen)	Scenariul B: Reziliere pentru Neplată (În Curs)
Temeiul juridic al evacuării	Stingerea de drept a titlului locativ prin ajungerea la termen.	Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor (Art. 1830 Cod Civil).
Termenul legal acordat în notificare	Maximum 30 de zile de la primirea notificării (conform art. 1038 alin. 1 CPC).	30 de zile calendaristice (sau termenul de grație convenit în contract).
Rolul înregistrării la ANAF (C168) ca titlu executoriu	Contractul înregistrat constituie titlu executoriu direct pentru predarea bunului (Art. 1809 alin. 3 Cod Civil).	Contractul este titlu executoriu doar pentru recuperarea sumelor restante (Art. 1798 Cod Civil), nu și pentru evacuare.
Necesitatea unui proces în instanță	NU. Te poți adresa direct executorului judecătoresc pentru evacuarea fizică.	DA. Ai nevoie obligatoriu de o hotărâre judecătorească de evacuare pronunțată de instanță.
Timpul estimat de finalizare	1–3 luni (procedură directă prin executor).	2–6 luni (proces special de evacuare + executare silită).

1. Scenariul contractului expirat la termen (Executarea silită directă)

Dacă ai încheiat un contract pe durată determinată și ai fost diligent înregistrându-l la ANAF prin depunerea Formularului C168 (sau dacă l-ai autentificat în fața unui notar public), legea română îți oferă un avantaj procedural imens la expirarea acestuia.

Conform Articolului 1809 alineatele (2) și (3) din Codul Civil, contractul de locațiune înregistrat la organele fiscale constituie titlu executoriu în ceea ce privește obligația de restituire a bunului dat în locațiune, după expirarea termenului:

„(2) De asemenea, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu cu privire la obligația de restituire a bunului dat în locațiune la expirarea termenului. (3) Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și contractului încheiat pe durată determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent.”

În acest caz, dacă termenul contractului s-a împlinit, iar chiriașul refuză să plece, nu este necesar să deschizi un proces în instanță. Procedura este simplificată substanțial:

1. Transmiți notificarea scrisă de evacuare (recomandat prin executor sau scrisoare cu conținut declarat, conform art. 1038 CPC).
2. Dacă chiriașul ignoră notificarea, te adresezi direct unui executor judecătoresc cu contractul de închiriere înregistrat la ANAF și dovada notificării.
3. Executorul va solicita încuviințarea executării silite de la instanță (o procedură formală și rapidă, care durează câteva zile) și va proceda direct la evacuarea fizică a chiriașului.

Aceasta este calea cea mai rapidă, sigură și ieftină pentru proprietar, fiind motivul principal pentru care înregistrarea contractului la ANAF este un instrument de protecție esențial, nu doar o obligație fiscală.

2. Scenariul rezilierii pentru neplată în timpul derulării contractului (Obligația procesului)

Dacă dorești să evacuezi chiriașul înainte de termen (de exemplu, în luna a 5-a dintr-un contract semnat pe 12 luni) pentru că acesta nu a plătit chiria sau utilitățile, situația juridică se schimbă radical.

Chiar dacă contractul tău este înregistrat la ANAF, conform Articolului 1798 din Codul Civil, acesta constituie titlu executoriu doar pentru plata chiriei (recuperarea sumelor de bani), nu și pentru evacuarea fizică sau restituirea imobilului înainte de termen în caz de culpă a chiriașului:

„Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.”

Prin urmare, în caz de reziliere timpurie pentru neplată, contractul tău te ajută să recuperezi banii direct prin executor, dar pentru evacuarea fizică a chiriașului ai nevoie obligatorie de o hotărâre judecătorească de evacuare. Nu poți merge direct la executor pentru a-l scoate din casă.

Procedura corectă în acest caz presupune:

1. Transmiterea unei notificări oficiale de punere în întârziere și constatare a rezilierii (acordându-i chiriașului un termen legal de 30 de zile conform art. 1038 alin. 1 CPC).
2. Introducerea unei acțiuni în evacuare pe procedura specială urgentă la judecătorie pentru obținerea titlului executoriu de evacuare.
3. Abia după obținerea hotărârii judecătorești de evacuare, te poți adresa executorului judecătoresc pentru realizarea evacuării silite.

Pentru a înțelege pe deplin cum se realizează corect încheierea din punct de vedere procedural și fiscal a unui contract în fața autorităților, îți recomandăm să citești ghidul nostru detaliat despre cum se evacuează legal un chiriaș în funcție de situație.

---

De la notificare la instanță: Cum funcționează procedura specială de evacuare?

Dacă termenul acordat în notificare s-a scurs, iar chiriașul refuză în continuare să părăsească locuința și nu te încadrezi în scenariul fericit al executării directe la expirarea termenului, notificarea trimisă devine piesa centrală a dosarului de judecată.

Proprietarul are dreptul de a introduce pe rolul judecătoriei o Cerere de evacuare pe procedura specială (reglementată de art. 1034-1049 din Codul de Procedură Civilă). Această procedură reprezintă o alternativă extrem de eficientă la procesele civile clasice de drept comun, care se pot întinde pe parcursul mai multor ani.

Procedura specială este caracterizată prin:

• Urgență și celeritate: Termenele de judecată sunt stabilite de urgență, uneori de la o săptămână la alta. Citarea părților se realizează rapid, iar dezbaterile sunt concentrate pe aspectele esențiale.
• Procedură simplificată: Judecătorul analizează în principal înscrisurile depuse la dosar: actul de proprietate al locatorului, contractul de închiriere, dovada notificării prealabile obligatorii și dovezi clare privind neplata sau expirarea titlului. Chiriașul are posibilitatea de a se apăra, însă argumentele sale trebuie probate tot prin documente (de exemplu, chitanțe care dovedesc plata chiriei).
• Hotărâre executorie de drept: Acesta este cel mai mare avantaj al procedurii speciale. Hotărârea de evacuare pronunțată de prima instanță este executorie imediat. Chiar dacă chiriașul are dreptul de a depune apel în termen de 5 zile de la pronunțare sau comunicare, apelul nu suspendă executarea silită. Proprietarul poate angaja imediat un executor judecătoresc pentru a pune în aplicare evacuarea fizică, fără a mai fi nevoit să aștepte soluționarea definitivă a apelului.

Pentru o analiză detaliată a costurilor implicate în acest demers judiciar (taxe de timbru, onorarii), a etapelor din sala de judecată și a duratelor reale constatate în practică, poți consulta ghidul nostru dedicat despre cât durează un proces de evacuare în instanță.

---

Ce NU ai voie să faci ca proprietar: Riscurile penale ale evacuării „pe cont propriu”

Aceasta este cea mai importantă și severă avertizare pentru orice proprietar de imobil din România. Confruntați cu chiriași abuzivi, agresivi sau de rea-credință, care nu mai plătesc de luni de zile și refuză orice dialog, mulți proprietari își pierd răbdarea și decid să își facă singuri dreptate (practică numită în literatura juridică anglo-saxonă „self-help eviction”).

În România, evacuarea forțată pe cont propriu este strict interzisă de lege și este încadrată ca infracțiune penală de o gravitate deosebită.

Legea protejează cu fermitate posesia de fapt și domiciliul unei persoane, indiferent dacă acea persoană mai are sau nu un contract valabil, ori dacă este sau nu la zi cu plățile. Din momentul în care ai predat cheile și posesia apartamentului în baza unui contract (sau chiar a unei înțelegeri verbale), acel spațiu devine din punct de vedere legal domiciliul chiriașului.

Dacă încerci să îl evacuezi singur, riști să fii acuzat și condamnat în baza următoarelor articole din Codul Penal al României:

1. Violare de domiciliu (Art. 224 Cod Penal): Pătrunderea în apartamentul închiriat fără acordul expres și prealabil al chiriașului (chiar dacă deții cheile de rezervă, chiar dacă ești proprietarul exclusiv din acte și chiar dacă contractul a fost reziliat sau a expirat) se pedepsește cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă. Proprietarul nu are dreptul de a intra în locuință fără permisiune decât în condiții de urgență majoră (cum ar fi avarii la instalații care pun în pericol siguranța clădirii).
2. Tulburare de posesie (Art. 256 Cod Penal): Schimbarea yalei la ușă în absența chiriașului, blocarea fizică a accesului acestuia în imobil sau ocuparea prin violență, amenințare ori manevre abuzive a spațiului se pedepsește cu închisoare de la 1 la 5 ani.
3. Furt (Art. 228 Cod Penal) sau Distrugere (Art. 253 Cod Penal): Scoaterea lucrurilor chiriașului pe casa scării, aruncarea lor la gunoi, mutarea lor într-o altă locație sau reținerea/sechestrarea bunurilor personale ale acestuia sub pretextul de „garanție” pentru chiriile neplătite te expune direct la acuzații grave de furt sau distrugere de bunuri. Proprietarul răspunde patrimonial integral pentru orice degradare, pierdere sau dispariție a bunurilor chiriașului.
4. Sistarea utilităților: Oprirea apei, a gazelor sau a energiei electrice cu scopul de a-l hărțui pe chiriaș și de a-l forța indirect să părăsească locuința este considerată de instanțe o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate și o formă de constrângere ilegală, putând atrage obligarea proprietarului la plata de daune-interese morale și materiale substanțiale.

Cine are dreptul de a realiza evacuarea fizică?

Singura autoritate abilitată de statul român să realizeze evacuarea fizică, forțată și efectivă a unui ocupant și a bunurilor sale din interiorul unui imobil este Executorul Judecătoresc, asistat, dacă situația o impune, de organele de poliție sau de jandarmerie (forța publică).

Orice încercare de a ocoli executorul judecătoresc și de a evacua chiriașul prin mijloace proprii te va transforma instantaneu dintr-un proprietar păgubit într-un inculpat penal, oferindu-i chiriașului abuziv pârghii legale uriașe împotriva ta, inclusiv posibilitatea de a obține despăgubiri materiale semnificative și blocarea pe termen lung a oricărei proceduri legale de evacuare pe care ai dori să o demarezi ulterior.

La finalul relației contractuale, indiferent de modul în care s-a produs despărțirea, este foarte important să parcurgeți o procedură organizată de predare a bunurilor pentru a evita litigiile ulterioare referitoare la starea imobilului sau la garanție. Pentru a asigura conformitatea și protecția ta juridică, te invităm să consulți și să aplici lista completă de verificare la plecarea chiriașului din imobil.

---

Articole conexe

• Cât durează un proces de evacuare? Evacuare chiriaș fără contract — ghid 2026
• Încetare contract închiriere ANAF 2026 — C168, convenție și pași
• Ce trebuie să faci când pleci din chirie? Lista verificare + garanție

---