Casa Eficientă Energetică — apartament de închiriat, ghid proprietar 2026

Pe scurt: Programul guvernamental Casa Eficientă Energetică (CEE), administrat de Administrația Fondului pentru Mediu (AFM), reprezintă o oportunitate extraordinară în 2026 pentru proprietarii persoane fizice care doresc să își modernizeze apartamentele destinate închirierii. Cu un grant nerambursabil de până la 60% din cheltuielile eligibile, plafonat la 70.000 de lei pentru un apartament, acest program transformă o renovare termică dintr-o cheltuială masivă într-o investiție imobiliară cu un randament (ROI) greu de egalat pe piața financiară clasică. Într-un context legislativ marcat de obligativitatea afișării clasei energetice în anunțurile de închiriere și de o cerere tot mai mare din partea chiriașilor pentru locuințe cu costuri reduse la utilități, eficientizarea energetică nu mai este opțională. Acest ghid detaliat îți arată cum funcționează programul pentru proprietarii cu apartamente închiriate, care sunt criteriile de eligibilitate, cum se derulează fluxul birocratic și cum să gestionezi relația cu chiriașul pe durata lucrărilor.

---

Ce este programul Casa Eficientă Energetică în 2026?

Programul național „Casa Eficientă Energetică” este o inițiativă guvernamentală de amploare, finanțată din fonduri europene și de la bugetul de stat, administrată de Administrația Fondului pentru Mediu (AFM). Scopul principal al programului este reducerea consumului de energie primară și a emisiilor de gaze cu efect de seră în sectorul rezidențial, prin stimularea proprietarilor să efectueze lucrări de renovare energetică moderată sau aprofundată.

În contextul directivelor europene privind performanța energetică a clădirilor (EPBD recast), România s-a angajat să își modernizeze fondul locativ învechit. Pentru proprietarii de apartamente, programul CEE oferă sprijin financiar direct pentru realizarea acelor lucrări care au cel mai mare impact asupra reducerii facturilor și creșterii confortului termic.

Principalele lucrări finanțate prin program:

• Izolarea termică a pereților exteriori: Izolarea fațadei sau, în cazul apartamentelor din blocuri nereabilitate unde nu există un proiect comun la nivel de asociație, izolarea termică la interior a pereților care dau spre exterior sau spre spații neîncălzite (cum ar fi casa scării sau subsolul).
• Înlocuirea tâmplăriei exterioare: Demontarea vechilor ferestre și montarea de tâmplărie termoizolantă performantă (profile PVC sau aluminiu cu minimum 5-7 camere izolatoare și pachete de geam triplu - tripan - cu tratament Low-E și gaz Argon).
• Modernizarea sistemelor de încălzire și preparare a apei calde: Achiziția și montarea de centrale termice individuale în condensare de înaltă eficiență, pompe de căldură aer-aer sau aer-apă de mici dimensiuni, panouri solare termice sau sisteme de ventilație locală cu recuperare de căldură.
• Sisteme de control inteligent al energiei: Instalarea de termostate inteligente, robinete termostatice pe calorifere și sisteme de monitorizare și automatizare a consumului de energie.
• Servicii conexe obligatorii: Costurile cu auditul energetic inițial și final, elaborarea Certificatului de Performanță Energetică (CPE) și proiectarea tehnică a lucrărilor.

Obiectivul tehnic obligatoriu al programului este obținerea unui salt de cel puțin o clasă energetică (de exemplu, trecerea de la clasa D la clasa C, sau de la clasa C la clasa B) sau o reducere de minimum 30% a consumului de energie primară, performanță ce trebuie certificată oficial de un auditor energetic autorizat la finalizarea lucrărilor.

---

Eligibilitatea proprietarului persoană fizică cu apartament închiriat

O întrebare extrem de frecventă în rândul investitorilor imobiliari este dacă un apartament destinat închirierii poate fi eligibil pentru finanțare prin programul Casa Eficientă Energetică. Răspunsul este da, în mod categoric, cu condiția ca solicitantul să îndeplinească criteriile standard stabilite de AFM pentru persoanele fizice.

Criterii de eligibilitate pentru proprietarul persoană fizică (PF):

1. Calitatea de proprietar: Solicitantul trebuie să fie persoană fizică, cetățean român cu domiciliul în România, și să dețină dreptul de proprietate exclusivă sau coproprietate asupra apartamentului pentru care cere finanțare. Proprietatea trebuie să fie intabulată în Cartea Funciară, iar extrasul de carte funciară trebuie să fie liber de sarcini (cu excepția ipotecilor bancare asociate unui credit de achiziție, care sunt permise).
2. Situație fiscală impecabilă: Proprietarul nu trebuie să înregistreze datorii la bugetul de stat (administrat de ANAF) și nici la bugetul local (taxe și impozite locale la primăria de sector sau localitate). Orice mică restanță duce la respingerea automată a dosarului în faza de analiză.
3. Starea imobilului: Apartamentul trebuie să fie situat într-un bloc de locuințe finalizat și recepționat (nu în curs de construcție) și să necesite în mod real îmbunătățiri energetice, fapt dovedit prin auditul energetic inițial.

Cum influențează existența unui chiriaș procesul de aplicare?

Faptul că apartamentul este închiriat (cu contract înregistrat la ANAF sau nu, deși înregistrarea este obligatorie din punct de vedere legal) nu afectează eligibilitatea. Programul AFM se adresează exclusiv proprietarului imobilului, nu ocupantului acestuia.

• Beneficiarul unic este proprietarul: Toate documentele, cererea de finanțare, contractul cu AFM și facturile de execuție se emit pe numele proprietarului persoană fizică. Chiriașul nu are nicio calitate juridică în raport cu AFM și nu poate aplica în numele tău.
• Sursa veniturilor: Veniturile obținute din închirierea apartamentului sunt considerate venituri legitime ale proprietarului și pot fi folosite pentru a dovedi capacitatea de cofinanțare, dacă este necesar.
• Coordonarea accesului: Singura provocare reală este de natură logistică și contractuală. Proprietarul trebuie să asigure accesul auditorului energetic pentru măsurători și, ulterior, al echipei de execuție pentru realizarea lucrărilor, aspect ce trebuie gestionat cu atenție în relația cu chiriașul.

---

Finanțarea în 2026: Grant de 60% și plafon de 70.000 de lei

În sesiunea din 2026, programul Casa Eficientă Energetică vine cu reguli financiare extrem de atractive, adaptate la realitățile economice și la costurile actuale ale materialelor de construcții și echipamentelor.

Structura de finanțare:

• Grant nerambursabil de 60%: AFM acoperă sub formă de subvenție nerambursabilă 60% din valoarea totală a cheltuielilor eligibile efectuate în cadrul proiectului de renovare.
• Cofinanțare de 40%: Proprietarul trebuie să asigure din surse proprii sau prin credit diferența de 40% din costul lucrărilor.
• Plafon maxim de 70.000 de lei: Pentru apartamentele situate în blocuri de locuințe, valoarea maximă a grantului decontat de AFM este de 70.000 de lei (ceea ce corespunde unui proiect total eligibil de maximum 116.666 de lei). Orice cheltuială care depășește acest plafon sau care nu este considerată eligibilă va fi suportată integral de către proprietar.

Exemplu de bugetare pentru un apartament de 2 camere:

Să presupunem că vrei să realizezi o renovare termică moderată, care include înlocuirea ferestrelor cu tâmplărie tripan de înaltă calitate, izolarea pereților exteriori la interior și montarea unei centrale termice noi în condensare.

Categorie de cheltuieli	Cost estimat brut (lei)	Grant AFM (60%)	Contribuție proprie netă (40%)
Audit energetic inițial + final + CPE	2.000 lei	1.200 lei	800 lei
Tâmplărie PVC Tripan (instalare inclusă)	10.000 lei	6.000 lei	4.000 lei
Izolație termică interioară (materiale + manoperă)	12.000 lei	7.200 lei	4.800 lei
Centrală în condensare (echipament + montaj + avize)	6.000 lei	3.600 lei	2.400 lei
TOTAL PROIECT	30.000 lei	18.000 lei	12.000 lei

În acest scenariu extrem de realist, o investiție totală de 30.000 de lei te costă în final doar 12.000 de lei din buzunar, restul de 18.000 de lei fiind recuperați integral sub formă de grant nerambursabil de la stat.

Finanțarea cofinanțării: Credite Verzi (Green Loans)

Dacă nu dorești să blochezi capital propriu pentru cei 40% necesari cofinanțării (sau pentru a acoperi costurile inițiale înainte de decontarea efectivă a grantului), poți apela la creditele bancare verzi. În 2026, majoritatea băncilor comerciale din România oferă dobânzi preferențiale (reduse cu 1,5 - 2% față de creditele de consum standard) pentru proiectele care vizează eficiența energetică dovedită prin CPE.

Comparativ cu un credit de renovare standard, utilizarea programului CEE în combinație cu un credit verde oferă un avantaj financiar zdrobitor, deoarece rata lunară a creditului va fi extrem de mică, fiind adesea acoperită integral de creșterea chiriei obținute după finalizarea lucrărilor.

---

Fluxul practic al programului: Etapele de la înscriere la decontare (6–12 luni)

Accesarea fondurilor AFM necesită răbdare și o planificare riguroasă. De la primul pas și până la încasarea efectivă a banilor în cont, procesul durează de regulă între 6 și 12 luni, fiind împărțit în etape clare:

+-----------------------+      +-----------------------+      +-----------------------+
| 1. Audit energetic    |      | 2. Înscriere online   |      | 3. Aprobare dosar     |
|    CPE inițial        | ===> |    Depunere documente | ===> |    Contract finanțare |
+-----------------------+      +-----------------------+      +-----------------------+
                                                                          |
                                                                          v
+-----------------------+      +-----------------------+      +-----------------------+
| 6. Repoziționare      |      | 5. Recepție lucrări   |      | 4. Execuție lucrări   |
|    Chirie & CPE nou   | <=== |    Decontare AFM      | <=== |    Firmă autorizată   |
+-----------------------+      +-----------------------+      +-----------------------+

Pasul 1: Auditul energetic preliminar și CPE inițial

Contractezi un auditor energetic autorizat (gradul I sau II) care va efectua o vizită la apartament pentru a realiza măsurători detaliate. Acesta va emite primul Certificat de Performanță Energetică (CPE) și un raport de audit în care va propune soluțiile tehnice optime pentru a asigura saltul de clasă energetică cerut de AFM. Costul acestui pas este suportat inițial de tine, dar este eligibil pentru decontare ulterioară.

Pasul 2: Pregătirea dosarului și înscrierea în aplicația AFM

La deschiderea oficială a sesiunii de înscriere, încarci în aplicația informatică AFM documentele solicitate:

• Actul de identitate al proprietarului.
• Extrasul de Carte Funciară (nu mai vechi de 30 de zile).
• Certificatul de Performanță Energetică inițial și Raportul de Audit Energetic.
• Certificatele de atestare fiscală (ANAF și Direcția de Impozite și Taxe Locale) care să arate că nu ai datorii.

Pasul 3: Analiza dosarului și semnarea contractului de finanțare

AFM analizează documentele depuse. Această etapă poate dura câteva luni, în funcție de volumul de solicitări. După aprobarea dosarului, semnezi contractul de finanțare nerambursabilă, moment în care proiectul tău devine oficial activ și poți demara lucrările.

Pasul 4: Execuția lucrărilor cu o firmă autorizată

Alegi o firmă de construcții/instalații autorizată și înregistrată în baza de date AFM. Este obligatoriu ca toate materialele folosite să respecte specificațiile tehnice din raportul de audit și să fie însoțite de certificate de conformitate. Toate plățile către executant trebuie efectuate prin bancă (ordin de plată sau card), pe baza unor facturi detaliate.

Pasul 5: Recepția lucrărilor și auditul energetic final

La finalizarea lucrărilor, se semnează procesul-verbal de recepție. Auditorul energetic revine la apartament pentru a verifica calitatea execuției și emite un nou Certificat de Performanță Energetică (CPE) care atestă oficial saltul în clasa energetică superioară (de exemplu, trecerea în clasa B sau A).

Pasul 6: Depunerea dosarului de decontare și încasarea grantului

Depui la AFM dosarul de decontare care conține facturile, dovezile de plată bancară, procesul-verbal de recepție și noul CPE. După verificarea documentelor, AFM virează cei 60% din valoarea cheltuielilor eligibile direct în contul tău bancar.

---

Calculul ROI și amortizarea investiției pentru proprietari

Pentru un proprietar care închiriază, orice decizie de renovare trebuie analizată prin prisma cifrelor. Programul Casa Eficientă Energetică oferă un avantaj financiar spectaculos, reducând dramatic perioada de recuperare a investiției (payback) și crescând randamentul anual (ROI).

Să comparăm două scenarii pentru același apartament de 2 camere din București (chirie inițială de 2.500 lei/lună, situat în clasa energetică D, cu o perioadă medie de vacant de 40 de zile pe an din cauza fluctuației mari a chiriașilor nemulțumiți de frig și facturi):

1. Scenariul A: Renovare termică standard (suportată integral de proprietar)
2. Scenariul B: Renovare termică prin programul Casa Eficientă Energetică (cu grant de 60%)

Date financiare comparative:

Indicator Financiar	Scenariul A: Renovare Standard	Scenariul B: Renovare prin CEE (AFM)
Cost total brut al lucrărilor	25.000 lei	25.000 lei
Grant primit de la AFM (60%)	0 lei	15.000 lei
Investiție netă din buzunar	25.000 lei	10.000 lei
Creștere chirie lunară (+150 lei/lună)	+1.800 lei/an	+1.800 lei/an
Economie din vacant redus (de la 40 la 20 zile)	+1.666 lei/an	+1.666 lei/an
Economie utilități în perioadele de vacant	+150 lei/an	+150 lei/an
Venit suplimentar total generat anual	3.616 lei/an	3.616 lei/an
Perioada de recuperare (Payback)	6,9 ani	2,76 ani
Randamentul anual al investiției (ROI)	14,46% pe an	36,16% pe an

Analiza rezultatelor:

• Payback sub 3 ani: În Scenariul B, datorită grantului AFM, recuperezi întreaga investiție netă de 10.000 de lei în doar 2,76 ani (față de aproape 7 ani în cazul unei renovări standard). Din anul al treilea, cei 3.616 lei anuali reprezintă profit pur.
• ROI de peste 36%: Un randament anual de 36% este absolut uriaș, depășind cu mult randamentul mediu al pieței imobiliare standard (5-7%) sau dobânzile la depozitele bancare.
• Green Premium și aprecierea capitalului: Pe lângă fluxul de numerar îmbunătățit, apartamentul tău își crește valoarea de piață cu 8-12% datorită clasei energetice superioare (A sau B) și a dotărilor noi. În contextul în care cumpărătorii din 2026 evită proprietățile ineficiente din cauza riscurilor de taxare a carbonului, această renovare îți securizează capitalul pe termen lung. Pentru a înțelege cum se integrează aceste dinamici în portofoliul tău, consultă analiza noastră despre randamentul real al unei proprietăți imobiliare.

---

Chiriașul în ecuație: Aspecte legale, contractuale și de comunicare

Realizarea unor lucrări de renovare termică într-un apartament închiriat implică o gestionare atentă a relației cu chiriașul, atât din punct de vedere logistic, cât și juridic. Codul Civil român stabilește reguli clare pentru a proteja interesele ambelor părți.

Cadrul legal: Drepturi și obligații conform Codului Civil

• Obligația proprietarului de a repara (Art. 1788 C. civ.): Proprietarul este obligat să efectueze toate reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata contractului. Renovarea termică (în special înlocuirea unei centrale defecte sau a ferestrelor degradate) intră sub această incidență.
• Obligația chiriașului de a permite accesul (Art. 1803 C. civ.): Chiriașul este obligat să permită efectuarea reparațiilor urgente care nu pot fi amânate până la sfârșitul contractului. Totuși, renovarea energetică prin programul AFM, deși extrem de utilă, nu este întotdeauna considerată o „reparație urgentă” în sens strict juridic, motiv pentru care acordul scris al chiriașului este esențial.
• Regula celor 10 zile (Art. 1803 alin. 2 C. civ.): Dacă lucrările de renovare deosebit de invazive durează mai mult de 10 zile, chiriașul are dreptul legal la o reducere proporțională a chiriei, corespunzătoare timpului și părții din imobil de a cărei folosință a fost lipsit.
• Dreptul de reziliere (Art. 1803 alin. 3 C. civ.): Dacă lucrările sunt atât de ample încât fac apartamentul complet nelocuibil (de exemplu, pe durata izolării interioare sau a înlocuirii complete a instalației de încălzire în plină iarnă), chiriașul are dreptul legal de a rezilia contractul de închiriere fără a plăti penalități.

Strategii practice pentru o relație armonioasă cu chiriașul:

1. Comunicarea proactivă a beneficiilor: Înainte de a depune dosarul la AFM, explică-i chiriașului că această renovare îi va reduce facturile lunare la utilități cu 30-50%. Într-un context de prețuri volatile la energie, aceasta reprezintă o economie directă masivă pentru el, fiind un argument puternic pentru a accepta disconfortul temporar al lucrărilor.
2. Obținerea unui acord scris: Nu demara niciodată lucrările fără un acord scris din partea chiriașului. Acest acord ar trebui să specifice calendarul exact al lucrărilor, orele de acces ale muncitorilor și măsurile de protecție a bunurilor personale ale chiriașului.
3. Oferirea de compensații financiare: Pentru a compensa praful, zgomotul și prezența echipelor de muncitori, oferă chiriașului o reducere temporară a chiriei (de exemplu, o reducere de 20-30% din chiria pe luna respectivă). Este un gest de curtoazie profesională care va consolida relația pe termen lung și va preveni plecarea prematură a acestuia.
4. Sincronizarea între contracte (Scenariul Ideal): Dacă lucrările sunt foarte invazive (cum ar fi izolarea interioară a tuturor pereților), cel mai bine este să le programezi în perioada de tranziție dintre chiriași. Folosește plecarea vechiului chiriaș pentru a realiza lucrările rapid, utilizând o listă de verificare riguroasă pentru recuperarea garanției înainte de a prelua cheile.

---

Greșeli frecvente pe care trebuie să le eviți

Birocrația AFM și complexitatea tehnică a lucrărilor de eficientizare energetică pot genera capcane majore pentru proprietarii nepregătiți. Iată cele mai comune greșeli pe care trebuie să le eviți cu orice preț:

• Demararea lucrărilor înainte de aprobarea oficială: Orice factură emisă sau lucrare începută înainte de semnarea contractului de finanțare cu AFM este considerată neeligibilă. Vei perde integral dreptul de a deconta acele cheltuieli, fiind obligat să le suporți din buzunarul propriu.
• Colaborarea cu firme neautorizate de AFM: Lucrările de execuție trebuie realizate exclusiv de firme înscrise în registrele oficiale agreate de AFM. Dacă lucrezi cu echipe “la negru” sau cu firme care nu pot emite facturi detaliate și certificate de conformitate pentru materiale, dosarul tău de decontare va fi respins instantaneu.
• Neatingerea saltului de clasă energetică: Dacă proiectul tehnic este prost conceput (de exemplu, izolezi doar un perete mic și montezi ferestre ieftine, ineficiente) și auditorul energetic nu poate certifica la final saltul de cel puțin o clasă energetică în noul CPE, AFM nu îți va deconta grantul. Toate costurile vor rămâne în sarcina ta.
• Omiterea actualizării Certificatului Energetic: Finalizarea lucrărilor fără obținerea noului CPE înseamnă că nu poți dovedi legal noua clasă energetică a apartamentului. Aceasta este o contravenție gravă conform Legii nr. 372/2005 (modificată prin Legea nr. 238/2024), riscând amenzi între 5.000 și 7.500 lei pentru lipsa indicatorilor energetici în anunțurile de promovare. Află cum să eviți aceste sancțiuni din ghidul nostru despre clasa energetică în anunțul de închiriere în 2026.
• Amestecarea cheltuielilor neeligibile: Încercarea de a introduce în dosarul de decontare lucrări pur estetice (cum ar fi zugrăveli interioare, schimbarea ușilor de interior, gresie sau faianță) care nu au legătură directă cu eficiența energetică. Acestea trebuie facturate separat de către firmă pentru a nu compromite decontarea lucrărilor de bază.

---

Concluzii

Programul Casa Eficientă Energetică 2026 reprezintă un instrument extrem de puternic de maximizare a profitabilității pentru proprietarii de apartamente destinate închirierii. Prin reducerea costului inițial de renovare cu 60%, programul scade perioada de payback la sub 3 ani și oferă un ROI anual spectaculos de peste 36%.

Într-o piață imobiliară tot mai matură și reglementată, în care clasa energetică este obligatorie în anunțuri și influențează direct decizia chiriașilor, modernizarea termică nu mai este un cost, ci o investiție strategică. Acționând proactiv — prin realizarea unui audit energetic riguros, colaborarea cu firme autorizate și menținerea unei comunicări deschise și corecte cu chiriașul — îți transformi proprietatea într-un activ imobiliar premium, extrem de lichid, cu vacant minim și protejat în fața provocărilor economice viitoare.

---

Articole conexe

• Renovare termică apartament închiriat — ROI din chirie
• Certificat energetic la închiriere — ghid complet pentru proprietari
• Credit de renovare înainte de primul chiriaș — cum finanțezi inteligent
• Clasă energetică în anunțul de închiriere — obligații și amenzi 2026
• Calcul impozit chirie 2025 — ghid complet și exemple practice