Certificat energetic la închiriere — obligatoriu? Ghid proprietar 2026

Pe scurt: La închirierea unei locuințe, proprietarul are obligația legală de a pune la dispoziția potențialului chiriaș o copie a certificatului de performanță energetică (CPE) înainte de semnarea contractului — conform Legii nr. 372/2005. Deși am menționat pe scurt acest document în ghidul nostru privind actele necesare la închiriere, în acest articol detaliem tot ce trebuie să știi despre această obligație, costuri, noile amenzi din 2026 și cum să eviți disputele legale.

---

Închirierea unui apartament în România implică o serie de pași birocratici și legali pe care mulți proprietari tind să îi ignore sau să îi trateze cu superficialitate. Printre aceștia, obținerea și prezentarea certificatului de performanță energetică este adesea trecută cu vederea, fiind considerată o simplă formalitate inutilă.

Totuși, începând cu modificările legislative recente, inclusiv Legea nr. 238/2024, regulile privind eficiența energetică au devenit extrem de stricte, iar amenzile pentru nerespectarea lor au crescut semnificativ. Fie că ești un proprietar care dorește să își închirieze garsoniera, fie că ești un chiriaș dornic să își estimeze corect cheltuielile cu utilitățile, acest ghid îți va explica în detaliu importanța certificatului energetic în 2026.

Când e obligatoriu (închiriere vs. vânzare vs. renovare)

Conform Legii nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, certificatul energetic este un document tehnic cu caracter informativ, care atestă performanța energetică a unei clădiri sau a unei unități de clădire (cum este un apartament).

Legea stabilește clar momentele în care acest document devine obligatoriu:

1. La închiriere: Proprietarul (sau administratorul imobilului) este obligat prin lege să pună la dispoziția potențialului chiriaș, anterior perfectării contractului, o copie a certificatului, astfel încât acesta să poată lua cunoștință de performanța energetică a spațiului.
2. La vânzare: În cazul unei tranzacții de vânzare-cumpărare, proprietarul trebuie să transmită cumpărătorului certificatul în original. Fără acest document, notarii publici vor refuza autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
3. La recepția finală a lucrărilor: Pentru clădirile noi, certificatul energetic este obligatoriu la recepția la terminarea lucrărilor.
4. La renovări majore: Dacă aduci modificări substanțiale clădirii (izolare termică completă, schimbarea sistemelor de încălzire/climatizare), este obligatorie emiterea unui nou certificat care să reflecte noile valori de consum.

Excepții de la regulă

Nu toate clădirile au nevoie de certificat energetic. Sunt exceptate de la această obligație:

• Clădirile și monumentele protejate care fac parte din zone construite protejate sau au valoare arhitecturală ori istorică deosebită, unde cerințele de eficiență le-ar modifica inacceptabil caracterul.
• Clădirile utilizate ca lăcașuri de cult sau pentru alte activități cu caracter religios.
• Clădirile provizorii prevăzute a fi utilizate pe perioade de până la 2 ani.
• Clădiri industriale, ateliere și clădiri nerezidențiale din domeniul agricol cu consum redus de energie.
• Clădiri independente cu o suprafață utilă mai mică de 50 mp. Atenție: Această excepție se aplică doar clădirilor independente (cum ar fi o căsuță de grădină sau un chioșc de sine stătător), nu și apartamentelor dintr-un bloc de locuințe, chiar dacă acestea au sub 50 mp (garsonierele intră la categoria „unități de clădire” și au nevoie obligatoriu de certificat).

Cum obții certificatul energetic

Certificatul de performanță energetică nu poate fi redactat de proprietar și nici de o firmă de construcții oarecare. El se eliberează exclusiv de către un auditor energetic atestat, persoană fizică sau juridică autorizată de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA).

Pasul 1: Alegerea auditorului energetic

Poți găsi un specialist consultând Registrul Auditorilor Energetici disponibil pe site-ul oficial al MDLPA. Este recomandat să colaborezi cu un auditor din zona ta geografică pentru a facilita vizita pe teren.

Pasul 2: Pregătirea documentelor necesare

Pentru a emite certificatul, auditorul îți va solicita o serie de informații și documente tehnice:

• Cartea de identitate a proprietarului.
• Schița apartamentului (releveul cadastral) sau planul de arhitectură al clădirii.
• Detalii despre anul construcției blocului/casei.
• Informații despre materialele de construcție folosite (tipul de zidărie, grosimea pereților, existența termoizolației exterioare).
• Detalii despre tâmplărie (lemn, PVC, aluminiu, tipul de geam termopan).
• Date despre sistemul de încălzire (centrală termică de apartament, racordare la sistemul centralizat, calorifere cu repartitoare) și preparare a apei calde menajere.

Pasul 3: Vizita la fața locului

Auditorul energetic este obligat prin lege să efectueze o vizită la imobilul în cauză. Acesta va face măsurători, va analiza orientarea cardinală a ferestrelor, starea subsolului (dacă este cazul), starea terasei sau a acoperișului și va verifica eficiența instalațiilor termice și sanitare.

Pasul 4: Calculul și eliberarea certificatului

Pe baza datelor colectate și folosind o metodologie națională aprobată (Mc 001-2022), auditorul va calcula consumul specific de energie și va încadra locuința într-o clasă energetică (de la A - cea mai eficientă, la G - cea mai puțin eficientă). Documentul este eliberat de obicei rapid, în termen de 4 până la 24 de ore pentru apartamente, și vine însoțit de un cod QR unic pentru verificare.

Cât costă un certificat energetic în 2026?

Prețurile sunt libere și variază în funcție de dimensiunea locuinței și de complexitatea acesteia. În medie, tarifele practicate pe piața din România în 2026 sunt:

• Garsonieră: 150 – 250 RON
• Apartament cu 2 camere: 200 – 300 RON
• Apartament cu 3-4 camere: 250 – 400 RON
• Case / Vile: de la 450 RON în sus (în funcție de suprafața utilă și numărul de niveluri).

Valabilitate și actualizare

Un certificat de performanță energetică are o valabilitate de 10 ani de la data emiterii, cu condiția ca pe parcursul acestei perioade să nu se fi realizat modificări majore care să altereze performanța termică a clădirii.

Dacă pe parcursul celor 10 ani decizi să izolezi termic pereții exteriori ai apartamentului, să schimbi ferestrele vechi cu unele mult mai performante sau să instalezi pompe de căldură ori panouri solare, certificatul vechi își pierde relevanța practică. Deși tehnic ar putea fi încă în termen, este în interesul tău să soliciți un nou audit pentru a obține o clasă energetică superioară (de exemplu, trecerea de la clasa C la clasa B sau A), ceea ce va crește valoarea de piață a proprietății și va atrage chiriași dispuși să plătească o chirie mai mare.

Obligația menționării clasei energetice în anunțuri

Un aspect extrem de important pe care mulți proprietari și agenți imobiliari îl ignoră este obligația de a publica clasa energetică încă din faza de promovare. Conform Legii nr. 372/2005 (modificată substanțial prin Legea nr. 238/2024), orice anunț de vânzare sau închiriere publicat pe platforme imobiliare (precum Storia, OLX, Imobiliare.ro etc.) sau în presă trebuie să specifice obligatoriu următorii indicatori:

1. Clasa energetică (de la A la G).
2. Consumul total specific de energie primară.
3. Indicele de emisii echivalent CO2.
4. Consumul total specific de energie din surse regenerabile.

În 2026, platformele imobiliare au integrat câmpuri obligatorii pentru aceste date. Nerespectarea acestei obligații de către proprietar sau de către agenția imobiliară se sancționează cu o amendă contravențională cuprinsă între 5.000 și 7.500 lei, conform noilor praguri majorate de Legea nr. 238/2024.

Tabelul claselor energetice: Cum influențează performanța facturile de iarnă

Clasa energetică a unei locuințe nu este doar o literă pe o foaie de hârtie; ea reprezintă un indicator direct al eficienței termice și are un impact masiv asupra costurilor lunare suportate de chiriaș (sau de proprietar, în perioadele de neocupare).

Pentru a înțelege mai ușor semnificația fiecărei clase de performanță energetică, am structurat tabelul de mai jos, care detaliază caracteristicile tehnice și oferă o estimare orientativă a impactului asupra facturilor de încălzire pe timp de iarnă:

Clasă Energetică	Eficiență Termică	Caracteristici Imobil	Impact Estimat Facturi Iarnă (Orientativ)
Clasa A	Excelentă (consum < 125 kWh/mp/an)	Clădiri noi (verzi), izolație premium, ferestre tripan, pompe de căldură sau sisteme inteligente de climatizare.	Foarte mic (reducere de până la 50-60% față de media pieței).
Clasa B	Foarte bună (consum 125-201 kWh/mp/an)	Blocuri noi sau imobile vechi complet reabilitate termic, tâmplărie PVC performantă, centrală proprie în condensare.	Mic (facturi predictibile, confort termic ridicat cu consum redus).
Clasa C	Medie-bună (consum 201-250 kWh/mp/an)	Blocuri vechi izolate recent la exterior, apartamente de mijloc (călduroase), geamuri termopan standard.	Moderat (facturi rezonabile, dar sensibile la temperaturi extreme).
Clasa D	Medie (consum 250-286 kWh/mp/an)	Blocuri vechi neizolate sau izolate parțial, apartamente pe colț sau la ultimul etaj, tâmplărie veche.	Sensibil (consum crescut, necesită aport suplimentar de căldură).
Clasa E	Slabă (consum 286-350 kWh/mp/an)	Clădiri vechi, neizolate, pierderi mari de căldură prin pereți și ferestre, instalații de încălzire învechite.	Ridicat (facturi mari, dificultate în menținerea unei temperaturi constante).
Clasa F	Foarte slabă (consum 350-410 kWh/mp/an)	Case vechi din cărămidă nearsă ori chirpici, sau blocuri nerezolvate termic, infiltrații masive de aer rece.	Foarte ridicat (costuri uriașe de încălzire, disconfort termic accentuat).
Clasa G	Critică (consum > 410 kWh/mp/an)	Clădiri fără niciun fel de izolație, ferestre cu tâmplărie simplă din lemn degradat, pierderi masive de energie.	Extrem de ridicat (facturi astronomice, imposibil de încălzit eficient).

Notă: Impactul financiar este unul orientativ, bazat pe comportamentul mediu de consum și pe tarifele actuale ale utilităților. Consumul real poate varia în funcție de setările termostatului, poziționarea geografică a imobilului și temperaturile exterioare.

Checklist pentru proprietari: Pașii obligatorii de la promovare la înregistrare

Dacă ești proprietar și te pregătești să îți pui apartamentul pe piața chiriilor, gestionarea corectă a certificatului energetic te va scuti de amenzi drastice și va asigura o tranzacție rapidă și sigură. Iată checklist-ul esențial pe care trebuie să îl bifezi:

• Verifică valabilitatea certificatului existent: Asigură-te că certificatul tău energetic este emis în ultimii 10 ani și că nu s-au făcut modificări structurale majore (izolare exterioară, schimbare centrală proprie) de la data emiterii.
• Pregătește copiile necesare (fizice și digitale): Păstrează o copie PDF pe telefon sau e-mail pentru a o trimite rapid potențialilor chiriași și printează o copie fizică ce va fi înmânată chiriașului la semnarea contractului.
• Menționează clasa energetică în anunțuri: Înainte de a publica anunțul pe platforme imobiliare (Storia, OLX etc.), completează obligatoriu clasa energetică (A-G), consumul specific și emisiile de CO2 pentru a evita amenzile de 5.000-7.500 lei impuse de Legea nr. 238/2024.
• Prezintă documentul la vizionare: Nu aștepta ziua semnării contractului; arată copia certificatului în timpul vizionării pentru a demonstra transparență, seriozitate și a justifica prețul chiriei solicitate.
• Anexează copia certificatului la contractul de închiriere: Menționează în mod expres în textul contractului de închiriere că o copie a certificatului de performanță energetică a fost predată chiriașului la data semnării.
• Depune copia la ANAF odată cu înregistrarea contractului: Când înregistrezi contractul de închiriere prin Formularul C168 (în termen de 30 de zile), anexează și copia certificatului energetic pentru a respecta art. 19 alin. 3 din Legea nr. 372/2005 și a asigura înregistrarea fără obstacole administrative.

Rolul certificatului în contract și la ANAF

Dincolo de simpla informare a chiriașului, certificatul energetic joacă un rol crucial în legalitatea contractului de închiriere și în relația cu autoritățile fiscale.

Înregistrarea contractului la ANAF și caracterul de titlu executoriu

Din punct de vedere fiscal și administrativ, depunerea certificatului energetic este strâns legată de declararea veniturilor. Conform prevederilor legale în vigoare, proprietarii persoane fizice au obligația de a-și înregistra contractele de închiriere la ANAF prin depunerea formularului C168 (Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune) în termen de maximum 30 de zile de la semnare.

Articolul 19 alineatul (3) din Legea nr. 372/2005 stipulează în mod expres:

„La data înregistrării contractului de vânzare-cumpărare, respectiv de închiriere, proprietarul are obligația de a depune la organul fiscal competent o copie de pe certificat, iar originalul va rămâne în posesia proprietarului.”

Cum se aplică legea în practică? (Nuanța administrativă)

În realitate, aplicarea acestei prevederi la nivelul unităților fiscale din România este adesea neunitară:

1. Abordarea restrictivă: Unele administrații financiare locale aplică ad-litteram Legea nr. 372/2005 și refuză înregistrarea contractului de închiriere (Formularul C168) dacă acesta nu este însoțit de o copie a certificatului de performanță energetică.
2. Abordarea permisivă: Alte administrații înregistrează contractul fără a solicita certificatul, argumentând că procedura specifică ANAF (aprobată prin OPANAF nr. 114/2019 și modificată prin OPANAF nr. 161/2025) și Codul Fiscal nu condiționează explicit înregistrarea fiscală de existența certificatului energetic, iar Legea nr. 372/2005 nu prevede o sancțiune de nulitate sau respingere automată pentru nerespectarea alin. (3).

Riscul major: Pierderea titlului executoriu

Indiferent de flexibilitatea administrației fiscale din zona ta, omiterea depunerii sau a înregistrării contractului te expune unui risc juridic uriaș. Conform Codului Civil român, înregistrarea contractului de închiriere la ANAF (sau autentificarea lui la notar) îi conferă acestuia statutul de titlu executoriu:

• Pentru plata chiriei (Art. 1798 C. civ.): Dacă chiriașul acumulează restanțe, proprietarul se poate adresa direct unui executor judecătoresc pentru a începe executarea silită (poprire pe conturi, sechestru pe bunuri), fără a mai trece printr-un proces civil în instanță care poate dura luni sau ani de zile.
• Pentru evacuare la expirarea termenului (Art. 1809 alin. 3 C. civ. și Art. 1816 C. civ.): La încetarea contractului (prin ajungere la termen sau prin denunțare unilaterală regulamentară), contractul înregistrat constituie titlu executoriu pentru eliberarea spațiului. Evacuarea se poate face direct prin executor judecătoresc.

Dacă înregistrarea contractului este blocată sau refuzată de inspectorii ANAF din cauza lipsei copiei certificatului energetic, contractul tău sub semnătură privată își pierde această forță executorie. În caz de litigiu sau neplată, vei fi obligat să pornești o acțiune clasică în evacuare și pretenții în instanță, un demers extrem de lung, obositor și costisitor.

Pentru a parcurge corect toți pașii legali ai înregistrării și a te asigura că documentele tale sunt perfect în regulă, citește ghidul nostru detaliat despre înregistrarea contractului de chirie la ANAF prin formularul C168.

Sancțiunea nulității relative a contractului

Deși Legea nr. 372/2005 prevede în mod expres sancțiunea nulității relative doar pentru contractele de vânzare-cumpărare încheiate în lipsa certificatului (art. 19 alin. 4), instanțele de judecată și juriștii avertizează că și contractele de închiriere pot fi afectate.

Nerespectarea obligației de informare prealabilă a chiriașului reprezintă o încălcare a unei norme legale imperative. Ca atare, un chiriaș de rea-credință sau nemulțumit poate invoca în instanță nulitatea relativă virtuală a contractului de închiriere (în baza art. 1246 din Codul Civil), solicitând anularea acestuia și eventuale despăgubiri, motivând că a fost indus în eroare cu privire la costurile reale de întreținere ale locuinței.

Ce face chiriașul la vizionare

Dacă ești în căutarea unei locuințe de închiriat, solicitarea certificatului energetic ar trebui să fie pe lista ta de priorități, la fel de importantă ca verificarea presiunii la apă sau a stării mobilierului. Iată ce ar trebui să verifici la vizionare:

1. Clasa energetică și impactul asupra portofelului tău

Clasa energetică îți oferă o estimare directă a facturilor la utilități (gaze, electricitate, căldură):

• Clasa A sau B: Locuința are o izolație termică excelentă, pierderi minime de căldură, tâmplărie de calitate superioară și instalații eficiente. Facturile tale pe timp de iarnă vor fi minime.
• Clasa C sau D: Clasa medie, specifică blocurilor vechi reabilitate termic sau caselor cu izolație medie. Consumul este rezonabil, dar facturile vor fi vizibil mai mari în lunile geroase.
• Clasa E, F sau G: Clădiri neizolate, cu infiltrații mari de aer rece, ferestre vechi și instalații învechite. Evită pe cât posibil aceste locuințe, deoarece chiria aparent mică va fi rapid anulată de facturi uriașe la încălzire.

2. Autenticitatea documentului

Asigură-te că certificatul prezentat de proprietar este real:

• Verifică dacă adresa menționată pe certificat corespunde exact cu adresa apartamentului pe care îl vizionezi (inclusiv numărul apartamentului și etajul).
• Uită-te la data emiterii — documentul nu trebuie să fie mai vechi de 10 ani.
• Verifică prezența semnăturii și ștampilei auditorului energetic, precum și a codului QR unic.

Solicitând acest document, te asiguri că proprietarul este serios, respectă legea și nu îți ascunde probleme structurale sau termice ale apartamentului. Pentru a înțelege mai bine cum se împart restul cheltuielilor într-o chirie, îți recomandăm să citești și articolul nostru despre cine plătește utilitățile în chirie.

Concluzie: Un efort mic pentru o siguranță mare

Obținerea unui certificat de performanță energetică implică un cost modic (între 150 și 300 de lei pentru majoritatea apartamentelor) și se realizează extrem de rapid. Pentru proprietari, deținerea acestui document este o dovadă de profesionalism, o obligație legală strictă în anunțurile imobiliare și o condiție obligatorie pentru înregistrarea contractului la ANAF. Pentru chiriași, este instrumentul perfect de transparență financiară.

Dacă vrei să te asiguri că restul contractului tău de închiriere este la fel de solid și te protejează de orice surprize neplăcute, consultă ghidul nostru despre modelul de clauze pentru contracte de închiriere pe termen lung.

---

Articole conexe

• Acte necesare închiriere 2026
• Model clauze contract termen lung
• Cine plătește utilitățile
• Semnătura electronică pentru contracte de închiriere în 2026