Chiriașul poate vopsi pereții fără acordul meu?

Nu, chiriașul nu are dreptul să aducă modificări estetice sau structurale locuinței fără acordul tău prealabil. Dacă vopsește pereții în culori stridente fără permisiune, poți reține din garanție costul aducerii pereților la starea inițială (zugrăvirea în alb sau culoarea inițială).

Sunt obligat să îi plătesc chiriașului materialele dacă renovează?

Doar dacă ai fost de acord în scris cu acest lucru înainte de începerea lucrărilor. Conform art. 1823 din Codul civil, dacă lucrările au fost făcute cu acordul tău prealabil, ești obligat la despăgubiri, cu excepția cazului în care ați agreat în scris că îmbunătățirile se fac pe cheltuiala exclusivă a chiriașului.

Ce se întâmplă cu modificările făcute de chiriaș fără acordul meu?

Conform legii, ai două opțiuni: fie păstrezi lucrările adăugate fără a plăti nicio despăgubire chiriașului, fie îi ceri acestuia să readucă apartamentul în starea inițială pe cheltuiala lui și să îți plătească despăgubiri pentru eventualele pagube cauzate bunului.

Chiriașul vrea să renoveze — ce acord îți trebuie ca proprietar

Pe scurt: Când chiriașul dorește să facă renovări sau modificări în apartament (vopsit pereți, instalat mobilier fix, găuri pentru rafturi), obținerea unui acord scris este obligatorie. Conform art. 1823 din Codul civil, modificările făcute fără acord pot fi păstrate de proprietar gratuit sau acesta poate cere readucerea spațiului la starea inițială. Stabilește clar cine plătește, ce lucrări sunt permise și cum trebuie să arate apartamentul la plecare.

Atunci când un chiriaș locuiește într-un apartament pe termen lung, este absolut firesc să își dorească să transforme spațiul într-un adevărat „acasă”. Acest lucru implică adesea mici modificări estetice sau funcționale: de la vopsirea unui perete în culoarea preferată, până la montarea unor rafturi suspendate, schimbarea corpurilor de iluminat sau chiar instalarea unor aparate electrocasnice încorporate.

Deși intențiile chiriașului sunt, de regulă, bune (îmbunătățirea confortului), lipsa unei comunicări clare și a unui acord scris înainte de începerea lucrărilor poate duce la dispute majore la finalul contractului. Proprietarul s-ar putea trezi cu pereți vopsiți în culori greu de acoperit, găuri masive în faianță sau modificări ale instalațiilor care pun în pericol siguranța blocului.

În acest ghid, vom analiza în detaliu drepturile și obligațiile proprietarului și ale chiriașului în cazul renovărilor, ce spune Codul civil român despre îmbunătățirile aduse de locatar și cum se redactează un acord de renovare corect și echitabil.

Modificări permise vs. interzise: Unde tragem linia?

Nu toate modificările aduse unui apartament sunt egale. În timp ce unele sunt minore și reversibile, altele pot afecta structura de rezistență a clădirii sau valoarea de piață a proprietății. Iată cum putem clasifica aceste lucrări:

Categorie	Exemple de lucrări	Regimul de aprobare	Ce se întâmplă la plecare?
Modificări minore (Reversibile)	Agățat tablouri (găuri mici), schimbat perdele, mobilier detașabil.	Nu necesită acord formal (dar e bine să fie anunțate).	Găurile se astupă cu glet; se montează înapoi accesoriile originale.
Modificări estetice (Medii)	Zugrăvit pereți, montat tapet, schimbat corpuri de iluminat sau prize.	Necesită acord scris prealabil din partea proprietarului.	Conform acordului: fie se păstrează, fie se revine la alb/culoarea inițială.
Modificări funcționale / Dotări	Montat aer condiționat, electrocasnice încorporate, rafturi fixe în perete.	Necesită acord scris prealabil din partea proprietarului.	Fie proprietarul le cumpără (compensează), fie chiriașul le demontează și repară pereții.
Modificări structurale / Majore	Demolat pereți (chiar și de gips-carton), modificat instalații sanitare/electrice.	Strict interzise fără acord scris + autorizație de construire legală.	Risc de reziliere imediată a contractului, amenzi și obligarea la refacere.

Ce spune legea: Drepturile și obligațiile conform Codului civil

Legislația din România reglementează foarte clar regimul îmbunătățirilor aduse de chiriaș (locatar) pe parcursul derulării contractului de închiriere.

1. Regimul îmbunătățirilor: Art. 1823 din Codul civil

Acesta este cel mai important text de lege pe care trebuie să îl cunoști. El împarte situațiile în funcție de existența sau absența acordului tău prealabil:

Situația A: Lucrări efectuate CU acordul prealabil al proprietarului (art. 1823 alin. 1) Dacă ai fost de acord în scris ca chiriașul să facă anumite îmbunătățiri, legea spune că poți păstra lucrările la plecarea acestuia, dar ești obligat să îl despăgubești pentru costul lor sau pentru sporul de valoare adus apartamentului, cu excepția cazului în care ați agreat altfel în scris (de exemplu, ați stabilit că materialele sunt plătite de chiriaș ca o donație sau că se compensează cu chiria pe o lună). În plus, chiriașul are un drept de retenție (poate refuza să părăsească apartamentul la finalul contractului până când nu îi plătești despăgubirea agreată).
Situația B: Lucrări efectuate FĂRĂ acordul prealabil al proprietarului (art. 1823 alin. 2 și 3) Dacă chiriașul a făcut modificări de capul lui, ești complet protejat:
1. Ai dreptul să păstrezi lucrările adăugate și autonome fără a fi obligat la nicio despăgubire.
2. Sau poți alege să îi ceri chiriașului aducerea apartamentului în starea inițială pe cheltuiala lui, plus plata de despăgubiri pentru orice pagubă cauzată imobilului.
3. Chiriașul nu poate invoca sub nicio formă dreptul de retenție dacă a lucrat fără acordul tău scris.

2. Reparațiile necesare vs. Reparațiile locative (Art. 1788 și Art. 1802 C. civ.)

Nu confunda renovările (îmbunătățirile estetice sau funcționale dorite de chiriaș) cu reparațiile necesare.

Proprietarul are obligația de a efectua toate reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare de funcționare (repararea țevilor sparte, înlocuirea centralei termice defecte, repararea acoperișului). Pentru detalii despre cum se gestionează aceste cereri, citește despre gestionarea cererilor de reparații în relația proprietar-chiriaș.
Chiriașul are obligația de a efectua reparațiile locative de mică însemnătate, rezultate din utilizarea normală a spațiului (schimbarea unui bec, strângerea unui șurub la o ușă de dulap, înlocuirea unui furtun de duș uzat).

Procedura corectă pentru aprobarea lucrărilor de renovare

Dacă chiriașul tău vine cu o propunere de renovare (de exemplu, vrea să zugrăvească sufrageria sau să schimbe gresia veche din bucătărie), urmează acești pași pentru a evita orice neînțelegere:

Pasul 1: Solicită o cerere scrisă detaliată

Cere-i chiriașului să îți trimită pe e-mail sau pe o aplicație de mesagerie o descriere exactă a lucrărilor pe care vrea să le facă:

Ce materiale va folosi și ce culori (solicită codurile de vopsea).
Cine va executa lucrarea (el însuși sau o firmă specializată).
Care este durata estimată a lucrărilor.

Pasul 2: Redactează un Act Adițional la contractul de închiriere

Acesta este cel mai important pas juridic. Actul adițional trebuie să specifice clar:

Descrierea lucrărilor aprobate: Se aprobă doar zugrăvirea sufrageriei în culoarea gri deschis (cod vopsea […]).
Suportarea costurilor: Cine plătește materialele și manopera?
- Varianta 1: Chiriașul suportă totul, renunțând în mod expres la orice pretenție de despăgubire sau drept de retenție conform art. 1823 C. civ.
- Varianta 2: Proprietarul compensează costul materialelor (pe baza facturilor fiscale aduse de chiriaș) prin reducerea chiriei pe luna următoare cu o anumită sumă.
Starea la plecare: Ce se întâmplă la finalul contractului?
- Chiriașul este obligat să predea pereții zugrăviți în alb curat?
- Sau proprietarul acceptă să păstreze pereții gri fără ca chiriașul să fie obligat să revină la alb?

Pasul 3: Actualizează Procesul-Verbal de predare-primire

După finalizarea lucrărilor, fă o vizită la apartament, verifică calitatea execuției și fă fotografii. Anexează aceste fotografii la procesul-verbal de predare-primire original al apartamentului, ca dovadă a noii stări a imobilului.

Garanția și uzura normală la plecare

La finalul contractului de închiriere, una dintre cele mai mari surse de conflict este reținerea garanției pentru starea pereților sau a mobilierului.

Uzura normală (Fair Wear and Tear) vs. Deteriorarea culpabilă

Conform art. 1821 din Codul civil, chiriașul trebuie să restituie bunul în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii sau a uzurii normale.

Uzura normală (nu se reține din garanție): Mici urme de degete în jurul întrerupătoarelor, decolorarea ușoară a vopselei din cauza soarelui, urme extrem de ușoare lăsate de mobilier pe parchet.
Deteriorarea culpabilă (se reține din garanție): Desene făcute de copii cu carioca pe pereți, zgârieturi adânci pe parchet cauzate de mutarea neglijentă a mobilei, faianță spartă în baie din cauza scăpării unor obiecte grele, găuri mari în pereți care nu au fost astupate și șlefuite.

Pentru a evita disputele, folosește întotdeauna o listă de verificare la plecarea din chirie și compară starea actuală cu fotografiile din procesul-verbal de la mutare. Dacă vrei să știi exact cum se calculează reținerile din depozit, citește articolul nostru despre reținerea garanției și uzura normală. Dacă daunele sunt masive și depășesc valoarea garanției, va trebui să urmezi procedura legală de recuperare a daunelor.

Familiile cu copii — Un caz frecvent de cereri de modificare

Familiile cu copii reprezintă o categorie excelentă de chiriași pe termen lung (sunt stabili, responsabili și au un interes direct în a păstra o relație bună cu proprietarul). Totuși, prezența copiilor vine adesea cu cereri specifice de modificare a spațiului:

Montarea unor grilaje de siguranță la balcoane sau ferestre.
Instalarea unor porți de siguranță la scări sau uși.
Zugrăvirea unei camere în culori pastelate sau aplicarea de tapet cu personaje din desene animate.
Fixarea obligatorie în perete a tuturor corpurilor înalte de mobilier (biblioteci, dulapuri) pentru a preveni răsturnarea lor peste copii.

Cum gestionezi asta corect? Nu refuza aceste cereri din start. În primul rând, refuzul nejustificat de a închiria unei familii cu copii poate fi considerat discriminare conform OG nr. 137/2000. În al doilea rând, fixarea mobilierului în perete este o măsură de siguranță vitală care previne tragedii.

Soluția este să aprobi aceste modificări în scris, stabilind clar în actul adițional că:

Toate elementele de siguranță (grilaje, porți) pot fi montate, dar la plecare chiriașul le va demonta și va repara/gletui perfect găurile lăsate în pereți sau tâmplărie.
Pereții desenați sau vopsiți în culori stridente vor fi aduși înapoi la culoarea albă, curată, înainte de predarea cheilor. Pentru un ghid complet despre închirierea către familii, consultă ghidul nostru dedicat pentru proprietarii care închiriază familiilor cu copii.

Trei scenarii practice prin care poți trece

Scenariul A: Chiriașul vopsește dormitorul în negru fără să te anunțe

Situația: La o vizită periodică, descoperi că chiriașul a vopsit un perete din dormitor în negru mat pentru a crea un aspect „modern”. Nu te-a întrebat înainte.
Rezolvarea: Deoarece a lucrat fără acord, se aplică art. 1823 alin. 2 C. civ. Îi poți pune în vedere în scris că la plecare va trebui să aducă peretele înapoi la culoarea albă (ceea ce va necesita cel puțin 3-4 straturi de amorsă și vopsea calitativă). Dacă nu o face, vei reține costul zugravului direct din garanție.

Scenariul B: Chiriașul vrea să monteze aer condiționat pe cheltuiala lui

Situația: Pe timp de vară, chiriașul îți cere voie să instaleze un aparat de aer condiționat. Se oferă să plătească el aparatul și montajul, dar vrea ca aparatul să rămână în apartament la plecare, iar tu să îi reduci chiria cu 50% timp de 3 luni pentru a compensa parțial investiția.
Rezolvarea: Aceasta este o propunere excelentă care sporește valoarea apartamentului tău. Dacă accepți, semnați un act adițional în care specificați modelul aparatului, valoarea compensării și faptul că, după finalizarea plăților compensate, aparatul devine proprietatea ta definitivă, chiriașul renunțând la dreptul de a-l demonta la plecare.

Scenariul C: Chiriașul montează rafturi în peretele de gips-carton și îl deteriorează

Situația: Chiriașul montează rafturi grele de cărți pe un perete despărțitor de gips-carton (rigips). Nu folosește dibluri speciale pentru rigips, iar peretele se crapă și se deformează sub greutate.
Rezolvarea: Aceasta depășește sfera uzurii normale și reprezintă o deteriorare culpabilă a imobilului. Chiriașul este obligat să repare peretele pe cheltuiala lui (gletuire, plasă de armare, zugrăvire completă a peretelui respectiv) sau, în caz contrar, reparația va fi suportată din depozitul de garanție la plecare.

Checklist: Reguli de aur pentru aprobarea renovărilor

Solicită o cerere scrisă detaliată: Cere chiriașului să specifice materialele, culorile și cine va executa lucrările de renovare.
Semnează un Act Adițional clar: Formalizează în scris cine suportă costurile și cum se compensează acestea (dacă este cazul).
Stabilește starea apartamentului la plecare: Menționează expres dacă locuința trebuie adusă la starea inițială sau dacă modificările se păstrează.
Actualizează procesul-verbal de predare-primire: Fă fotografii după finalizarea lucrărilor și anexează-le la documentul original de mutare.
Diferențiază reparațiile necesare de renovări: Amintește-ți că reparațiile majore revin proprietarului, iar cele locative mici chiriașului.
Protejează-ți depozitul de garanție: Folosește o listă de verificare la plecare pentru a separa uzura normală de deteriorările culpabile.

Concluzie

Renovările aduse de chiriaș nu trebuie să fie o sperietoare pentru proprietar. Atunci când sunt făcute cu cap, ele pot crește confortul locatarului (ceea ce înseamnă că va sta mai mult timp în chirie) și pot îmbunătăți valoarea proprietății tale.

Secretul unei relații fără frictiuni este formalizarea scrisă. Nu accepta niciodată înțelegeri verbale de tipul „lasă că ne socotim noi la plecare”. Folosește întotdeauna acte adiționale clare, păstrează facturile și actualizează procesul-verbal de predare-primire cu fotografii la zi.