Pot pune toată creșterea impozitului pe chiriaș?

Nu există obligație legală ca chiriașul să plătească impozitul tău pe clădiri — poți negocia o creștere a chiriei la reînnoire, în limitele pieței și ale contractului.

Impozitul pe clădiri e deductibil din chirie?

Dacă alegi impozitarea în sistem real, acesta este o cheltuială deductibilă. Pentru cei care folosesc cota forfetară de cheltuieli de 20%, el nu se deduce suplimentar.

Când intră impozitarea pe valoarea de piață?

Tranziția este programată orientativ pentru anul fiscal 2027 — vezi articolul dedicat valoare piață.

Transfer impozit pe proprietate în chirie

Pe scurt: Creșterile progresive ale impozitului pe proprietate (amplificate de aplicarea Legii nr. 239/2025 și de pregătirea trecerii la valoarea de piață) afectează în mod direct chiria netă pe care o realizează un proprietar. Nu poți legal sau practic să „facturezi” impozitul separat chiriașului ca o cheltuială distinctă. Cu toate acestea, la reînnoirea contractului, poți recalibra valoarea chiriei pentru a-ți acoperi costurile fiscale suplimentare — cu condiția ca cererea din piață să permită acest lucru și să ai o clauză de indexare bine redactată.

Schimbările fiscale din România ultimilor ani au pus o presiune considerabilă pe randamentul proprietăților rezidențiale lăsate la închiriat. Mulți proprietari constată că, deși chiria brută primită de la locatar a rămas aceeași sau a crescut ușor, profitul net real (banii care le rămân efectiv în mână la sfârșit de lună) a scăzut ca urmare a majorării impozitării locale și naționale.

Cea mai mare provocare în 2026 este pregătirea pentru marea reformă a impozitului pe clădiri, care urmează să fie aplicată la nivel național în viitorul apropiat. Haideți să analizăm mecanismele prin care puteți gestiona această tranziție și cum se poate transfera corect povara fiscală în prețul chiriei.

Mecanismul simplu al randamentului net

Pentru a înțelege cum influențează impozitul pe proprietate banii care vă revin, trebuie să privim calculul financiar din spatele unei investiții imobiliare ca un flux simplu:

Chirie brută (ce plătește efectiv chiriașul)
− Impozit pe venitul din chirie (cota de 10% aplicată pe venitul impozabil)
− Contribuția la CASS (dacă venitul depășește pragurile legale de 6, 12 sau 24 de salarii minime)
− Impozit pe clădiri (cotă locală aplicată pe valoarea clădirii)
− Cheltuieli fixe de mentenanță (asigurare PAD, asigurare facultativă, reparații neprevăzute)
=========================================
= Venit net realizat (Netul proprietarului)

Fiecare RON în plus adăugat la impozitele locale reprezintă un RON în minus la net. În 2026, cu dobânzi încă ridicate și opțiuni competitive pe piața financiară, analizarea cu atenție a acestor cifre este vitală. Vezi analiza noastră detaliată despre performanța investiției imobiliare în chirie versus depozit bancar versus credit ipotecar în 2026.

Legea nr. 239/2025 și noul mod de calcul al impozitelor

Modificările aduse Codului Fiscal prin Legea nr. 239/2025 permit consiliilor locale (primăriilor) din marile municipii să majoreze limitele superioare ale cotelor de impozitare aplicabile imobilelor rezidențiale și nerezidențiale.

Impactul direct în 2026: Majoritatea primăriilor din orașele mari (București, Cluj-Napoca, Brașov, Timișoara) au aprobat deja cote majorate pentru anul în curs, generând o creștere a dărilor anuale pe clădiri cu procente cuprinse între 10% și 25%. Află detalii tehnice din articolul dedicat despre impozitul pe proprietate în 2026 și impactul său direct asupra chiriei nete.
Ce urmează din 2027 (Impozitarea la valoarea de piață): Adevărata revoluție fiscală va avea loc odată cu trecerea la impozitarea bazată pe valoarea reală de piață a proprietăților, conform ghidurilor notariale sau studiilor de piață oficiale. În marile municipii, unde valorile de piață sunt extrem de mari în raport cu valorile impozabile vechi din SPV, impozitele pe apartamente ar putea să crească de 3 până la 5 ori. Fii la curent cu calendarul oficial parcurgând ghidul despre impozitul pe proprietate la valoarea de piață din 2027.

Scenariu numeric practic: Apartament de 60 mp în București

Să luăm exemplul unui apartament de 2 camere, cu o suprafață utilă de 60 mp situat într-o zonă semicentrală din București, închiriat pentru suma de 450 EUR/lună (~2.250 RON/lună).

Scenariul A: Impozitarea tradițională (estimare medie)

Chirie brută anuală: 27.000 RON
Impozit pe venitul din chirie (cu cotă forfetară de cheltuieli de 20%, deci impozit de 10% aplicat pe 80% din venit): 2.160 RON/an (efectiv 8% din brut)
Impozit local pe clădiri în prezent: ~250 RON/an
Asigurări obligatorii + facultative: ~350 RON/an
Venit Net Anual: 24.240 RON (~2.020 RON / lună, echivalentul a 404 EUR/lună net)

Scenariul B: Trecerea la valoarea de piață (estimare viitor)

Să presupunem că valoarea de piață a apartamentului este evaluată oficial la 100.000 EUR (~500.000 RON). Dacă primăria locală va stabili o cotă de impozitare prudentă de 0,15% pe valoarea de piață:

Noul impozit local pe clădire va deveni: 500.000 RON × 0,15% = 750 RON/an (o creștere de 500 RON/an, respectiv ~42 RON/lună).
Dacă primăria merge spre limita superioară de 0,2%, impozitul devine 1.000 RON/an (creștere de 750 RON/an, adică ~62 RON/lună).
Pentru a păstra exact același venit net în buzunar (404 EUR/lună), proprietarul trebuie să majoreze chiria brută cerută de la 450 EUR la aproximativ 465 - 470 EUR/lună pentru a compensa atât creșterea impozitului pe clădire, cât și impozitul de 10% datorat pe diferența de chirie brută nou adăugată.

Când și cum poți crește chiria în mod legal?

Nu poți bate la ușa chiriașului la mijlocul lunii să îi ceri bani suplimentari pentru că ți-a crescut impozitul de la primărie. Relația voastră este protejată de clauzele contractuale semnate de ambele părți și înregistrate fiscal.

Aveți două ferestre legale pentru a recalibra prețul:

1. Reînnoirea contractului sau semnarea unui Act Adițional

La expirarea duratei stabilite inițial, prelungirea contractului se poate face la o altă valoare a chiriei, agreată de comun acord. Toate modificările trebuie declarate la ANAF prin completarea unui nou formular C168 în termen de 30 de zile. Citește instrucțiunile despre prelungirea contractului de închiriere, întocmirea actului adițional și relația cu ANAF.

2. Aplicarea Clauzei de Indexare Contractuale

Dacă ai inclus în contract o clauză de indexare anuală (cu indicele IPC sau inflația zonei euro), poți ajusta chiria periodic fără a fi nevoie de o negociere dură, atât timp cât formula este clară. Află cum se formulează juridic o astfel de clauză din articolul nostru despre clauza de indexare a chiriei cu inflația sau valuta.

Înainte de a solicita o majorare, asigură-te că valoarea solicitată este în acord cu realitatea pieței. Dacă chiriașul tău decide să plece din cauza creșterii tarifare, riscurile și costurile unui apartament gol pot depăși cu mult povara impozitului suplimentar. Analizează riscurile din articolul despre cât te costă un apartament neînchiriat pe lună în 2026.

Checklist: cum gestionezi creșterea impozitului pe proprietate

Dacă vrei să asiguri un randament optim pentru proprietatea ta în contextul noilor modificări fiscale din 2026, folosește acest checklist practic de acțiuni:

Calculează impactul real al impozitului local: Determină valoarea exactă a impozitului anual pe clădire stabilit de primăria locală și împarte-o la 12 pentru a înțelege impactul lunar direct asupra chiriei nete.
Verifică clauzele contractuale existente: Asigură-te că ai o clauză de indexare clară în contractul înregistrat la ANAF sau așteaptă expirarea acestuia pentru a putea renegocia prețul chiriei brute.
Evaluează prețul de piață din zonă: Nu depăși media chiriilor locale; o creștere prea mare poate determina plecarea chiriașului, generând costuri de vacantare mult mai mari decât impozitul suplimentar.
Pregătește argumente bazate pe îmbunătățiri: Dacă majorezi chiria, prezintă chiriașului îmbunătățirile aduse imobilului sau eficiența energetică ridicată care îi reduce lui facturile la utilități.
Alege sistemul fiscal optim (forfetar vs. real): Dacă impozitul local pe clădire și asigurările cresc semnificativ, evaluează trecerea la impozitarea în sistem real pentru a le deduce direct.
Înregistrează modificările la ANAF: Orice modificare a chiriei brute prin act adițional trebuie declarată la ANAF prin depunerea unui nou formular C168 în termen de 30 de zile.

Deductibilitatea impozitului pe clădiri în sistemul real

Pentru proprietarii persoane fizice care optează pentru impozitarea în sistem real (bazat pe contabilitate în partidă simplă, spre deosebire de cota forfetară standard):

Impozitul pe clădiri plătit către primărie pentru imobilul închiriat este o cheltuială direct deductibilă, deoarece este legată direct de funcționarea și deținerea activului generator de venit (conform art. 68 și art. 83 din Codul Fiscal).
Toate facturile de asigurări (PAD și facultativă) sunt, de asemenea, deductibile în sistem real.
Această opțiune devine extrem de atractivă în contextul creșterilor viitoare de impozite locale, însă necesită o gestiune riguroasă a documentelor justificative și depunerea periodică a Registrului de Evidență Fiscală la ANAF.

Dacă dorești să îți standardizezi portofoliul și să reduci la minimum timpul alocat administrării acestor deduceri și impozite, analizează modelele de business moderne aplicabile micilor proprietari. Citește ghidul despre ce înseamnă conceptul Build-to-Rent în România pentru persoanele fizice.

Transfer impozit pe proprietate în chirie — cât poți crește netul