Contractul de chirie se oprește la decesul proprietarului?

Nu. Conform art. 1820 Cod civil, locațiunea continuă. Moștenitorii preiau drepturile și obligațiile locatorului, inclusiv încasarea chiriei și înregistrările ANAF.

Trebuie actualizat C168 după succesiune?

Da, după obținerea certificatului de moștenitor. Datele locatorului se schimbă oficial. Depui C168 pe modificare sau înregistrare nouă în termen de 30 de zile și actualizezi Declarația Unică pe cotele-părți corespunzătoare.

Scutire impozit moștenire apartament — termen 30 septembrie 2026

Q: Ce prevede Legea 170/2026 pentru moșteniri?

Prin derogare de la Codul fiscal, nu se datorează impozit pe venit pentru transmisiunea dreptului de proprietate cu titlu de moștenire, dacă succesiunea este dezbătută și finalizată până la 30 septembrie 2026 inclusiv, iar termenul de doi ani de la deces se împlinește în perioada 14 iulie–30 septembrie 2026.

Pe scurt: Dacă dezbați o succesiune care include un apartament (inclusiv unul închiriat), verifică reglementările din Legea nr. 170/2026. Pentru o fereastră foarte scurtă, nu se datorează impozitul pe venit de 1% la transmisiunea prin moștenire, dacă succesiunea este dezbătută și finalizată până la 30 septembrie 2026 și termenul de doi ani de la deces se împlinește în intervalul cuprins între 14 iulie și 30 septembrie 2026. După această dată de 30 septembrie 2026, această fereastră specială de oportunitate se va închide definitiv. De reținut că această derogare nu scutește moștenitorii de impozitul pe chiriile încasate ulterior și nici de contribuția la sănătate (CASS). De asemenea, contractul de chirie existent nu se oprește automat la decesul proprietarului — detalii în ghidul nostru despre moștenire apartament închiriat.

Piața imobiliară și fiscală din România se confruntă adesea cu modificări de ultim moment care pot genera oportunități majore pentru cei bine informați, dar și capcane costisitoare pentru cei nepregătiți. Un astfel de moment important este adus de recenta adoptare a Legii nr. 170/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 648 din 5 august 2026 și intrată în vigoare la data de 8 august 2026.

Această lege vine cu o gură de oxigen nesperată pentru o anumită categorie de moștenitori care riscau să piardă scutirea de impozit din cauza unor blocaje administrative independente de voința lor. În special, este vorba despre blocajele survenite la nivelul Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) în urma unui atac cibernetic major declanșat la mijlocul lunii iulie 2026, care a paralizat timp de mai multe săptămâni eliberarea extraselor de carte funciară și înregistrarea actelor notariale.

Dacă te afli în plină procedură de succesiune pentru un apartament sau o casă (inclusiv imobile care sunt în prezent închiriate și generează venituri din cedarea folosinței bunurilor), trebuie să acționezi rapid. Septembrie 2026 este o lună decisivă. În acest ghid complet, explicăm pe înțelesul tuturor cum funcționează scutirea, cine se încadrează în termenele stricte, ce documente trebuie să pregătești la notar și cum se reflectă această situație asupra contractelor de chirie active.

Regula generală din Codul fiscal vs. Scutirea derogatorie din Legea 170/2026

Pentru a înțelege importanța derogării aduse de noul act normativ, este util să analizăm mai întâi modul în care legislația fiscală românească tratează în mod obișnuit moștenirile.

Ce spune Codul fiscal la Articolul 111, alineatul (3)?

În mod normal, conform Art. 111 alin. (3) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, transmisiunea dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor acestuia cu titlu de moștenire este scutită de la plata impozitului pe venit doar dacă procedura succesorală este dezbătută și finalizată complet în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii (decedatului).

Dacă moștenitorii nu reușesc să închidă succesiunea (adică să obțină certificatul oficial de moștenitor eliberat de notar sau o hotărâre judecătorească definitivă) în interiorul acestei ferestre de 2 ani, ei vor datora statului un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale. În cazul proprietăților imobiliare (apartamente, case, terenuri), 1% reprezintă o sumă considerabilă. De exemplu, pentru un apartament evaluat în grila notarială la 100.000 EUR (aproximativ 500.000 RON), impozitul de 1% înseamnă o taxă de 1.000 EUR (5.000 RON) pe care moștenitorii trebuie să o plătească direct în contul statului prin intermediul notarului public, pe lângă onorariul notarial standard.

Ce modifică Legea nr. 170/2026 la Articolul III?

Din cauza atacului cibernetic din iulie 2026 care a afectat sistemele ANCPI, mulți moștenitori care se aflau pe ultima sută de metri a termenului de 2 ani s-au trezit în imposibilitatea de a finaliza actele succesorale. Notarii nu puteau obține extrasele de carte funciară necesare autentificării certificatelor de moștenitor.

Pentru a repara această nedreptate, Guvernul și Parlamentul au introdus Articolul III din Legea nr. 170/2026, care prevede o derogare strictă și temporară:

„Prin derogare de la prevederile art. 111 alin. (3) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, pentru transmisiunea dreptului de proprietate şi a dezmembrămintelor acestuia cu titlul de moștenire nu se datorează impozit pentru succesiunile dezbătute și finalizate până la data de 30 septembrie 2026 inclusiv, pentru care termenul de doi ani de la data decesului autorului succesiunii se împlinește în perioada 14 iulie - 30 septembrie 2026.”

Aceasta înseamnă că statul oferă un răgaz suplimentar. Dacă termenul tău de 2 ani expira oricând în intervalul critic dintre 14 iulie 2026 și 30 septembrie 2026, ești iertat de impozitul de 1% cu condiția absolută de a finaliza integral succesiunea la notar cel târziu în ziua de 30 septembrie 2026.

Cine intră și cine nu intră în această scutire? (Scenarii practice)

Pentru a clarifica aplicarea legii, am pregătit trei scenarii nominale care ilustrează modul în care funcționează termenele, ajutându-te să înțelegi dacă ești eligibil sau nu.

Scenariul 1: Andrei (Deces în august 2024 — Cazul eligibil)

Tatăl lui Andrei a decedat la data de 20 august 2024. Termenul legal de 2 ani pentru dezbaterea succesiunii fără impozit se împlinea în mod normal la 20 august 2026.

Analiză: Data de 20 august 2026 se încadrează perfect în intervalul prevăzut de Legea 170/2026 (14 iulie – 30 septembrie 2026).
Rezultat: Andrei poate finaliza succesiunea la notar oricând în cursul lunii septembrie (de exemplu, pe 15 septembrie 2026) și va fi complet scutit de impozitul de 1%, beneficiind de derogarea specială, deși a depășit din punct de vedere tehnic data de 20 august.

Scenariul 2: Elena (Deces în august 2025 — Cazul în termen general)

Mama Elenei a decedat la data de 20 august 2025. Termenul de 2 ani se va împlini la data de 20 august 2027.

Analiză: Elena dorește să dezbată succesiunea în luna septembrie 2026 pentru a intra în posesia unui apartament pe care vrea să îl închirieze.
Rezultat: Elena nu are nevoie de beneficiul Legii 170/2026, deoarece ea se află în interiorul termenului general de 2 ani prevăzut de Codul fiscal. Ea nu va plăti impozitul de 1% indiferent dacă finalizează succesiunea acum sau anul viitor, atât timp cât nu depășește data de 20 august 2027.

Scenariul 3: Mihai (Deces în iunie 2023 — Cazul respins)

Unchiul lui Mihai a decedat la data de 1 iunie 2023. Termenul legal de 2 ani s-a împlinit la data de 1 iunie 2025. Mihai a amânat dezbaterea succesiunii din motive personale și dorește să profite de noua lege pentru a finaliza procedura în septembrie 2026 fără taxe.

Analiză: Termenul de 2 ani de la decesul unchiului s-a împlinit cu mult înainte de data de început a intervalului prevăzut de lege (14 iulie 2026).
Rezultat: Mihai nu este eligibil pentru scutire. Chiar dacă își finalizează succesiunea înainte de 30 septembrie 2026, el va fi obligat să plătească impozitul de 1% din valoarea proprietății, deoarece a depășit termenul legal cu mult timp înainte de blocajul ANCPI din 2026.

Tabel de sinteză: „Intri sau nu intri în scutirea Legii 170/2026?”

Pentru o verificare rapidă a eligibilității tale, consultă tabelul de mai jos:

Data decesului autorului succesiunii	Când se împlinesc cei 2 ani de la deces?	Data limită pentru finalizarea procedurii	Beneficiezi de scutirea specială?
Înainte de 14 iulie 2024 (ex: 10 mai 2024)	Înainte de 14 iulie 2026 (ex: 10 mai 2026)	- (Termen depășit deja)	NU. Se datorează obligatoriu impozitul standard de 1% din masa succesorală.
Între 14 iulie 2024 și 30 septembrie 2024 (ex: 5 august 2024)	Între 14 iulie 2026 și 30 septembrie 2026 (ex: 5 august 2026)	30 septembrie 2026 (inclusiv)	DA. Beneficiezi de derogarea Legii 170/2026. Grăbește-te să închizi dosarul în septembrie!
După 30 septembrie 2024 (ex: 15 noiembrie 2024)	După 30 septembrie 2026 (ex: 15 noiembrie 2026)	La împlinirea exactă a celor 2 ani (ex: 15 noiembrie 2026)	NU este necesară această derogare. Ești în termenul general de 2 ani din Codul fiscal.

Ce documente trebuie să pregătești? Checklist complet pentru notar

Pentru a te asigura că notarul public va putea redacta și elibera certificatul de moștenitor înainte de apusul soarelui în data de 30 septembrie 2026, trebuie să depui din timp un dosar complet. Având în vedere aglomerația previzibilă din birourile notariale în această perioadă, strângerea documentelor corecte este esențială.

Iată checklist-ul complet al actelor pe care trebuie să le prezinți:

Acte de stare civilă ale decedatului:
- Certificatul de deces în original.
- Actul de identitate (dacă a fost păstrat) sau datele de stare civilă.
- Certificatul de naștere și, dacă este cazul, cel de căsătorie sau hotărârea de divorț.
Acte de stare civilă ale moștenitorilor:
- Cărțile de identitate valabile ale tuturor succesibililor (moștenitorilor).
- Certificatele de naștere ale moștenitorilor.
- Certificatele de căsătorie (în cazul schimbării numelui de familie, de exemplu, în urma căsătoriei).
Acte care atestă proprietatea bunurilor (masa succesorală):
- Titlurile de proprietate asupra imobilelor (contracte de vânzare-cumpărare, contracte de donație, titluri de proprietate emise de comisii de fond funciar, certificate de moștenitor anterioare).
- Documentația cadastrală și încheierea de intabulare în Cartea Funciară.
- Extrasul de carte funciară pentru informare (notarul va solicita un extras de autentificare direct de la ANCPI după deschiderea procedurii, dar cel de informare ajută la verificarea stării juridice).
Certificate și atestate fiscale:
- Certificatul de atestare fiscală emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) din raza teritorială a fiecărui imobil moștenit. Acesta trebuie să confirme că decedatul nu înregistra datorii la bugetul local și să menționeze valoarea impozabilă a proprietății.
Alte documente administrative:
- Extras de cont bancar (dacă decedatul avea conturi sau depozite bancare ce trebuie moștenite).
- Acte de proprietate pentru autoturisme (inclusiv talon, carte de identitate a vehiculului și certificat fiscal DITL auto).
- Titluri de valoare, acțiuni sau certificate de acționar.
Martori eligibili:
- Vei avea nevoie de prezența fizică a doi martori la biroul notarial. Aceștia trebuie să fie persoane majore care l-au cunoscut bine pe decedat, dar care nu au nicio legătură de rudenie sau interes în succesiune (nu pot fi rude cu decedatul sau cu moștenitorii și nu pot fi beneficiari ai masei succesorale).

Ce NU acoperă această lege? Capcanele fiscale de care trebuie să te ferești

Multe persoane fac confuzii grave când aud în presă sintagma „scutire de impozit pe moștenire”. Pentru a evita surprizele neplăcute în relația cu ANAF, iată clarificările legale privind limitele acestei legi:

1. Nu te scutește de onorariul notarului

Scutirea se aplică strict impozitului pe venit de 1% care s-ar fi cuvenit bugetului de stat. Onorariul notarului public, care este calculat procentual pe bareme legale în raport cu valoarea masei succesorale, se plătește în totalitate. Acest onorariu acoperă serviciul de dezbatere, redactare, autentificare și înscriere a noilor proprietari în cartea funciară. Pe scurt: notarul nu lucrează gratis, doar statul renunță la partea sa de 1% în condițiile stabilite.

2. Nu acoperă impozitul pe veniturile din chirii active

Dacă apartamentul pe care îl moștenești este închiriat, veniturile obținute din chirie sunt în continuare supuse impozitării standard prevăzute de Codul fiscal pentru cedarea folosinței bunurilor.

În anul 2026, impozitul este de 10% aplicat asupra venitului net.
Venitul net se determină prin deducerea automată a unei cote forfetare de cheltuieli de 20% din chiria brută, fără a fi nevoie de documente justificative.
Astfel, impozitul efectiv pe care îl datorezi este de 8% din chiria brută încasată. Detalii despre modul de calcul poți citi în articolul nostru dedicat: cât plătești la ANAF pentru apartamentul închiriat.

3. Nu te scutește de contribuția la sănătate (CASS)

Dacă veniturile tale nete anuale din chirii (singure sau cumulate cu alte venituri non-salariale, cum ar fi dividende, dobânzi sau criptomonede) depășesc plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, vei datora suplimentar contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS). Această obligație nu este afectată în niciun fel de scutirea de impozit pe succesiune și se declară anual prin intermediul Declarației Unice.

Ce faci dacă moștenești un apartament cu chiriaș în el? Pași administrativi 2026

Atunci când imobilul care face obiectul succesiunii este închiriat în baza unui contract în derulare, decesul proprietarului aduce o serie de obligații administrative imediate pentru moștenitori. Mulți cred în mod greșit că moartea locatorului duce la încetarea automată a contractului.

Continuitatea legală a contractului de închiriere

Conform Articolului 1820 din Codul civil român, locațiunea (închirierea) nu încetează prin decesul locatorului (proprietarului) și nici prin cel al locatarului (chiriașului). Drepturile și obligațiile decurgând din contract se transmit integral către moștenitorii legali sau testamentari ai proprietarului.

Chiriașul are dreptul legal de a locui în continuare în apartament în aceleași condiții tarifare și contractuale, însă el trebuie informat oficial despre schimbarea titularului de drept și despre noile coordonate de plată a chiriei.

Pașii administrativi obligatorii după obținerea certificatului de moștenitor:

Notificarea oficială a chiriașului: Imediat ce ai obținut certificatul de moștenitor, transmite o notificare scrisă chiriașului. Atașează o copie după certificatul de moștenitor pentru ca acesta să aibă certitudinea că plătește persoanei corecte. Furnizează-i noul cont bancar (IBAN) unde se va efectua plata chiriei. Dacă sunt mai mulți moștenitori (coproprietari), stabiliți clar dacă plata se va face într-un singur cont comun sau proporțional cu cotele-părți ale fiecăruia.
Depunerea Formularului ANAF C168 (Înregistrarea contractului): Înregistrarea contractelor de închiriere la organele fiscale este 100% obligatorie. După ce ai devenit oficial proprietar prin succesiune, ai obligația ca în termen de 30 de zile să înregistrezi modificarea locatorului la ANAF.
- Vei depune Formularul C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”) prin intermediul Spațiului Privat Virtual (SPV) sau fizic la ghișeu.
- În cazul în care sunt mai mulți moștenitori coproprietari, aceștia pot desemna un singur reprezentant fiscal pentru depunerea documentelor, aspect extrem de util pentru simplificarea birocrației. Poți citi mai multe detalii despre procedură în ghidul nostru despre C168 coproprietari și reprezentarea unică.
- Pentru o ghidare pas cu pas în completarea formularului, consultă ghidul complet de înregistrare a contractului prin Formularul C168.
Depunerea Declarației Unice (Formularul 212): Fiecare moștenitor care dobândește o cotă-parte din apartament va deveni, din punct de vedere fiscal, beneficiar al unei fracțiuni din veniturile din chirie. Fiecare coproprietar are obligația de a depune individual Declarația Unică (D212) pentru cota sa parte din chirie până la termenul legal de 25 mai al anului următor celui de realizare a veniturilor.

Concluzie: Timpul este cel mai prețios activ în septembrie 2026

Legea nr. 170/2026 reprezintă o oportunitate rară și extrem de valoroasă de a economisi sume importante de bani (taxa de 1% pe masa succesorală) dacă te-ai confruntat cu întârzieri în dezbaterea succesiunii în perioada de vară a anului 2026. Însă, având în vedere că fereastra de derogare se închide implacabil pe 30 septembrie 2026, orice zi de întârziere te poate costa mii de euro.

Dacă te încadrezi în criteriile stabilite de lege, nu mai amâna. Contactează de urgență un birou notarial autorizat, solicită deschiderea dosarului succesoral și începe colectarea actelor din checklist-ul de mai sus. Odată obținut certificatul de moștenitor, vei putea intra în posesia deplină a imobilului și, dacă este cazul, să administrezi contractul de închiriere în perfectă legalitate și siguranță fiscală.

Articole conexe recomandate pe blogul Renzi

Pentru a naviga cu ușurință prin toate aspectele legate de administrarea, vânzarea sau moștenirea unei proprietăți închiriate, îți sugerăm să parcurgi și următoarele ghiduri practice de pe blogul nostru: