C168 coproprietari 2026 — un singur reprezentant la ANAF

Răspuns direct: În cazul unui imobil deținut în comun (fie de soți, fie de moștenitori), înregistrarea contractului de închiriere la ANAF se face o singură dată, de către un singur reprezentant desemnat dintre coproprietari. Această simplificare majoră a fost introdusă prin OUG nr. 128/2024 și pusă oficial în aplicare prin OPANAF nr. 161/2025. Cu toate acestea, unificarea înregistrării prin Formularul C168 nu înseamnă că și taxele sunt plătite de o singură persoană: fiecare coproprietar este obligat să își declare individual cota de venit și să depună separat Declarația Unică (D212) din propriul cont SPV.

---

Închirierea unui apartament aflat în coproprietate a reprezentat multă vreme un coșmar birocratic în România. Până de curând, dacă o proprietate era deținută de soț și soție sau de mai mulți moștenitori, regulile rigide ale ANAF obligau fiecare coproprietar în parte să își deschidă cont de Spațiu Privat Virtual (SPV), să completeze propriul formular C168 („Cerere de înregistrare a contractului de locațiune”), să semneze documentul și să îl depună separat, chiar dacă era vorba despre exact același contract de închiriere și același chiriaș.

Din fericire, autoritățile fiscale au înțeles că această procedură nu făcea decât să dubleze munca și să descurajeze declararea chiriilor. Începând cu anul fiscal 2025, prin modificările introduse de Ordonanța de Urgență nr. 128/2024 și materializate prin Ordinul Președintelui ANAF nr. 161/2025 (intrat în vigoare la 6 februarie 2025), procedura de înregistrare a contractelor de chirie pentru bunurile comune a fost simplificată radical.

În acest ghid fiscal și administrativ detaliat, analizăm cum funcționează desemnarea unui reprezentant unic în 2026, care sunt scenariile practice pentru soți și moștenitori, cum se completează noul formular C168 linie cu linie și de ce Declarația Unică rămâne o obligație individuală, pe cote-părți.

---

Ce s-a schimbat în 2025 și 2026? Cadrul legal actualizat

Pentru a înțelege cum trebuie să acționezi corect în 2026, este util să facem o scurtă trecere în revistă a tranziției legislative:

• Până la 31 decembrie 2024: Codul Fiscal (la fostul articol 120) și procedurile ANAF prevedeau că toate persoanele fizice care dețineau în comun un imobil închiriat aveau obligația individuală de a înregistra contractul de închiriere la Fisc. Acest lucru însemna depuneri multiple de formulare C168 pentru aceeași proprietate.
• De la 1 ianuarie 2025 (în vigoare și în 2026): Prin OUG nr. 128/2024, prevederea a fost modificată și mutată la Articolul 83 din Codul Fiscal. Noua regulă stipulează expres că, pentru bunurile deținute în comun, obligația înregistrării contractului de închiriere revine unui singur coproprietar, uzufructuar sau deținător legal desemnat prin contract.
• Procedura de aplicare (OPANAF nr. 161/2025): Pentru a pune în aplicare ordonanța, ANAF a emis Ordinul nr. 161/2025, publicat în Monitorul Oficial nr. 109 din 6 februarie 2025. Acesta a aprobat noul model al formularului electronic C168 și a detaliat modul în care se completează datele tuturor coproprietarilor într-o singură cerere.

Regula de menținere (Grandfathering) pentru contractele vechi

O precizare extrem de importantă adusă de OPANAF nr. 161/2025 este că noile obligații privind desemnarea reprezentantului nu se aplică retroactiv.

• Dacă ai un contract de închiriere semnat și înregistrat la ANAF anterior datei de 1 ianuarie 2025, acesta rămâne perfect valabil în evidențele Fisc-ului. Nu trebuie să faci niciun act adițional de desemnare și nici să depui un nou C168.
• Totuși, dacă pentru acel contract încheiat înainte de 2025 intervine un act adițional (pentru prelungirea valabilității, modificarea prețului sau schimbarea chiriașului) începând cu anul 2025 sau 2026, atunci aveți obligația de a desemna un reprezentant unic în actul adițional și de a înregistra modificarea prin depunerea noului formular C168.

---

Scenariul A: Radu și Ana — Soți cu apartament deținut 50/50 în devălmășie

Să vedem cum funcționează legea printr-un prim exemplu practic. Radu și Ana sunt căsătoriți și dețin împreună un apartament achiziționat în timpul căsniciei (proprietate în devălmășie, unde legea prezumă cote egale de 50%-50% în absența unei alte stipulări). În 2026, decid să închirieze acest apartament unui chiriaș pentru suma de 2.500 de lei pe lună.

Ce pași trebuie să urmeze soții în 2026?

1. Introducerea clauzei de desemnare în contract: Înainte de depunerea actelor, Radu și Ana inserează în contractul de închiriere o clauză simplă prin care cad de acord ca Radu să fie locatorul desemnat pentru îndeplinirea obligației de înregistrare a contractului la ANAF. Amândoi semnează contractul de închiriere în calitate de locatori (proprietari).
2. Depunerea formularului C168: Radu, având cont activ în Spațiul Privat Virtual (SPV), descarcă formularul inteligent PDF de pe portalul ANAF. El completează datele sale în secțiunea destinată locatorului desemnat și bifează cota sa parte de 50%. Apoi, în același formular, adaugă o linie suplimentară unde completează datele de identificare ale soției sale (Ana, CNP, domiciliu) și cota ei parte de 50%.
3. Validarea și transmiterea: Radu atașează copia scanată a contractului (semnată pe fiecare pagină cu mențiunea „conform cu originalul” de către el) și transmite fișierul XML semnat electronic prin intermediul SPV-ului propriu.
4. Ana este complet eliberată de birocrația înregistrării: Ana nu trebuie să depună nimic în SPV-ul ei și nici nu are nevoie de cont SPV doar pentru această etapă. Înregistrarea realizată de Radu este pe deplin opozabilă și acoperă obligația legală pentru ambele părți.

---

Scenariul B: Vlad, Cristi și Maria — Trei moștenitori cu cote-părți egale

Al doilea scenariu, mult mai complex, vizează moștenirile. Vlad, Cristi și Maria sunt trei frați care au moștenit de la părinți un apartament cu 3 camere, deținând fiecare o cotă-parte indiviză de 1/3 (adică 33,33% fiecare) menționată în certificatul de moștenitor. Frații decid să închirieze apartamentul pentru suma de 600 de euro pe lună.

Cum procedează frații pentru conformarea fiscală?

1. Desemnarea în contract: Cei trei frați semnează contractul în calitate de locatori. În contract, aceștia convin ca Vlad să fie reprezentantul desemnat pentru raportările fiscale de înregistrare a locațiunii.
2. Gestionarea cotelor matematice în C168: Vlad descarcă formularul C168. Deoarece suma cotelor de proprietate trebuie să fie matematic exact 100%, Vlad se confruntă cu o mică problemă de rotunjire (1/3 înseamnă 33,333…%). Pentru a evita respingerea fișierului de către sistemul ANAF din cauza erorilor de corelație zecimală, frații trebuie să rotunjească cotele în formular astfel încât suma lor să facă exact 100%. De exemplu, Vlad va introduce:
   • Vlad (locator desemnat): 33,34%
   • Cristi (coproprietar): 33,33%
   • Maria (coproprietar): 33,33%
   • Suma: 33,34% + 33,33% + 33,33% = 100,00%.
3. Depunerea unică: Vlad depune formularul din SPV-ul său personal, atașând copia contractului. Cristi și Maria nu au nicio obligație de declarare a contractului. Întreaga procedură durează doar câteva minute, eliminând drumurile multiple la ANAF sau completările redundante de dosare în SPV.

---

Ghid de completare C168 — Structura detaliată a câmpurilor (Smart PDF)

Pentru a vizualiza exact cum arată structura formularului inteligent PDF pe care trebuie să îl completezi în 2026, iată o listă detaliată a câmpurilor, reflectând formatul aprobat prin OPANAF nr. 161/2025:

================================================================================
          ANAF — FORMULARUL C168: STRUCTURA CÂMPURILOR DE COMPLETAT
================================================================================

[ DATE DE IDENTIFICARE ALE SOLICITANTULUI ]
• Tip locator: Persoană fizică / Persoană juridică / Entitate fără personalitate
• Organ fiscal competent: Se selectează din listă (Administrația Financiară de domiciliu)

--------------------------------------------------------------------------------
SECȚIUNEA A: DATE DESPRЕ LOCATOR (PROPRIETAR)
--------------------------------------------------------------------------------
[ Subsecțiunea a: Date de identificare a locatorului desemnat pentru înregistrare ]
• Nume și Prenume: [ Numele coproprietarului care depune din SPV ]
• Cod de identificare fiscală: [ CNP-ul locatorului desemnat ]
• Adresă Domiciliu: [ Județ, Localitate, Stradă, Număr, Bloc, Apartament ]

[ Subsecțiunea b: Cotă-parte deținută de locatorul desemnat ]
• Cotă-parte: [ Procentul deținut, ex: 50% sau 33.34% ]

[ Subsecțiunea c: Date de identificare a locatorului (altul decât cel desemnat) ]
• Nume și Prenume: [ Numele coproprietarului 2 ]
• Cod de identificare fiscală: [ CNP-ul coproprietarului 2 ]
• Adresă Domiciliu: [ Adresa completă de buletin a coproprietarului 2 ]

[ Subsecțiunea d: Cotă-parte deținută de coproprietarul 2 ]
• Cotă-parte: [ Procentul deținut de coproprietarul 2, ex: 50% sau 33.33% ]

*(Notă: Formularul permite adăugarea de linii noi pentru coproprietarii 3, 4, etc.)*
*Caseta de Validare Matematică:* [ SUMA COTELOR TREBUIE SĂ FIE EXACT 100% ]

--------------------------------------------------------------------------------
SECȚIUNEA B: DATE DESPRЕ LOCATAR (CHIRIAȘ)
--------------------------------------------------------------------------------
• Nume și Prenume / Denumire Firmă: [ Datele chiriașului ]
• Cod de identificare fiscală: [ CNP / CUI chiriaș ]
• Adresă Domiciliu / Sediu Social: [ Adresa completă a chiriașului ]

--------------------------------------------------------------------------------
SECȚIUNEA C: DATE DESPRE CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE
--------------------------------------------------------------------------------
• Număr contract: [ Numărul atribuit de părți sau lăsat liber ]
• Dată contract: [ Data semnării contractului ]
• Perioadă locațiune: De la [ ZZ.LL.AAAA ] Până la [ ZZ.LL.AAAA / Nedeterminată ]
• Chirie lunară brută: [ Suma în cifre ]
• Monedă chirie: [ RON / EUR / USD ]

--------------------------------------------------------------------------------
SECȚIUNEA D: DATE DESPRE IMOBILUL ÎNCHIRIAT
--------------------------------------------------------------------------------
• Adresă Imobil: [ Județ, Localitate, Stradă, Număr, Bloc, Scară, Apartament ]
• Destinație imobil: [ Rezidențială (Locuință) / Comercială / Punct de lucru ]

================================================================================

După completarea tuturor secțiunilor de mai sus, se apasă butonul de validare din partea de sus a PDF-ului inteligent. Dacă sistemul nu detectează erori matematice sau câmpuri obligatorii omise, se atașează arhiva ZIP cu copia contractului semnat, se aplică semnătura electronică și documentul este pregătit pentru încărcare în portalul ANAF. Pentru detalii privind eventualele erori de transmitere, parcurge ghidul dedicat: validare contract închiriere ANAF online eșec.

---

Diferența fundamentală: Formularul C168 vs. Declarația Unică (D212)

O greșeală fiscală majoră, întâlnită extrem de frecvent pe forumurile de specialitate, este confuzia dintre înregistrarea contractului (C168) și plata impozitului pe venit (D212). Mulți proprietari consideră că, dacă înregistrarea s-a făcut de către un singur reprezentant, și taxele sunt plătite global de către acesta.

Atenție! Aceasta este o eroare gravă de conformare fiscală. În timp ce înregistrarea contractului (C168) a fost unificată pentru simplificare administrativă, Declarația Unică (D212) rămâne o obligație fiscală strict individuală, pe cote-părți.

Pentru a înțelege exact diferențele dintre cele două obligații, am centralizat principalele criterii în tabelul de mai jos:

Criteriu de comparare	Formularul C168 (Înregistrare contract)	Formularul D212 (Declarația Unică)
Scopul principal	Declararea existenței contractului de închiriere, a părților contractante și a imobilului pentru a asigura legalitatea raportului și caracterul de titlu executoriu.	Declararea veniturilor realizate efectiv, auto-impunerea impozitului pe venit (10% pe net) și calcularea bazei pentru contribuția la sănătate (CASS).
Cine depune documentul?	Un singur reprezentant desemnat dintre coproprietari (stabilit prin clauză contractuală), în numele tuturor.	Fiecare coproprietar în parte, în mod individual și obligatoriu, pentru cota sa parte din venit (ex: 50%-50% sau 33%-33%-34%).
Când se depune?	În termen de maximum 30 de zile calendaristice de la semnarea contractului, de la producerea unei modificări (act adițional) sau de la încetare.	Retrospectiv, o singură dată pe an, până la data limită de 25 mai a anului următor celui în care s-au încasat veniturile.
Unde se depune?	Exclusiv în contul SPV al reprezentantului desemnat.	În contul SPV personal al fiecărui coproprietar în parte (fiecare soț/moștenitor are nevoie de SPV propriu).
Cum se calculează venitul?	Se menționează chiria brută totală din contract și cotele de proprietate ale fiecăruia.	Fiecare își calculează venitul brut proporțional cu cota sa (50% din chirie), scade cota forfetară de 20% și aplică impozitul de 10% pe net.
Plafoanele CASS (6, 12, 24 salarii)	Nu are nicio legătură cu calculul CASS.	Fiecare coproprietar își analizează individual încadrarea în plafoane în funcție de suma veniturilor sale extrasalariale personale!

De ce împărțirea pe coproprietari reprezintă un avantaj fiscal uriaș pentru CASS?

Deși depunerea a două sau trei Declarații Unice pare o bătaie de cap administrativă suplimentară, ea aduce un avantaj fiscal extraordinar în privința contribuției la sănătate (CASS).

În 2026, plafonul minim de la care se datorează CASS pe veniturile din chirii este de 6 salarii minime brute pe țară, adică 24.300 lei pe an (raportat la salariul minim de 4.050 lei în vigoare la 1 ianuarie 2026).

• Dacă ai un apartament închiriat cu 3.500 lei pe lună (venit brut de 42.000 lei pe an) deținut de un singur proprietar:
  • Venitul net anual va fi de 33.600 lei (după deducerea forfetară de 20%).
  • Deoarece 33.600 lei depășește plafonul de 6 salarii (24.300 lei), proprietarul va datora pe lângă impozit și o contribuție fixă CASS de 2.430 lei pe an.
• Dacă același apartament este deținut în coproprietate 50/50 de soț și soție:
  • Venitul net anual se împarte în mod egal: 16.800 lei pentru soț și 16.800 lei pentru soție.
  • Deoarece venitul net al fiecăruia (16.800 lei) este sub plafonul minim de 6 salarii (24.300 lei), niciunul dintre soți nu datorează CASS! Economia realizată în familie este de exact 2.430 de lei pe an, complet legală.

Pentru a analiza în detaliu regulile de calcul ale contribuțiilor, te invităm să consulți ghidul complet: Cât plătești la ANAF pentru apartament închiriat — impozit și CASS în 2026.

---

Clauza de desemnare a reprezentantului în contractul de închiriere

Pentru ca înregistrarea unică să fie acceptată de ANAF, este obligatoriu ca în contractul de închiriere (sau în actul adițional subsecvent) să existe o clauză de desemnare explicită, semnată de toți coproprietarii.

Iată modelul de clauză recomandat pe care îl puteți folosi direct:

„Clauză de desemnare a locatorului reprezentant. Coproprietarii Imobilului (denumți colectiv în prezentul contract drept „Locator”), convin în mod unanim și expres ca locatorul [Nume și Prenume reprezentant], deținător al CNP [CNP reprezentant], să fie persoana desemnată să îndeplinească obligația legală de înregistrare a contractului de închiriere (depunerea Formularului C168) și a oricăror modificări sau încetări ulterioare la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), în conformitate cu prevederile Art. 83 alin. (6) din Codul Fiscal și ale OPANAF nr. 161/2025. Fiecare coproprietar își menține obligația individuală de a-și declara veniturile corespunzătoare cotei sale de proprietate prin depunerea propriei Declarații Unice (Formularul 212).”

---

Concluzie: Un pas important spre digitalizare și simplificare

Procedura unificată C168 introdusă prin OUG nr. 128/2024 reprezintă unul dintre cele mai coerente demersuri de simplificare administrativă adoptate de ANAF în ultimii ani. Ea elimină duplicarea inutilă a dosarelor în SPV pentru membrii aceleiași familii sau pentru moștenitorii unei proprietăți comune, menținând în același timp o evidență fiscală clară asupra cotelor-părți deținute de fiecare.

În 2026, conformarea fiscală nu mai trebuie să fie o povară. Prin utilizarea contractelor de închiriere corect redactate și a instrumentelor digitale, proprietarii se pot asigura că sunt în perfectă legalitate cu minimum de efort.

Dacă vrei să scapi complet de stresul completării PDF-urilor inteligente ale ANAF, de calculul manual al cotelor-părți de proprietate sau de urmărirea modificărilor legislative în timp real, platforma Renzi este aliatul tău de încredere. Renzi automatizează complet administrarea chiriilor în România: precompletează datele fiscale pentru C168, monitorizează termenele de 30 de zile pentru raportări, oferă asistență personalizată la completarea Declarației Unice și asigură o evidență clară a veniturilor și utilităților pentru toți coproprietarii, oferindu-ți siguranță fiscală deplină, fără birocrație.

---

Articole conexe de interes

• Ghid de înregistrare a contractelor de chirie prin Formularul C168
• Cum completezi Declarația Unică pentru veniturile din chirii
• Cât plătești la ANAF din chirie — ghidul complet pentru 2026
• Ghid complet de conformare la ANAF pentru contractele de închiriere
• Cum se completează actele adiționale și raportarea lor la Fisc
• Ghidul încetării contractelor de închiriere la ANAF C168