Programul de guvernare 2026–2028 și proprietarii: impozitul pe proprietate, chiriile scurte și SPV

Răspuns direct: Programul de guvernare 2026–2028, votat pe 20 octombrie 2026 și publicat ca anexa nr. 2 la Hotărârea Parlamentului nr. 4/2026 (Monitorul Oficial nr. 876 din 20 octombrie 2026), spune trei lucruri care te privesc dacă închiriezi: impozitul pe proprietate trece „gradual” spre valoarea de piață, fără dată, iar ministrul Finanțelor a spus pe 19 octombrie că asta nu se aplică din 2027; închirierile pe termen scurt primesc transpunerea Regulamentului (UE) 2024/1.028 și o evidență digitală a turiștilor; SPV și declarațiile precompletate se extind. Programul nu menționează impozitul pe chirii. Azi, chiria rămâne impozitată cu 10% din venitul net (art. 84 Cod fiscal), iar programul nu e lege fiscală: fiecare măsură are nevoie de un act separat în Monitorul Oficial.

Mai jos sunt citatele, cu pagina din Monitorul Oficial, și ce înseamnă fiecare pentru un proprietar care închiriază pe termen lung sau prin Airbnb / Booking. Nu facem estimări de impact și nu ghicim termene pe care programul nu le dă.

Textul este citit din Monitorul Oficial, Partea I, nr. 876 din 20 octombrie 2026 (copie PDF a MO, 48 de pagini), la 21 octombrie 2026. Nu este consultanță fiscală pentru cazul tău.

---

1. De la vot la Monitorul Oficial

Guvernul Luca Niculescu a primit votul de încredere marți, 20 octombrie 2026, cu 280 de voturi „pentru” (pragul era 233), iar hotărârea Parlamentului a fost publicată în Monitorul Oficial în aceeași zi (AGERPRES).

Art. 1 din Hotărârea nr. 4/2026:

(1) Se acordă încredere Guvernului, în componența prevăzută în anexa nr. 1, pentru realizarea Programului de guvernare prevăzut în anexa nr. 2.

Asta e tot ce face hotărârea: aprobă echipa și programul. Nu modifică nicio lege. De aceea, peste tot mai jos, „programul spune” înseamnă „Guvernul și-a asumat”, nu „de mâine se aplică”.

---

2. Impozitul pe proprietate: „trecerea graduală către valoare de piață”

Capitolul de măsuri fiscal-bugetare, M6. Efortul de consolidare în 2027-2028 (MO nr. 876, p. 7), enumeră ce va avea în vedere consolidarea. Litera d):

d) reforma impozitării proprietății prin trecerea graduală către valoare de piață până la finalul procesului de consolidare;

Ce reținem:

• Nu există o dată. Nici „1 ianuarie 2027”, nici alt an. Singurul reper este „până la finalul procesului de consolidare”, care nu e definit în același paragraf ca dată calendaristică.
• „Gradual” înseamnă că programul nu propune o trecere dintr-odată. Cât de gradual, în câți pași și cu ce cote, nu scrie.
• Cotele rămân la consiliile locale până când o lege spune altceva. Programul nu vorbește despre cote.

Nu din 2027, spune ministrul Finanțelor. Pe 19 octombrie 2026, cu o zi înainte de vot, ministrul Finanțelor, Alexandru Nazare, a declarat (Financial Intelligence):

„Nu vom aplica în 2027 impozitarea proprietății la nivelul de piață. Deci acest lucru nu se va întâmpla din 2027. […] Am modificat jalonul prin discuții cu Comisia Europeană. Vom stabili ce anume va fi aplicat pentru 2027, la fel, când vom elabora bugetul.”

Ministrul a mai spus că „mai sunt foarte multe aspecte de reglat” la aplicația necesară noului sistem. Nu a dat un termen nou. Este o declarație, nu un act normativ: regula rămâne cea de azi până când o lege publicată în Monitorul Oficial spune altceva.

Cum ar funcționa evaluarea la valoare de piață și ce s-a spus până acum despre platforma RO e-Proprietate este în ghidul nostru despre impozitul la valoarea de piață. Dacă te gândești să muți o parte din impozit în chirie, regulile din contract sunt în transferul impozitului pe proprietate în chirie.

---

3. Impozitul pe chirii: programul nu îl menționează

Am căutat în tot textul din MO. Cuvintele „chirie” sau „cedarea folosinței bunurilor” nu apar. Ce apare, la nivel general:

• M6 (p. 7): veniturile cresc „prin lărgirea bazei impozabile, revizuirea, pe bază de evaluare, a facilităților și conformare mai bună; principiul cotei unice se menține”.
• M7. Direcții pe termen mediu (p. 7), fiecare „cu evaluare de impact înainte de orice decizie”: „arhitectura sistemului fiscal-bugetar. Ministerul analizează rolul deducerilor și al facilităților” și „revizuirea cheltuielilor fiscale. Facilitățile, scutirile și regimurile preferențiale se inventariază public”.

Programul nu spune care deduceri și care facilități. Nu numește cota forfetară de 20% de la chirii. Ar fi o speculație să spunem că o vizează sau că nu o vizează.

Ce se aplică acum: pentru chiria primită de la o persoană fizică, venitul net este venitul brut minus cota forfetară de 20%, iar impozitul este 10% din venitul net (art. 84 din Codul fiscal, text consolidat ANAF). Calculul pas cu pas e în calculatorul de impozit pe chirie.

---

4. Airbnb și Booking: Regulamentul (UE) 2024/1028 și evidența digitală a turiștilor

La capitolul Turism și ospitalitate, M17. Turism balnear, promovare multianuală și digitalizarea turismului (MO nr. 876, p. 14–15):

[…] introducem evidența digitală a circulației turistice, interconectată cu Poliția de Frontieră și INS, și transpunem Regulamentul (UE) 2024/1.028 privind închirierile pe termen scurt.

Două lucruri distincte:

1. Regulamentul (UE) 2024/1028 (EUR-Lex) e deja în vigoare la nivel european și se aplică din 20 mai 2026. „Transpunerea” din program înseamnă legislația românească de aplicare: registrul, numărul de înregistrare, schimbul de date cu platformele. Ce s-a întâmplat până acum cu codul SITUR e în ghidul Regulamentului 2024/1028 și în statusul codului de înregistrare.
2. Evidența digitală a circulației turistice, legată de Poliția de Frontieră și INS, e o măsură nouă în program. Textul nu spune cine o completează, din ce dată și cum. Nu există deocamdată un act normativ.

Programul nu schimbă impozitul pe veniturile din închirierea în scop turistic. Separat, ANAF a anunțat deja că va trimite decizii pentru diferențele dintre ce raportează platformele și ce s-a declarat; detalii în articolul despre deciziile de impunere Airbnb / Booking.

---

5. SPV și declarațiile precompletate

În partea de administrare fiscală:

M17. Modernizarea SPV și a serviciilor digitale pentru contribuabili (MO nr. 876, p. 10), printre altele:

• integrarea într-un singur spațiu digital a informațiilor privind declarațiile, obligațiile fiscale, plățile, rambursările, notificările și solicitările contribuabilului;

• introducerea unor mecanisme de notificare privind diferențele sau neconcordanțele identificate automat în datele fiscale;

M19. Simplificarea declarațiilor și reducerea raportărilor redundante (MO nr. 876, p. 11):

• continuarea demersurilor de extindere a declarațiilor fiscale precompletate, în special pentru obligațiile pentru care ANAF deține deja cea mai mare parte a informațiilor necesare;

• preluarea automată în declarații a datelor existente în sistemele ANAF și dezvoltarea mecanismelor automate de validare;

Pentru proprietar, sensul practic e simplu: ce declari (contractul prin C168, chiria în Declarația unică) va fi tot mai mult comparat automat cu ce are deja ANAF. Programul nu dă termene. Până atunci, procedura e cea de azi: Declarația unică precompletată, pas cu pas și înregistrarea contractului cu formularul C168. Și intră în SPV doar pornind de la anaf.ro (vezi avertizarea ANAF despre site-urile false).

---

6. Locuințe: cooperative, registru național, garanții BEI

M23. Locuințe sociale și accesibile (MO nr. 876, p. 19):

În 12 luni propunem un mecanism de finanțare a construirii și modernizării locuințelor sociale din fonduri europene, […] și elaborăm cadrul legal pentru cooperative de locuire și parteneriate public-private, cu un program-pilot în minimum 3 municipii pentru tineri, familii cu copii și lucrători cu venituri medii. În 14 luni operaționalizăm Registrul național unic al solicitărilor de locuințe, cu criterii de punctaj clare și alocare transparentă.

M16. Cadastru gratuit și autorizarea rapidă a construcțiilor (MO nr. 876, p. 26) se încheie cu: „Mobilizăm investiții private în locuințe prin garanții acordate împreună cu Banca Europeană de Investiții.”

Aici programul dă termene (12 și 14 luni), dar pentru documente care încă nu există: un cadru legal și un registru. Pentru piața de închiriere privată, efectul nu poate fi estimat din acest text.

---

7. Ce faci acum

1. Nimic nu se schimbă azi la impozitul pe chirie, la C168 sau la Declarația unică. Termenele rămân cele din calendarul fiscal.
2. Impozitul pe clădire pentru 2027 îl afli din hotărârea consiliului local și din decizia de impunere, nu din program.
3. Dacă închiriezi pe termen scurt, urmărește actul de transpunere a Regulamentului 2024/1028 și actul pentru evidența digitală a turiștilor. Le vom adăuga aici când apar în Monitorul Oficial.
4. Ține evidența la zi. Cu cât ANAF compară mai mult automat, cu atât contează mai mult ca încasările, contractele și declarațiile tale să spună același lucru. Renzi ține contractele, încasările și recipisele într-un singur loc și pregătește C168 și Declarația unică; trimiterea o faci tu din SPV. Vezi prețurile Renzi.

---

Articole recomandate

• Impozit proprietate la valoare de piață: ce schimbă RO e-Proprietate
• Regulamentul (UE) 2024/1028 și codul SITUR pentru Airbnb / Booking
• Decizii de impunere ANAF pentru Airbnb și Booking
• Cum depun Declarația unică precompletată, pas cu pas
• Calculator impozit chirie
• CEI din 2027 sau apartament închiriat

---

Surse

• Parlamentul României — Hotărârea nr. 4/2026 pentru acordarea încrederii Guvernului, cu anexa nr. 2 „Program de guvernare 2026-2028”, Monitorul Oficial, Partea I, nr. 876 din 20 octombrie 2026 (copie PDF a MO, 48 de pagini, citită la 21 octombrie 2026): art. 1; M6 lit. d) și M7 (p. 7); M17 SPV (p. 10); M19 (p. 11); M17 Turism și ospitalitate (p. 14–15); M23 (p. 19); M16 (p. 26).
• AGERPRES, 20 octombrie 2026: votul (280 „pentru”, prag 233) și publicarea în Monitorul Oficial.
• Financial Intelligence, 19 octombrie 2026: declarația ministrului Finanțelor, Alexandru Nazare, că impozitarea proprietății la valoarea de piață nu se aplică din 2027 (jalon modificat după discuții cu Comisia Europeană).
• Codul fiscal, text consolidat ANAF: art. 84 (venituri din cedarea folosinței bunurilor).
• Regulamentul (UE) 2024/1028 privind închirierile pe termen scurt, EUR-Lex.
• Digi24, 15 octombrie 2026: prima relatare despre lit. d), pe forma depusă la Parlament.