Sunt obligat să accept sediul PFA al chiriașului în apartament?

Nu, nu ai nicio obligație legală. Stabilirea unui sediu social sau profesional necesită acordul tău explicit în calitate de proprietar. Dacă contractul tău prevede destinația exclusivă de locuință, poți refuza solicitarea fără probleme.

Mai este nevoie de avizul asociației de proprietari și al vecinilor pentru sediu?

Conform Legii nr. 102/2020, dacă sediul social/profesional este înregistrat 'fără activitate economică' (doar pentru corespondență), avizul asociației de proprietari și al vecinilor NU mai este necesar la ONRC. Acesta rămâne obligatoriu doar dacă se desfășoară activitate efectivă în apartament.

Înregistrarea unui sediu de firmă în apartament îmi mărește impozitul pe clădire?

Nu, atâta timp cât sediul este înregistrat 'fără activitate' și firma nu deduce cheltuielile cu utilitățile (curent, gaze, apă) pe numele ei. Dacă se desfășoară activitate economică și se deduc utilități, impozitul pe clădire devine nerezidențial sau mixt, putând crește considerabil.

Chiriașul vrea PFA sau sediu firmă în apartamentul tău

Pe scurt: Chiriașul care dorește să își înregistreze un PFA, o Întreprindere Individuală (II) sau un SRL cu sediu social în apartamentul tău are nevoie obligatoriu de un drept de folosință dovedit (un contract de închiriere sau comodat înregistrat la ANAF) și de acordul tău scris și explicit. Ai tot dreptul să refuzi această solicitare — dar este esențial să ai clauze clare în contractul de închiriere care să reglementeze destinația imobilului, nu doar un simplu refuz verbal.

În ultimii ani, numărul românilor care lucrează ca freelanceri, programatori, consultanți sau micii antreprenori prin PFA sau SRL a crescut spectaculos. Mulți dintre aceștia locuiesc în chirie și, din motive practice și financiare, doresc să își înregistreze sediul social sau profesional direct la adresa apartamentului în care stau.

Pentru un proprietar de apartament, o astfel de solicitare din partea chiriașului poate ridica semne de întrebare și temeri legate de birocrație, controale sau mărirea impozitelor locale.

„Dacă îmi crește impozitul la primărie?”, „Dacă mă trezesc cu controale de la ANAF sau ITM în casă?”, „Cum pot fi sigur că firma va fi radiată de la adresa mea când chiriașul pleacă?” sunt întrebări absolut firești.

În acest ghid, analizăm în detaliu legislația actualizată — inclusiv Legea nr. 102/2020 și normele Codului Fiscal — pentru a înțelege ce implică înregistrarea unui sediu de firmă în apartamentul tău, cum poți refuza legal și ce clauze de protecție trebuie să folosești dacă decizi să accepți.

Sediu „doar corespondență” vs. activitate la domiciliu

Primul și cel mai important aspect pe care trebuie să îl clarifici cu chiriașul tău este tipul de sediu pe care dorește să îl înregistreze. Există o diferență uriașă între un sediu social pur formal și unul operațional:

Situație	Aviz asociație și vecini	Risc de deranj (zgomot, trafic)	Impact asupra impozitului local
Sediu social FĂRĂ activitate (Doar adresă de corespondență)	NU este necesar (conform Legii nr. 102/2020)	Inexistent. Nu vin clienți, nu se stochează marfă, chiriașul doar primește scrisori oficiale.	Inexistent. Impozitul pe clădire rămâne 100% rezidențial (pentru locuință).
Sediu social CU activitate (Activitate de birou, clienți, stocuri)	DA (conform Legii nr. 196/2018)	Mediu spre Mare. Poate implica trafic de persoane, zgomot, consum ridicat de utilități.	Mare. Impozitul devine nerezidențial sau mixt, crescând de până la 10-20 de ori pentru suprafața alocată firmei.

Revoluția adusă de Legea nr. 102/2020

În trecut, înființarea oricărui sediu social într-un bloc de locuințe necesita drumuri lungi pentru obținerea semnăturilor de la asociația de proprietari și de la toți vecinii direct afectați (cei de sus, de jos, din stânga și din dreapta).

Legea nr. 102/2020 a simplificat radical acest proces pentru micii antreprenori, eliminând complet această obligație birocratică:

„Avizul privind schimbarea destinației imobilelor colective cu regim de locuință, prevăzut de Legea nr. 196/2018 […], nu este necesar atunci când administratorul sau, după caz, administratorii declară pe propria răspundere faptul că la sediul social nu se desfășoară activitate.”

Prin urmare, dacă chiriașul tău are un PFA sau un SRL prin care oferă servicii de IT, design sau consultanță și declară la Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC) că nu desfășoară activitate la sediu (ci lucrează de la sediul clienților, din spații de co-working sau pur digital), nu are nevoie de semnătura niciunui vecin și nici a președintelui de asociație.

Ce cere ONRC la înregistrarea sediului

Pentru a înregistra sediul unui PFA sau SRL într-un apartament închiriat, chiriașul trebuie să depună la dosarul de la Registrul Comerțului o serie de documente specifice:

Documentul care atestă dreptul de folosință: Acesta este, de regulă, contractul de închiriere sau un contract de comodat (împrumut de folosință gratuită).
Dovada înregistrării la ANAF: Conform Legii nr. 102/2020, contractul de folosință (închiriere sau comodat) încheiat cu un proprietar persoană fizică trebuie să fie înregistrat obligatoriu la organul fiscal (ANAF) înainte de a fi depus la ONRC. Acest lucru se face prin depunerea Formularului C168.
Declarația pe propria răspundere: Semnată de administratorul firmei, prin care atestă că nu se desfășoară activitate economică la sediu (dacă dorește să evite avizul vecinilor).
Acordul explicit al proprietarului: Chiar dacă există un contract de închiriere, ONRC solicită adesea ca în contract sau într-un act adițional să fie menționat în mod expres acordul proprietarului pentru stabilirea sediului social/profesional.

Poți refuza solicitarea chiriașului? Pe ce te bazezi?

Răspunsul scurt este: Da, poți refuza oricând și fără a fi nevoie să te justifici. Proprietatea privată este protejată, iar tu decizi în ce condiții și în ce scopuri permiți utilizarea imobilului tău.

Pentru a evita discuțiile neplăcute sau interpretările greșite, este esențial să te bazezi pe clauze contractuale solide:

Destinația exclusivă de locuință: În contractul de închiriere standard trebuie să existe o clauză clară: „Locuința va fi utilizată de către chiriaș exclusiv cu destinația de locuință (rezidențială). Orice schimbare a destinației imobilului este strict interzisă fără acordul prealabil, scris și expres al proprietarului.”
Interdicția înregistrării de sedii sociale: Adaugă o clauză specifică: „Chiriașul nu are dreptul de a înregistra sediul social sau profesional al vreunei societăți comerciale (SRL), persoane fizice autorizate (PFA), întreprinderi individuale (II) sau asociații fără acordul scris al proprietarului, materializat printr-un act adițional la prezentul contract.”

Refuzul tău nu reprezintă o formă de discriminare, ci o simplă respectare a destinației imobilului stabilite prin proiectul de construcție și prin regulamentul asociației de proprietari.

Dacă accepți — Ce clauze de protecție trebuie să folosești?

Dacă ai un chiriaș de încredere, care îți plătește chiria la timp, și dorești să îl ajuți permițându-i să își înființeze un PFA sau un SRL în apartament, este recomandat să semnezi un Act Adițional la contractul de închiriere.

Acest document trebuie să conțină clauze stricte pentru a te proteja de riscuri fiscale și juridice:

1. Clauza „Fără activitate economică la sediu”

Chiriașul trebuie să se oblige în scris să înregistreze sediul la ONRC exclusiv fără activitate economică. Acest lucru garantează că:

Nu vei avea trafic de clienți, furnizori sau angajați în apartament.
Nu vei avea nevoie de avizul vecinilor sau al asociației de proprietari.
Impozitul pe clădire la Direcția de Taxe și Impozite Locale (DITL) va rămâne cel rezidențial simplu.

2. Interdicția deducerii utilităților pe firmă

Conform Codului Fiscal, dacă o firmă își stabilește sediul într-un apartament și deduce cheltuielile cu utilitățile (electricitate, gaze, apă, internet) pe numele firmei, primăria va considera automat că spațiul are o destinație mixtă sau nerezidențială. În acest caz, impozitul pe clădire crește semnificativ. Clauză recomandată: „Chiriașul se obligă să nu deconteze și să nu deducă cheltuielile cu utilitățile aferente imobilului pe firma/PFA-ul înființat și să nu încheie contracte de furnizare de utilități pe numele persoanei juridice. Toate utilitățile vor fi achitate în regim de persoană fizică.”

3. Obligația de radiere a sediului la plecare

Cea mai mare problemă a proprietarilor care acceptă sedii de firme este că, la plecare, chiriașul „uită” să își schimbe sediul social, iar firma rămâne înregistrată la adresa apartamentului ani de zile. Acest lucru poate bloca viitoare închirieri sau înregistrări de alte firme. Clauză recomandată: „Chiriașul se obligă ca, în termen de maximum 15 zile de la încetarea prezentului contract de închiriere, să efectueze toate demersurile legale la ONRC pentru schimbarea sediului social/profesional al firmei/PFA-ului la o altă adresă și să prezinte proprietarului dovada radierii sediului de la adresa imobilului. În caz de nerespectare a acestui termen, chiriașul va plăti proprietarului o penalitate de 100 RON pentru fiecare zi de întârziere, cu titlu de daune interese.”

Legătura cu chiria comercială și firmele chiriașe

Dacă chiriașul tău nu este o persoană fizică ce își face un PFA, ci contractul de închiriere este semnat direct între tine (persoană fizică) și o companie (SRL) care dorește să folosească apartamentul ca sediu sau punct de lucru, regimul fiscal se schimbă radical:

Reținerea la sursă a impozitului: Începând cu modificările fiscale recente, dacă închiriezi un imobil unei persoane juridice (firmă, PFA), impozitul pe chirie de 10% nu se mai plătește de tine prin Declarația Unică, ci este reținut la sursă și plătit direct la stat de către firma chiriașă. Pentru detalii, citește ghidul nostru despre impozitul pe chirie cu reținere la sursă.
Contractul pe firmă: Încheierea unui contract direct cu o companie are avantaje și dezavantaje specifice. Vezi analiza noastră completă despre chiriile de companie și contractele cu firme.

Checklist: Ce să verifici când chiriașul solicită sediu de PFA/firmă

Dacă te confrunți cu solicitarea unui chiriaș de a-și stabili sediul profesional sau social în apartamentul tău, parcurge următorul checklist:

Clarifică scopul sediului: Stabilește dacă dorește un sediu simplu (fără activitate) sau cu desfășurare efectivă de activitate economică.
Interzice deducerea utilităților pe firmă: Asigură-te că toate facturile rămân emise pe persoană fizică și nu sunt înregistrate în contabilitatea firmei.
Adaugă clauza de radiere obligatorie: Menționează clar în actul adițional obligativitatea mutării sediului în 15 zile de la încheierea contractului.
Stabilește penalități de întârziere: Fixează o sumă zilnică penalizatoare (de ex. 100 RON) pentru descurajarea întârzierilor la plecare.
Înregistrează contractul la ANAF: Depune Formularul C168 pentru a valida dreptul de folosință cerut obligatoriu de ONRC.
Semnează un Act Adițional explicit: Nu te baza pe promisiuni verbale; consemnează în scris toate interdicțiile, regulile și garanțiile stabilite.

Concluzie: Decizia îți aparține în totalitate

Înregistrarea unui PFA sau a unui sediu de firmă în apartamentul tău nu este periculoasă dacă este gestionată corect. Datorită Legii nr. 102/2020, un sediu „fără activitate” este extrem de simplu de înființat și nu îți afectează impozitele sau liniștea locuinței. Totuși, decizia de a accepta sau refuza îți aparține în totalitate, iar un contract de închiriere bine redactat este cea mai bună metodă de a preveni orice neînțelegeri.

Dacă vrei să compari această opțiune cu alte forme de dare în folosință, citește ghidul nostru despre contractul de comodat vs. contractul de închiriere sau află mai multe despre obligațiile tale în ghidul privind adresa de buletin și viza de flotant pentru chiriași.

Chiriașul vrea PFA sau sediu firmă în apartamentul tău — poți refuza?