Chiriașul vrea adresa în buletin — ce trebuie să știi ca proprietar

Pe scurt: Când chiriașul îți cere să își treacă adresa în buletin (fie ca domiciliu, fie ca reședință temporară — viza de flotant), mulți proprietari reacționează cu reticență. Totuși, nu este vorba despre o simplă favoare, ci despre o obligație legală a ambelor părți conform OUG nr. 97/2005 (modificată prin Legea nr. 162/2023). Cu un contract înregistrat corect la ANAF, procedura devine mult mai simplă și te protejează de orice riscuri.

---

În România, relația dintre proprietar și chiriaș este adesea marcată de mituri și neînțelegeri legislative. Una dintre cele mai mari temeri ale proprietarilor este legată de momentul în care chiriașul solicită acordul pentru a-și stabili domiciliul sau reședința (viza de flotant) în apartamentul închiriat.

„Dacă nu îl mai pot da afară din casă?”, „Dacă mă trezesc cu zeci de scrisori de la bănci sau executori?”, „Dacă ANAF-ul mă va controla mai strict?” sunt doar câteva dintre îngrijorările frecvente.

În realitate, legislația actuală — reformată substanțial prin Legea nr. 162/2023 — oferă reguli foarte clare, menite să prevină abuzurile (cum ar fi „adresele fantomă” unde erau înregistrate sute de persoane), dar și să asigure dreptul legitim al cetățenilor de a locui legal acolo unde își au activitatea de zi cu zi.

Domiciliu vs. reședință (flotant): Care este diferența juridică?

Înainte de a analiza procedurile, este esențial să înțelegem diferența dintre cele două noțiuni juridice:

1. Domiciliul: Reprezintă adresa principală a unei persoane, cea înscrisă pe fața cărții de identitate (buletinului). Schimbarea domiciliului implică emiterea unui nou act de identitate fizic.
2. Reședința (viza de flotant): Reprezintă adresa secundară, unde persoana locuiește temporar (din motive de muncă, studii etc.). Aceasta se înscrie pe un autocolant aplicat pe verso-ul cărții de identitate existente. Viza de flotant are o valabilitate de maximum 1 an și trebuie reînnoită anual dacă situația persistă.

Obligația legală a chiriașului de a se înregistra

Conform Art. 39 alin. (1) din OUG nr. 97/2005 (actualizată):

„Persoanele care, din diferite motive, locuiesc la alte adrese decât cea din actul de identitate sunt obligate să solicite la serviciul public comunitar de evidență a persoanelor schimbarea domiciliului sau înscrierea mențiunii privind stabilirea reședinței în termen de 15 zile de la mutare și să ceară înscrierea în cartea de imobil.”

Nerespectarea acestui termen de 15 zile constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 75 lei la 150 lei (Art. 43 lit. c). Prin urmare, chiriașul tău nu face un moft, ci încearcă să respecte o obligație legală strictă.

Ce trebuie să faci tu ca proprietar (Cele 3 variante procedurale)

Pentru ca un chiriaș să își poată înscrie domiciliul sau reședința la adresa ta, este obligatoriu să se facă „dovada adresei”. Aceasta se poate realiza prin trei modalități distincte:

Varianta A — Prezența fizică la Serviciul de Evidență a Persoanelor (SEVP)

Este cea mai clasică metodă. Tu, în calitate de proprietar, te prezinți la biroul de evidență a persoanelor împreună cu chiriașul. Va trebui să ai la tine:

• Actul tău de identitate în original.
• Actul de proprietate al imobilului în original (contract de vânzare-cumpărare, extras de carte funciară actualizat, certificat de moștenitor etc.).
• Contractul de închiriere (dacă există). Vei semna o declarație de primire în spațiu direct pe formularul de cerere al chiriașului, în fața funcționarului public.

Varianta B — Declarația notarială de primire în spațiu

Dacă ești un proprietar ocupat, locuiești în alt oraș sau în străinătate și nu poți veni personal la SEVP, poți merge la orice notar public (sau la consulat, dacă ești în străinătate) pentru a da o declarație notarială de primire în spațiu. În această declarație specifici clar că ești de acord ca numitul/numita (datele chiriașului) să își stabilească domiciliul/reședința în imobilul tău. Chiriașul va merge singur la SEVP cu această declarație în original și cu actul tău de proprietate.

Atenție la procuri: O procură generală de administrare a imobilului s-ar putea să nu fie acceptată de funcționarii SEVP pentru exprimarea consimțământului de primire în spațiu, dacă nu conține o clauză extrem de specifică în acest sens. Este întotdeauna mai sigură declarația notarială dedicată.

Varianta C — Utilizarea contractului înregistrat la ANAF (Cea mai simplă cale!)

Aceasta este varianta ideală, modernă și recomandată. Conform normelor metodologice de aplicare a OUG nr. 97/2005, contractul de închiriere înregistrat la ANAF constituie prin el însuși dovada titlului locativ. Dacă ai înregistrat contractul prin depunerea Formularului C168, chiriașul se poate prezenta la SEVP doar cu:

• Contractul de închiriere semnat de ambele părți.
• Dovada înregistrării la ANAF (recipisa XML/PDF descărcată din SPV). În acest caz, prezența fizică a proprietarului NU mai este necesară, iar funcționarii sunt obligați să proceseze cererea în baza titlului locativ valabil înregistrat la fisc. Aceasta este o dovadă suplimentară a utilității înregistrării oficiale a chiriilor.

Checklist: Ce verifici când chiriașul îți cere viza de flotant?

Dacă chiriașul tău a solicitat înregistrarea reședinței (flotant) sau a domiciliului, parcurge acest scurt checklist pentru a te asigura că totul decurge perfect legal și fără efort:

• Valabilitatea contractului: Asigură-te că aveți un contract de închiriere în vigoare, semnat de toate părțile implicate.
• Înregistrarea ANAF (C168): Verifică dacă ai depus Formularul C168 la ANAF. Cu acest contract înregistrat și recipisa aferentă (titlul locativ oficial pentru SEVP), chiriașul se poate prezenta singur la Evidența Persoanelor, scutindu-te de deplasări fizice sau declarații notariale.
• Limita de 10 persoane: Confirmă că la adresa apartamentului tău nu sunt deja înregistrate mai mult de 10 persoane cu domiciliul sau reședința în RNEP, conform regulilor stricte aduse de Legea nr. 162/2023.
• Durata vizei de flotant: Amintește-ți că viza de flotant se acordă pe o perioadă de maximum 1 an. Dacă contractul se prelungește, procedura se va repeta anual.
• Clauzele de siguranță: Asigură-te că aveți prevăzută în contract obligația chiriașului de a-și schimba/radia adresa în termen de 15 zile (termenul de conformare prevăzut de OUG nr. 97/2005) de la încetarea raporturilor contractuale.

Soț, copii și persoane în plus: Reguli speciale

O altă temere este legată de membrii familiei chiriașului care nu sunt trecuți direct în contractul de închiriere.

1. Soțul sau soția chiriașului

Conform Art. 323 din Codul Civil, locuința închiriată de unul dintre soți devine „locuința familiei”. Chiar dacă doar unul dintre soți a semnat contractul de închiriere, celălalt soț dobândește un drept locativ derivat și are dreptul legal de a-și stabili reședința sau domiciliul la acea adresă, fără a fi necesar un acord suplimentar din partea proprietarului, atâta timp cât contractul de bază este valabil.

2. Copiii minori

Copiii minori își stabilesc automat domiciliul sau reședința acolo unde locuiesc părinții lor. Nu poți refuza legal înscrierea copiilor minori ai chiriașului la adresa apartamentului tău. De altfel, stabilirea vizei de flotant este adesea crucială pentru înscrierea copiilor la școala sau grădinița din circumscripția imobilului închiriat.

3. Limita de 10 persoane introdusă de Legea nr. 162/2023

Pentru a combate fenomenul „găzduirii fictive” (unde mii de persoane figurau cu domiciliul în apartamente de 2 camere pentru a obține diverse beneficii sau acte), Legea nr. 162/2023 a stabilit o limită clară: maximum 10 persoane pot fi înregistrate cu domiciliul sau reședința la o singură adresă în Registrul Național de Evidență a Persoanelor (RNEP). Această limită nu se aplică dacă persoanele înregistrate sunt rude cu proprietarul imobilului (până la gradul al patrulea inclusiv). Însă pentru chiriași neînrudiți, limita este strictă. Dacă ai deja 10 chiriași cu flotant înregistrați pe acel apartament, sistemul informatic va bloca automat orice nouă înregistrare.

De ce refuză unii proprietari și cum le răspunzi profesionist

Motivele pentru care unii proprietari refuză să ofere acordul pentru buletin sau flotant sunt, în majoritatea cazurilor, bazate pe mituri învechite (vezi și ghidul nostru complet care demontează principalele mituri din legea chiriilor din 2026):

• Mitul 1: „Dacă își pune buletinul aici, nu îl mai pot evacua.”
  Adevărul: Dreptul de proprietate este sfânt. Faptul că o persoană are adresa în buletin la tine nu îi oferă niciun drept de proprietate și niciun drept de folosință perpetuă. Dreptul de a locui acolo este guvernat exclusiv de contractul de închiriere. Dacă contractul expiră sau este reziliat pentru neplată, chiriașul trebuie să plece, indiferent de ce scrie în buletinul său. Ba mai mult, un contract înregistrat la ANAF este titlu executoriu, facilitând evacuarea rapidă.
• Mitul 2: „Mă va controla ANAF-ul dacă chiriașul cere flotant.”
  Adevărul: Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este oricum obligatorie prin lege. Nu există nicio legătură directă între Evidența Persoanelor și controale suplimentare de la fisc, atâta timp cât tu îți declari veniturile și plătești impozitul corect.
• Mitul 3: „Voi fi responsabil pentru datoriile lui sau voi primi citații.”
  Adevărul: Datoriile chiriașului (credite bancare, amenzi rutiere, abonamente telefonice) sunt strict personale și legate de CNP-ul său, nu de pereții apartamentului tău. Singurul inconvenient este că poți primi corespondență oficială pe numele lui la cutia poștală, dar aceasta poate fi returnată expeditorului cu mențiunea „destinatarul nu mai locuiește la adresă”.

Refuzul nejustificat de a permite chiriașului să își înregistreze reședința poate fi considerat o formă de discriminare sau o încălcare a obligației contractuale de a asigura folosința liniștită a bunului, ducând la pierderea unor chiriași serioși și stabili (cum sunt familiile cu copii care au nevoie de școli în zonă).

Clauze contractuale recomandate pentru siguranța ta

Pentru a elimina orice tensiune și a stabili reguli clare de la început, îți recomandăm să introduci următoarele clauze în contractul de închiriere:

1. Limitarea numărului de persoane: Specifică în mod clar numele tuturor persoanelor care vor locui efectiv în apartament și menționează că stabilirea domiciliului sau a reședinței este permisă doar pentru aceste persoane.
2. Obligația de notificare: Chiriașul se obligă să notifice proprietarul în termen de 15 zile cu privire la orice modificare a componenței gospodăriei sau a datelor de identificare.
3. Radierea la plecare: Adaugă o clauză prin care chiriașul se obligă ca, la încetarea contractului de închiriere, să își schimbe domiciliul sau reședința la o nouă adresă în termen de maximum 15 zile de la mutarea efectivă, eliberând adresa ta în evidențele statului.

Concluzie: O procedură legală normală

Stabilirea adresei în buletin sau obținerea vizei de flotant de către chiriaș este o procedură legală firească, obligatorie în baza OUG nr. 97/2005. Înțelegând legislația actuală și limitele impuse de Legea nr. 162/2023, poți gestiona această solicitare cu profesionalism și fără temeri nefondate.

Dacă vrei să te asiguri că pornești la drum cu toate documentele în regulă, consultă ghidul nostru despre documentele pe care trebuie să le ceri unui chiriaș înainte de semnare sau citește mai multe despre drepturile chiriașilor în articolul despre familiile cu copii în chirie.

---

Articole conexe

• Mituri despre noua lege a chiriilor în 2026
• Formularul C168: Cum înregistrezi online contractul de chirie la ANAF
• Acte necesare închiriere 2026
• Documente pe care să le ceri chiriașului înainte de semnare
• Chiriașul vrea PFA cu sediu social în apartament — ce faci?