Al doilea apartament în chirie — equity din primul imobil
Folosești aprecierea și equity-ul primului apartament pentru al doilea: refinanțare, vânzare parțială, LTV și calcul risc 2026.
Renzi
Publicat la 21 iulie 2026
Actualizat la 21 iulie 2026
timp de citire mai puțin de un minut
Pe scurt: Al doilea apartament e leveraj pe equity-ul primului — nu pe entuziasm. Calculezi LTV combinat, cash flow pe ambele unități, și scenariul IRCC +10% înainte de semnare.
Ce e equity-ul exploatabil
Equity = valoare piață − sold credit
Exemplu primul apartament (2026):
- Cumpărat 2020: 70.000 EUR
- Valoare estimată acum: 95.000 EUR
- Sold credit: 45.000 EUR
- Equity: 50.000 EUR
- Exploatabil la refinanțare (LTV 70%): ~21.500 EUR cash-out teoretic
Nu tot equity-ul e lichid — banca reține marjă siguranță.
Trei căi de finanțare al doilea imobil
1. Cash-out refinanțare primul
- Refinanțare cu venit din chirie pe primul
- Extragi capital pentru avans al doilea
- Risc: ambele imobile legate de rata primului crescută
2. Credit ipotecar nou pe al doilea
- Avans 15–25% din economii chirie + salariu
- Primul rămâne neschimbat
- Risc: două rate, grad îndatorare total
3. Vânzare primul → două mai mici
- Rar, dar valid: exit piață scumpă, reinvestiție diversificată
- Randament pe orașe diferit
Calcul portofoliu — exemplu
| Apartament 1 | Apartament 2 | |
|---|---|---|
| Chirie netă/lună | 2.200 lei | 2.000 lei |
| Rată credit/lună | 2.100 lei | 1.900 lei |
| Surplus | +100 lei | +100 lei |
| Vacant estimat | 6% | 8% |
Surplus anual brut: ~2.400 lei — sub rezervă recomandată (6 luni × 4.000 cost fix = 24.000 lei).
Concluzie: cash flow fragil — crește avansul sau alege al doilea în oraș cu randament mai bun.
Unde cumperi al doilea
Diversificare:
- Oraș diferit — reduce risc local (Cluj + Timișoara vs 2× București)
- Segment diferit — 2 cam student vs 3 cam familie
- Stadiu diferit — unul renovat termic, unul value-add
Evită: 2 apartamente același bloc — corelație vacant 100% la probleme bloc.
Administrare la scară 2
- Același model contract și proces verificare
- Calendar unic reparații / registru digital
- Contabilitate: chirie brută vs netă per unitate
- Platforme anunț — poate un abonament acoperă multiple
La 3+ unități, consideri firmă administrare sau BTR micro.
Semnale de stop — nu cumpăra al doilea
- Grad îndatorare > 40% din venit net (normă BNR credite în lei; 45% doar pentru prima locuință de locuit)
- Fără rezervă apartament gol
- Primul apartament sub randament net vs inflație
- Cumperi din FOMO piață, nu din spreadsheet
Articole conexe
Întrebări frecvente
Când merită al doilea apartament?
Când primul are equity 25%+ din apreciere sau amortizare, chiria acoperă rata cu marjă, ai rezervă 6 luni vacant pe ambele, și randamentul net al doilea depășește costul capitalului.
Refinanțez primul sau iau credit nou pe al doilea?
Refinanțare cash-out pe primul dacă dobânda e bună și LTV rămâne sub 70%. Credit separat pe al doilea dacă primul e deja la LTV maxim sau vrei izolare risc.
Două apartamente — cum declar la ANAF?
Venit chirii separate per contract, [C168](/blog/inregistrare-contract-chirie-anaf-c168/) per imobil, declarație unică cu ambele venituri. Vezi [impozit chirie PF](/blog/impozit-inchiriere-apartament-persoane-fizice/).