TVA 9% locuință — termen 30 septembrie 2026 și restituire ANAF de la 1 octombrie
Legea 161/2026 prelungește cota de TVA 9% la locuințe până la 30 septembrie 2026. Restituirea diferenței pentru livrări 1–6 august se cere de la 1 octombrie — procedura ANAF încă nu e în MO.
Renzi
Publicat la 18 septembrie 2026
4 min. timp de lectură
Răspuns direct: Legea 161/4 august 2026 (MO 642/4 august 2026) prelungește cota de TVA 9% la o singură locuință până la 30 septembrie 2026 inclusiv (art. I). Cine a cumpărat cu cotă standard între 1 august 2026 și intrarea în vigoare (7 august, art. 78 din Constituție) poate cere restituirea diferenței pentru o singură locuință eligibilă — cereri de la 1 octombrie 2026, „potrivit procedurii” dintr-un ordin ANAF (art. II alin. 5). La 13 septembrie 2026 ordinul de restituire nu era în Monitorul Oficial. Nu inventăm formularul. Distinct de scutirea de impozit la moștenire, tot 30 septembrie (Legea 170).
Dacă cumperi ca să închiriezi, după autentificare treci pe ghidul de achiziție pentru închiriere și pe C168 — alt dosar.
1. Pentru cine e articolul (countdown)
Te privește dacă ești persoană fizică (singur sau în comun) și:
- ai act de avans până la 1 august 2025 și livrarea (autentificarea transferului) e încă posibilă până la 30 septembrie 2026; sau
- ai preluat locuința cu cotă standard între 1 și 6 august 2026 și vrei să știi ce poți cere de la 1 octombrie — fără a pretinde că procedura e deja în MO.
Nu e articolul de TVA din oficiu pe D300 (OPANAF 1022, alt public: înregistrați în scopuri de TVA). Nu e Formularul 216 (impozit special, alt 30 septembrie).
2. Ce spune art. I — cota 9% până pe 30 septembrie
Art. I alin. (1) — condiții cumulative:
| Lit. | Condiție (textul legii, prescurtat fără a schimba pragurile) |
|---|---|
| a) | Suprafață utilă maximum 120 mp, exclusiv anexe; valoare, inclusiv terenul, maximum 600.000 lei exclusiv TVA |
| b) | La livrare — care nu poate depăși 30 septembrie 2026 — locuința poate fi locuită ca atare, după condițiile de la data actului de avans. Suprafața utilă = Legea 114/1996. Anexele = Legea 50/1991 |
| c) | Nu ai mai cumpărat o locuință cu cotă redusă de TVA de la 1 ianuarie 2023, conform Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA |
| d) | Ai încheiat până la 1 august 2025 un act între vii cu plată în avans |
Alin. (2) — pentru actele de avans din 3–31 iulie 2025 inclusiv: la livrare, dovada unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025 inclusiv.
Alin. (3) — notarii înscriu în Registru actele de transfer autentificate până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Au obligații de verificare a condiției „o singură locuință”, de completare a Registrului, de mențiuni în act și de înscriere a cotei de TVA (la preț sau inclusă). Dacă nu e îndeplinită condiția de o singură locuință, autentifică doar cu cota standard.
Alin. (4) — până la 1 octombrie 2026, cotă 9% și pentru livrări către primării (chirie subvenționată), dacă avansul e până la 1 august 2025. Alt public decât cumpărătorul PF tipic.
Nu adăugăm o a cincea condiție din presă („prima casă”, „să locuiești 2 ani”). Dacă nu e în art. I, nu e în articol.
3. Art. II — restituire, fără procedură inventată
Cine: persoana fizică care a cumpărat, individual sau în comun, una sau mai multe locuințe cu cotă standard între 1 august 2026 și intrarea în vigoare.
Ce: restituirea diferenței dintre cota standard și cota 9%, pentru o singură locuință.
Aceleași condiții ca la art. I alin. (1) lit. a)–d), plus alin. (2) pentru avansul din 3–31 iulie 2025 (art. II alin. 1–2).
Mai multe locuințe eligibile: se restituie pentru cea al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul (alin. 3).
Primării: alin. (4) — același interval 1 august → intrare în vigoare, clădiri pentru chirie subvenționată, avans până la 1 august 2025.
Când și cum (alin. 5):
Restituirea … poate fi solicitată începând cu 1 octombrie 2026, potrivit procedurii aprobate în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare, prin ordin al președintelui ANAF, publicat în Monitorul Oficial, Partea I.
Intrare în vigoare: 7 august 2026 (3 zile de la 4 august, Constituția art. 78 — legea nu pune alt termen). Termenul de 30 de zile pentru ordin s-ar fi împlinit în septembrie. Re-check 13 septembrie 2026: nu am găsit OPANAF de restituire în MO. Marchează procedura ca nepublicată. Nu scriem număr de formular, nu scriem zile de soluționare, nu scriem un procent de TVA standard „ca să iasă socoteala”.
Când ordinul apare, se actualizează articolul. Până atunci, countdown-ul util e: livrare 9% = 30 sep · cereri restituire = de la 1 oct, după OPANAF.
4. Ceasuri de 30 septembrie — nu le amesteca
| Dată | Act | Obiect |
|---|---|---|
| 30 sep 2026 | Legea 161 art. I | Ultima zi de livrare cu TVA 9% (condițiile din lege) |
| 1 oct 2026 | Legea 161 art. II alin. 5 | Prima zi în care poți cere restituirea — dacă există procedură în MO |
| 30 sep 2026 | Legea 170 | Scutire impozit moștenire — alt obiect |
| 30 sep 2026 | Formular 216 | Impozit special clădiri — alt obiect |
ANCPI: pe ancpi.ro a existat un link de plată din 20 august 2026; MyEterra / Geoportal / RTI sunt etapizate, fără un termen unic de „totul e redeschis”. Context pentru programarea la notar, nu temei de restituire.
5. Checklist (cumpărător / viitor locator)
- Citește actul de avans: data (înainte sau după 1 august 2025; fereastra 3–31 iulie 2025 → avans 20% până la 31 iulie 2025).
- Verifică 120 mp / 600.000 lei exclusiv TVA din documente, nu din anunț.
- Întreabă notarul despre Registrul cotelor reduse (art. I alin. 3) înainte de autentificare.
- Livrare: țintește 30 septembrie 2026 inclusiv. După, art. I nu mai deschide fereastra 9%.
- Dacă ai plătit cotă standard între 1 și 6 august: păstrează factura / actul. Cererea e de la 1 octombrie, pe textul din MO al ordinului ANAF — nu pe un model din grup.
- După ce ești proprietar și închiriezi: C168, impozit PF, prețuri Renzi. TVA-ul de la cumpărare nu înlocuiește aceste obligații.
6. Greșeli frecvente
| Greșeală | De ce e greșită |
|---|---|
| „TVA 9% e pentru orice locuință până în 2027” | Fereastra din 161 se oprește la 30 sep 2026, cu condițiile din art. I. |
| „Cer restituirea acum, în septembrie” | Art. II alin. 5: de la 1 octombrie, plus procedură în MO. |
| „Am descărcat formularul de restituire de pe un blog” | Până la OPANAF, nu există procedură publicată pe care s-o cităm. |
| „E același 30 sep ca moștenirea / 216” | Trei acte. Vezi tabelul. |
| „ANCPI îmi dă TVA-ul înapoi” | Cadastrul nu e organ de restituire TVA. |
| „Calculez eu 21 − 9 și gata” | Diferența e în lege ca idee; cererea așteaptă ordinul. Nu publicăm un calculator. |
Surse citate explicit (lege / ANAF; fără procedură inventată)
- Legea nr. 161/4 august 2026 (MO 642/4 august 2026): art. I alin. (1)–(4) (9% până la 30 sep 2026; 120 mp; 600.000 lei exclusiv TVA; registru; avans 1 aug 2025; 20% pentru 3–31 iul 2025; obligații notar); art. II alin. (1)–(5) (restituire 1 aug → intrare în vigoare; o locuință; primul fapt generator; primării; cereri de la 1 oct 2026; ordin ANAF în 30 de zile).
- Infodosar — Legea 161 (MO 642/4 aug) — confirmă publicarea; în vigoare 7 aug (art. 78 Constituție).
- Constituția României, art. 78 — 3 zile de la publicare, în lipsa unui termen special în lege.
- ANCPI.ro — link de plată 20 aug 2026; restul etapizat. Nu e temei de restituire.
- Re-check MO / Portal Legislativ 13 sep 2026: fără OPANAF de restituire art. II alin. (5).
Întrebări frecvente
Până când se aplică TVA 9% la locuință în 2026?
Legea 161/4 august 2026 (MO 642/4 august), art. I alin. (1): între data intrării în vigoare și 30 septembrie 2026 inclusiv, persoana fizică poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de 9%, dacă îndeplinește cumulativ condițiile din lege (120 mp utili, 600.000 lei exclusiv TVA, locuibilă la livrare, o singură locuință cu cotă redusă din 1 ianuarie 2023, act de avans până la 1 august 2025). În lipsa unui termen special, legea a intrat în vigoare pe 7 august 2026 (Constituția art. 78 — 3 zile de la publicare).
Cine poate cere restituirea diferenței de TVA?
Art. II alin. (1): persoana fizică care a cumpărat, individual sau în comun, una sau mai multe locuințe cu cota standard între 1 august 2026 și data intrării în vigoare, pentru o singură locuință, dacă îndeplinește aceleași condiții de suprafață, valoare, locuibilitate, registru și avans. Dacă sunt mai multe eligibile, se restituie pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul (alin. 3). Primăriile au un regim separat (alin. 4).
De când se depune cererea de restituire TVA 9%?
Art. II alin. (5): începând cu 1 octombrie 2026, «potrivit procedurii aprobate în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, prin ordin al președintelui ANAF, care se publică în Monitorul Oficial». La 13 septembrie 2026 nu am găsit acest ordin în MO. Până există OPANAF în Partea I, nu inventăm formular, termen de soluționare sau canal de depunere.
Ce condiții trebuie să îndeplinească locuința pentru TVA 9%?
Art. I alin. (1) lit. a)–d), citite din lege: maximum 120 mp utili exclusiv anexe (Legea 114/1996); valoare inclusiv terenul de maximum 600.000 lei exclusiv TVA; la livrare (cel târziu 30 septembrie 2026) poate fi locuită ca atare, după condițiile de la data actului de avans; nu ai mai cumpărat o locuință cu cotă redusă din 1 ianuarie 2023 (Registrul achizițiilor); ai încheiat până la 1 august 2025 un act între vii cu plată în avans. Pentru avansurile din 3–31 iulie 2025 inclusiv, alin. (2) cere dovada unui avans de 20% din valoare exclusiv TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025.
TVA 9% la locuință e același 30 septembrie ca scutirea de impozit la moștenire?
Nu. 30 septembrie 2026 apare în două legi diferite. Legea 161 = livrare locuință cu cotă 9%. Legea 170 = scutire de impozit pe venit la succesiune. Nu se înlocuiesc. Ghidul de moștenire e separat.
Dacă cumpăr locuința ca să o închiriez, mai prind cota de 9%?
Legea 161 nu cere ca locuința să rămână locuință proprie. Condițiile sunt cele din art. I (suprafață, valoare, avans, registru, livrare până la 30 septembrie). După autentificare, închirierea e alt fir: C168, impozit pe venit, eventual CASS — nu le amestecăm cu cota de TVA de la cumpărare.
Pot calcula eu diferența de restituit înainte de ordinul ANAF?
Art. II vorbește de «suma rezultată din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de 9%». Procentul standard e în Codul fiscal, nu-l rescriem aici ca să nu învechsim articolul. Formula de cerere, documentele și contul le va spune OPANAF-ul de restituire. Până la MO, nu publicăm un calculator de restituire.
ANCPI e-Terra are legătură cu restituirea de TVA?
Nu ca temei. Legea 161 nu reglementează cadastrul. ANCPI a anunțat pe site un link de plată din 20 august 2026 și redeschideri etapizate (MyEterra / Geoportal). E context operațional pentru autentificări, nu un al doilea slug și nu o procedură de restituire.