Când pot rezilia contractul de închiriere prin notificare scrisă?

Art. 1.552 alin. (1) din Codul civil spune că rezilierea poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere. Dacă niciuna dintre aceste situații nu este întrunită, articolul nu descrie rezilierea prin simpla notificare.

Ce trebuie să conțină notificarea de reziliere?

Modelul din articol lasă de completat obligația încălcată, termenul acordat, data rezilierii și modul de comunicare care lasă dovadă. Art. 1.522 alin. (3) cere un termen de executare ținând seama de natura obligației și de împrejurări și nu fixează un număr de zile. Art. 1.522 alin. (2) cere, dacă legea sau contractul nu prevede altfel, comunicarea prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării.

Notificarea de reziliere îl evacuează pe chiriaș?

Nu. Art. 1.831 alin. (1) spune că, dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești. Notificarea nu este acea hotărâre și nu autorizează schimbarea yalei sau scoaterea bunurilor.

Care este diferența față de notificarea de evacuare?

Acest model este declarația de reziliere pentru nerespectarea contractului. Notificarea de evacuare, în ghidul Renzi separat, privește eliberarea locuinței după ce dreptul de a o folosi a încetat. Evacuarea, dacă chiriașul nu predă locuința, urmează calea din art. 1.831.

Pactul comisoriu înlocuiește instanța la evacuare?

Nu. Art. 1.553 spune când pactul produce rezilierea de drept și că, de regulă, rezilierea rămâne subordonată punerii în întârziere, afară de cazul în care s-a convenit că rezultă din simplul fapt al neexecutării. Chiar dacă rezilierea a operat, art. 1.831 alin. (1) păstrează evacuarea, dacă legea nu prevede altfel, pe hotărârea judecătorească.

Preavizul de 60 de zile este pentru proprietar?

Nu în art. 1.825 alin. (1). Acolo, dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar orice clauză contrară este considerată nescrisă. Este denunțarea de către chiriaș, nu un termen de preaviz al locatorului pentru neplată.

După reziliere, ce se depune la ANAF?

Încetarea se declară cu Formularul C168, bifând Încetare, în 30 de zile. Pașii sunt în ghidurile Renzi despre înregistrarea contractului la ANAF și despre încetarea înainte de termen. Acest articol nu stabilește o amendă.

Notificare de reziliere contract închiriere: model pentru nerespectare (2026)

Răspuns direct: Rezilierea contractului de închiriere pentru nerespectare (neplată, subînchiriere nepermisă, degradări) se poate face prin notificare scrisă doar în cazurile din art. 1.552 alin. (1) Cod civil: părțile au convenit astfel, debitorul este de drept în întârziere, sau nu a executat în termenul fixat prin punerea în întârziere. Notificarea trebuie să numească obligația încălcată, termenul acordat, data rezilierii și modul de comunicare cu dovadă. Ea nu evacuează: art. 1.831 alin. (1) cere, dacă legea nu prevede altfel, o hotărâre judecătorească. După încetare, proprietarul declară C168 cu bifa Încetare, în 30 de zile.

Acest ghid este declarația de reziliere și un șablon de completat. Modelul de notificare de evacuare privește eliberarea locuinței după încetare. Rezilierea înainte de termen la ANAF privește pașii fiscali și convenția. Procesul de evacuare este calea din instanță.

Citatele de mai jos sunt din Codul civil republicat, Legea nr. 287/2009, forma de pe legislatie.just.ro (document 175630), citită la 17 octombrie 2026. Unde un alineat nu dă un număr de zile, articolul nu îl inventează.

1. Când rezilierea poate avea loc prin notificare scrisă

Art. 1.552, intitulat „Rezoluțiunea unilaterală”, acoperă și rezilierea:

(1) Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.

(2) Declarația de rezoluțiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare acestora.

(4) Declarația de rezoluțiune este irevocabilă de la data comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului prevăzut la alin. (1).

Trei situații din același alineat:

Situația din art. 1.552 alin. (1)	Ce înseamnă pentru notificare
Părțile au convenit astfel	În contract există o clauză care permite rezilierea prin notificare (pactul comisoriu, mai jos).
Debitorul este de drept în întârziere	Art. 1.552 numește cazul. Acest ghid nu enumeră situațiile de întârziere de drept din alte articole.
Nu a executat în termenul fixat prin punerea în întârziere	Întâi o punere în întârziere cu termen; rezilierea prin notificare vine dacă obligația rămâne neexecutată la capătul acelui termen.

Alin. (2) cere ca declarația de rezoluțiune sau de reziliere să fie făcută în termenul de prescripție al acțiunii corespunzătoare. Textul nu scrie aici câți ani are acel termen.

Alin. (4) declară irevocabilă declarația de rezoluțiune, de la comunicare sau de la expirarea termenului din alin. (1). Propoziția nu spune „declarația de reziliere”. Nu extinde acest ghid irevocabilitatea dincolo de cuvintele alineatului.

Alin. (3): „În toate cazurile, declarația de rezoluțiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terților.”

Art. 1.554 alin. (3): „Contractul reziliat încetează doar pentru viitor.”

2. Pactul comisoriu: clauza trebuie să numească obligația

Art. 1.553:

(1) Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării.

(3) Punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condițiile în care pactul comisoriu operează.

O mențiune generală de tipul „contractul se poate rezilia” nu este, în cuvintele alin. (1), un pact care produce efecte. Clauza trebuie să prevadă expres obligațiile a căror neexecutare atrage rezilierea de drept.

Chiar atunci, alin. (2) lasă rezilierea subordonată punerii în întârziere, cu o singură excepție scrisă în același alineat: părțile au convenit că rezilierea rezultă din simplul fapt al neexecutării.

Dacă folosești punerea în întârziere ca să opereze pactul, alin. (3) cere ca notificarea să indice expres condițiile în care pactul operează.

3. Neexecutarea la locațiune și la închiriere

Neplata chiriei, subînchirierea nepermisă sau degradările pot fi obligația încălcată dacă acel comportament încalcă o obligație născută din contract. Articolele de mai jos nu conțin o listă închisă cu aceste trei cazuri și nu atașează fiecăruia un termen de preaviz.

Art. 1.817 (rezilierea locațiunii):

Atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Art. 1.830 (rezilierea contractului de închiriere):

(1) În cazul în care, fără justificare, una dintre părțile contractului de închiriere nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

(2) De asemenea, locatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.

Alin. (1) dă dreptul la reziliere pentru neexecutare fără justificare. Calea prin notificare scrisă rămâne cea din art. 1.552.

Alin. (2) este alt caz: comportamentul care face imposibilă conviețuirea, sau împiedicarea folosirii normale. Acolo textul spune că locatorul poate cere instanței rezilierea. Modelul de mai jos nu înlocuiește acea cerere.

4. Ce pui în notificare: obligație, termen, dată, dovadă

Art. 1.522 alin. (2) și (3), despre punerea în întârziere de către creditor:

(2) Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării.

(3) Prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ținând seama de natura obligației și de împrejurări. Dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, debitorul poate să execute obligația într-un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării.

Patru elemente, fără un număr de zile inventat:

Obligația încălcată. Fapta și clauza: lunile neplătite, subînchirierea făcută fără acordul cerut de contract, sau degradările constatate. Sumele și datele le iei din contract și din încasări, nu din acest articol.
Termenul acordat. Alin. (3) cere un termen potrivit cu obligația și cu împrejurările. Alineatul nu fixează un număr de zile. Dacă notificarea nu acordă un termen, același alineat spune că debitorul poate executa într-un termen rezonabil de la comunicare. În șablon, locul rămâne gol.
Data rezilierii. O completezi din clauză (dacă rezilierea rezultă din simplul fapt al neexecutării) sau ca dată de după termenul pe care l-ai acordat. Articolul nu alege data în locul tău.
Modul de comunicare cu dovadă. Alin. (2): executor judecătoresc sau orice alt mijloc care asigură dovada comunicării, dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Păstrezi dovada (proces-verbal, confirmare, alt înscris care arată că a ajuns).

Dacă pactul comisoriu este temeiul, notificarea indică și condițiile în care pactul operează (art. 1.553 alin. (3)).

5. Ce nu poate face notificarea

Art. 1.831:

(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești.

(2) Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Notificarea de reziliere nu este hotărârea din alin. (1). Nu schimbă yala, nu întrerupe utilitățile și nu scoate bunurile. Dacă, după încetare, chiriașul nu eliberează locuința, calea descrisă aici este hotărârea judecătorească, apoi procedura de evacuare. Pașii de instanță sunt în procesul de evacuare a chiriașului. Textul notificării de evacuare, distinct de acest model, este în modelul de notificare de evacuare.

Alin. (2) vorbește despre chiria din contract până la eliberarea efectivă și despre repararea prejudiciilor cauzate până la acea dată. Nu stabilește o amendă și nu spune că notificarea o încasează singură.

6. Cele 60 de zile sunt preavizul chiriașului, la durată determinată

Art. 1.825 alin. (1):

Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.

Este denunțarea de către locatar (chiriaș), la închirierea pe durată determinată. Nu este termenul de preaviz al locatorului pentru neplată, subînchiriere sau degradări. Acest articol nu stabilește un număr de zile de preaviz pentru locator în rezilierea pentru nerespectare.

7. După încetare: C168, bifa Încetare, 30 de zile

Încetarea se declară la ANAF cu Formularul C168, bifând Încetare, în 30 de zile. Cum se completează formularul și ce se atașează este în înregistrarea contractului de chirie — C168 și în încetarea înainte de termen la ANAF.

Acest ghid nu adaugă o sumă de amendă pentru depunerea întârziată și nu spune că notificarea ține loc de recipisă.

Impozitul pe chiria încasată cât contractul a produs venit se estimează cu calculatorul de impozit pe chirie.

8. Model de notificare de reziliere (șablon)

Șablon. Textul următor este un model cu locuri de completat, între paranteze drepte. Nu este o hotărâre judecătorească, nu este Formularul C168 și nu produce evacuarea. Completezi faptele, clauza și datele din contractul tău. Unde apare un loc gol pentru zile sau pentru sumă, Codul civil, în articolele citate aici, nu dă cifra.

NOTIFICARE — declarație de reziliere pentru nerespectarea contractului
(model cu locuri de completat; nu evacuează locuința)

Către: [numele chiriașului]
La adresa: [adresa la care se comunică]

Subsemnatul/subsemnata [numele locatorului], în calitate de locator,
privind contractul de închiriere nr. [număr] din [data],
pentru locuința din [adresa imobilului],

vă comunic următoarele.

1. Obligația pe care o invoc ca neexecutată, fără justificare
(se păstrează doar situația care corespunde faptelor; celelalte se șterg)

[ ] Neplata chiriei pentru perioada [interval], în sumă de [suma din evidența locatorului],
    potrivit clauzei [articolul din contract].
[ ] Subînchirierea sau cedarea folosinței fără acordul cerut de clauza [articolul din contract].
[ ] Degradări ale locuinței, descrise astfel: [descriere],
    cu încălcarea clauzei [articolul din contract].

2. Temeiul pe care îl aleg (o singură variantă)

Varianta A — pact comisoriu.
Clauza [articolul din contract] prevede expres că neexecutarea obligației de mai sus
atrage rezilierea de drept. În aceeași clauză [este / nu este] convenit că rezilierea
rezultă din simplul fapt al neexecutării.
Dacă clauza nu prevede acel simplu fapt, această notificare este punerea în întârziere:
condițiile în care pactul operează sunt [condițiile din clauză, redate aici].

Varianta B — fără pact care să acopere această obligație.
Vă pun în întârziere și vă acord termenul de mai jos ca să executați obligația.

3. Termenul acordat
Termen de executare: [număr de zile sau dată calendaristică — completat de locator;
art. 1.522 alin. (3) nu fixează numărul de zile].
Termenul curge de la comunicarea prezentei, dovedită cu [modalitatea].

4. Data rezilierii
[Data la care locatorul declară că operează rezilierea, aleasă potrivit variantei de la pct. 2
și termenului de la pct. 3. Nu se copiază o dată din acest model.]

5. Ce nu face această notificare
Prezenta nu este hotărâre judecătorească și nu este somație de evacuare.
Dacă, după încetarea contractului, locuința nu este eliberată, evacuarea se face
în baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel (art. 1.831 alin. (1)
Cod civil). Dacă temeiul este comportamentul de la art. 1.830 alin. (2),
rezilierea se cere instanței; acest text nu ține locul cererii.

6. Comunicare
Prezenta se comunică prin [executor judecătoresc sau alt mijloc care asigură dovada
comunicării, ori prin mijlocul prevăzut de lege sau de contract].
Dovada se păstrează.

Data întocmirii: [data]
Semnătura locatorului: [semnătura]

9. Checklist înainte să trimiți

Citești clauza și marchezi dacă obligația este prevăzută expres pentru rezilierea de drept (art. 1.553 alin. (1)).
Dacă nu ați convenit că rezilierea rezultă din simplul fapt al neexecutării, acorzi un termen și scrii condițiile pactului (art. 1.553 alin. (2) și (3), art. 1.522 alin. (3)).
Nu pui un număr de zile de preaviz al locatorului pe care contractul sau articolele citate aici nu îl conțin. Cele minimum 60 de zile din art. 1.825 alin. (1) sunt ale chiriașului.
Comunici printr-un mijloc cu dovadă (art. 1.522 alin. (2)), dacă legea sau contractul nu prevede altfel.
Nu tratezi notificarea ca evacuare. Pentru eliberarea locuinței: procesul în instanță și, separat, notificarea de evacuare.
După încetare, C168 cu bifa Încetare, în 30 de zile: înregistrare C168 și încetare înainte de termen.
Estimezi impozitul pe venitul din chirie cu calculatorul.

Notificarea, dovada de comunicare și recipisa C168 (bifa Încetare) stau lângă contract, în evidența de documente din Renzi — vezi prețurile. Renzi nu redactează notificarea în locul tău, nu depune formularul și nu înlocuiește un avocat sau un consultant.

Articole recomandate

Surse

Codul civil — Legea nr. 287/2009, republicată (legislatie.just.ro, document 175630), citit la 17 octombrie 2026: art. 1.522 alin. (2) și (3); art. 1.552 alin. (1), (2) și (4), cu mențiunea alin. (3) despre înscrierea în cartea funciară sau în alte registre publice; art. 1.553 alin. (1)–(3); art. 1.554 alin. (3); art. 1.817; art. 1.825 alin. (1); art. 1.830 alin. (1) și (2); art. 1.831 alin. (1) și (2).
Termenul C168 de 30 de zile și bifa „Încetare” sunt cele deja folosite în înregistrare contract chirie ANAF — C168 și în reziliere înainte de termen — ANAF C168. Fără amendă nouă în acest text.