Ce înseamnă CASS din oficiu pentru chirii?

În proiectul de ordin ANAF din 24 august 2026, organul fiscal poate estima baza CASS și emite o decizie de impunere dacă ai venituri din cedarea folosinței bunurilor (chirii) cel puțin egale cu 6 salarii minime brute pe țară, cumulate cu alte venituri din art. 155 alin. (1) lit. c)–h) Cod fiscal, și nu ai declarat CASS în Declarația Unică pentru 2025. Procedura e încă proiect, nu ordin publicat în Monitorul Oficial.

Proiectul ANAF din 24 august 2026 e deja lege?

Nu. Zip-ul de transparență (proiect de ordin + anexe) era încă live pe static.anaf.ro la 13 septembrie 2026. Nu am găsit publicare în Monitorul Oficial. Până la MO, formularele din anexe (notificare, invitație la a doua audiere, referat, decizie, anulare) nu sunt acte în vigoare pentru anul 2025.

ANAF poate stabili CASS din oficiu dacă nu am depus Declarația Unică pe 2025?

Dreptul de a stabili creanțe din oficiu există deja la art. 107 alin. (1) din Codul de procedură fiscală, citat în referatul de aprobare al proiectului. Ce propune ANAF acum e procedura + formularele pentru obligațiile de CAS/CASS aferente anului 2025. Pentru 2024 există deja OPANAF 2735/2025 (MO 17/14 ianuarie 2026) — alt an, alt ordin.

Ce fac dacă primesc notificare ANAF pentru CASS nedeclarat pe chirii?

În modelul de notificare din proiect (anexa 2): depui Declarația Unică în 20 de zile de la primire; te prezinți la audiere în 7 zile (art. 9 Cod procedură fiscală). Dacă ai declarat deja, proiectul spune să nu dai curs. Până la publicarea ordinului, nu trata acest termenar ca regulă în vigoare — verifică textul comunicării primite.

CASS din oficiu e același lucru cu C168 nedepus?

Nu. C168 e înregistrarea contractului de locațiune (art. 83 Cod fiscal, OPANAF 161/2025). Proiectul din 24 august 2026 privește nedeclararea CAS/CASS în Declarația Unică (formularul 212). Poți avea C168 depus și totuși lipsi CASS-ul din DU — sau invers.

Se datorează și CAS din oficiu pe veniturile din chirii?

Proiectul are o procedură de CAS pentru activități independente / drepturi de proprietate intelectuală și pentru venituri asimilate salariilor din străinătate — nu pentru cedarea folosinței bunurilor. Pe chirii din patrimoniul personal, unghiul relevant e CASS (subsecțiunea 2.2). Diferența CAS vs CASS e în ghidul dedicat.

Dacă depun Declarația Unică după decizia din oficiu, se anulează?

În proiect, da: pct. 85 din procedură și textul deciziei (anexa 5) prevăd că depunerea Declarației Unice în 60 de zile de la comunicarea deciziei duce la anularea / desființarea deciziei din oficiu. Anexa 6 e modelul deciziei de anulare. Din nou: text de proiect, nu de ordin publicat.

CASS din oficiu pe chirii — proiect ANAF 24 august 2026 (nu e încă în MO)

Răspuns direct: Pe 24 august 2026 ANAF a pus în transparență un proiect de ordin pentru stabilirea din oficiu a CAS și CASS la persoanele fizice care nu au declarat contribuțiile pentru anul 2025. În anexe, cedarea folosinței bunurilor (chiriile) e o categorie explicită la CASS. Nu e ordin în Monitorul Oficial — l-am re-verificat pe 13 septembrie 2026 (zip-ul e live; publicare MO: nu). Checklistul de mai jos e din proiect, nu un calculator de plafon. Plafoanele în lei rămân în CASS chirii 2026 — 4.050, nu 4.325 și în calculul CASS.

Cine a semnat contracte în 2025 și a ratat Declarația Unică (termen 25 mai 2026, conform referatului de aprobare / OUG 128/2024) e publicul vizat. C168-ul e alt sertar: înregistrare contract.

1. Ce e proiectul — și ce nu e

Este: un pachet de transparență (ordin fără număr + 6 anexe) pe static.anaf.ro. Art. 4 din proiectul de ordin: se aplică pentru stabilirea din oficiu a CAS / CASS pentru anul 2025. Art. 6: ordinul se publică în Monitorul Oficial, Partea I — formulare care arată că încă nu s-a publicat.

Nu este:

lege nouă de CASS (cotele și plafoanele rămân în Codul fiscal);
OPANAF 2735/2025 (Portal Legislativ, MO 17/14 ianuarie 2026) — acela e ordin în vigoare pentru oficiu CAS/CASS pe 2024;
notificare de C168 nedepus — alt articol.

Referatul de aprobare leagă proiectul de două acte deja în vigoare:

OUG nr. 128/2024 — de la veniturile 2025, contribuțiile se declară în DU până la 25 mai a anului următor; a dispărut DU estimativă.
Legea nr. 141/2025 — CASS pe pensii din străinătate pentru partea care depășește 3.000 lei lunar (alt public decât locatorul PF tipic).

Temeiul de oficiu, citat în referat și în decizia-anexă: art. 107 alin. (1) din Legea nr. 207/2015 (Codul de procedură fiscală). Proiectul umple procedura și formularele pentru 2025.

2. Unde intră chiriile

CAS (pensie) din oficiu, în proiect: activități independente / DPI și venituri asimilate salariilor din străinătate. Nu e subsecțiune de CAS pe cedarea folosinței bunurilor. Pe chirii din patrimoniul personal, CAS nu se datorează.

CASS (sănătate) din oficiu pe chirii: subsecțiunea 2.2 (pct. 50–61). Condiții cumulative:

ai realizat venituri din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. c)–h) Cod fiscal — inclusiv cedarea folosinței bunurilor, plus DPI, asocieri, agricultură/silvicultură/piscicultură, investiții, alte surse;
venitul net anual cumulat din aceste categorii e cel puțin egal cu 6 salarii minime brute pe țară;
nu ți-ai îndeplinit obligațiile declarative de CASS pentru anul de impunere.

Surse de identificare, în proiect: formularele 112, 205, 256, 212 și „alte informații din evidența fiscală”. Nu inventăm un al cincilea canal.

După notificare + audiere, baza anuală de CASS se estimează în trepte de salarii minime (pct. 57):

Venituri realizate (proiect, pct. 57)	Baza anuală estimată
între 6 și 12 salarii minime (inclusiv capătul de 6)	6 salarii minime
între 12 și 24 salarii minime (inclusiv capătul de 12)	12 salarii minime
cel puțin 24 salarii minime	24 salarii minime

CASS = cota de la art. 156 Cod fiscal × baza de mai sus. Anexa 5 (decizia-proiect) scrie calculul ca rd. × 10%. Nu convertim aici treptele în lei — salariul de referință și sumele fixe sunt în articolul 4.050 vs 4.325.

Pct. 52 alin. (3): pentru persoanele de la art. 154 alin. (1) lit. a) și b) Cod fiscal, veniturile din cedarea folosinței bunurilor (și altele enumerate) nu se iau în calcul la plafoanele de 6 / 12 / 24, dacă încadrarea e îndeplinită cel puțin o lună în perioada de realizare. Citește articolul din Cod, nu o listă din memorie.

3. Checklist de proces (din anexe, nu din presă)

Până la MO, ăsta e traseul propus. Dacă îți vine o hârtie, citești textul primit, nu tabelul de blog.

Pas	Ce propune proiectul	Unde scrie
1. Listă	Identificare din evidențe; se scot cei care au declarat CASS în DU (Cap. I, Secțiunea 3, subsecțiunile 2.1 / 2.2) și alte categorii de la pct. 54	Anexa 1, pct. 51–55
2. Notificare	Nedeclarare CAS și/sau CASS; pentru chirii, bifa „depășesc plafonul de 6 salarii minime… obligația declarării CASS”	Anexa 2
3. 20 de zile	Nedepunerea DU în 20 de zile de la primire „atrage stabilirea din oficiu” — art. 107 alin. (1) CPF	Anexa 2
4. Audiere 1	Prezentare în 7 zile de la primire — art. 9 CPF	Anexa 2 · Anexa 1 pct. 12–13
5. Audiere 2	Dacă nu te-ai prezentat și nu ai refuzat explicit: invitație la al doilea termen, tot 7 zile — art. 9 alin. (3) lit. b) CPF	Anexa 3 · Anexa 1 pct. 15
6. Referat	Estimarea bazei (anexa 4)	Anexa 1 pct. 57
7. Decizie	Titlu de creanță + înștiințare de plată; contestare 45 de zile de la comunicare (art. 268–270 CPF)	Anexa 5
8. Plată (dacă scadența a expirat)	Comunicare 1–15 → până pe 5 ale lunii următoare; 16–31 → până pe 20	Anexa 5
9. Ieșire	DU depusă în 60 de zile de la comunicarea deciziei → anulare / desființare; efect de la data depunerii declarației	Anexa 1 pct. 85–86 · Anexa 5–6

Notificarea (anexa 2) trimite și la art. 336 alin. (3) CPF pentru nedeclarare la termen. Nu scriem cuantum aici — îl citești în Codul de procedură fiscală, nu din presă.

Cine depune DU sau acte din care rezultă că nu datorează CASS iese din listă (pct. 14–15, aplicate și la 2.2 prin pct. 56).

4. Ce rămâne neschimbat pentru locator

Obligație	Legătură cu proiectul
C168 — înregistrare / modificare / încetare în 30 de zile	Separată. Proiectul nu o înlocuiește.
Impozit pe venit 10% pe net (după cota forfetară, unde e cazul)	Separat de CASS; se declară tot în DU.
DU (212) până la 25 mai pentru anul anterior	Exact golul pe care vrea să-l umple oficiul.
CASS pe trepte de 6 / 12 / 24 salarii	Proiectul aplică treptele; nu le rescrie.

Dacă ai C168 și DU complete, proiectul te scoate din listă (pct. 54 lit. a). Dacă ai uitat doar CASS-ul din DU, nu „repari” cu un C168.

Simularea impozit + CASS, când vrei sume: calculator impozit chirie. Pentru evidența încasărilor din care precompletezi secțiunea de chirii din 212, vezi DU din istoric și prețuri Renzi.

5. Mini-plan (fără panică de proiect)

Nu trata zip-ul ca ordin. Re-verifică MO înainte să citezi „procedura nouă” într-un contestație sau într-un mesaj către chirias.
Deschide SPV — mesaje, decizii, DU. O notificare de C168 e alt document.
Recitește DU 2025 (termen 25 mai 2026): e declarat CASS-ul la capitolul de contribuții, nu doar impozitul pe cedarea folosinței?
Nu completa trepte din memorie. Folosește ghidul de plafoane și 4.050 vs 4.325.
Dacă îți vine o comunicare după publicarea ordinului: termenele din actul primit + textul din MO, nu din acest articol de proiect.

Surse citate explicit (lege / ANAF; fără amenzi sau lei inventate)

Proiect OPANAF 24 aug 2026 — zip ANAF (live la 13 sep 2026; Last-Modified 24 aug 2026): ordin (art. 4 = anul 2025; art. 6 = publicare MO); Anexa 1 procedură (pct. 1, 12–15, 50–61, 85–87); Anexa 2 notificare (20 zile, 7 zile, art. 107, art. 336 alin. 3, art. 9); Anexa 3 a doua audiere (7 zile, art. 9 alin. 3 lit. b); Anexa 4 referat; Anexa 5 decizie (10% / 25% pe rândurile de calcul, 45 zile, 60 zile, scadențe 5 / 20); Anexa 6 anulare; referat de aprobare (OUG 128/2024, Legea 141/2025, 25 mai, art. 107 alin. 1).
Cod fiscal, Legea nr. 227/2015 — art. 155, 154, 156 (cote / categorii; proiectul trimite aici, nu le rescrie).
Cod de procedură fiscală, Legea nr. 207/2015 — art. 9, 47, 107, 268–270, 336 alin. (3) (citate în proiect; fără cuantum de amendă în articol).
OPANAF 2735/23.12.2025 (MO 17/14 ianuarie 2026) — procedură oficiu CAS/CASS pentru 2024, distinctă de proiectul pe 2025.
Presă care a semnalat transparența (nu sursă de sume): StartupCafe, 24 aug 2026 · Avocatnet, 26 aug 2026 · Contzilla — noutăți august 2026, pct. 17.