Salariul minim din iulie 2026 schimbă CASS-ul pe chirii?

Nu pentru anul fiscal 2026. Plafoanele CASS la venituri din cedarea folosinței bunurilor se raportează la salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie 2026, adică 4.050 lei. Creșterea la 4.325 lei de la 1 iulie (HG 146/2026) nu recalculează treptele 6 / 12 / 24 de salarii pentru 2026.

Care sunt plafoanele CASS chirii în 2026?

6 × 4.050 = 24.300 lei (CASS 2.430 lei); 12 × 4.050 = 48.600 lei (CASS 4.860 lei); 24 × 4.050 = 97.200 lei (CASS 9.720 lei). Sub 24.300 lei venit net relevant, CASS pe chirii este 0 (dacă nu cumulezi alte venituri pasive peste prag).

Se plătește CAS (pensie) pe chirii?

Nu. Veniturile din chirii din patrimoniul personal nu datorează CAS. Confuzia CAS vs CASS e frecventă — vezi ghidul dedicat.

CASS chirii 2026: salariul minim din iulie (4.325 lei) nu schimbă plafoanele

Pe scurt: Pentru CASS pe chirii în 2026, folosești exclusiv salariul minim brut de 4.050 lei (în vigoare la 1 ianuarie 2026), nu valoarea de 4.325 lei intrată în vigoare la 1 iulie. Prin urmare, plafoanele anuale de referință rămân stabilite la 24.300 / 48.600 / 97.200 lei. Calculatoarele fiscale online care ajustează eronat pragul minim CASS la 25.950 lei pentru veniturile realizate în 2026 induc contribuabilii în eroare, riscând să genereze penalități ANAF din nedeclarare. Calculează-ți obligațiile financiare în mod corect și sigur folosind calculatorul nostru de impozit pe chirie și consultă detaliile complete despre calculul CASS și al plafoanelor aferente chiriilor.

Datară cu obținerea de venituri din închirierea unor proprietăți imobiliare în România, cu siguranță te-ai lovit de birocrația fiscală și de desele schimbări legislative. Una dintre cele mai mari surse de confuzie pentru contribuabili în anul 2026 este legată de modul în care se calculează Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate (CASS) pe veniturile extrasalariale (sau pasive), din cauza dinamicii salariului minim pe economie.

La data de 1 iulie 2026, a intrat în vigoare Hotărârea de Guvern nr. 146/2026, care a majorat salariul de bază minim brut pe țară garantat în plată la suma de 4.325 lei lunar, de la nivelul anterior de 4.050 lei. Această creștere a creat o avalanșă de întrebări și interpretări greșite pe forumurile de contabilitate și în presă. Mulți proprietari cred în mod eronat că noile plafoane CASS s-au modificat automat la valorile de 25.950 lei, 51.900 lei și 103.800 lei (calculate la noul salariu de 4.325 lei).

În acest ghid fiscal detaliat, demontăm miturile din calculatoarele online neactualizate, analizăm textul exact din Codul fiscal care reglementează această problemă și îți oferim exemple clare de calcul pentru a fi sigur că depui o Declarație Unică corectă, fără riscul de a primi decizii de impunere cu penalități de la ANAF.

Ce s-a schimbat de la 1 iulie 2026 și ce a rămas neschimbat?

Pentru a pune lucrurile în perspectivă, trebuie să facem o demarcație clară între obligațiile salariale și cele legate de veniturile extrasalariale (pasive).

Ce s-a modificat efectiv:

Majorarea salariului minim brut la 4.325 lei prin HG 146/2026 se aplică obligatoriu pentru:

Salariile angajaților cu contracte individuale de muncă (CIM) active începând cu luna iulie 2026.
Calculul contribuțiilor sociale (CAS și CASS) reținute direct pe statele de plată ale angajaților de către companii pentru munca prestată după 1 iulie 2026.
Baza de calcul pentru anumite indemnizații sociale și indemnizația pentru creșterea copilului.

Ce a rămas neschimbat:

Baza de calcul și pragurile de referință pentru CASS datorat pe veniturile extrasalariale (inclusiv din chirii) realizate pe parcursul întregului an fiscal 2026.

De ce? Deoarece Codul fiscal impune o regulă de aur de la care nu se fac abateri în funcție de fluctuațiile salariului minim din timpul anului. Conform legii, salariul minim de referință este cel în vigoare la o dată fixă: 1 ianuarie a anului de realizare a venitului.

Ce spune textul legii? Analiza Codului fiscal (Articolul 135^1)

Pentru a nu lăsa loc de interpretări, este esențial să cităm actul normativ de bază care tranșează această problemă. Principiul aplicării salariului minim de la 1 ianuarie a fost consolidat prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 128/2024, care a introdus Articolul 135^1 în Codul fiscal.

Alineatul (3) al acestui articol prevede în mod explicit:

„La verificarea încadrării venitului în plafoanele anuale, precum şi la stabilirea bazei anuale de calcul pentru CAS şi CASS datorate, se ia în calcul valoarea salariului minim brut pe ţară stabilit prin hotărâre a Guvernului, în vigoare la data de 1 ianuarie a anului de realizare a venitului pentru care se stabilesc contribuţiile sociale, indiferent dacă în cursul aceluiaşi an se utilizează mai multe valori ale salariului minim brut pe ţară.”

La data de 1 ianuarie 2026, salariul minim brut pe țară era de 4.050 lei (valoare stabilită anterior prin HG nr. 1.506/2024). Chiar dacă la 1 iulie 2026 salariul a urcat la 4.325 lei, textul legii ne obligă să ignorăm această majorare de la jumătatea anului atunci când ne calculăm taxele pe chirie pentru anul 2026 (declarate în Declarația Unică din 2027).

Prin urmare, plafoanele CASS aplicabile veniturilor din chirii realizate în anul 2026 rămân ancorate la salariul de 4.050 lei:

Plafonul de 6 salarii minime: 6 x 4.050 = 24.300 lei.
Plafonul de 12 salarii minime: 12 x 4.050 = 48.600 lei.
Plafonul de 24 salarii minime: 24 x 4.050 = 97.200 lei.

Dacă un calculator online îți spune că nu datorezi CASS în 2026 deoarece venitul tău net din chirie este de 25.000 lei (fiind sub „noul” plafon de 25.950 lei), acel site îți oferă o informație complet falsă și periculoasă. ANAF îți va calcula CASS la plafonul real de 24.300 lei și îți va trimite o decizie de impunere cu penalități de nedeclarare de 0,08% pe zi și dobânzi de 0,02% pe zi din suma datorată.

Cum se calculează CASS pe chirii în 2026: Ghid pe trei trepte

Spre deosebire de activitățile independente (PFA în sistem real) unde CASS este calculat procentual (10% din venitul net real), la veniturile din chirii (cedarea folosinței bunurilor) CASS-ul se datorează în sume fixe, în funcție de trei plafoane valorice.

Baza de calcul CASS este reprezentată de o sumă fixă prestabilită, nu de venitul tău net real. Cota de 10% se aplică asupra acestei baze fixe:

Nivelul venitului net anual din chirii	Baza de calcul fixă CASS	CASS datorat anual (10% din bază)
Sub 24.300 lei (sub 6 salarii minime)	0 lei	0 lei (fără obligație de plată)
Între 24.300 lei și 48.599 lei (6–12 salarii)	24.300 lei	2.430 lei
Între 48.600 lei și 97.199 lei (12–24 salarii)	48.600 lei	4.860 lei
Peste 97.200 lei (peste 24 salarii)	97.200 lei	9.720 lei (plafonul maxim CASS)

Notă: Dacă totalul veniturilor tale nete din chirii este sub pragul de 6 salarii minime (24.300 lei), nu ești obligat să plătești CASS. Totuși, Codul fiscal îți oferă posibilitatea de a plăti opțional contribuția (CASS voluntar) pentru a dobândi calitatea de asigurat în sistemul public de sănătate, caz în care vei depune Declarația Unică și vei plăti suma fixă de 2.430 lei.

Exemplu practic de calcul: Andrei (Chirie de 2.200 lei/lună)

Pentru a clarifica mecanismul exact de aplicare a impozitului și a contribuției CASS, să analizăm cazul lui Andrei, care are un apartament închiriat pe tot parcursul anului 2026 cu o chirie lunară de 2.200 lei.

Pasul 1: Calculul venitului brut anual

Venitul brut reprezintă totalul sumelor încasate de Andrei de la chiriaș în decursul celor 12 luni ale anului 2026.

Venit Brut = 2.200 lei/lună x 12 luni = 26.400 lei

Pasul 2: Aplicarea cheltuielilor forfetare de 20%

La veniturile din chirii din patrimoniul personal, nu se mai folosește sistemul real pe bază de facturi justificative. Statul acordă automat o deducere forfetară de 20% din venitul brut pentru a acoperi eventualele cheltuieli cu reparațiile sau administrarea imobilului.

Cheltuieli Forfetare = 26.400 lei x 20% = 5.280 lei

Pasul 3: Calculul venitului net impozabil

Venitul net reprezintă baza la care se va aplica impozitul pe venit de 10%.

Venit Net = Venit Brut - Cheltuieli Forfetare = 26.400 lei - 5.280 lei = 21.120 lei

Pasul 4: Calculul impozitului pe venit (10% din net)

Impozitul pe care Andrei trebuie să îl declare și să îl plătească este de 10% din venitul net calculat anterior (ceea ce reprezintă exact 8% din chiria brută de la Pasul 1).

Impozit Datorat = 21.120 lei x 10% = 2.112 lei

Pasul 5: Încadrarea în plafoanele CASS

Acesta este momentul critic în care Andrei trebuie să compare venitul său net cu pragurile CASS stabilite la salariul minim de 4.050 lei.

Venitul net obținut de Andrei este de 21.120 lei.
Plafonul minim CASS (6 salarii minime) este de 24.300 lei.
Concluzie: Deoarece venitul net de 21.120 lei este mai mic decât pragul de 24.300 lei, Andrei datorează CASS = 0 lei pe chirie. El nu datorează nicio contribuție la sănătate pentru acest apartament, plătind doar impozitul de 2.112 lei.

Ce s-ar fi întâmplat dacă Andrei închiria cu 2.600 lei/lună?

Venit brut: 31.200 lei.
Venit net (după deducerea de 20%): 24.960 lei.
Deoarece 24.960 lei depășește pragul minim de 24.300 lei, Andrei ar fi intrat în prima treaptă de CASS și ar fi datorat suplimentar suma fixă de 2.430 lei, pe lângă impozitul pe venit de 2.496 lei.

CAS vs. CASS: O confuzie frecventă pe piața chiriilor

În topul căutărilor din Google realizate de proprietarii de imobile se află întrebarea: „Se plătește CAS (pensie) la venituri din chirii?”. Răspunsul juridic și fiscal este de o simplitate absolută, dar necesită o clarificare terminologică.

Contribuabilii confundă adesea cele două acronime similare:

CAS: Contribuția de Asigurări Sociale (care finanțează sistemul public de pensii și îți oferă vechime în muncă).
CASS: Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate (care finanțează sistemul public de sănătate și îți oferă calitatea de asigurat în spitale).

Să analizăm diferențele printr-un tabel comparativ clar:

Caracteristică fiscală	CAS (Pensie)	CASS (Sănătate)
Cota aplicată	25%	10%
Datorată la chirii?	NU, niciodată. Persoanele fizice care închiriază bunuri din patrimoniul personal nu datorează contribuție la pensie, indiferent de valoarea chiriilor încasate.	DA, condiționat. Este obligatorie dacă venitul net anual din chirii (singur sau cumulat cu alte extrasalarii) depășește pragul de 24.300 lei în 2026.
Baza de calcul	-	Baze fixe pe trepte (24.300 / 48.600 / 97.200 lei).
Beneficii oferite	Puncte de pensie, calcularea stagiului de cotizare pentru pensionare.	Servicii medicale gratuite în spitalele de stat, rețete compensate, concedii medicale (în anumite condiții).

Prin urmare, dacă obții venituri exclusiv din chirii, nu vei contribui la sistemul de pensii și nu vei acumula vechime în muncă prin aceste taxe. Singurul mod în care poți obține vechime ca proprietar este să te asiguri voluntar la CAS prin încheierea unui contract de asigurare direct cu Casa de Pensii, plătind cota de 25% raportată la venitul ales de tine (care nu poate fi mai mic decât salariul minim).

IMPORTANT: Regula cumulului veniturilor extrasalariale

O altă capcană majoră în care cad proprietarii este analiza individuală a fiecărui contract sau a fiecărei surse de venit. Codul fiscal prevede că verificarea plafoanelor CASS se face prin cumularea tuturor veniturilor din categoriile extrasalariale (pasive) obținute de o persoană fizică într-un an.

Dacă în cursul anului 2026 obții venituri din:

Chirii (venitul net, după deducerea forfetară de 20%).
Dividende (suma netă încasată, adică dividendele plătite efectiv după reținerea la sursă a impozitului pe dividende de 8%).
Dobânzi bancare (valoarea netă încasată, după reținerea impozitului de 10% la sursă de către bancă).
Investiții la bursă/acțiuni (câștigul net anual raportat de broker).
Criptomonede (câștigul net anual declarat).
Drepturi de autor sau activități agricole.

Toate aceste sume nete obținute din surse diferite se adună într-un singur coș la sfârșitul anului.

Studiu de caz — Cumulul de dividende și chirii:

Să presupunem că Elena obține în 2026 un venit net din chirii de 15.000 lei (sub pragul de 24.300 lei). De asemenea, ea încasează în cursul anului dividende nete în valoare de 12.000 lei de la firma sa.

Dacă ar analiza separat, Elena ar crede că nu datorează CASS pe niciuna dintre surse, deoarece ambele sunt sub 24.300 lei.
Calculul legal (cumulat):
- Venit Total Pasiv = 15.000 lei (chirii) + 12.000 lei (dividende) = 27.000 lei
Deoarece suma cumulată de 27.000 lei este mai mare decât plafonul minim de 24.300 lei, Elena este obligată să depună Declarația Unică și să plătească CASS în valoare fixă de 2.430 lei, chiar dacă veniturile din chirii luate individual nu atingeau pragul de taxare.

Atenție pentru salariați!

Faptul că ești angajat cu normă întreagă și că angajatorul îți reține deja CASS în fiecare lună din salariu nu te scutește de la plata CASS pe veniturile extrasalariale. Dacă veniturile tale nete pasive cumulate (chirii + dividende + dobânzi etc.) depășesc pragul de 24.300 lei, vei plăti CASS pe chirii conform pragurilor descrise, existând practic o dublă obligație de plată la sănătate. Este o măsură dură, dar este legea în vigoare în 2026.

Concluzie și Recomandări Practice

Pentru a evita orice fel de dispute cu ANAF și a-ți gestiona eficient taxele, urmează acești pași simpli în administrarea chiriilor în 2026:

Ignoră calculatoarele online care folosesc salariul de 4.325 lei pentru calculul plafoanelor CASS 2026. Baza ta legală este salariul de 4.050 lei de la 1 ianuarie 2026, iar plafoanele sunt 24.300 / 48.600 / 97.200 lei.
Ține o evidență riguroasă a tuturor contractelor de chirie active. Dacă au mai multe proprietăți sau coproprietari, asigură-te că monitorizezi cota ta parte din venitul net.
Adună toate veniturile pasive la sfârșitul anului (dividende, dobânzi, crypto) pentru a verifica dacă depășești pragul minim de 24.300 lei.
Depune Declarația Unică (Formularul 212) în termenul legal. Deși termenul standard de depunere și plată este 25 mai a anului următor, îți recomandăm să depui din timp pentru a evita blocajele serverelor ANAF din ultimele zile de dinaintea scadenței.

Administrarea unei locuințe închiriate nu trebuie să fie o povară birocratică. Informându-te corect și utilizând instrumente profesioniste de gestiune imobiliară, îți poți securiza profiturile și poți asigura o relație fiscală impecabilă cu statul român.