Decesul chiriașului sau proprietarului — ce se întâmplă cu contractul

Pe scurt: Moartea nu încetează automat contractul. Cod Civil art. 1820 reglementează. Moștenitorii chiriașului pot continua sau denunța. Moștenitorii proprietarului moștenesc toate drepturile.

Reglementare legală

Cod Civil art. 1820:

• Decesul chiriașului sau locatorului NU încetează automat contractul
• Continuă în beneficiul/sarcina moștenitorilor
• Excepție: clauza expresă de încetare la deces

Decesul chiriașului

Transmiterea către moștenitori

• Soțul supraviețuitor + copii (moștenitori legali) preiau drepturile
• Dacă folosesc efectiv locuința → continuă contractul
• Dacă nu folosesc → pot denunța

Opțiunile moștenitorilor

Opțiunea 1 — Continuare contract

• Notifică proprietarul despre deces + identitatea lor
• Transferul contractului pe numele lor (act adițional)
• Continuă plata chiriei
• Durata rămâne cea inițială

Opțiunea 2 — Denunțare contract

• Notificare 60 zile (sau conform contract)
• Predare apartament în termen
• Plătesc chiria și utilități până la predare
• Pierderea garanției dacă daune

Ce face proprietarul

• Primește notificarea despre deces (certificat deces)
• Decide dacă acceptă continuarea sau preferă nou chiriaș
• Dacă acceptă: act adițional cu noii chiriași
• Dacă nu: acord pentru încheiere amicabilă

Situații particulare

Chiriaș singur (fără moștenitori / abandonare locuință)

• Proprietarul intră în procedură de abandon
• Cerere la judecătorie pentru ordonanță de intrare în posesie
• Durata: 30-60 zile

Co-chiriași (contract colectiv)

• Contractul continuă cu ceilalți chiriași
• Reducere proporțională chirie (dacă prevăzut)
• Succesorii decedatului răspund pentru partea lui (dacă au acceptat moștenirea)

Decesul proprietarului

Transmiterea către moștenitori

• Apartamentul intră în masa succesorală
• Chiriașul continuă plata către succesori
• Contractul rămâne neschimbat pentru chiriaș

Ce trebuie să facă chiriașul

• Să primească documentație de la moștenitori (certificat moștenitor)
• Să transfere chiria către IBAN nou
• Să solicite factură pe numele nou

Ce trebuie să facă moștenitorii

Pas 1 — Succesiune notarială

• Certificat de moștenitor (notar)
• Durata: 1-6 luni (dacă nu sunt dispute)
• Cost: 1-3% din valoarea apartamentului

Pas 2 — Notificare chiriaș

• Scrisoare cu certificat moștenitor
• Nou IBAN pentru chirie
• Continuare contract existent

Pas 3 — Decizie administrare

• Vând (încheie contract la termen)
• Păstrează (continuă contractul)
• Dacă mai mulți moștenitori → acord unanim

Pas 4 — Reglare ANAF

• Schimbă titularul contractului la ANAF (C168)
• Moștenitorii declară venitul (pe cota lor)

Pas 5 — Simplificarea administrării prin platforme digitale

Indiferent de modul de preluare a contractului de către moștenitorii uneia dintre părți, centralizarea datelor într-o platformă digitală precum Renzi elimină haosul din timpul tranziției:

• Pentru chiriaș (sau moștenitorii săi): Utilizarea unui portal al chiriașului gratuit le permite să vadă pe loc contractul activ, soldul la zi pentru chirie și facturile de utilități, oferind transparență totală.
• Pentru noul proprietar (moștenitor): Are acces la o platformă de control unificată pentru urmărirea plăților și mementouri automate, iar istoricul digitalizat de plăți face ca procesul de completare a Declarației Unice din încasările de chirii să fie generat automat, scutind moștenitorii de calcule fiscale manuale.

Situații particulare

Mai mulți moștenitori în conflict

• Chiriașul poate consemna chiria la CEC / notar până se clarifică
• Art. 1488 Cod Civil — plata liberatorie prin consemnare

Vânzarea apartamentului în succesiune

• Contractul nu se desface automat
• Cumpărător preia drepturile și obligațiile (dacă contractul scris)
• Vezi vânzare apartament cu chiriaș

Garanția la deces

Deces chiriaș

• Garanția se restituie moștenitorilor
• După deducerea daunelor
• Procedură normală proces verbal + decont

Deces proprietar

• Chiriașul continuă obligația
• Garanția e deja la fostul proprietar — moștenitorii preiau (ca datorie către chiriaș)
• Restituire la încheierea contractului

Utilități și administrație bloc

Deces chiriaș

• Schimbare titular către moștenitori sau înapoi către proprietar
• Plată utilități restante de către moștenitori (dacă acceptă succesiunea)

Deces proprietar

• Chiriașul plătește la fel (dacă utilitățile sunt pe numele lui)
• Impozit local pe moștenitori (schimbare titular primărie)

Clauze de contract preventive

Clauza continuare

„La decesul oricăreia dintre părți, prezentul contract se continuă cu moștenitorii legali, cu notificarea scrisă a părții supraviețuitoare în termen de 30 zile de la data decesului."

Clauza rezoluțiune cu notificare

„La decesul chiriașului, proprietarul poate rezilia contractul cu notificare de 30 zile, cu restituire garanție redusă cu 1 lună chirie pentru pierderea de venit."

Asigurare viață chiriaș

• Unele polițe acoperă chirii în caz de deces chiriaș
• Útil pentru contracte mari

Aspecte fiscale

Impozit pe venit (decedat chiriaș)

• Impozitul rămâne pe proprietar (colectează în continuare)
• Nu se schimbă regimul fiscal

Impozit pe succesiune

• Apartament în moștenire: nu există impozit pe succesiune în România (eliminat)
• Dar taxa notar: 1-3% din valoare

Declarație fiscală

• Moștenitorii proprietar declară venitul pentru luna în care au preluat
• Schimbare C168 la ANAF

Articole conexe

• Vânzare apartament cu chiriaș
• Reziliere contract garanție
• Reînnoire contract
• Înregistrare ANAF C168
• Modele contract închiriere
• Portalul chiriașului: contract, plăți și documente
• Declarația Unică din istoricul de încasări