Cine plătește gunoiul, proprietarul sau chiriașul?

În raport cu asociația de proprietari, obligația legală revine întotdeauna proprietarului, deoarece el este membrul condominiului. Totuși, în relația contractuală dintre proprietar și chiriaș, taxa de salubritate este o cheltuială curentă de consum (generată de prezența chiriașului în apartament), astfel că, de regulă, este achitată de chiriaș dacă contractul prevede că acesta suportă cheltuielile curente de întreținere.

Ce este taxa de salubritate și cum se calculează?

Taxa de salubritate reprezintă contravaloarea serviciilor de colectare și transport a deșeurilor menajere. Ea se calculează fie la asociația de proprietari pe cap de locuitor (pe număr de persoane care locuiesc efectiv în apartament), fie se achită direct primăriei ca o taxă municipală anuală pe proprietate (caz în care modalitatea de plată depinde de regulamentele locale din fiecare oraș).

Chiriașul trebuie să plătească fondul de rulment sau pe cel de reparații?

Nu, sub nicio formă. Conform Legii nr. 196/2018 (art. 71 și art. 72), fondul de reparații și fondul de rulment sunt obligații financiare stricte ale proprietarilor. Fondul de reparații este o investiție pe termen lung în structura imobilului, iar fondul de rulment este o rezervă bănească pe numele proprietarului, care i se returnează integral acestuia la vânzarea apartamentului. Chiriașul nu trebuie să finanțeze aceste active.

Dacă apartamentul rămâne gol mai multe luni, se mai plătește gunoiul?

Dacă în apartament nu locuiește nimeni, proprietarul poate depune o cerere scrisă la asociația de proprietari pentru scoaterea persoanelor de la întreținere (înregistrarea cu 'zero persoane'). În acest caz, costurile calculate pe persoană, cum este taxa de salubritate pe listă și curentul de lift, vor deveni zero. Totuși, fondul de reparații și cheltuielile pe cotă-parte indiviză rămân active și trebuie plătite în continuare de către proprietar.

Cine plătește gunoiul în chirie — proprietarul sau chiriașul? (2026)

Răspuns direct: Gunoiul / salubritatea de pe lista de întreținere este o cheltuială de consum curent, direct legată de prezența fizică a locatarilor. Deși asociația de proprietari îl urmărește legal pe proprietar pentru toate sumele de pe listă, în practică, chiriașul este cel care plătește salubritatea, dacă prin contractul de închiriere s-a stabilit că el suportă cheltuielile curente de funcționare (apă, gunoi, curent scară). În schimb, este strict ilegal și incorect ca proprietarul să transfere în sarcina chiriașului fondul de rulment și fondul de reparații, care reprezintă obligații legale exclusive ale proprietarilor de imobile, conform Legii nr. 196/2018.

La prima vedere, problema administrării costurilor cu „întreținerea” unui apartament închiriat pare simplă: chiriașul locuiește acolo, consumă resurse, deci plătește tot ce este afișat pe lista de plată a blocului. În realitate, lista de întreținere generată lunar de administratorul asociației este un document complex, un veritabil „creuzet” în care se amestecă facturile de consum individual (apă, gaz, căldură), costurile de exploatare comună (curent lift, femeie de serviciu, salubritate) și fondurile speciale de investiție.

Din cauza acestei aglomerări de cifre, pe piața chiriilor din România se nasc frecvent dispute aprinse. Proprietarii tind să trimită chiriașului factura totală fără nicio filtrare, în timp ce chiriașii vigilenți încep să conteste anumite linii de plată. Una dintre cele mai dezbătute chestiuni este taxa de salubritate (gunoiul) și modul în care se diferențiază de alte fonduri obligatorii stabilite prin lege.

În acest ghid complet, explicat pe înțelesul tuturor, vom analiza în detaliu cine trebuie să plătească gunoiul în chirie în 2026, cum arată o listă de întreținere descompusă linie cu linie, ce spune Legea nr. 196/2018 despre fondurile speciale și cum să redactezi o clauză contractuală perfect echilibrată.

Ce este de fapt „taxa de salubritate” și de ce variază local?

Înainte de a deschide contractul de închiriere, este important să definim taxa de salubritate (sau taxa de gunoi). Acest serviciu acoperă colectarea, transportul, sortarea și depozitarea deșeurilor menajere generate de locuitorii unui condominiu (bloc sau casă).

Spre deosebire de energie electrică sau internet, unde tarifele sunt naționale sau stabilite prin contracte comerciale libere, salubritatea este un serviciu public administrat la nivel local. Acest lucru înseamnă că modalitatea de facturare și tarifele variază masiv în funcție de primăria localității în care se află apartamentul.

În general, pe piața din România întâlnim două sisteme majore de facturare:

1. Salubritatea inclusă pe lista de întreținere a blocului

Acesta este cel mai des întâlnit sistem în marile orașe (București, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași). Operatorul de salubritate trimite asociației de proprietari o factură globală pentru întregul bloc. Administratorul împarte această sumă pe lista de plată conform regulilor stabilite de Legea nr. 196/2018: cheltuielile se repartizează proporțional cu numărul de persoane înregistrate ca locuind în fiecare apartament pe parcursul lunii respective (art. 82 din Legea 196/2018).

Deoarece această taxă se calculează strict „pe cap de locuitor”, ea reflectă în mod direct consumul real și volumul de deșeuri generat. Dacă în apartamentul tău locuiesc doi chiriași, vor plăti exact contravaloarea a două cote de salubritate.

2. Salubritatea facturată ca taxă locală (municipală) direct de către primărie

În alte localități (cum ar fi Brașov, Constanța sau diverse comune limitrofe ale marilor orașe), autoritățile locale au decis ca taxa de salubritate să fie tratată ca o taxă municipală de sine stătătoare, similară cu impozitul anual pe clădiri.

În acest caz, primăria sau Direcția locală de Impozite și Taxe Locale (DGITL) emite o decizie de impunere anuală direct pe numele proprietarului imobilului.
Suma se achită adesea o dată sau de două ori pe an (până la 31 martie și 30 septembrie), direct la ghișeele primăriei sau prin platforme precum Ghișeul.ro.

De ce este importantă această distincție? Dacă taxa de salubritate este inclusă pe lista de întreținere, ea este ușor de identificat și de decontat lunar de către chiriaș ca parte a utilităților curente. Însă, dacă este facturată direct de primărie proprietarului ca o taxă anuală, mulți proprietari omit să o menționeze în contract, iar la sfârșitul anului îi cer chiriașului o sumă suplimentară considerabilă, generând discuții. Este esențial ca în contract să se specifice clar cum se decontează această taxă locală dacă ea nu apare pe lista de întreținere.

Legea nr. 196/2018 — Cine ce datorează în mod oficial?

Pentru a pune capăt oricăror speculații, trebuie să apelăm la legislația care reglementează funcționarea asociațiilor de proprietari din România: Legea nr. 196/2018.

Un principiu juridic fundamental stipulează că asociația de proprietari are raporturi juridice exclusive cu proprietarii de apartamente, nu cu chiriașii (art. 3 din Legea 196/2018). Proprietarul este cel care deține cota-parte indiviză din proprietatea comună, el este membrul asociației și el răspunde personal și nelimitat pentru neplata cotelor de întreținere. Dacă întreținerea nu este plătită, asociația îl va da în judecată pe proprietar, va pune ipotecă imobiliară pe apartamentul acestuia și va trece la executarea sa silită, fără a fi interesată de înțelegerile interne dintre proprietar și chiriaș.

Cu toate acestea, Legea nr. 196/2018 stabilește o distincție extrem de clară între tipurile de cheltuieli dintr-un bloc. Această distincție ne ajută să înțelegem ce cheltuieli pot fi transferate etic și legal către chiriaș și care trebuie să rămână în mod obligatoriu în sarcina exclusivă a proprietarului.

1. Cheltuieli de funcționare curentă (Consum)

Sunt cheltuielile necesare pentru exploatarea zilnică a imobilului: apa caldă și rece, energia termică (căldura), energia electrică pentru spațiile comune și lift, serviciile de curățenie și, bineînțeles, serviciul de salubritate. Aceste cheltuieli sunt strâns legate de utilizarea zilnică a locuinței. Deoarece chiriașul este cel care beneficiază direct de ele pe perioada în care locuiește în apartament, este absolut normal și legal ca el să le suporte financiar, pe baza acordului contractual.

2. Fondul de Reparații (Articolul 71 din Legea nr. 196/2018)

Conform Articolului 71 din Legea nr. 196/2018, proprietarii membri ai asociației au obligația legală să aprobe și să constituie un fond de reparații anual. Acesta este destinat exclusiv:

Lucrărilor de consolidare a clădirii.
Reabilitării termice (anvelopării blocului).
Reparării structurii de rezistență, a acoperișului sau a fațadei.
Înlocuirii liftului sau modernizării instalațiilor comune de apă/gaze.

Toate aceste lucrări reprezintă investiții de capital pe termen lung. Ele aduc o îmbunătățire structurală clădirii și cresc în mod direct valoarea de piață a apartamentului deținut de proprietar. Chiriașul nu obține niciun beneficiu pe termen lung din aceste investiții, deoarece el va pleca la expirarea contractului, în timp ce proprietarul rămâne cu un apartament reabilitat și mai valoros. Prin urmare, plata fondului de reparații revine exclusiv proprietarului.

3. Fondul de Rulment (Articolul 72 din Legea nr. 196/2018)

Conform Articolului 72 din Legea nr. 196/2018, asociația este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Rolul acestui fond este de a asigura sumele necesare pentru plăți curente ale asociației în avans (fluxul de numerar - cash flow), pentru a evita penalitățile furnizorilor de utilități în lunile de iarnă cu facturi mari.

Punctul cheie stabilit de lege (art. 72 alin. 5) este următorul: fondul de rulment încasat se restituie integral proprietarului în momentul în care acesta vinde sau transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului. Cu alte cuvinte, fondul de rulment este o garanție bănească blocată în contul asociației, care rămâne în proprietatea nominală a deținătorului apartamentului. Dacă proprietarul îl obligă pe chiriaș să plătească fondul de rulment, el folosește practic banii chiriașului pentru a-și bloca o garanție proprie, care îi va fi returnată tot lui, proprietarului, la final. Această practică este abuzivă și profund incorectă. Fondul de rulment trebuie plătit exclusiv de către proprietar.

Exemplu adnotat al unei Liste de Întreținere: Ce plătește fiecare?

Pentru a evita orice neînțelegere pe viitor, iată o simulare adnotată a unei liste lunare de plată din anul 2026 pentru un apartament cu 2 camere locuit de doi chiriași, evidențiind clar cine este responsabil pentru fiecare linie de cheltuială:

Linie de cheltuială pe listă	Valoare estimată (RON)	Baza de repartizare legală	Cine plătește real?	Explicație tehnică și legală
Apă Rece & Apă Caldă	120,00 RON	Consum real înregistrat de apometrele individuale.	Chiriașul	Consum direct de utilitate curentă de către locatari.
Căldură (Energie Termică)	250,00 RON	Gigacalorimetru bloc, repartizat pe cotă-parte sau gigacalorimetru individual.	Chiriașul	Încălzirea curentă a spațiului de locuit pe timp de iarnă.
Salubritate (Taxa Gunoi)	32,00 RON	Pe număr de persoane înregistrate în apartament (16 lei/om).	Chiriașul	Consum curent. Chiriașii generează deșeuri menajere prin utilizarea locuinței.
Energie electrică lift & scară	15,00 RON	Repartizat pe număr de persoane care folosesc liftul/părțile comune.	Chiriașul	Cheltuială curentă necesară pentru utilizarea zilnică a imobilului.
Curățenie scară & materiale	20,00 RON	De regulă, pe persoană sau cotă-parte indiviză (suprafață utilă).	Chiriașul	Serviciu curent de întreținere a curățeniei de care beneficiază locatarul.
Salariu administrator & cenzor	45,00 RON	Repartizat pe cotă-parte indiviză (suprafață utilă).	Chiriașul / Proprietarul	Negociabil în contract. De regulă, este suportat de chiriaș ca parte a costurilor administrative de funcționare curentă.
Fond de Rulment (Art. 72)	100,00 RON	Stabilit de Adunarea Generală (avans plăți).	Proprietarul	Obligație legală proprietar. Este un activ returnabil proprietarului la vânzarea imobilului.
Fond de Reparații (Art. 71)	150,00 RON	Repartizat pe cotă-parte indiviză (suprafață utilă).	Proprietarul	Obligație legală proprietar. Investiție pe termen lung în structură care crește valoarea apartamentului.
Rată anvelopare bloc (sau lift nou)	80,00 RON	Repartizat pe cotă-parte indiviză (suprafață utilă).	Proprietarul	Obligație legală proprietar. Investiție majoră care rămâne integrată în clădire.

Suma totală afișată pe listă: 812,00 RON

Cota de plată a chiriașului: 452,00 RON (utilități și consum curent)
Cota de plată a proprietarului: 360,00 RON (investiții, reparații structurale și fonduri de rezervă)

Așa cum se poate observa, dacă proprietarul trimite pur și simplu lista de întreținere chiriașului spre plată integrală, chiriașul va fi prejudiciat cu suma de 360 de lei, plătind din propriul buzunar consolidări de bloc sau blocând fonduri de rulment de care nu va beneficia niciodată în mod real.

Studiu de caz: Proprietarul care a trecut „totul” pe chiriaș

Să analizăm un alt caz des întâlnit, care exemplifică perfect de ce clauzele ambigue reprezintă o bombă cu ceas într-un contract de închiriere.

Mihai (proprietarul) îi închiriază un apartament Ioanei (chiriașa). În contractul de închiriere redactat în grabă, preluat de pe internet, s-a inserat următoarea frază simplă: „Chiriașul se obligă să achite lunar chiria stabilită, plus contravaloarea integrală a listei de întreținere emise de asociația de proprietari.”

În luna octombrie, asociația decide începerea lucrărilor de schimbare a coloanelor principale de apă din bloc (o investiție de zeci de mii de euro repartizată tuturor proprietarilor). Pe lista de întreținere a apartamentului apare o sumă totală masivă de 950 RON, din care:

300 RON reprezintă utilitățile curente (apă, gunoi, curent comun).
150 RON reprezintă fondul de reparații lunar obișnuit.
500 RON reprezintă cota specială de participare la înlocuirea coloanelor de apă (investiție extraordinară aprobată în adunarea generală).

Mihai îi trimite Ioanei lista de plată și îi cere să achite toți cei 950 RON, argumentând cu textul din contract: „Scrie clar că plătești contravaloarea integrală a listei de întreținere.” Ioana refuză, considerând că nu este de datoria ei să finanțeze reparația capitală a țevilor blocului, care vor rămâne în proprietatea lui Mihai și după ce ea se va muta.

Cine are dreptate și care este rezolvarea legală?

Din punct de vedere strict formal al contractului semnat, Mihai se bazează pe o clauză semnată de ambele părți. Totuși, din punct de vedere juridic de fond, o astfel de clauză poate fi considerată abuzivă sau interpretată în lumina bunei-credințe și a normelor imperative din Codul Civil și Legea nr. 196/2018.

Art. 1829 din Codul Civil stabilește că chiriașii din clădiri cu mai multe apartamente sunt obligați să contribuie la cheltuielile pentru utilități curent-funcționale (iluminat, încălzire, curățenie, salubritate) și la alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lor. Lucrările adăugate, reparațiile structurale și instalațiile comune cad strict în sarcina proprietarului conform art. 1788 Cod Civil.
Chiar dacă Ioana a semnat acel contract, obligarea ei la plata unor investiții capitale contravine caracterului echitabil al locațiunii. În plus, neplata fondului de reparații de către Ioana nu îi poate fi imputată ca o încălcare culpabilă a contractului în fața unei instanțe, deoarece acele sume reprezintă obligații legale care se nasc în persoana proprietarului, nu a chiriașului.

Învățăminte din acest studiu de caz: Proprietarul nu ar trebui să încerce niciodată să își optimizeze profitul trecând investițiile pe seama chiriașilor. Această practică nu doar că generează conflicte administrative imediate și deteriorarea relației cu chiriașul, dar poate duce la plecarea intempestivă a acestuia (reziliere înainte de termen), lăsând apartamentul neocupat și generând costuri mult mai mari cu perioadele de vacanță imobiliară. Pentru a înțelege cum poți gestiona corect aceste tranzituri și perioade moarte, consultă ghidul despre costurile unui apartament gol neînchiriat.

Clauză model recomandată pentru utilități și asociație

Pentru a preveni disputele, a asigura o decontare corectă și a avea un contract în perfectă conformitate cu legislația din 2026, folosiți următorul model de clauză detaliată în contractul de închiriere:

„Clauză privind plata utilităților și a cotelor de întreținere. (1) Chiriașul se obligă să achite lunar contravaloarea serviciilor de consum și exploatare curentă aferente Imobilului închiriat, care apar pe lista de plată a asociației de proprietari sau sunt facturate direct de furnizori, incluzând: consumul individual de apă rece/caldă, energie termică (căldură), energia electrică aferentă părților comune și liftului, serviciul de salubritate (taxa de gunoi menajer calculată pe persoană), serviciile de curățenie și consumabile ale scării, precum și alte cheltuieli curente de funcționare.

(2) Proprietarul se obligă să achite personal și din fonduri proprii toate cheltuielile cu caracter de investiție, rezerve sau îmbunătățire structurală a condominiului afișate pe lista de plată a asociației sau solicitate separat, incluzând: fondul de reparații (indiferent dacă este lunar, anual sau o cotă specială extraordinară), fondul de rulment, ratele sau contribuțiile pentru anveloparea termică a blocului, înlocuirea liftului sau a coloanelor de utilități comunale, precum și orice penalități de întârziere generate de culpa proprie a Proprietarului.

(3) În cazul în care plata listei de întreținere se face global de către o singură parte, decontarea sumelor între Proprietar și Chiriaș se va face lunar, în termen de 5 zile de la afișarea listei, prin prezentarea documentului justificativ detaliat și scăderea sau adăugarea sumelor corespunzătoare conform aliniatelor (1) și (2) de mai sus.”

Utilizarea unui astfel de text exclude orice interpretare greșită. Administratorul emite lista, iar proprietarul sau chiriașul aplică pur și simplu algoritmul de separare a consumului curent de investițiile capitale.

Dacă dorești să implementezi un mod simplu și modern de gestionare a acestor calcule, platforme digitale precum Renzi fac exact acest lucru în mod complet automat: decontează utilitățile pe baza indexului real de consum și a listelor de plată, separă automat fondurile de reparații și rulment care îi revin proprietarului de utilitățile datorate de chiriaș și preîntâmpină orice tensiune administrativă. Detalii utile privind logistica plăților poți parcurge în ghidul despre decontul utilităților în chirie în același loc.

Concluzie: Claritatea în contract înseamnă liniște administrativă

Taxa de salubritate (gunoiul) reprezintă un cost mic pe lista de întreținere, însă este un excelent indicator al modului în care este administrat un contract de închiriere. Atunci când regulile sunt clare, iar delimitarea dintre utilitățile de consum (plătite de chiriaș) și investițiile pe termen lung (plătite de proprietar) este respectată, relația de închiriere decurge lin, fără reproșuri sau neînțelegeri.

Ca regulă de bază pentru 2026:

Chiriașul plătește ceea ce folosește direct și consumă curent (inclusiv serviciile de salubritate, atâta timp cât locuiește în apartament).
Proprietarul investește în conservarea și creșterea valorii proprietății sale (fondurile de reparații și fondurile de rulment conform Legii nr. 196/2018).

Asigurați-vă întotdeauna că aceste reguli sunt transpuse corect într-un contract scris înregistrat la ANAF. Pentru a aprofunda modul în care poți construi un set echitabil de reguli contractuale de lungă durată, te invităm să citești și ghidul nostru despre clauzele obligatorii în contractul de închiriere în 2026.