Apartament în construcție de închiriat: Legea 207/2025 — promisiune, avans, carte funciară

Răspuns direct: Dacă vrei să cumperi un apartament din plan ca să-l dai apoi în chirie, Legea 207/2025 îți dă patru lucruri de verificat înainte să plătești: (1) unitatea are deja carte funciară de bun viitor (autorizația de construire notată în CF, preapartamentare făcută); (2) promisiunea se încheie la notar, iar notarul cere notarea ei în CF în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare; (3) rezervarea ține cel mult 60 de zile și costă cel mult 5% din preț; (4) avansul intră într-un cont bancar distinct al proiectului și se cheltuie pe tranșe (rezistență max 25% din preț, apoi instalații max 20%), cu „bun de plată” de la dirigintele de șantier. Mecanismul se folosește deja: ANCPI a raportat 1.418 operațiuni de înscriere și recepție a bunurilor viitoare în iulie–septembrie 2026.

Acest ghid este pentru proprietarul care cumpără ca investiție de închiriat, nu pentru cine se mută. Pașii generali de cumpărare sunt în ghidul de cumpărare a unui apartament pentru închiriere. Contextul de preț este în prețurile locuințelor în T2 2026 (Eurostat), iar regula de TVA pentru locuințe noi în TVA 9% la locuință și termenul de 30 septembrie.

Citatele sunt din Legea nr. 207/2025 (Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025), forma de pe legislatie.just.ro (document 305018), citită la 18 octombrie 2026. Legea modifică art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și completează art. 26 din Legea cadastrului nr. 7/1996. Nu este consultanță juridică pentru un contract anume; actul îl încheie notarul.

---

1. Ce s-a schimbat: promisiunea vine după cartea funciară, nu înainte

Noul art. 22 alin. (2) din Legea 10/1995:

(2) Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare […].

Ordinea este fixă: autorizația de construire notată în CF → preapartamentare → carte funciară pentru fiecare apartament viitor → abia apoi promisiunea.

Preapartamentarea este descrisă în art. 26 alin. (9)–(10) din Legea 7/1996, introduse de art. II din Legea 207/2025. Se face pe baza unui act autentic și a unei documentații cadastrale întocmite pe baza autorizației de construire. Prin ea se deschid cartea funciară a clădirii viitoare și câte o carte funciară pentru fiecare unitate viitoare, cu mențiunea că unitățile sunt bunuri viitoare.

Art. III din lege a amânat intrarea în vigoare a acestor alineate cu 3 luni de la publicare, ca să fie pregătită aplicația ANCPI. JURIDICE.ro (20 martie 2026) notează, pe baza adresei ANCPI către oficiile teritoriale, că soluția tranzitorie (autorizația notată separat pentru fiecare unitate) a încetat de la 8 martie 2026 și că de atunci se aplică procedura completă de preapartamentare, reglementată prin Ordinul ANCPI nr. 293/2026.

Ce înseamnă pentru tine: ceri extrasul de carte funciară al apartamentului viitor înainte de orice plată. Dacă dezvoltatorul îți propune un „antecontract” fără extras pentru unitatea ta, art. 22 alin. (2)–(3) descriu exact pasul care lipsește.

---

2. Promisiunea: formă autentică și notare în CF

Art. 22 alin. (3) și (4):

(3) Promisiunile de vânzare/Promisiunile de cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare […].

(4) Notarul public solicită notarea în cartea funciară a promisiunii […] în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

Ce verifici	Unde scrie
Promisiunea e la notar, nu sub semnătură privată	art. 22 alin. (3)
Există extras CF pentru unitatea ta viitoare, nu doar pentru teren	art. 22 alin. (3)
Notarul cere notarea promisiunii în CF în aceeași zi sau a doua zi lucrătoare	art. 22 alin. (4)
După notare, verifici că promisiunea apare în CF-ul unității	consecința alin. (4); extrasul îl ceri tu

Art. IV alin. (2) adaugă o limită de care trebuie să știi: notarea promisiunii nu împiedică dezvoltatorul să facă demersurile administrative, juridice sau cadastrale pentru finalizarea proiectului fără acordul tău, cu excepția cazului în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității promise. Aceeași excepție apare la art. 26 alin. (10) din Legea 7/1996, pentru actualizarea cărților funciare când se schimbă numărul de unități din autorizație.

---

3. Rezervarea: maximum 60 de zile, maximum 5%

Art. 22 alin. (5):

(5) Convențiile privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale viitoare se pot încheia pentru o perioadă maximă de 60 de zile, fiind urmată de încheierea actului prevăzut la alin. (3) sau de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea […] se scad din prețul vânzării și nu pot depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare. În situația în care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se încheie promisiunea […] sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.

Trei cifre din același alineat:

• 60 de zile: durata maximă a convenției de rezervare.
• 5% din preț: plafonul sumei de rezervare. Peste el, convenția de rezervare este nulă absolut.
• 30 de zile: termenul de restituire integrală, doar dacă promisiunea sau vânzarea nu s-au încheiat în cele 60 de zile din culpa exclusivă a dezvoltatorului.

Exemplu ipotetic, doar ca să vezi plafonul: la un preț de 100.000 €, rezervarea poate fi de cel mult 5.000 €, iar suma se scade din preț. Prețul este ales de noi pentru calcul; nu este o medie de piață.

Legea nu spune ce se întâmplă cu rezervarea când promisiunea nu se semnează din alt motiv (de exemplu, nu obții creditul). Citește clauza din convenție înainte să plătești.

---

4. Avansul: cont distinct, cheltuit pe tranșe

Art. 22 alin. (6) și (7):

(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii […] se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț.

(7) Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans […] în alte scopuri decât cele prevăzute de prezenta lege este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.

Citit atent:

• Plafoanele de 25% și 20% privesc cât poate cheltui dezvoltatorul din contul de avans pe fiecare etapă, raportat la preț. Textul nu spune că avansul tău nu poate depăși o anumită sumă.
• Tranșa pentru instalații vine după finalizarea părții de rezistență.
• Fiecare plată din cont are nevoie de „bun de plată” de la persoana responsabilă sau dirigintele de șantier.
• Sancțiunea din alin. (7) este o amendă pentru dezvoltator (1% din cifra de afaceri a anului anterior). Legea citată nu spune că suma îți revine ție.

Ce ceri în scris: IBAN-ul contului distinct al proiectului, menționat în promisiune, și confirmarea că avansul se plătește acolo, nu în contul curent al firmei.

---

5. Partea de proprietar: luni fără chirie până la recepție

Pentru un investitor, avansul plătit pe un apartament în construcție este capital care nu produce chirie până la predare. Art. 22 alin. (1) lit. j) din Legea 10/1995 (în forma din Legea 207/2025) obligă dezvoltatorul să predea construcția numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive la utilități. Abia după predare poți semna un contract de închiriere și înregistra contractul la ANAF.

Art. 26 alin. (11) din Legea 7/1996 descrie pasul de după: după recepție și certificatul de atestare a edificării se face apartamentarea, iar cărțile funciare ale bunurilor viitoare se actualizează. JURIDICE.ro explică faptul că, în această etapă, identificatorii provizorii devin definitivi și cărțile funciare „bun viitor” sunt înlocuite de cărți funciare noi, cu păstrarea rangului înscrierilor.

Cum pui asta în calculul de randament:

1. Numără lunile dintre plata avansului și data estimată de predare din promisiune. În acele luni, randamentul pe suma plătită este zero.
2. Adaugă timpul de finisare și mobilare de după predare, dacă apartamentul se predă la gri sau fără mobilă.
3. Calculează randamentul net abia de la prima lună de chirie, cu metoda din randamentul real al unei proprietăți (ROI, cap rate) și cu impozitul estimat în calculatorul de impozit pe chirie.

Exemplu ipotetic: dacă plătești avansul cu 18 luni înainte de predarea estimată și mai ai 2 luni de amenajare, banii stau 20 de luni fără chirie. Cifrele sunt alese de noi pentru ilustrare; datele reale le iei din promisiunea ta.

---

6. Ce spun cifrele ANCPI pentru T3 2026

Comunicatul ANCPI din 16 octombrie 2026 (Serviciul Comunicare ANCPI, publicat pe AGERPRES):

Indicator (iulie–septembrie)	2026	2025
Imobile vândute, la nivel național	108.437	174.706
Ipoteci, la nivel național	69.206	95.788
Operațiuni de înscriere și recepție a bunurilor viitoare (Legea 207/2025)	1.418	—

ANCPI dă scăderea vânzărilor ca 66.269 de imobile și a ipotecilor ca 26.582; cifra pentru 2025 la ipoteci (95.788) rezultă din adunarea celor două valori din comunicat. Cele mai multe cereri de înscriere și recepție a bunurilor viitoare au fost în Ilfov (284), București (269) și Iași (174).

Comunicatul nu explică de ce au scăzut tranzacțiile și nu leagă scăderea de Legea 207/2025. Nici acest articol nu o face. Spune doar că, în trimestrul III, mecanismul de bun viitor cu carte funciară a fost folosit de 1.418 ori, potrivit ANCPI.

---

7. Checklist înainte să plătești

1. Extras CF pentru unitatea viitoare, cu mențiunea de bun viitor (art. 22 alin. (2)–(3); art. 26 alin. (10) din Legea 7/1996).
2. Promisiune autentică la notar, nu „antecontract” sub semnătură privată (art. 22 alin. (3)).
3. Notarea promisiunii în CF în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare; ceri apoi un extras nou ca să o vezi (art. 22 alin. (4)).
4. Rezervare: durată de cel mult 60 de zile, sumă de cel mult 5% din preț, scăzută din preț (art. 22 alin. (5)).
5. Avans în contul distinct al proiectului, cu IBAN-ul trecut în promisiune (art. 22 alin. (6)).
6. Suprafață și amplasament: sunt cele două lucruri pe care dezvoltatorul nu le poate schimba fără acordul tău după notare (art. IV alin. (2)).
7. Calendar realist: lunile până la recepție și predare intră în calculul randamentului cu chirie zero.
8. După predare: contract de închiriere, înregistrare la ANAF cu C168 (ghidul C168) și evidența chiriilor.

După ce apartamentul e predat și închiriat, ții contractul, încasările și recipisa C168 într-un singur loc în Renzi — vezi prețurile. Renzi nu verifică dezvoltatori, nu redactează promisiuni și nu înlocuiește notarul sau un avocat.

---

Articole recomandate

• Cum cumperi un apartament pentru închiriere — ghid 2026
• Prețuri locuințe România T2 2026 (Eurostat) și randamentul chiriei
• TVA 9% la locuință — termenul de 30 septembrie 2026
• Randament real proprietate — ROI și cap rate
• Calculator impozit chirie

---

Surse

• Legea nr. 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 și completarea art. 26 din Legea nr. 7/1996 (MO nr. 1133 din 8 decembrie 2025), legislatie.just.ro, citită la 18 octombrie 2026: art. I (art. 22 alin. (1) lit. j), (2)–(7) din Legea 10/1995); art. II (art. 26 alin. (9)–(11) din Legea 7/1996); art. III; art. IV alin. (2).
• ANCPI, Serviciul Comunicare — comunicat de presă, 16 octombrie 2026 (AGERPRES, flux Comunicate), citit la 18 octombrie 2026: tranzacții, ipoteci și operațiuni de bun viitor în iulie–septembrie 2026.
• JURIDICE.ro — De la antecontract la carte funciară: cum schimbă Ordinul ANCPI nr. 293/2026 vânzarea imobilelor „bun viitor” (Sorin Aungurenci, Biriș Goran; 20 martie 2026), citit la 18 octombrie 2026: procedura de preapartamentare, încetarea soluției tranzitorii la 8 martie 2026, apartamentarea după recepție.